市場不確定性增加要進一步防范房地產金融風險

華然

相關資料顯示，在1998年之后，隨著人民生活水平的日益提高，人們剛需購房及改善型購房的需求不斷增加。為了穩控房地產市場，國家相繼頒布了一系列宏觀調控措施，使得大批購房者涌入房地產市場，在短短數年時間里，購房資金和購房領域的貸款金額都有了顯著增長。但由于我國很多房地產開發企業起步較晚，原始資金積累不夠，多以銀行借貸為主要開發成本，部分開發企業則嚴重依賴于銀行信貸，有的已經高達70%以上，存在高負債財務風險。

政策風險 政策風險是指在房地產發展過程中，國家為了應對一系列問題而出臺的宏觀調控措施給房地產行業帶來的影響。當前，在我國的房地產行業發展過程中存在著價格波動較大和融資渠道單一等問題，為了解決這些問題，國家實施宏觀調控政策，制定了相應的措施來規范和控制房價過高等問題。但是，宏觀調控在遏制房地產行業發展問題的同時，也使得房地產行業面臨著一定的金融風險。

市場風險 過去一段時期，消費者對房地產市場的投資熱情空前高漲，拿著大量的資金投入到房地產行業中，造成市場供不應求、房價暴漲等現象，給我國金融行業的發展埋下隱患。

誠信風險 房地產預售模式導致在房地產企業的交房過程中常常會出現無故延遲交房等現象，使得購房者對房地產企業失去信任，使房地產行業面臨誠信風險，影響房地產行業的可持續發展。

實施風險 實施風險是指房地產企業在進行融資過程中因運作失誤而導致的金融風險。一是目前的房地產企業融資方式以銀行信貸為主，而我國的銀行信貸工作缺乏創新，比較依賴國家的政策，忽略了以市場為導向的創新機制；二是我國的銀行等金融機構對金融市場風險的防范能力不足，風險防范策略難以適應當前金融市場的發展需要。

融資渠道單一且融資比例較高 從我國目前的房地產融資情況來看，房地產融資還是以銀行信貸為主。銀行是我國房地產企業的主要資金供給方，其他的融資渠道在房地產融資中所占據的信貸比重非常低，甚至可以說是微不足道。這種融資渠道非常單一的狀況加大了房地產行業的金融風險。目前我國房地產企業的融資現狀是對銀行信貸的依賴較大，自有資金投入房地產建設的比例較低。銀行融資比重過高容易導致房地產企業在運行過程中出現資金失衡，存在較大的金融風險。

銀行缺乏對市場的敏銳度 在房地產行業的融資過程中，銀行信貸的模式占據了主要地位，這就要求銀行在房地產的發展過程中要發揮出及時引導的作用。但是，在融資過程中銀行缺乏對房地產市場走向的準確判斷，忽略了以市場為導向的融資機制的創新，導致房地產行業容易面臨金融風險的沖擊，也嚴重影響了銀行信貸的穩定發展。

宏觀政策缺乏穩定性 為了控制住房價格的快速增長，國家制定了一系列房地產調控措施。在政策的調控下，我國的房地產市場價格呈現出了穩步增長的趨勢，但是有些政策由于缺少持續性和科學性，對房地產行業也造成了一定影響。

拓寬房地產融資渠道 當前，我國房地產企業的建設資金依然以銀行貸款為主，然而，受各種因素影響，在房地產行業所面臨的風險越來越復雜的情況下，房地產企業從銀行貸款的難度越來越大。為此，房地產企業需要拓寬融資渠道，一方面通過資本市場進行籌資，另一方面可以引入外資。

加強銀行內部資金控制 當前，我國經濟發展速度放緩，房地產行業發展的不確定性增加，銀行在放貸給房地產企業時也會更加謹慎，使得房地產企業獲取資金越來越困難。由于銀行對房地產行業發展預判不及時等原因，也造成了銀行的金融風險增加。針對這種情況，要求銀行不斷加強對內部資金的控制，建立科學的資金控制體系，幫助房地產企業實現平穩過渡。國內各商業銀行應適時開展對房地產行業的調研，做好房地產行業市場開發的評價工作，加大對房地產行業的信用監管力度，建立監督機制，以此來形成穩定、安全的資金控制環境。

建立房地產信用評價體系 在房地產企業售賣新房的過程中，有關部門要加大對其的監督力度，建立房地產信用評價體系，讓購房者能實時監督施工進度，從而增強購房者對房地產行業的信心，降低房地產行業的金融風險，實現房地產行業的可持續發展。與此同時，有關部門還要在網站上公布房地產企業的具體信用等級，標明有無延遲交房、施工爛尾等情況。這種措施可以加大對房地產企業的監督力度，大大減少房地產企業在建設過程中的不良現象，促進房地產行業健康發展，降低金融風險。

確保政府宏觀調控的主體地位 在預防房地產行業產生金融危機的過程中，要確保政府宏觀調控在預防金融風險中的主體地位，確保宏觀調控在防范金融風險的過程中發揮出主導作用。政府能夠充分發揮其自身的管理特點，對全國各地房地產企業的發展狀況展開調查分析，從而對房地產金融風險控制工作進行研究和整體部署。

作者單位：恒大地產集團長春有限公司