政策調控下房地產開發企業的資金循環與債務危機識別

梁 慧

（中山華僑城實業發展有限公司 廣東中山 528400）

近年來，房價的增長情況始終是人們重點關注的熱點話題，伴隨著我國發展計劃與相關政策的貫徹與落實，國家特別針對信貸與稅收等持續頒布了一系列房地產調控管理政策，通過多年來的實施，政策所發揮的調控管理力度呈明顯的上升趨勢。為此，在相關政策出臺的背景下，房價增長幅度被進一步抑制。同時，由于有關部門嚴格整頓房地產市場環境，主要反映在金融政策層面，加之金融市場發展及房地產開發企業資金鏈條具備一定的穩定性特點，對于房地產項目的開發或多或少帶來影響。如果經濟有所下滑，同時市場需求存在不足情況時，房地產開發企業可能會出現較為嚴重的資金鏈斷裂情況，并且此種情況的發生概率較高。針對經濟波動幅度較為明顯和資金鏈條不穩定的背景，企業需要主動探索能滿足自身發展的資金管理模式，從而為企業戰略目標的順利實現提供良好的渠道。但就當前房地產市場而言，大多數房地產開發企業在融資管理過程中還存在一些不足之處，如內部資金管理措施不力、管理工作人員個人專業能力較差、管理政策還不健全等情況，均會嚴重影響房地產開發企業戰略發展目標的順利實現。

一、調控房地產行業的重要原因

近年來，我國通過頒布一系列合理政策（如對信貸利率、公積金貸款利率進行控制，適當降低稅收等）來控制與干預房價的增長速度，通過實施相關宏觀或者微觀調控政策，能夠觀察到房地產行業已然成為受到政府調整次數較多，干預程度更加嚴格的一個行業。分析其原因，是房地產行業和人民利益存在密切關聯性。如果房價明顯增長，人們會對其“怨聲載道”。同時，房地產行業衍生的行業數量較多，如果房地產行業發展速度過快，所衍生的行業可能會面臨較為明顯的經濟風險。為了保障各個行業能夠穩定發展，國家希望房地產行業穩定健康發展，當房價增長幅度較為明顯時，國家會通過頒布一系列調整控制政策對該行業進行約束。

二、房地產開發企業的資金循環分析

現階段，國民對于房屋需求量較大，并且房地產開發企業投資注入的資金量也比較多，但是在未來房價的波動幅度不太明顯。當前房屋價格較高已然成為一種普遍情況，針對房地產行業增加頒布調控政策，可能會演變為國家相關政策中的固定內容之一。國家對于房地產行業調整的重點在于資金源頭，我國房地產行業想要進一步發展壯大，應該加大對資金的管理力度與強度，進一步拓展資金源頭，切實提升資金的利用率。當前，我國房地產行業還過于依賴銀行貸款的方式開展資金活動，國家在管理與干預房地產行業的過程中往往會立足于銀行信貸，根據實際情況降低信貸的發放量，提高銀行對房地產開發企業申請貸款的審核指標，增加有關調控內容。房地產行業如果想獲得明顯發展，首先應該確實保障資金的流通性，避免資金鏈出現斷裂或者崩塌等不良情況。所以，房地產企業在拓寬資金獲得渠道過程中，應該盡可能采取開放式融資方式。在完善企業內部融資渠道過程中，還應該根據實際情況適當地豐富與拓展外部融資渠道。

三、投資風險類型及有效識別

第一，系統風險，主要指的是對市場環境下全部投資項目均會帶來不同程度的影響，并且投資者不能有效控制的風險。第二，通貨膨脹風險，可將其稱為購買力風險，通常指的是在投資順利完成后，將實際收回資金和早期投入資金進行對比分析，購買力明顯下降而對投資者造成的風險。第三，周期風險，根據房地產市場周期波動將其劃分為四個不同階段，即復蘇和發展、繁榮、危機和衰退、蕭條。如果房地產市場由繁榮—危機和衰退—蕭條，在此發展階段房地產價格會明顯下降，且市場成交量呈明顯萎縮趨勢，通常會造成部分抗風險能力較差的投資者，可能由于金融債務因素而發生破產情況。第四，政策風險，相關政府部門在房地產投資階段的土地資源供應、稅費及金融等方面政策對投資者所造成的風險。由于房地產具備不可移動性特點，導致房地產投資者或多或少會承擔一定程度的政策風險。第五，資本價值風險，主要指的是預期資本價值和現實資本價值兩者之間存在明顯差異而帶來的風險。其中資本價值對于預期收益現金流、后期經營費用水平等方面均會產生直接的影響。并且，資本價值會伴隨著收益率的改變而隨之改變。此外，如果物業經營管理費用的支出水平高于預期經營費用水平，可能會導致未來經營費用風險情況的出現。

四、多角度分析房地產開發企業債務危機

（一）房地產開發企業本身

信貸成本分顯性、隱性成本兩種類型，其中顯性成本包含貸款利息與中介費用；隱性成本包括信用成本、尋租成本及體制成本等。由此可見，財務成本屬于信貸成本之一。就資金鏈斷裂影響因素而言，通常涉及盲目擴大，負債過度及違反投資成本效益原則。相關應對策略在于有效明確銷售的增長速度、最優現金余額及良好的資本框架結構等，有效降低或者控制現金流、投資及債務等相關風險問題的出現，不斷強化企業盈利能力、管理能力、發展創新能力，優化與提升內源融資、權益融資、合作融資及負債融資等多方面能力與水平。就資金鏈斷裂相關識別指標而言，貨幣性債務償還滿足概率、債務償還保障概率的精確率均處于較高水平之中，長時間資金需求保障概率、經營性負債償還滿足概率所發揮的預警作用，存在一定程度的局限性。對存貨周轉頻率、沒有分配利潤所占比例等項指標而言，應收賬款回收概率對于資金鏈斷裂風險的識別能力較為薄弱。就資金鏈調查分析結果可知，通過對部分成長型企業資金鏈進行調查分析，其結果顯示，財務指標和資金鏈斷裂風險預警之間存在緊密的關聯性，并且償債能力、實際運營水平及收益穩定程度在表現資金鏈管理風險情況方面起到積極作用。資金鏈斷裂具體指的是企業內外調整的重要產物。一般情況下，企業資金壓力較大，以融資渠道存在局限性、現金流緊張度較高、資金支付能力較為薄弱、債務償還能力較差等表現，上述表現均會導致企業資金運轉效率、效能明顯衰退。此外，房地產開發資金主要來源于銀行貸款，若房地產開發企業資金鏈發生斷裂，會造成銀行的不良資產數量明顯增加，可能會導致金融風險問題出現，甚至會導致金融機構崩潰。相關政策（如房地產信貸標準收緊或者預售款監管力度加強等）的實施，均是從資金鏈上對房地產投機進行抑制的有效措施，由此可見，為了保障資金鏈的安全性，房地產開發企業需合理安排資金，加強資金管理工作，面對銀根緊縮的狀況，需提高對資金鏈風險的關注與重視。

（二）債務資金循環角度

一些不穩定性的債務可能導致企業出現撤資風險或者流動性風險，而確定性債務在一定程度上會為企業帶來流動性沖擊。所以企業應該加強對債務資金所帶來的撤資風險、流動性風險的重視度與防范，調整與細化企業負債模式。就債務風險本質來講，主要指的是盈利能力的削弱，企業對于債務本息的償還能力較差，所以針對部分確定性債務資金獲得權、不確定性企業實際經營收益兩者之間所存在的矛盾進行分析，在不結合債務人（即企業）主觀違約因素影響基礎上，提高企業經營能力、盈利能力，才能有效避免或者控制債務風險的出現。針對國有企業來講，通過國家財政資金、國有銀行資金保障企業資金循環活動、資金周轉，此種方式并不是長久的，需不斷貫徹與落實國有企業改革創新重新組建等發展措施。從資金循環系統動力學仿真研究結果可知，通過將利潤核算與現金流流轉系統有機結合，能夠切實了解企業現金流轉及利潤總體金額等相關動態性變量因素的實際變化情況，從中可知，企業現金流轉一般會遭受企業信貸資格、生產經營特點特征及所采取的營銷手段等相關因素的制約影響，并且企業現金流周轉延緩（例如應收款項或者賬單有所延遲）的變化具備較為突出的敏感度。倘若企業未獲得充足的融資，銷售額有所增加，但是利潤率較低，則會導致資金周轉速度有所延遲，進而增加企業發生資金鏈斷裂的可能性。

五、債務危機識別的管理策略探究

（一）房地產企業應該完善與健全資本結構

房地產企業應該將自身發展狀況和合理科學的資本結構相關理論有機聯系在一起。就借貸限額而言，企業需要根據自身資金流動情況，進行對應的限制與明確，如果負債壓力較大，企業可能會出現破產或者自身市場價值有所下降。房地產企業借貸金額過多，會對企業生產經營產生直接不良影響，風險系數會隨企業借貸金額的增加而明顯提高，可能會導致企業在負債生產經營環節中發生無資金流動的狀況，甚至可能會造成企業不能有效償還貸款。房地產開發企業使用率較高的融資方式主要是申請銀行貸款方式，但是對于債券籌資方式的關注度與重視度較低，然而債券融資方式被廣泛使用在企業行業之中，且成效較為良好，所以國家應該鼓勵與支持房地產開發企業通過此種方式實現資金籌集活動。此外，籌資方式還涉及海外地產基金、合作開發及典當融資等，企業應該結合自身實際情況、發展戰略目標，選擇最佳的籌資方式。其中，房地產投資信托主要指的是房地產開發企業，通過從多個投資者身上實現資金籌集，并且還需要對每一位投資者提供數額相同的收益憑證，在專業化、能力強的投資機構對其進行統一的管理與控制，最后將實際資金收益及時發放給投資者手中。

（二）經營階段的債務危機分析

企業在推動新項目開展過程中，應該嚴格控制與管理每個項目的實際進展情況，同時需及時開展事前分析工作，針對項目包含的各個環節提供對應的分析報告（如項目投資成本分析報告等），房地產開發企業對于投資項目開展可行性、操作性分析與研究，同時應該對項目所涉及的各個開發環節進行合理有效的預算統計，評估開發過程中可能發生的風險，提出對應的風險防范措施，從根本上避免企業風險的產生。同時，企業還應該切實了解與分析市場實際發展需求，在此基礎上，結合自身在項目開展過程中可能會獲得的經濟效益與社會效益。企業在進行可行性分析環節中，應該重點關注該開發項目具體的市場發展需求和當地政府的發展規劃，以及相關政策等指標，評估上述指標是否會對項目開發帶來影響，同時要對項目施工地點及環境影響因素進行總結與歸納。此外，房地產開發項目不但能夠為企業帶來較為理想的經濟效益和社會效益，還能夠進一步加快項目的開發速度，為此，在進行項目投資前，應該及時開展可行性分析與評估，同時切實將動態指標和靜態指標有機結合，從而實現多角度、全方位的項目研究與分析。

（三）樹立債務危機管理意識

房地產開發企業在保持正常生產運行過程中，企業應該樹立良好的債務危機管理意識，才能在處理債務危機時保持良好的態度，及時提出有效的解決措施。房地產開發行業屬于高危行業之一，其具備高投資與高風險的特點，在實際運營過程中往往需要承擔較大的風險壓力，所以在此種市場發展環境中，房地產開發企業往往需要提升對債務危機的管理意識，在日常生產運營過程中進一步提高對風險管理措施的重視度與關注度，及時發現經營過程中存在或者潛在的風險問題，實現風險管理目標，從而最大限度降低風險給企業所帶來的不良影響。

（四）加強資金使用情況的監督

房地產開發企業應該進一步加大資金管理監督力度，定期對企業資金應用情況進行嚴格檢查與分析，通過從日常經營管理報表中掌握與分析企業資金使用情況，并且利用專項檢查方式及時發現資金執行環節中可能會發生的一系列問題，促使企業各收入、支出均能夠更加有效，提高資金使用的透明度與公開性。在此基礎上，還應該對負責管理錢款的相關工作人員進行詳細詢問，制定與完善相關獎懲制度，完善獎懲管理措施，從根本上確保資金支出的安全性與合理性。此外，針對財務會計管理信息、管理數據及具體經營業務的真實性與合法性，進行統一審計與監督，將監督關口向前移動，提高事前預防與事中控制的管理力度與強度，從而有效保障資金使用、支出的安全性與完整性。

六、結語

綜上所述，在現階段發展背景下，房地產開發企業應該時刻關注與了解經濟發展、行業發展等方面的最新信息與資料，同時對國家頒布的相關條款、規章制度做出積極主動的回應，并且房地產開發企業還應該根據當前發展環境，制定對應的發展政策與管理制度。此外，房地產企業在實際生產運營管理過程中，應該保持較高的風險管理意識，并且適當提高財務管理控制力度，樹立良好的發展觀念，建立與完善品牌管理形象，有利于保障房地產開發企業的穩定發展與進步。