陷阱二：把公寓當成住宅買

甄愛軍

?開發商宣稱，公寓既可以自住、出租，也可以轉售，是一種既提供酒店專業服務，又擁有私人公寓私密性和生活風格的綜合物業。但如果把這類物業當成住宅來買，顯然會掉入陷阱。

莫把公寓當住宅

現在市面上出現了一些價格特別低、裝修豪華、位于繁華地段的房產，它們并不是真實意義上的住宅，而是公寓。其中，最為常見的是酒店式公寓。一般來說，酒店式公寓可以分為商住、商務及新生代酒店式公寓3種類型。大城市CBD及周邊地帶大中小型企業聚集，交通便利，地理位置優越，配套設施齊全，從而形成了濃郁的商務氛圍，為這類物業的出現提供了條件。

過去，酒店式公寓往往被包裝成一種提供酒店式管理服務的公寓，集住宅、酒店、會所多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功效。在開發商的宣傳冊中，此類公寓的特點鮮明，既吸收了星級酒店的服務功能和管理模式，又兼具住宅功能;既可以自住、出租，也可以轉售。與此相類似的業態還包括服務式公寓、白領公寓、創業公寓、青年SOHO等。

但投資者如果把這類物業當作住宅來買，難免會掉入陷阱。而實際上，這類物業在水電價格、土地使用年限、到期后的處理方式以及學區問題等方面，與住宅有著明顯的區別。

兩者到底有何不同？

公寓與住宅的區別，歸納下來包括以下幾個方面：

首先是產權年限不同。酒店式公寓土地性質與住宅用地不一樣，為商業用地，土地使用權為50年，部分項目為工業用地，只有40年的土地使用權，而普通住宅的土地使用權是70年。如果開發時間過長，或者由“爛尾樓”改造而來，酒店式公寓的使用權時間還會進一步縮水。

其次是使用費用不同。公寓比普通住宅的使用費貴很多，通常情況下，公寓水電費比普通住宅貴30%以上。如果考慮居住，可能還得面臨無法接通煤氣的尷尬情況，只能用電磁爐做飯。

第三是房貸政策不同。與住宅普遍采用首付三成、貸款七成的做法不同，屬于商辦性質的公寓，貸款的話只能申請到五成按揭貸款。同時，貸款期限也較短，通常情況下只能貸10年，而不能像住宅那樣可以申請30年的按揭貸款。

第四是戶口限制不同。公寓和普通住宅在購買或轉讓時所繳納的費用，以及在戶口的限制等方面都有很大的區別。同時，公寓的業主不能落戶，沒有對口的學校，這些情況會給子女就讀帶來困擾。

最后是關于土地使用年限問題。土地使用年限到期后，公寓土地使用者需申請續期，經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，按照規定支付土地使用權出讓金。而住宅土地使用者會獲得自動續期，是否要繳納出讓金，目前還沒有定論。

正是由于上述原因，雖然位于相同地段，但公寓的售價遠低于住宅，建成時間較長的二手公寓更難轉讓。