基于行為經濟學的城鎮居民購房行為分析

郝鑫

［摘 要］隨著經濟社會的發展和人民生活水平的提高，人們對于住房的需求日益增加，住房消費呈現出某種不平衡趨勢，合理地引導居民購房非常關鍵，居民的購買觀念與其購買行為密切相關。本文運用行為經濟學的理論來理解居民的購房行為，并提出加強政府政策調控，引導形成合理預期；加強市場監管，完善信息披露機制；加強社會文化引導，形成正確價值導向等對策建議，促進居民更加合理地制定購房政策。

［關鍵詞］行為經濟學；城鎮居民；購房行為

doi：10.3969/j.issn.1673-0194.2023.13.042

［中圖分類號］F293.3 ［文獻標識碼］A ［文章編號］1673-0194（2023）13-0146-04

0? ? ?引 言

房地產行業是我國國民經濟的重要行業之一，它會為國民經濟帶來直接和間接的推動效能［1］。房地產行業與各行各業都有密切關聯，與實體經濟、金融等領域也有密切的關聯。注重房地產行業供需關系的均衡，保持房地產行業的良性發展，對于促進我國房地產行業的健康發展具有重要的現實意義。居民的購房行為不僅是決定房地產價格變化的重要因素，同時也是引發“房奴”等現象的重要原因。隨著中國經濟進入新常態，以及在“房住不炒”理念的指導下，各大城市的房價逐漸趨于平穩，但全國監測數據顯示，全國的房地產價格仍在繼續上漲。嚴格管制中的房地產市場發展，體現出了一種無法預測的趨勢，其中最重要的一個原因就是，房地產市場除了受市場的供需關系和國家的宏觀調控政策影響之外，還與居民的購房心理有著密切的聯系。由于購房者群體化的趨勢，購房心理預測如果不能與國家的宏觀調控體系相結合，就會成為一種市場的力量，與政府的控制盒一樣，在短期內還會極大地影響房地產價格。因此，對購房者的購買心態進行研究，對于推動樓市的發展具有重要的作用［2］。

1? ? ?行為經濟學的引入

行為經濟學是在對西方主流經濟理論進行反思與批評的過程中發展起來的。卡尼曼與特維斯基打破了過去經濟學中“理性人”的基本假設，將非客觀性的影響因素視為傳統微觀經濟學的核心，并將心理學與經濟學相融合，建立起現實意義上的“行為經濟學”。行為經濟學認為，在過去的經濟學中，有許多設定與現實生活不能相結合，它忽視了個人思想對自己活動的約束以及個體之間活動的相互影響，而將注意力集中在外部與經濟發展的直接關系上，從而造成了許多經濟問題不能得到合理的解決。在現實生活中，外部刺激一定要通過心理媒介來激發人們的內在活動反應，不同的心理會導致不同的活動決策模式。行為經濟學通過實驗和經驗研究得出結論，個人的理解、情緒等主觀思維因素對行動的決定起到了至關重要的作用，而個人的決定經常是脫離了理智的，出現這一情況的原因來自于信仰和偏愛，無法通過數據的平均來排除［3］。行為經濟學打破了人類“意志—行動”產生過程中的“黑箱”，通過對人類“意志—行動”產生過程的思維研究，可以使人類在合理的條件下，了解人類的主觀決定，從而對人類的非理性行動進行甄別和預測，最后提高經濟學對人類現實經濟生活與行動的解釋能力和引導能力。

2? ? ?行為經濟學理論及解釋

2.1? ?“前景理論”對房地產市場“量價齊增”和“量價齊跌”的解釋

“前景理論”是卡尼曼、特維斯基等人在反思期望效用理論的基礎上，首次提出的一種新的觀點，即在收益與虧損之間，存在著一種“以相對參考值為標準”的假設。在二十世紀九十年代后期，在完成了住房貨幣化工作之后，我國的房地產領域迎來了一個良好的發展時期。總的來說，房地產價格不僅反映出持續提高的趨勢，也反映出其會在一定水平內進行變動［4］。就數量關系來說，與一般的商品與交易所的數量呈負相關關系不同，在我國不動產的交易價格與交易所的數量呈正相關關系，這表明在同等增長的情況下，交易的增長幅度遠遠大于交易規模的增長幅度，而在這兩個行業同時下滑的情況下，交易量下降幅度也遠遠高于房地產價格下降幅度。對于房價的接受水平，人們將買房的決策定在了心儀價位上，而心儀價位的建立是由市場價格的持續刺激形成的，這與宏觀經濟學中的邊際效應最大水平的要求不符［5］。由于損失回避，人們在獲取收益時往往表現出對風險的回避，并在應對虧損時表現出對風險的偏好，因此對于在價格上升時，交易量卻產生下降的現象，也有了一個理性的解釋。

2.2? ?“認知偏差”對恐慌性購房和房價越調越高的解釋

認知心理學認為，所有個體的決定都是建立在信息有限的基礎上，在特殊的認知情況下，客戶的決定往往會采用一種方法來解決，即信息加工時會采用啟發式的認知方法［6］。這樣的方法能夠在一定程度上改善沖動的決定，但是這樣的方法的簡單化也導致了認識上的不足。我國房屋的產量巨大，房屋的價格在持續上升，而與持續上漲的價格相比，房屋的投資回報率卻很低，從租金收益角度來看，相比于購房，租房是更好的選擇，而且房屋銷售價格指數與房屋租賃價格指數之間也沒有體現正比例的變化關系。另外，在我國單套房總價和家庭償還水平之間的差距也越來越大，房價回報要比國際銀行認為的發展中國家房價收入比4∶1～6∶1的科學范圍高很多，從而產生住宅市場有效需求缺乏的現象，因為不斷上漲的房價已經超過了一般家庭所能承受的極限。但是與上述問題相一致的是，房價繼續提高的趨勢，以及人們在房價提高中提前進行購房決策等活動，已經超過了傳統的經濟理論所能解釋的范圍。

2.3? ?“羊群效應”對我國“網紅盤”搶購和結婚買房等現象的解釋

“羊群效應”是群體認知的一種缺陷，與有效的交易機制不同，真實的交易環境并不好，并且信息的數量也很少。當人們難以獲取信息或對自身信息評價的水平不清楚時，往往會模仿身邊人的行為來進行行為決策，從而導致有些人的無心之舉被更多的人效仿，于是就有了羊群效應。在房產市場中存在典型的信息不對稱現象，買賣雙方的行為往往會被他人的行為影響。羊群效應和市場會相互影響，一是會使更多的人在同一時期進入房地產市場，特別是在我國房價持續提高的時期，不斷對房價進行刺激，從而超過了購買者的承受水平，最終導致房地產的價格會在買房集體思想和活動的影響中繼續和理論價值相分離。這樣的“模范傳染”，很可能會導致一個巨大的市場問題，就是將樓市從一個繁榮的階段推向另一個蕭條階段，如果不加以控制，很可能會導致樓市的發展速度下降，乃至對整體產生影響。二是導致了更多的人選擇了同一個方向，像“網紅盤”在各大城市都會出現一樣，這也是一種大眾思維，相信被最多人選擇的房子才是最好的。以上現象的出現都是由于缺乏對自身的評價所導致的從眾趨勢。在我們的房產市場上，我們的“羊群行為”也被我們的文化影響，由于人們對個人與集體，個人與他人之間的關系，以及對身邊人的意見的重視，使“羊群效應”越發明顯。并且由文化因素所引起的“從眾效應”，是造成我國更大規模住宅的主要因素，據國家有關部門的統計，在國內50%以上的男性認為有房就能結婚，70%以上的女性認為有自己的房子就能結婚。上述現象通過運用行為經濟學理論對我國房地產市場的主體活動進行剖析，對傳統經濟學所不能解釋的一些市場情況和活動進行了闡釋。

3? ? ?討論與對策

本文通過對居民購房行為的分析，得出結論：住房消費行為是個人行為與國家制度共同作用的結果。從心理到行為的建構過程，除了與宏觀制度的引導、信息公開水平等因素有關外，還與社會文化環境、個體知識架構等因素有關。為了建立一個更加理性的住房市場，運用更加規范的住房消費心理，國家應該建立一個良好的住房調控系統交流平臺，筆者從國家宏觀調控、市場監管、社會調節三個方面提出了發展建議。

3.1? ?加強政府政策調控，引導形成合理預期

我國的房地產市場既具有一般的市場經濟特征，又具有較強的政府依賴性。國民經濟體系也是我國居民住房決策定價的重要參考因素，國民經濟體系的引導程度與國民經濟體系的密集程度對國民經濟體系形成合理的預期具有顯著影響。因此，政府應繼續強化并貫徹“房住不炒”的長遠目標，結合中國經濟發展的階段特征，在中國經濟高質量發展的目標上，實現“去庫存”“去產能”的健全行業架構。房地產領域要進入一個對存量改造進行完善的時期，不僅要通過房地產行業刺激經濟，還要引導房地產領域關注更多的人們對更和諧的居住氛圍的需求，因此國家必須在落戶、信貸、限購和物業稅等體制方面進行中期和長期的統籌規劃，來避免因體制上的短時評價而導致的“沖動型”的購買決策。另外，在實施“因城施策”的過程中，要加強中央的規范設計與當地的實施之間的銜接，避免因政策體系的不一致而導致出現任意處置的現象，從而避免因政策體系的頻繁調整而導致的居民難以建立起科學預期的現象。企業方面，應提升信用控制水準，提升財務部門的風險評價水準，對買房人的購買力及承受力進行精確評估，對信用風險及房地產總體價值進行評價，鼓勵社區居民根據其可接受程度，進行最優選擇。最后，政府還應健全租賃市場，通過標準化合同的實施，降低租賃中的不確定性，引導使用租賃來滿足人們的生活需求，充分發揮租房市場的替代作用。

3.2? ?加強市場監管，完善信息披露機制

信息不對稱是導致人們認識不足的根本原因，由于信息交換不通暢，以及群體表現被歪曲，使得購買者的行為變得不理性。因此，需要不斷地對房地產市場的信息公開制度進行改進，包括在一定時期內，該區域的土地供給制度、規模和位置等信息，以及房產品質信息、房產庫存指標和房產所在地方的公共配套服務等信息，從而降低主體的信息搜尋成本，進而降低信息處理的困難程度。另外，還應提升市場價格的監管水平，通過健全市場價格體系來明確住房償還范圍，將房價收入比作為制度優化的長期支撐，減少單純的上月和同比房價對比的模式，建立與居民收入提升相結合的平穩的房價管制制度。根據每一區域的真實房價與收入比率來設定區域內的參考價位，以實地的參考價位為基礎進行房屋買賣，避免房地產開發商出現“冒頂”現象，引導居民建立一個穩定、科學的房地產價格預期。

3.3? ?加強社會文化引導，形成正確價值導向

人們的購買觀念是由文化因素決定的，優秀的文化將會建構更加理性的以價值為引導的消費觀念。但是隨著社會的發展，某些群體把家與房屋相提并論，相信有了房屋才有了家，這種觀念將物質上的占有代替了家庭的整體功能，因此人們更傾向于選擇房屋自有，這導致我們的房屋自有比率較高，也導致大多數人愿意承擔很大的貸款壓力以獲得一座獨立產權的房屋。因此要提升社會的文化引導水平，特別是在商業廣告和文化傳播中，要摒棄以物欲為主導的觀念，樹立正確的家庭觀念，從文化的視角來培養人們對房屋的消費觀念，使人們在消費過程中從總體考量，從家庭收入、工作流動性等方面來考慮，從房屋需求結構的轉變著手，從“重售輕租”的市場結構的轉變入手，來選擇更合理的房屋消費方式。

隨著我們國家主要矛盾的轉變，改善性住宅需求在購買房屋需求中所占的比例越來越大。但是，在房屋的供應和需求方面，都出現了過度重視“大而豪”的現象，將超大的規模和豪華的設計變成了一個標桿。要提升消費文化的指導水平，就一定要對住房的科學消費進行推廣，引導居民建立起一個住房消費梯度的思想體系，以為普通居民的居住和生活提供直接的服務為目的，對住宅進行完善，使住宅能夠更好地滿足人們的物質和精神綜合層面的需求，減少攀比現象、從眾思想等因素對購買決定的限制。

4? ? ?結束語

隨著我國經濟發展水平的不斷提升，國家經濟進入了一個創新發展的時期。本文從行動者的思想層面，探尋我國城鎮居民購房行為的原因，通過對居民購房觀念的科學指導，更好地發揮出房屋的實際使用功能，以提升廣大人民群眾的生活品質。

主要參考文獻

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［2］王亞茹．基于量價關系的城市房地產市場分類調控研究：35個大中城市數據的分析［D］.上海：上海師范大學，2016．

［3］姚玲珍，張小勇．上海住宅市場“異象”的微觀解釋：一個行為經濟學的分析框架［J］.消費經濟，2007（5）：31-34．

［4］甘犁，尹志超，譚繼軍．中國家庭金融調查報告2014［M］.成都：西南財經大學出版社，2015．

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［6］肖斌．經濟學與心理學的融合：行為經濟學述評［J］.當代經濟研究，2006（7）：23-26．