房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)務(wù)管理控制分析

黎永梅 廣東方直集團(tuán)有限公司

引言

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的快速增長，房地產(chǎn)市場一直保持活躍，房地產(chǎn)成為國民經(jīng)濟(jì)不可或缺的重要組成部分。然而，由于市場變化的迅速變化和外界環(huán)境的不確定性，市場風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)等多重因素的存在，企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營活動時(shí)將面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。因此，企業(yè)應(yīng)該想辦法降低其所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，通過實(shí)行有效的財(cái)務(wù)管理控制更好地改善企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。企業(yè)要加強(qiáng)對財(cái)務(wù)管理控制的建立與實(shí)施，降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，健全財(cái)務(wù)狀況，保證企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

一、房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）國家政策風(fēng)險(xiǎn)

國家政策風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)在市場經(jīng)營中可能面臨的各種國家政策風(fēng)險(xiǎn)。由于國家不斷改變和完善房地產(chǎn)政策，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，但可能也會對企業(yè)造成一定的不利影響。一方面，國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和社會環(huán)境政策、財(cái)政政策、金融政策、物價(jià)政策等政策變化，會直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動。國家對房地產(chǎn)市場的財(cái)政政策變化也會影響企業(yè)的經(jīng)營活動，如調(diào)整利率、增稅降稅等，都將影響企業(yè)的經(jīng)營活動。另一方面，國家在發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)發(fā)布的房地產(chǎn)政策也會對企業(yè)造成風(fēng)險(xiǎn)。它們可以直接影響企業(yè)的投資和經(jīng)營活動，如國家出臺的房地產(chǎn)法規(guī)、政策，會影響企業(yè)的投資方向、業(yè)務(wù)活動及交易行為，進(jìn)而影響企業(yè)的經(jīng)營活動。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還要面臨產(chǎn)權(quán)保護(hù)、政府補(bǔ)貼、投資效益等政策的風(fēng)險(xiǎn)，面臨著政策風(fēng)險(xiǎn)與市場風(fēng)險(xiǎn)交織的復(fù)雜局面。

（二）項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)

1.獲取土地階段的風(fēng)險(xiǎn)

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，獲取合適的土地是最重要的一步，它將充分影響到房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)工程的成交率和投資收益。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲取土地時(shí)，可能會受到政府宏觀政策的影響，如政府土地劃分、農(nóng)用地保護(hù)、城鄉(xiāng)再生政策等，都可能會影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取合適的土地。例如，政府土地政策的調(diào)整，可能會導(dǎo)致原本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以獲取的土地受到限制，從而使土地不便于開發(fā)。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲取土地時(shí)，也可能受到競爭對手的位置影響，尤其是當(dāng)有多家企業(yè)同時(shí)積極參與競標(biāo)時(shí)。遭受競爭對手投標(biāo)競價(jià)的誘惑，很可能會使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出價(jià)過高，從而降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資效益。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲取土地時(shí)，還可能受到土地所有者等方面的影響。土地所有者可能通過發(fā)起群體訴訟、拖延簽訂協(xié)議等方式，拒絕向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售土地，從而使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受到損失。最后，在獲取土地時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可能受到法律因素的影響，因?yàn)榉煞ㄒ?guī)的變化可能會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地獲取產(chǎn)生影響。例如，政府出臺新的政策，將土地出讓給政府、公共機(jī)構(gòu)等特定機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就會受到影響，從而使得土地獲取變得更加困難。

2.開發(fā)建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，生產(chǎn)的項(xiàng)目必須符合當(dāng)前的有關(guān)政策及規(guī)定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并且項(xiàng)目的建造工作及投資金額也要符合要求，從而避免房地產(chǎn)開發(fā)工程出現(xiàn)延誤、質(zhì)量不達(dá)標(biāo)等問題，從而影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的效益和聲譽(yù)。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)階段，可能會遭受政府宏觀政策的影響，如開發(fā)政策、政府補(bǔ)貼政策、城鄉(xiāng)規(guī)劃政策等，都可能會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)建設(shè)的時(shí)間和成本有影響。例如，政府出臺新的土地利用政策，可能會對已完成土地開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目產(chǎn)生影響，從而使得原本已可建設(shè)的項(xiàng)目受到限制，影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的效益。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)階段，也可能受到供應(yīng)商的位置影響，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要購買額外的材料和設(shè)備，所以必須依靠供應(yīng)商來提供高質(zhì)量的材料和設(shè)備。由于市場變化和交易風(fēng)險(xiǎn)的存在，供應(yīng)商可能會從事不正當(dāng)競爭，從而影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)建設(shè)質(zhì)量和效益。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)階段，也可能受到投資者的影響，尤其是當(dāng)投資者要求開發(fā)企業(yè)提前完成工程建設(shè)時(shí)，這會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因?yàn)楣て诰o迫，而質(zhì)量受到影響，從而使得投資者擔(dān)心房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法完成工程建設(shè)，影響投資者的利益。

3.租賃銷售階段的風(fēng)險(xiǎn)

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，通過租賃銷售的方式獲得收入，必須要遵循中央政府的有關(guān)政策及規(guī)定，并且能夠滿足消費(fèi)者的合理需求，從而才能確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營銷利潤最大化。首先，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在租賃銷售階段，可能會遭受政府宏觀政策的影響，如房地產(chǎn)租金政策、住宅貸款政策、租賃政策等，都可能會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售收入和效益有影響。例如，政府出臺新的房地產(chǎn)租金政策，可能會影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)原本計(jì)劃的銷售計(jì)劃，從而使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法及時(shí)獲得利潤，影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)收入。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在租賃銷售階段可能受到消費(fèi)者的影響，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品必須能夠滿足當(dāng)下消費(fèi)者的需求，所以必須結(jié)合消費(fèi)者的需求，以確保租賃銷售階段的收益最大化。但由于消費(fèi)者觀念的不同，當(dāng)市場由熱潮變?yōu)槭挆l時(shí)，即使有高質(zhì)量的房地產(chǎn)產(chǎn)品，也難以保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營銷收入。最后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在租賃銷售階段可能受到社會的影響，因?yàn)橹T如房地產(chǎn)價(jià)格上漲、房屋尺寸縮減等社會熱點(diǎn)問題，都可能影響消費(fèi)者對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信心，而降低消費(fèi)者對房地產(chǎn)銷售的購買意愿，從而影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售收入。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的主要風(fēng)險(xiǎn)

（一）投資風(fēng)險(xiǎn)

投資風(fēng)險(xiǎn)是指投資者面臨的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與法律等不確定因素而造成的投資損失的可能性。市場風(fēng)險(xiǎn)是投資者在進(jìn)行投資時(shí)可能遭受的最大風(fēng)險(xiǎn)，其主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格的波動上。由于房地產(chǎn)行業(yè)受經(jīng)濟(jì)形勢等多方面影響，例如利率的變化、人口老齡化、郊區(qū)開發(fā)、物價(jià)波動等，都會使得房地產(chǎn)價(jià)格不斷變動，房地產(chǎn)投資者在購買房地產(chǎn)時(shí)，很可能購買到價(jià)格太高或太低的項(xiàng)目。信用風(fēng)險(xiǎn)是指投資者在投資房地產(chǎn)時(shí)可能遭受的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)投資者往往需要借助銀行或金融機(jī)構(gòu)的資助來支付投資費(fèi)用，如果缺乏足夠的信用證明，將無法獲得融資，這就可能使投資者無法正常投資。此外，投資者還應(yīng)注意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)實(shí)力，因?yàn)槿绻髽I(yè)財(cái)務(wù)狀況不佳，也可能使投資者遭受損失。

（二）融資風(fēng)險(xiǎn)

融資風(fēng)險(xiǎn)，即投資者在融資房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)可能遭受的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資過程中往往需要借助大量金融資金，因此出現(xiàn)融資問題，將影響投資者的投資收益。一方面，房地產(chǎn)融資期限短，投資者在融資期滿之前必須籌集足夠的資金進(jìn)行還款，否則會受到利息懲罰；另一方面，如果投資者計(jì)劃以貸款形式發(fā)展房地產(chǎn)項(xiàng)目，也需要考慮貸款利率變化的風(fēng)險(xiǎn)，以及貸款期限變化的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）收益分配風(fēng)險(xiǎn)

收益分配風(fēng)險(xiǎn)是指投資者在投資房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)可能遭受的風(fēng)險(xiǎn)。投資者實(shí)際的投資收益和項(xiàng)目分配的收益并不一定相等，投資者往往受到政府房地產(chǎn)政策的影響，直接影響投資者的投資收益。此外，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中會存在技術(shù)和管理上的不確定因素，這些都可能會導(dǎo)致投資者的投資收益出現(xiàn)波動。

（四）資金回收風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)中的資金回收風(fēng)險(xiǎn)是指，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，由于業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的滿意度、商品房銷售的情況以及管理的效率等因素的影響，有可能影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售收入，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金回收不足產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。由于房屋銷售情況的波動，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收益也許會大幅度減少，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金回收也會受到影響。外界因素也可能影響銷售情況，例如政府有關(guān)部門根據(jù)宏觀審慎的原則發(fā)布的住房政策和財(cái)政政策，以及社會關(guān)注的購房政策，這些因素可能會影響投資者的購買意愿，從而影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得收益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金回收方面可能受到政府審批延遲的影響。因?yàn)檎g的關(guān)系差異、政策變化以及政府審批機(jī)制等因素，可能會影響到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得政府批準(zhǔn)資金的速度，從而影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金回收。

三、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)防范與財(cái)務(wù)管理控制的對策

（一）加強(qiáng)對宏觀環(huán)境的研究，充分做好市場調(diào)研與預(yù)測

房地產(chǎn)行業(yè)受外部宏觀環(huán)境的影響較大，宏觀環(huán)境的變化具有不確定性，一旦面臨重大的經(jīng)濟(jì)變化，將直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動，從而影響企業(yè)的財(cái)務(wù)健康和發(fā)展前景，因此，加強(qiáng)對宏觀環(huán)境的研究，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是十分必要的。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要及時(shí)了解宏觀環(huán)境的變化情況，深入了解國家政策，以便制定量身定制的業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)，避免受到宏觀環(huán)境變化的不利影響。同時(shí)，通過加強(qiáng)對宏觀環(huán)境的研究，可以讓企業(yè)更好地把握經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，提出有針對性的發(fā)展戰(zhàn)略，從而有效抑制風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分利用宏觀環(huán)境變化背景，收集各類信息，如經(jīng)濟(jì)形勢、行業(yè)走勢、投融資情況等，有效研究市場趨勢，根據(jù)市場狀況及時(shí)作出有效的市場預(yù)測。同時(shí)，要定期對市場行為與標(biāo)準(zhǔn)、城市住宅生活質(zhì)量的變化等進(jìn)行調(diào)研，準(zhǔn)確把握市場行情，最終實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控的目的。此外，房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過加強(qiáng)對宏觀環(huán)境的研究，提升投資者信心。

（二）完善財(cái)務(wù)管理制度體系，推進(jìn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)信息化建設(shè)

一是要完善企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度體系，不僅要具有明確的財(cái)務(wù)職能定位及相應(yīng)的上下級分工，還需要建立財(cái)務(wù)規(guī)則，完善財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)制度，形成財(cái)務(wù)決策和管理機(jī)制。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展情況，實(shí)行數(shù)據(jù)庫管理，建立新的財(cái)務(wù)管理體制，實(shí)施管理財(cái)務(wù)報(bào)表，以便于周期性地評估企業(yè)的經(jīng)營狀況和決策內(nèi)部控制，對企業(yè)的發(fā)展起到財(cái)務(wù)控制作用。二是要建立完善的內(nèi)部控制機(jī)制。在財(cái)務(wù)管理中，內(nèi)部控制起著重要的作用，主要是完善企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)濟(jì)管理制度，并要求其適時(shí)調(diào)整，提高企業(yè)的管理水平，增強(qiáng)內(nèi)部控制。財(cái)務(wù)管理要求企業(yè)做好財(cái)務(wù)管理活動，特別是財(cái)務(wù)報(bào)表的審計(jì)以及相關(guān)的審計(jì)處理。此外，還應(yīng)當(dāng)把握實(shí)行各種內(nèi)部控制手段，確保財(cái)務(wù)管理活動合法性，建立內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度和內(nèi)部控制機(jī)制，提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平。三是建立完善的財(cái)務(wù)管理制度。財(cái)務(wù)管理制度是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要組成部分，它不僅要求統(tǒng)一的財(cái)務(wù)報(bào)表的形式和內(nèi)容，而且要求在財(cái)務(wù)報(bào)表的制定和使用過程中，財(cái)務(wù)管理者要負(fù)責(zé)報(bào)表的準(zhǔn)確性和可靠性，以便為企業(yè)決策提供參考。同時(shí)，精細(xì)化管理對企業(yè)財(cái)務(wù)管理來說也很重要，要制定管理系統(tǒng)，改進(jìn)各項(xiàng)環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)管理，實(shí)行精細(xì)化管理，把握企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理水平。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)資金管理，構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與防控體系

第一，要加強(qiáng)資金管理，必須要搭建完善的資金內(nèi)控體系，通過定期審計(jì)、現(xiàn)金管理、資金控制等手段，充分把控資金使用。第二，要加強(qiáng)資金管理，還需要建立合理有效的資金申請、調(diào)撥流程，比如建立一套資金申請表格，以及定期量化檢查資金使用情況；如果是跨部門資金調(diào)動，還應(yīng)該建立一個(gè)資金調(diào)撥系統(tǒng)，以更好地把控資金流向。另外，構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與防控體系無疑能有效地管理企業(yè)的資金，保障資金的有效調(diào)配、把控風(fēng)險(xiǎn)為先。針對房地產(chǎn)企業(yè)，首先，可以從四個(gè)方面來構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與防控體系，即市場風(fēng)險(xiǎn)，營銷風(fēng)險(xiǎn)，投資風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其次，還可以通過對企業(yè)內(nèi)部資金流動情況的整體分析，及早發(fā)現(xiàn)異常情況，采取相應(yīng)的措施，有效避免資金的流失?？偟膩碚f，只有實(shí)施有效的資金管理措施，并建立完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與防控體系，才能確保企業(yè)資金的流暢運(yùn)轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

（四）實(shí)現(xiàn)精細(xì)化成本管理，完善內(nèi)部審計(jì)制度

首先，要實(shí)現(xiàn)精細(xì)化成本管理，有必要建立一套合理有效的成本核算體系和管理體系。要求企業(yè)不僅要進(jìn)行收入成本的核算，而且要進(jìn)行材料成本的核算，消耗成本的核算以及各種費(fèi)用的核算，這樣才能保證企業(yè)對成本的精確把控，實(shí)現(xiàn)真正的精細(xì)化管理。房地產(chǎn)企業(yè)可以在預(yù)算執(zhí)行期間，不僅要對資金使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，而且還應(yīng)在收入支出期間實(shí)施定期審計(jì)，確保財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。此外，為了進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)防范，房地產(chǎn)企業(yè)還可以設(shè)立專門的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范部門，設(shè)立完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)，及早發(fā)現(xiàn)預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)，采取有效的應(yīng)對措施，確保企業(yè)的安全穩(wěn)定發(fā)展。總之，實(shí)現(xiàn)精細(xì)化的成本管理，完善內(nèi)部審計(jì)制度是房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)防范與財(cái)務(wù)管理控制的對策。只有通過實(shí)施精細(xì)化的成本管理，完善內(nèi)部審計(jì)制度，才能有效把控企業(yè)的成本開支，確保財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。

結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)與財(cái)務(wù)管理控制之間存在著密不可分的關(guān)系。企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)針對房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測和評估，并采取有效的措施來降低風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施有效的財(cái)務(wù)管理控制，以改善財(cái)務(wù)狀況，保護(hù)企業(yè)的利益，保障其穩(wěn)定發(fā)展。