房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資優(yōu)化探討

霍紅偉

（無錫惠澄實業(yè)發(fā)展有限公司，江蘇 無錫 214000）

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資優(yōu)化的必要性

房地產(chǎn)行業(yè)在實現(xiàn)自身發(fā)展的同時，還能帶動其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展，其中上下游產(chǎn)業(yè)包括施工材料、設計、施工、裝修等行業(yè)，都在房地產(chǎn)行業(yè)的帶動下實現(xiàn)了跨越式發(fā)展。同時，房地產(chǎn)行業(yè)也受到這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況的影響和制約，如原材料價格波動、施工成本增加、施工技術更新等。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預算編制和管理要綜合考慮多方因素，否則難以體現(xiàn)預算編制的科學性和合理性。此外，為了引導房地產(chǎn)行業(yè)健康、有序發(fā)展，國家相繼出臺了多項調控政策，使得許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陷入了投資回收難度大、流動資金缺口大的困境。從銷售回款與外部融資兩大資金渠道來看，行業(yè)發(fā)展增速下滑，資金來源受到影響，加上債務剛性償還，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著巨大的資金壓力。

隨著我國宏觀調控力度的加大，市場經(jīng)濟體制逐步健全，房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，盈利空間在各種因素的共同作用下一再被壓縮，房地產(chǎn)行業(yè)整體進入了緩慢增長期。在這樣的發(fā)展趨勢下，如何尋求創(chuàng)新和發(fā)展是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)亟須思考的難題。優(yōu)化融資渠道和內部管理模式，提升管理效率，成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的必然選擇。在此背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行融資優(yōu)化的重要性逐步凸顯。加強融資管控，規(guī)避金融風險，是在市場經(jīng)濟迅速發(fā)展的大背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應時代發(fā)展的經(jīng)濟手段，由此逐步形成了新的經(jīng)營方式。在實際應用中，可以通過運用房地產(chǎn)信息化技術、特殊的梳理方法等，為房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化融資管理打下良好的基礎，并對其進行合理、高效的規(guī)劃［1］。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資常見的影響因素

（一）銀行融資存在較多風險

在融資過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會遇到利率和匯率變化等問題。利率與匯率直接影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本運行和現(xiàn)金流狀況。近年來，國家實施了“雙緊”政策，也就是緊縮的財政、貨幣政策，導致銀行信貸利率上升，從而導致房地產(chǎn)企業(yè)運營費用增加。同時，外匯市場的波動也會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的外匯儲備造成一定的影響。客戶定位準確、服務設施更加人性化的樓盤，通常庫存很小。但房地產(chǎn)這個行業(yè)不同于其他行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)商必須快速消化這些庫存。因此，如何防止房地產(chǎn)市場的系統(tǒng)性風險引發(fā)中國經(jīng)濟“硬著陸”，成為各方關注的重要話題。比如“史上最嚴厲宏觀調控”就是以房企杠桿率及銀行信貸供給為抓手，但目前走到了兩難的緊要關口。從另一方面來說，如果房地產(chǎn)市場繼續(xù)從嚴從重，房企的流動性危機將有朝系統(tǒng)性危機演化的趨勢［2］。

（二）融資受政府政策影響大

研究房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀可以發(fā)現(xiàn)，地產(chǎn)去杠桿還不夠徹底，洗牌還未結束，未來三年將持續(xù)洗牌，包括房地產(chǎn)、中介、建筑、建材，等洗完牌再重新上路。在未來五年內，大地產(chǎn)開發(fā)商中能活下來的，基本上是按照國家戰(zhàn)略只布局核心城市群，逐步退出小城市，小城市人口逐漸向大城市輸送，小城市只會留給本地地產(chǎn)商。

目前，整個房地產(chǎn)行業(yè)處于調整期，很多區(qū)域庫存壓力很大，絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)迷失方向，原因是這些企業(yè)缺乏創(chuàng)新，一味復制，造成市場同質化樓盤過多，庫存壓力不斷增加。根據(jù)中信證券與野村證券的研報，房地產(chǎn)及相關行業(yè)帶動了約25%的中國經(jīng)濟，如果房地產(chǎn)失控，就有可能拉低4%～5%的GDP增速，并引發(fā)各經(jīng)濟部門的惡性循環(huán)。同時，如果大幅放松調控，將會刺激和變相鼓勵房企的高周轉模式、高杠桿模式，導致房價的報復性反彈。自2021年11月以來，無論是國研中心在五洲賓館召開的重要會議，還是央行、發(fā)改委、主流財經(jīng)媒體反復貫徹的政策規(guī)劃，基本上對房地產(chǎn)政策出現(xiàn)了有限度的寬松解讀導向，目的是避免進入無休止的“緊縮—放松”循環(huán)怪圈。這次是國家和政府對房地產(chǎn)行業(yè)精準滴灌的調控，而不是大水漫灌的救市。有關部門試圖對優(yōu)質房企并購次級房企提供流動性支持，通過供給側改革推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須緊跟最新出臺的政策，采取最佳應對措施。

（三）企業(yè)融資渠道單一

在融資渠道方面，如今房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道較以往而言雖有所豐富，但整體上較為單一。融資渠道的數(shù)量及質量影響著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況。拓展融資渠道，對資金進行集中管理，可以強化對資金的規(guī)劃、協(xié)調和籌集等，從而節(jié)省不必要的費用，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內部資金的均衡，提升企業(yè)的對外融資談判能力。同時，可建設一個資金結算管理平臺，由該平臺統(tǒng)一對外提供資金服務，并由該平臺管理內部各業(yè)務的資金。針對一些要求資金合規(guī)的業(yè)務，也可以通過該平臺與銀行合作，接入銀行端的合規(guī)產(chǎn)品，使平臺具有合規(guī)性，從而達到資金高效使用并賦能業(yè)務的效果。除此之外，在融資的過程中，要注意現(xiàn)金流管理是企業(yè)資金管理的重點。信息化時代，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正常發(fā)展需要現(xiàn)金的支持，它是企業(yè)經(jīng)營過程中流通性最強的資產(chǎn)，當擁有較多的現(xiàn)金存量時，企業(yè)運行會更有動力。

（四）企業(yè)結構不完善

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在正常運行的過程中，需要大量資金來投資，因此做好資金的預算管理工作對企業(yè)至關重要。但在實際情況中，部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有認識到這項工作的重要性。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理層認為預算管理僅是財務部門的工作，與企業(yè)融資優(yōu)化的關聯(lián)度不高，將其全權交給財務部門，而財務部門在開展預算管理工作的過程中遇到的阻礙較多，不能從真正意義上發(fā)揮作用，導致預算管理流于形式，沒有落到實處。

將現(xiàn)金流管理、預算管理、融資優(yōu)化這三者有機結合，是企業(yè)完善融資結構的基礎和前提。一些房地產(chǎn)企業(yè)的融資優(yōu)化工作沒有專門的部門負責，隸屬于財務部門。由于缺少獨立的負責部門和人員，所以預算編制和管理工作的效率不高，而且最終的審核工作集中在董事會，一方面造成領導層工作負擔加重，另一方面不利于發(fā)現(xiàn)問題，從而造成融資優(yōu)化的準確性不高，預算執(zhí)行難度大，阻礙了融資結構調整工作的開展。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資優(yōu)化措施

（一）注重融資風險防控

在融資的過程中，企業(yè)應注重對融資風險的防控，建立一體化管理平臺，促進業(yè)財融合發(fā)展。當前，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立了信息化管理平臺，積極、逐步推進各類業(yè)務系統(tǒng)的融合，推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)朝業(yè)財融合的方向發(fā)展，雖然取得了一些成績，但預算管理與業(yè)務系統(tǒng)之間的聯(lián)系和融合還存在一定的發(fā)展空間。要切實推進全面預算管理工作的開展，強化各業(yè)務模塊之間的聯(lián)系，企業(yè)可通過建立一體化管理平臺，實現(xiàn)內部流程優(yōu)化、資源整合，實現(xiàn)內部各部門和外部合作伙伴之間的資源共享；借助智能預警機制，確保預算管理能夠在各項業(yè)務活動中充分發(fā)揮監(jiān)督和管理的作用，提高預算管理的有效性和實時性；對企業(yè)的資金活動進行動態(tài)化的分析，讓企業(yè)管理者能夠及時了解企業(yè)經(jīng)營活動以及預算執(zhí)行情況，進而提高資金利用率，優(yōu)化企業(yè)資源配置，為實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標提供保障。

通過對產(chǎn)業(yè)的合理分配、資源的有效整合以及合理化和程序化的控制，加強產(chǎn)業(yè)管理，及時解決房地產(chǎn)開發(fā)過程中的問題。既能彌補現(xiàn)有管理模式的缺陷，又能在當前環(huán)境下提升企業(yè)的競爭能力。從目前的房地產(chǎn)市場發(fā)展情況來看，政府與企業(yè)之間加強合作，不但可以加快房地產(chǎn)業(yè)的資金流動，而且可以提升企業(yè)融資結構的科學性和合理性，對房地產(chǎn)企業(yè)來說意義重大。這種模式的推廣與運用，既能避免浪費，又能減少運用處置不當所造成的問題，還能提高財務管控水平。

（二）支持國家策略優(yōu)化

當前正處于信息化時代，這對房地產(chǎn)業(yè)既有好處又有壞處。在此大環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)要同時面對國內和國外疫情的沖擊，因此面臨著更加艱難的生存與發(fā)展困境。要想在這個行業(yè)脫穎而出，獲得持續(xù)健康發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就必須提升管理能力，改變經(jīng)營模式。

隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，從融資優(yōu)化角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境越來越復雜，改革越來越深入。這不但會增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務管理費用，而且會對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動產(chǎn)生一定的影響。政府和企業(yè)加強合作，是當前房地產(chǎn)市場發(fā)展的一種比較成熟的方式。它主要是通過先進的方法來實現(xiàn)信息的集成，比如運用網(wǎng)絡信息技術、智能管理技術實現(xiàn)對融資活動的規(guī)范化、流程化劃分與管理，提高融資管理工作的效率和質量。這種方式既能充分利用數(shù)據(jù)的傳遞功能，達到信息互通、共享的目的，又能滿足房地產(chǎn)業(yè)對新的經(jīng)營模式的需要。

（三）積極拓展融資渠道

信息時代，市場的發(fā)展存在不確定性，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)難以明確自身的發(fā)展方向，這導致資金管理無法選擇科學的負債結構，面臨較大的籌資風險。基于這一現(xiàn)實狀況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要充分考慮信息化時代的各項因素，構建能夠匹配的資本結構，提升資金管理能力，以此保證發(fā)展的穩(wěn)定性。互聯(lián)網(wǎng)環(huán)境下，很多企業(yè)的投資方向轉向科學技術和信息技術服務，通過推行信息化理念，線上平臺為企業(yè)帶來了較多的消費者，投資回報也大幅增加。對企業(yè)資金管理來說，對外投資將影響企業(yè)未來發(fā)展的規(guī)模和影響力，因此要轉變投資視角，制定先進的發(fā)展戰(zhàn)略，把控內外投資方向，充分利用大數(shù)據(jù)、信息技術等投資要素［3］。

為了拓展融資渠道，減少資金風險，要把融資架構弄清楚。明確企業(yè)的資金運行情況及使用范圍，對其進行集中管理，防范將來可能產(chǎn)生的資金風險。在信息化環(huán)境下，企業(yè)現(xiàn)金流的平衡性和流動性深受影響，資金回流管理不足，而多樣的金融平臺拓展了企業(yè)的融資渠道，加快了企業(yè)的籌資速度，使企業(yè)的現(xiàn)金流增加，從而營造了較好的循環(huán)氛圍。同時，信息化的深入推進，能夠使企業(yè)銷售環(huán)節(jié)的效率顯著提升，節(jié)省時間和人力成本，提升現(xiàn)金流管理效率，由此提升管理的價值。

（四）科學解決問題

實踐表明，現(xiàn)金流預算管理以及預算編制的科學性和可行性是房地產(chǎn)企業(yè)有效開展工作的基礎和前提。首先，企業(yè)要結合發(fā)展現(xiàn)狀和未來規(guī)劃制定下一年度的預算目標，包括資金預算、融資計劃等。各部門要圍繞企業(yè)整體的預算目標、結合部門業(yè)務內容和實際來編制預算方案，從而提升預算編制的整體性和全局性。其次，注重預算的可行性，對預算執(zhí)行過程進行細化和分解，制定階段性目標，強化過程管理和事中控制。再次，強化對預算執(zhí)行過程的監(jiān)管和控制，確保各部門預算執(zhí)行與預算編制內容保持一致。同時建立預警和評估機制，針對預算執(zhí)行偏差較大的情況及時預警和評估，分析其產(chǎn)生的原因，制定應對策略，盡可能減少財務風險。最后，重視對預算編制、執(zhí)行和管理的評價，定期開展預算管理評估工作，及時發(fā)現(xiàn)預算管理中的問題和不足，有針對性地開展改進工作，從而提高預算管理的質量。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加強對預算執(zhí)行過程的管理和控制，完善預算過程管理機制。首先，編制預算執(zhí)行管理方案，定期召開預算執(zhí)行管理反饋匯報會。以月度、季度為周期反饋各部門一段時間內的預算執(zhí)行情況，針對不足之處，及時修正和改進，充分發(fā)揮績效管理過程控制的優(yōu)勢和作用。其次，建立預算整改反饋機制，針對預算執(zhí)行過程中發(fā)現(xiàn)的問題，各部門要深入分析問題背后的原因，制定改進和應對的策略，同時以報告的形式上交至預算管理部門，作為下一階段考核的重點。再次，完善預算考核機制，建立系統(tǒng)化的預算管理機制，將預算管理納入績效考核評價體系，并增加其在績效考核中的比重。最后，完善預算考核指標體系，將預算編制、執(zhí)行、反饋、整改等內容作為預算考核內容的一部分，建立對預算管理的全面性、系統(tǒng)化考核機制。此外，預算考核要強化全員性，部門要將預算指標細化到每一個員工，并結合員工在預算管理工作中的表現(xiàn)進行評分，從而提高員工在預算管理工作中的積極性和主動性。

四、結語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加速推進融資優(yōu)化工作，完善現(xiàn)金流管理機制，充分發(fā)揮預算管理工作在企業(yè)資源優(yōu)化配置、成本管控等方面的作用，助力企業(yè)早日實現(xiàn)戰(zhàn)略發(fā)展目標。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要結合自身實際，強化預算編制、執(zhí)行過程的監(jiān)督和管理，激發(fā)全員參與的熱情和主動性，共同防范金融風險，提升融資優(yōu)化管理工作質量。