房地產經營風險與財務管理控制分析

黎永梅 廣東方直集團有限公司

引言

隨著經濟發展的快速增長，房地產市場一直保持活躍，房地產成為國民經濟不可或缺的重要組成部分。然而，由于市場變化的迅速變化和外界環境的不確定性，市場風險和運營風險等多重因素的存在，企業在進行房地產經營活動時將面臨嚴峻的挑戰。因此，企業應該想辦法降低其所面臨的風險，通過實行有效的財務管理控制更好地改善企業的財務狀況。企業要加強對財務管理控制的建立與實施，降低運營風險，健全財務狀況，保證企業的穩定發展。

一、房地產經營風險分析

（一）國家政策風險

國家政策風險是指房地產企業在市場經營中可能面臨的各種國家政策風險。由于國家不斷改變和完善房地產政策，以促進房地產行業的健康發展，但可能也會對企業造成一定的不利影響。一方面，國家宏觀經濟政策和社會環境政策、財政政策、金融政策、物價政策等政策變化，會直接影響房地產企業的經營活動。國家對房地產市場的財政政策變化也會影響企業的經營活動，如調整利率、增稅降稅等，都將影響企業的經營活動。另一方面，國家在發展房地產行業時發布的房地產政策也會對企業造成風險。它們可以直接影響企業的投資和經營活動，如國家出臺的房地產法規、政策，會影響企業的投資方向、業務活動及交易行為，進而影響企業的經營活動。此外，房地產企業還要面臨產權保護、政府補貼、投資效益等政策的風險，面臨著政策風險與市場風險交織的復雜局面。

（二）項目開發風險

1.獲取土地階段的風險

對于房地產開發企業來說，獲取合適的土地是最重要的一步，它將充分影響到房地產開發的整個工程的成交率和投資收益。首先，房地產開發企業在獲取土地時，可能會受到政府宏觀政策的影響，如政府土地劃分、農用地保護、城鄉再生政策等，都可能會影響房地產開發企業獲取合適的土地。例如，政府土地政策的調整，可能會導致原本房地產開發企業可以獲取的土地受到限制，從而使土地不便于開發。其次，房地產開發企業在獲取土地時，也可能受到競爭對手的位置影響，尤其是當有多家企業同時積極參與競標時。遭受競爭對手投標競價的誘惑，很可能會使房地產開發企業出價過高，從而降低房地產開發企業的投資效益。此外，房地產開發企業在獲取土地時，還可能受到土地所有者等方面的影響。土地所有者可能通過發起群體訴訟、拖延簽訂協議等方式，拒絕向房地產開發企業出售土地，從而使房地產開發企業受到損失。最后，在獲取土地時，房地產開發企業還可能受到法律因素的影響，因為法律法規的變化可能會對房地產開發企業的土地獲取產生影響。例如，政府出臺新的政策，將土地出讓給政府、公共機構等特定機構，房地產開發企業就會受到影響，從而使得土地獲取變得更加困難。

2.開發建設階段的風險

對于房地產開發企業來說，生產的項目必須符合當前的有關政策及規定質量標準，并且項目的建造工作及投資金額也要符合要求，從而避免房地產開發工程出現延誤、質量不達標等問題，從而影響房地產開發企業的效益和聲譽。首先，房地產開發企業在開發建設階段，可能會遭受政府宏觀政策的影響，如開發政策、政府補貼政策、城鄉規劃政策等，都可能會對房地產開發企業的開發建設的時間和成本有影響。例如，政府出臺新的土地利用政策，可能會對已完成土地開發的建設項目產生影響，從而使得原本已可建設的項目受到限制，影響房地產開發企業的效益。其次，房地產開發企業在開發建設階段，也可能受到供應商的位置影響，因為房地產開發企業需要購買額外的材料和設備，所以必須依靠供應商來提供高質量的材料和設備。由于市場變化和交易風險的存在，供應商可能會從事不正當競爭，從而影響房地產開發企業的開發建設質量和效益。此外，房地產開發企業在開發建設階段，也可能受到投資者的影響，尤其是當投資者要求開發企業提前完成工程建設時，這會導致房地產開發企業因為工期緊迫，而質量受到影響，從而使得投資者擔心房地產開發企業無法完成工程建設，影響投資者的利益。

3.租賃銷售階段的風險

對于房地產開發企業來說，通過租賃銷售的方式獲得收入，必須要遵循中央政府的有關政策及規定，并且能夠滿足消費者的合理需求，從而才能確保房地產開發企業的營銷利潤最大化。首先，當房地產開發企業在租賃銷售階段，可能會遭受政府宏觀政策的影響，如房地產租金政策、住宅貸款政策、租賃政策等，都可能會對房地產開發企業的銷售收入和效益有影響。例如，政府出臺新的房地產租金政策，可能會影響房地產開發企業原本計劃的銷售計劃，從而使得房地產開發企業無法及時獲得利潤，影響房地產開發企業的財務收入。其次，房地產開發企業在租賃銷售階段可能受到消費者的影響，因為房地產開發企業的產品必須能夠滿足當下消費者的需求，所以必須結合消費者的需求，以確保租賃銷售階段的收益最大化。但由于消費者觀念的不同，當市場由熱潮變為蕭條時，即使有高質量的房地產產品，也難以保證房地產開發企業的營銷收入。最后，房地產開發企業在租賃銷售階段可能受到社會的影響，因為諸如房地產價格上漲、房屋尺寸縮減等社會熱點問題，都可能影響消費者對房地產開發企業的信心，而降低消費者對房地產銷售的購買意愿，從而影響房地產開發企業的銷售收入。

二、房地產企業財務管理的主要風險

（一）投資風險

投資風險是指投資者面臨的經濟、技術與法律等不確定因素而造成的投資損失的可能性。市場風險是投資者在進行投資時可能遭受的最大風險，其主要體現在房地產價格的波動上。由于房地產行業受經濟形勢等多方面影響，例如利率的變化、人口老齡化、郊區開發、物價波動等，都會使得房地產價格不斷變動，房地產投資者在購買房地產時，很可能購買到價格太高或太低的項目。信用風險是指投資者在投資房地產時可能遭受的風險。由于房地產投資者往往需要借助銀行或金融機構的資助來支付投資費用，如果缺乏足夠的信用證明，將無法獲得融資，這就可能使投資者無法正常投資。此外，投資者還應注意房地產開發企業的財務實力，因為如果企業財務狀況不佳，也可能使投資者遭受損失。

（二）融資風險

融資風險，即投資者在融資房地產項目時可能遭受的風險。因為房地產投資過程中往往需要借助大量金融資金，因此出現融資問題，將影響投資者的投資收益。一方面，房地產融資期限短，投資者在融資期滿之前必須籌集足夠的資金進行還款，否則會受到利息懲罰；另一方面，如果投資者計劃以貸款形式發展房地產項目，也需要考慮貸款利率變化的風險，以及貸款期限變化的風險。

（三）收益分配風險

收益分配風險是指投資者在投資房地產項目時可能遭受的風險。投資者實際的投資收益和項目分配的收益并不一定相等，投資者往往受到政府房地產政策的影響，直接影響投資者的投資收益。此外，由于房地產項目開發過程中會存在技術和管理上的不確定因素，這些都可能會導致投資者的投資收益出現波動。

（四）資金回收風險

房地產財務風險中的資金回收風險是指，在房地產開發過程中，由于業主對物業服務的滿意度、商品房銷售的情況以及管理的效率等因素的影響，有可能影響到房地產開發企業的銷售收入，從而導致房地產開發企業資金回收不足產生財務風險。由于房屋銷售情況的波動，房地產開發企業的收益也許會大幅度減少，因此房地產開發企業的資金回收也會受到影響。外界因素也可能影響銷售情況，例如政府有關部門根據宏觀審慎的原則發布的住房政策和財政政策，以及社會關注的購房政策，這些因素可能會影響投資者的購買意愿，從而影響房地產開發企業獲得收益。房地產開發企業在資金回收方面可能受到政府審批延遲的影響。因為政府之間的關系差異、政策變化以及政府審批機制等因素，可能會影響到房地產開發企業獲得政府批準資金的速度，從而影響房地產開發企業資金回收。

三、房地產企業加強經營風險防范與財務管理控制的對策

（一）加強對宏觀環境的研究，充分做好市場調研與預測

房地產行業受外部宏觀環境的影響較大，宏觀環境的變化具有不確定性，一旦面臨重大的經濟變化，將直接影響房地產企業的經營活動，從而影響企業的財務健康和發展前景，因此，加強對宏觀環境的研究，對于房地產企業來說是十分必要的。首先，房地產企業要及時了解宏觀環境的變化情況，深入了解國家政策，以便制定量身定制的業務發展目標，避免受到宏觀環境變化的不利影響。同時，通過加強對宏觀環境的研究，可以讓企業更好地把握經濟發展趨勢，提出有針對性的發展戰略，從而有效抑制風險的發生。其次，房地產企業應充分利用宏觀環境變化背景，收集各類信息，如經濟形勢、行業走勢、投融資情況等，有效研究市場趨勢，根據市場狀況及時作出有效的市場預測。同時，要定期對市場行為與標準、城市住宅生活質量的變化等進行調研，準確把握市場行情，最終實現財務風險防控的目的。此外，房地產企業也可以通過加強對宏觀環境的研究，提升投資者信心。

（二）完善財務管理制度體系，推進財務管理風險信息化建設

一是要完善企業的財務管理制度體系，不僅要具有明確的財務職能定位及相應的上下級分工，還需要建立財務規則，完善財務標準制度，形成財務決策和管理機制。根據房地產企業業務發展情況，實行數據庫管理，建立新的財務管理體制，實施管理財務報表，以便于周期性地評估企業的經營狀況和決策內部控制，對企業的發展起到財務控制作用。二是要建立完善的內部控制機制。在財務管理中，內部控制起著重要的作用，主要是完善企業的內部經濟管理制度，并要求其適時調整，提高企業的管理水平，增強內部控制。財務管理要求企業做好財務管理活動，特別是財務報表的審計以及相關的審計處理。此外，還應當把握實行各種內部控制手段，確保財務管理活動合法性，建立內部財務管理制度和內部控制機制，提高企業的財務管理水平。三是建立完善的財務管理制度。財務管理制度是房地產企業財務管理的重要組成部分，它不僅要求統一的財務報表的形式和內容，而且要求在財務報表的制定和使用過程中，財務管理者要負責報表的準確性和可靠性，以便為企業決策提供參考。同時，精細化管理對企業財務管理來說也很重要，要制定管理系統，改進各項環節的財務管理，實行精細化管理，把握企業的財務狀況，提高企業的經濟管理水平。

（三）加強房地產資金管理，構建風險預警與防控體系

第一，要加強資金管理，必須要搭建完善的資金內控體系，通過定期審計、現金管理、資金控制等手段，充分把控資金使用。第二，要加強資金管理，還需要建立合理有效的資金申請、調撥流程，比如建立一套資金申請表格，以及定期量化檢查資金使用情況；如果是跨部門資金調動，還應該建立一個資金調撥系統，以更好地把控資金流向。另外，構建風險預警與防控體系無疑能有效地管理企業的資金，保障資金的有效調配、把控風險為先。針對房地產企業，首先，可以從四個方面來構建風險預警與防控體系，即市場風險，營銷風險，投資風險，財務風險。其次，還可以通過對企業內部資金流動情況的整體分析，及早發現異常情況，采取相應的措施，有效避免資金的流失。總的來說，只有實施有效的資金管理措施，并建立完善的風險預警與防控體系，才能確保企業資金的流暢運轉，實現企業持續穩定發展。

（四）實現精細化成本管理，完善內部審計制度

首先，要實現精細化成本管理，有必要建立一套合理有效的成本核算體系和管理體系。要求企業不僅要進行收入成本的核算，而且要進行材料成本的核算，消耗成本的核算以及各種費用的核算，這樣才能保證企業對成本的精確把控，實現真正的精細化管理。房地產企業可以在預算執行期間，不僅要對資金使用情況進行監督檢查，而且還應在收入支出期間實施定期審計，確保財務數據的真實性和準確性。此外，為了進一步實現風險防范，房地產企業還可以設立專門的財務風險防范部門，設立完善的風險預警系統，及早發現預期風險，采取有效的應對措施，確保企業的安全穩定發展。總之，實現精細化的成本管理，完善內部審計制度是房地產企業加強經營風險防范與財務管理控制的對策。只有通過實施精細化的成本管理，完善內部審計制度，才能有效把控企業的成本開支，確保財務數據的真實性和準確性。

結語

綜上所述，房地產經營風險與財務管理控制之間存在著密不可分的關系。企業應該加強針對房地產經營風險的監測和評估，并采取有效的措施來降低風險，實施有效的財務管理控制，以改善財務狀況，保護企業的利益，保障其穩定發展。