現階段房地產經營管理的方式與目標探討

賴 勇

（南充職業技術學院 四川南充 637000）

目前，我國房地產市場仍然存在一些問題和不足。企業必須充分立足于現實需求及社會環境，結合行業發展的主流趨勢，科學合理地選擇經營模式和經營理念，并調整優化經營手段，以實現經濟效益最大化。

一、房地產經營管理的現狀

（一）投資力度較大，存在跟風現象，金融風險高

部分房地產企業缺乏對行業前景的正確預估，沒有深刻領悟并貫徹落實國家的相關政策制度，同時也缺乏對財務風險的正確認識，沒有正確評估其對自身發展造成的風險，只是盲目地進行房地產投資，甚至有的房地產企業為了更好地儲備資金，實現現金流通，直接將一些在建項目作為抵押向銀行貸款。過去，房地產行業也曾出現過這種現象，但并不是與銀行利率掛鉤，因此，對經濟造成的影響和沖擊并不突出。而目前房地產市場的發展與銀行發展緊密聯系，銀行利率的變化會導致房地產市場需求改變，這在一定程度上擴大了信貸供給的范圍，一旦房地產企業在經營管理過程中出現資金鏈斷裂的情況，就會直接導致金融風險。銀行與房地產企業之間有著相同的目標和利益追求，如果人們對銀行等金融機構充滿信任，也能夠為房地產行業的發展奠定良好的基礎。房地產經營管理應結合時代需求進行有效的改革與創新，如果脫離現實情況，仍然采用傳統的模式和套路，必然會導致危機的產生，也會影響銀行的穩定運行和發展。

（二）房地產經濟發展方向的變化

目前，房地產的發展及住宅保障在某種程度上仍然缺乏健全科學的體系和機制，行業發展與人們的現實需求相脫節，無法切實解決人們的多元化需求。要從真正意義上解決這一現實問題，相關職能部門必須充分發揮引導作用，切實解決政策制度中存在的問題。例如，房地產預期效果與現實情況差距較大等，利用宏觀調控的手段對房地產行業進行調整優化，轉變其經營狀況，從而更好地達到預期效果。我國的經濟發展與全球經濟緊密結合，有著千絲萬縷的聯系，過去受到多方因素的影響，經濟發展也受到了一定的沖擊。為了盡快實現經濟復蘇，拉動內需，提高人們的購買力和購買欲望，國家結合現實情況出臺了一系列政策制度。房地產逐漸成為一個地區及城市的支柱產業，但在持續的運行過程中發現，人們的生活或多或少都存在收支不平衡的現象。例如，經營其他項目的企業在看到房地產的利潤之后會放棄原有行業，轉而投資房地產項目，錯誤的認知和理解都會在一定程度上使得房地產行業出現泡沫經濟，整個市場參差不齊、魚龍混雜。

（三）房地產企業融資形勢嚴峻

在實際經營管理過程中，如果房地產企業出現了資金鏈斷裂的情況，大多數房地產企業會直接進行融資，推動現有項目持續開展。但值得注意的是，整個過程風險并沒有消失，而銀行的信貸也會受到風險的影響，導致力度收緊，這在一定程度上體現了當前房地產行業發展的局限性。換而言之，房地產市場的發展在很大程度上取決于銀行融資的整體效果和能夠達到的融資率，而由于銀行對信貸要求的提高，部分中小型房地產企業會選擇民間融資，這不僅為民間融資的發展提供了發展的平臺和機會，豐富了融資市場，同時也出現了一些不法分子非法融資，一旦出現問題，房地產企業必然會受到影響。

二、房地產經營管理的進展

在當前社會，人們的生活質量、生活水平都得到了顯著的提升，房地產行業也在原有的基礎上不斷創新發展，整體發展業態較為活躍。在這樣的背景下，大多數企業與時俱進，轉變了傳統經營管理的理念和認知，摒棄了過去被動回避的管理模式，站在全局的角度上合理統籌規劃，主動開拓市場，不斷完善管理內容，優化管理手段，從多個方面、多個角度提高了服務水平及服務質量。針對自身地位及作用來講，房地產企業應當充分立足于當前市場發展的主流趨勢，結合國家出臺的政策制度，全面貫徹落實相關要求，更好地順應社會經濟發展趨勢，滿足人們的多元化需求。

當前經濟飛速發展，企業之間的競爭日益激烈，對于房地產行業來講也是如此。值得注意的是，企業之間的競爭模式在很大程度上加強了人們對房地產行業的了解和認知，市場信息的透明化、公開化為企業的持續發展奠定了良好的基礎。在這樣的背景下，房地產企業要實現長足發展，提高經營管理的效率及質量，應當打造出符合自身特色的品牌形象，切實推動房地產業的進步。尤其是在當前社會，人們的物質條件逐步得到了滿足，必然會將更多的需求放在生活品質上，這也要求房地產企業要有針對性地轉變認知，明確品牌效應的核心地位及重要作用，切實提高企業經濟效益、社會效益，提高市場占有率，在實現自身發展的同時，推動國家經濟的創新發展。

三、關于房地產行業發展的可行性研究

要科學全面地對房地產行業發展趨勢進行分析探討，首先應當明確地區市場的現實情況、總體需求，基于目前已經出臺的一系列政策制度及多元化的市場發展理論，有針對性地對部分項目進行探究討論。值得注意的是，整個過程必須立足于區域經濟的發展現狀及當地城市的未來規劃，科學合理地進行市場開發，房地產企業也應當加強實地調研，深入一線進行分析，同時要對企業即將開發的項目進行全面細致的把控，探究當地的房地產發展政策、開發趨勢及現有的房地產經營規模，客觀全面地進行分析研究，從最初的開發設想到最終的綜合論證、專項調查都必須嚴格把控。另外，不同房地產開發項目的經營管理必須突出深度和廣度，要全面系統、科學高效，才能確保編制的一系列方案計劃具有可行性、可操作性，為論證的精準性奠定良好的基礎，從而保障企業的經濟效益、社會效益、環境效益。整個過程還應當對評價的客觀性、可靠性進行把控，結合多方因素進行預算分析，并根據實際情況最終選擇最佳的投資方案，為項目決策提供可靠的數據支持。由此可見，現階段的房地產開發必須進行可行性分析，結合項目投資的具體方案、現實需求，建立科學、高效、安全的決策發展機制，凸顯項目的合理化，這也在一定程度上推動了房地產企業的可持續發展。

四、房地產綠色經營結構管理體系的構建思路

房地產行業的綠色經營管理體系在結構上包含房地產綠色經營管理目標、管理實施對象和技術要求、企業綠色發展的支撐體系等。通過這一綠色體系，房地產企業在綠色經營時有更多的發展方向及模式，具體來說有以下幾方面。

（一）制定綠色經營管理目標任務

目前，我國經濟發展日新月異，相比于發展的速度，人們更重視發展的質量水平。房地產行業要根據科學發展觀設置綠色目標任務，并有針對性地優化生態環境，實現人類社會經濟與環境之間的協同發展。值得注意的是，整個過程必須不斷降低房地產開發對環境造成的不良影響，最大限度上發揮現有資源的利用效率、利用價值，從而更好地踐行綠色經營管理的目標任務。

（二）明確綠色經營管理對象

房地產的開發不是一蹴而就的，也不是單純由建設主體決定所有的工程事項，因此，房地產企業不僅要實現綠色目標任務，也要關注不同的主體對象，包括土地提供主體、施工主體、建設主體、規劃主體、銷售主體、購買主體等。房地產企業要站在全局的角度上進行合理規劃，將全體主體的利益作為出發點和落腳點，尤其是針對一些關鍵的節點，必須嚴格把控，制定嚴格的管理標準，才能滿足用戶的現實需要，體現企業的品牌效應。

（三）切實優化綠色經營管理技術指標

房地產企業不僅要樹立綠色管理的目標任務，也要結合建設的現實需求不斷優化技術指標。具體來講，房地產企業在進行工程建設的過程中，要利用系統工程的理念認知，從最初的土地收購到最后的竣工驗收、成果交付，都必須合理統籌、深入分析，從真正意義上貫徹落實綠色經營的發展理念，實現綠色采購、綠色規劃、綠色建設、綠色營銷等，切實滿足多方主體的現實需求，打造值得國民信賴的品牌形象。

五、房地產經營管理的要點分析

（一）有效構建高效的市場風險防范機制

根據相關的實踐調查研究發現，目前大多數房地產企業工作人員都是根據自身積累的經驗開展經營管理活動，結合市場運作的模式探究多元化的融資渠道，建立科學信用管理機制，以此確保整個過程的科學性、安全性、可靠性，這也在一定程度上降低了企業面臨的市場風險。隨著近年來房地產行業的飛速發展，房屋價格不斷提高，相關工作人員也要與時俱進，結合現階段的市場發展特征及未來主流趨勢，合理預測市場走向，結合企業現階段的管理模式制定切實可行的風險防范制度，從真正意義上實現產業發展與經濟發展的協同。在具體的實踐操作過程中，工作人員應當有針對性地將目前房地產市場的占有率、價格變化作為參考依據，分析不同地區在特定時間段內的房地產行業發展趨勢及經濟規律，明確二者是否存在矛盾沖突，從而合理預測房價走向。值得注意的是，不管是前期的預測分析還是在后期的實現操作階段，房地產相關工作人員都不能在短時間內進行大幅度的價格調整，只有合理的價格才能確保房地產行業的持續發展，使房產價值與其實際價值對等。

（二）調整優化房地產投資模式

政府相關職能部門為了推動國內經濟的發展，出臺了大量的政策制度扶持房地產企業。實現了產業的深化，也調整了市場需求。調查顯示，目前房地產行業面臨的主要問題在于住宅房地產發展形勢不容樂觀。為了緩解問題，分散經營管理風險，房地產企業必須采用多元化的投資組合模式，有效規避政策風險及市場風險。房地產經濟與當地政策和經濟有著緊密的聯系，如果將所有的資金放在同一項目里，一旦項目出現問題必然會損失所有資金。目前，大多數地區的房地產市場已經逐漸趨于飽和，這使得政策制度會偏向一些尚未開發完全的地區，這也是房地產行業未來經濟利潤增長的關鍵。因此，企業要深入探究不同項目的模式特征，基于不同開發周期合理進行組合優化，拓寬升值空間，降低投資風險。

（三）推動以房養老

以房養老政策是近年來提出的一種新型養老政策，相較于傳統模式，這一方式更好地應對了社會壓力，同時也解決了當前社會中普遍存在的老齡化問題，迎合了現實要求。但大多數人仍然無法充分認識這一方式的價值與作用。在此背景下，應加強對個人的思想引導，深入分析市場發展的主流趨勢，鼓勵房地產企業參與社會實踐并解決一系列現實問題。換而言之，要結合房地產發展的現狀及當地的養老問題，制定標準化、規范化、制度化的制度，規范市場秩序，避免經濟問題，同時也能夠有效保障消費者的切身權益。所有制度的貫徹落實都必須以配套的措施作為可靠保障，改革要全面科學，才能避免出現利益問題，影響社會的安定。整個過程要強化引導，將土地管理、稅收平衡作為基礎和前提，全面分析市場發展的主流趨勢，以此保障房地產經營管理的標準化、常態化。

六、房地產經營管理的總體目標

（一）實現在建項目與管理能力有效平衡

房地產企業要在激烈的市場競爭中脫穎而出并實現長足發展，必須將管理能力的提升與項目數量的增長緊密結合，實現二者的平衡協調。要打造良好的對外形象，必須提高企業綜合管理水平，而要達到管理水平的提升就必須以現有的管理資源作為基礎和前提。如果房地產企業在經營管理過程中，將所有的注意力集中在開發房地產項目上，沒有考慮企業的管理水平，會使項目品質大幅度下降，有限的資源與多元化的房地產項目存在一定的矛盾沖突，無法實現資源的均勻分配，勢必會影響企業的對外形象。目前，大多數地區的房地產行業已經趨于飽和，供給大于需求，在此背景下，品質就是房地產企業得以生存發展的基礎保證，項目品質本質上就是保證企業的生命。

（二）實現品牌發展與業務拓展的平衡

房地產行業在當前社會發展的背景下，要實現進一步的發展與創新，必須擴大業務范圍，實現品牌與業務拓展之間的有效平衡，以拓展的業務為品牌建設加分。由此可見，房地產企業不僅要擴大現有的經營范圍，提高綜合管理能力，也要思考采用何種方式實現品牌的發展。整個過程要立足于企業的特征優勢，合理選擇項目內容，結合企業綜合能力、實際水平，避免業務拓展不科學、不合理，在保證經濟效益的同時，樹立良好的品牌形象。房地產企業在拓展業務時，要考慮企業的能力水平，量力而行，實現品牌發展與業務之間的平衡。

（三）實現房地產企業知名度與美譽度的有效平衡

為了實現房地產企業的可持續發展，不僅要采用科學合理的方式手段，擴大經營規模，提高社會影響力、知名度，同時也要注重提升企業的美譽度。從一定意義上來講，知名度和美譽度是相輔相成、相互促進的，二者具有正相關的內在聯系。如果企業在發展過程中只關注知名度，沒有考慮美譽度的提高，那么即便實現了規模的大幅度擴大，在發展后期也會面臨巨大的市場壓力、社會壓力，從而增加一些風險危機。

七、結語

綜上所述，新形勢下房地產企業應當有效構建高效的市場風險防范機制，調整優化房地產投資模式，推動以房養老，實現在建項目與管理能力有效平衡、品牌發展與業務拓展的平衡及房地產企業知名度與美譽度的有效平衡。