府院聯(lián)動(dòng)處置房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的治理實(shí)踐研究

摘 要： 在近幾年的地方治理實(shí)踐中，產(chǎn)生了不少通過(guò)“府院聯(lián)動(dòng)”方法處置房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的案例。本文以H省S市M房地產(chǎn)公司為例，展現(xiàn)府院聯(lián)動(dòng)處置房企風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程，結(jié)合各地實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，提出進(jìn)一步完善府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制的思路：理念層面，要樹(shù)立行政和司法相互賦能的意識(shí)；機(jī)制層面，要對(duì)地方和基層府院聯(lián)動(dòng)予以規(guī)范，設(shè)立專門(mén)的事務(wù)性機(jī)構(gòu)，提升管理人的職業(yè)素養(yǎng)和專業(yè)水準(zhǔn)；監(jiān)督層面，要對(duì)府院聯(lián)動(dòng)的運(yùn)行開(kāi)展全過(guò)程監(jiān)督。我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境下，房企風(fēng)險(xiǎn)具有極強(qiáng)的負(fù)外部性，府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制應(yīng)發(fā)展成為一種常態(tài)化的治理工具，以助力地方政府提升處置房企風(fēng)險(xiǎn)的綜合治理效果。

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)企業(yè)；風(fēng)險(xiǎn)處置；府院聯(lián)動(dòng)；外部性

中圖分類號(hào)： F272.35; F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A DOI： 10.3963/j.issn.1671-6477.2023.04.001

一、問(wèn)題的提出

2017年10月，習(xí)近平總書(shū)記在十九大報(bào)告中提出，要堅(jiān)決打好防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)、精準(zhǔn)脫貧、污染防治的三大攻堅(jiān)戰(zhàn)。2022年10月，習(xí)近平總書(shū)記在二十大報(bào)告中再次強(qiáng)調(diào)“提高防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)能力”。這些年，房地產(chǎn)行業(yè)的金融屬性越來(lái)越顯著，很多房企形成了“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的不健康發(fā)展模式，深刻改變了我國(guó)城鄉(xiāng)居民、金融機(jī)構(gòu)和地方政府的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，直接帶來(lái)金融風(fēng)險(xiǎn)，并且可能引發(fā)其他的經(jīng)濟(jì)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的順利出清至關(guān)重要，這不僅是國(guó)家防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)中的重要一環(huán)，而且對(duì)于調(diào)整、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)以及實(shí)現(xiàn)國(guó)家治理現(xiàn)代化具有重大意義。

2020年8月20日，央行、住建部聯(lián)合出臺(tái)了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金檢測(cè)和融資管理“三道紅線”政策，同年底，央行和銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，力求將房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融杠桿控制在合理范圍內(nèi)，促使房地產(chǎn)行業(yè)從病態(tài)發(fā)展模式回歸正軌，這在客觀上對(duì)一些房企的融資形成了很大沖擊。加之2020年初以來(lái)世紀(jì)疫情的爆發(fā)，造成經(jīng)濟(jì)下滑、失業(yè)率上升，使得房企的銷售和回款面臨重重阻礙。不少房企因此爆發(fā)資金鏈危機(jī)，且困頓于市場(chǎng)下行期^①而無(wú)法自我脫困。房地產(chǎn)企業(yè)往往具有產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜等特征，使其與金融機(jī)構(gòu)、施工單位、材料供應(yīng)商、業(yè)主等多方主體存在利益關(guān)聯(lián)和復(fù)雜博弈，也使其困境存在巨大外部性；同時(shí)，一些地方政府或是困于“土地財(cái)政”的現(xiàn)實(shí)，或是出于平穩(wěn)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的考慮，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的治理亦進(jìn)退兩難、難以抉擇。面對(duì)此種局面，社會(huì)上不時(shí)出現(xiàn)“該不該救樓市”、“該不該救房企”的爭(zhēng)論。事實(shí)上，在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控十分合理而且必要，不少房企由此陷入資金鏈危機(jī)的情況是難以避免的，一些房企甚至因此倒閉也是在為過(guò)去的不健康發(fā)展模式和落后的管理方式買(mǎi)單，符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下優(yōu)勝劣汰的原則。故而問(wèn)題的關(guān)鍵不在于“該不該救樓市”、“該不該救房企”，而在于如何防范化解樓市、房企危機(jī)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，使深化改革的舉措平穩(wěn)推進(jìn)。毫無(wú)疑問(wèn)，這需要地方政府理順部門(mén)間的“條條塊塊”，形成強(qiáng)有力且高效的機(jī)制來(lái)協(xié)調(diào)利益糾紛，從而將符合民生價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)處置方案扎實(shí)推進(jìn)。

目前，國(guó)家層面對(duì)涉險(xiǎn)房企的處置原則是“市場(chǎng)化、法治化”，隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的持續(xù)深入，越來(lái)越多的地方采用府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制處置房企風(fēng)險(xiǎn)。本文將深入剖析府院聯(lián)動(dòng)的概念內(nèi)涵，并以H省S市M房地產(chǎn)公司為個(gè)案，展現(xiàn)府院聯(lián)動(dòng)的具體運(yùn)作過(guò)程，從抑制房企風(fēng)險(xiǎn)負(fù)外部性的角度提出改進(jìn)措施，以進(jìn)一步提升府院聯(lián)動(dòng)的綜合治理效果。

二、府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制的產(chǎn)生和發(fā)展

雖然府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制在房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)處置中發(fā)揮著愈發(fā)重要的作用，但學(xué)術(shù)界尚未對(duì)其形成明確的定義，從實(shí)踐來(lái)看，它主要是指政府與法院在市場(chǎng)化、法制化原則下聯(lián)合推動(dòng)企業(yè)破產(chǎn)處置的協(xié)調(diào)機(jī)制，其中關(guān)鍵是行政權(quán)與司法權(quán)的良性互動(dòng)。可以說(shuō)，府院聯(lián)動(dòng)是地方治理創(chuàng)新的結(jié)果，其產(chǎn)生可追溯到我國(guó)破產(chǎn)制度的轉(zhuǎn)型與發(fā)展。

我國(guó)破產(chǎn)制度經(jīng)歷了從“政策性破產(chǎn)”到“市場(chǎng)化破產(chǎn)”的轉(zhuǎn)型。改革開(kāi)放以來(lái)，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制逐步建立，與之相適應(yīng)，政府職能不斷調(diào)整，從改革開(kāi)放前的全能主義政府^[1]逐步向法治政府轉(zhuǎn)變。但由于法治政府的制度和實(shí)踐都處于摸索階段，在傳統(tǒng)思維慣性的作用下，一段時(shí)期內(nèi)政府對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的治理仍然體現(xiàn)出較強(qiáng)的行政主導(dǎo)色彩，司法缺位的問(wèn)題比較突出。2006年我國(guó)《企業(yè)破產(chǎn)法》實(shí)施以前，處于“政策性破產(chǎn)”階段，社會(huì)層面對(duì)“破產(chǎn)”缺乏正確的認(rèn)識(shí)，且社會(huì)保障、就業(yè)援助等配套設(shè)施不健全，每每遇到國(guó)企改革產(chǎn)生的職工安置等社會(huì)衍生問(wèn)題時(shí)，都不得不依賴各級(jí)政府，故而行政權(quán)在解決問(wèn)題中發(fā)揮了主導(dǎo)作用。

2006年《企業(yè)破產(chǎn)法》的實(shí)施是轉(zhuǎn)折的開(kāi)始，我國(guó)對(duì)“市場(chǎng)化破產(chǎn)”方式展開(kāi)積極探索，但這個(gè)過(guò)程中經(jīng)常面臨行政權(quán)與司法權(quán)脫節(jié)的問(wèn)題。從法理來(lái)說(shuō)，企業(yè)破產(chǎn)處置中司法權(quán)應(yīng)居于主導(dǎo)位置，但時(shí)常由于法院的資源調(diào)度能力有限，且管理人的專業(yè)背景知識(shí)存在局限性等原因，致使法院仍然無(wú)法有效應(yīng)對(duì)破產(chǎn)衍生的大量社會(huì)問(wèn)題，急需行政權(quán)補(bǔ)位。然而，《企業(yè)破產(chǎn)法》對(duì)行政機(jī)構(gòu)的職責(zé)、功能界定不夠清晰，使得政府無(wú)所適從，“在越位與失位之間此消彼長(zhǎng)……或者過(guò)度干預(yù)，致使破產(chǎn)程序本身喪失了司法引導(dǎo)下的市場(chǎng)自治功能；或者消極怠政，將破產(chǎn)再生（退出）衍生出的社會(huì)問(wèn)題推諉給法院承擔(dān)。”^[2]

在多年實(shí)踐探索的基礎(chǔ)上，我國(guó)地方治理創(chuàng)新不斷取得進(jìn)展，近幾年出現(xiàn)了以司法權(quán)與行政權(quán)相互賦能的府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制，為解決企業(yè)破產(chǎn)處置中的各種疑難問(wèn)題找尋到可行路徑。浙江省是這一探索的排頭兵。2014年，浙江省溫州市建立了府院聯(lián)席會(huì)議制度；2016年，浙江省印發(fā)《關(guān)于成立省級(jí)“僵尸企業(yè)”處置府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制的通知》，建立了省級(jí)府院聯(lián)動(dòng)平臺(tái)；后來(lái)，溫州、紹興等地相繼跟進(jìn)，在稅務(wù)、工商手續(xù)辦理，信用修復(fù)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更等行政事務(wù)方面出臺(tái)具體政策，形成了“溫州模式”；2020年，浙江省發(fā)布《關(guān)于調(diào)整和成立部分省政府議事協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)的通知》，成立“破產(chǎn)審判便利化”府院聯(lián)動(dòng)省級(jí)聯(lián)席會(huì)議。與此同時(shí)，中央的各部門(mén)機(jī)構(gòu)也明確表達(dá)了對(duì)探索府院聯(lián)動(dòng)統(tǒng)一協(xié)調(diào)機(jī)制的鼓勵(lì)與支持，2017年，最高人民法院發(fā)布了《關(guān)于為改善營(yíng)商環(huán)境提供司法保障的若干意見(jiàn)》^[3]，2018年國(guó)家發(fā)改委等11個(gè)部委聯(lián)合發(fā)文《關(guān)于進(jìn)一步做好“僵尸企業(yè)”及去產(chǎn)能企業(yè)債務(wù)處置工作的通知》，全國(guó)多個(gè)地方政府開(kāi)始學(xué)習(xí)浙江的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。實(shí)踐中，隨著供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的推進(jìn)，化解金融風(fēng)險(xiǎn)、處置“僵尸企業(yè)”的任務(wù)不斷加重，各地方政府出于提升治理績(jī)效的考慮，進(jìn)一步加大了對(duì)府院聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)機(jī)制的探索^[4]。

基于實(shí)踐現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展的設(shè)想，有學(xué)者將府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制的建設(shè)進(jìn)程劃分為三個(gè)階段：1.0版——個(gè)案協(xié)調(diào)，2.0版——構(gòu)建府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制，3.0版——成立破產(chǎn)事務(wù)管理機(jī)構(gòu)^[5]。1.0版是指政府與法院針對(duì)具體企業(yè)開(kāi)展“一事一議”，這并非常態(tài)化的機(jī)制，缺乏穩(wěn)定性，行政配套的支持政策也不夠完善，具體運(yùn)作主要依靠人與人之間的協(xié)調(diào)，其公正性、公開(kāi)性、合規(guī)性難以得到保障；2.0版強(qiáng)調(diào)要形成規(guī)范，特別要建立健全行政配套政策，比如稅費(fèi)退減免緩、證照容缺辦理、不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶、工商變更、信用修復(fù)等等，明確行政、司法機(jī)關(guān)在企業(yè)破產(chǎn)處置中的權(quán)力和責(zé)任，但該階段的府院聯(lián)動(dòng)由于缺乏日常化的管理、推進(jìn)、協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，運(yùn)作效率和發(fā)展動(dòng)力不足；3.0版是指建立了相對(duì)完善的制度，設(shè)置了專門(mén)的常態(tài)化管理機(jī)構(gòu)，使得“市場(chǎng)化、法治化”的企業(yè)破產(chǎn)處置實(shí)踐得以高效開(kāi)展。目前，我國(guó)絕大多數(shù)地方的府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制建設(shè)尚處于從1.0版到2.0版的過(guò)渡階段。

三、府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制的運(yùn)轉(zhuǎn)：以M房地產(chǎn)公司為例

（一）M房地產(chǎn)公司概況

M房地產(chǎn)公司是某大型房地產(chǎn)集團(tuán)在H省S市的子公司，其項(xiàng)目位于城市核心區(qū)，規(guī)模較大。綜合考慮成本、銷售、融資三個(gè)方面，該項(xiàng)目比較優(yōu)質(zhì)：其一，從成本來(lái)看，其項(xiàng)目土地價(jià)格較周邊地價(jià)有優(yōu)勢(shì)，扣除工程成本、融資利息、銷售管理費(fèi)用、稅費(fèi)等，項(xiàng)目每平方米凈利潤(rùn)較高；其二，從銷售來(lái)看，其項(xiàng)目坐落于“絕對(duì)市中心”，優(yōu)越的區(qū)位條件成為銷售的堅(jiān)實(shí)保障，只要市場(chǎng)不發(fā)生極端異常情況，該項(xiàng)目的銷售成績(jī)就不會(huì)顯著下滑；其三，從融資來(lái)看，其項(xiàng)目自啟動(dòng)以來(lái)持續(xù)有金融機(jī)構(gòu)參與投入，融資模式包括開(kāi)發(fā)貸、并購(gòu)貸等等。

盡管如此，M公司從2022年1月底以來(lái)卻資金鏈斷裂，并引發(fā)了業(yè)主維權(quán)等一系列社會(huì)問(wèn)題。其原因主要是以下幾個(gè)方面：其一，M公司所屬的大型房地產(chǎn)集團(tuán)公司在2021年出現(xiàn)了資金鏈問(wèn)題，由于該集團(tuán)的財(cái)務(wù)管理采用“中央集權(quán)化”方式，全國(guó)資金由集團(tuán)集中調(diào)配，故而集團(tuán)現(xiàn)金流的問(wèn)題影響了M公司的現(xiàn)金流，當(dāng)項(xiàng)目賬面現(xiàn)金在2022年1月底消耗殆盡后，集團(tuán)無(wú)法提供流動(dòng)性支持；其二，M公司自身造血功能喪失，由于施工單位逐步停工，且集團(tuán)的品牌信譽(yù)下滑，打擊了客戶的購(gòu)房信心，致使該項(xiàng)目的銷售呈斷崖式下跌；其三，其錯(cuò)過(guò)了最佳化解風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)機(jī)，最佳時(shí)機(jī)應(yīng)該在2022年1月底之前，這期間該項(xiàng)目賬面尚有資金，施工單位仍有效運(yùn)轉(zhuǎn)，有機(jī)會(huì)化解風(fēng)險(xiǎn)，并進(jìn)而保證施工和后續(xù)銷售的推進(jìn)，但M公司和當(dāng)?shù)卣⑽茨芗皶r(shí)采取有效措施。

（二）府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制處置M房企風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)踐過(guò)程

H省尚未出臺(tái)關(guān)于府院聯(lián)動(dòng)的省級(jí)規(guī)范指引，S市在2019年成立了破產(chǎn)審判府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，2021年印發(fā)了《關(guān)于建立S市破產(chǎn)審判府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制的通知》。該市中級(jí)人民法院對(duì)府院聯(lián)動(dòng)的定位是“司法主導(dǎo)、各方協(xié)同”，但由于政府各項(xiàng)配套制度缺失，其府院聯(lián)動(dòng)處于“一事一議”狀態(tài)。可以說(shuō)，S市府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制并不完善，行政、司法機(jī)關(guān)之間未能充分有效地互動(dòng)，進(jìn)而造成了運(yùn)行中的各種問(wèn)題。下面，我們通過(guò)S市府院聯(lián)動(dòng)對(duì)M房地產(chǎn)公司的處置，可以對(duì)其一探究竟。

1.府院聯(lián)動(dòng)啟動(dòng)后亟待解決的難題

由于M房地產(chǎn)公司所屬集團(tuán)的項(xiàng)目遍布全國(guó)，風(fēng)險(xiǎn)涉及面廣，因此，當(dāng)2021年該集團(tuán)出現(xiàn)資金鏈問(wèn)題之后不久，相關(guān)地方政府成立了從省級(jí)到縣級(jí)的應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)工作專班，在此背景下，“S市防范化解M公司項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)處置工作專班”（以下簡(jiǎn)稱“專班”）得以建立，意味著府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制的啟動(dòng)和運(yùn)行主體的成立。S市分管住建局的市領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任專班組長(zhǎng)，組員主要為市住建局、市中級(jí)人民法院、區(qū)政府的相關(guān)負(fù)責(zé)人員；專班的任務(wù)是“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”，其中核心任務(wù)是籌措資金保交樓。

專班成立時(shí)，M公司的項(xiàng)目已售房屋約3000套，其中須在2021年12月底交樓的約1500套，剩余交樓任務(wù)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)則在2022年、2023年。當(dāng)時(shí)M公司賬面的資金足以支撐2021年12月底的交樓任務(wù)，問(wèn)題在于能否籌集2022年、2023年的交樓資金。但可售房源和未開(kāi)發(fā)土地均已抵押給銀行，其它債權(quán)人也正在通過(guò)司法手段對(duì)公司的資產(chǎn)進(jìn)行查封，因此，引入新保交樓資金的難度和風(fēng)險(xiǎn)很大。所以，府院聯(lián)動(dòng)的核心難題是，如何保證新引入的保交樓資金不被查封，且確保其能夠優(yōu)先退出，不被銀行、施工單位等債權(quán)人通過(guò)行使優(yōu)先受償權(quán)而挪走。此外，項(xiàng)目資金鏈危機(jī)引發(fā)的業(yè)主維權(quán)、農(nóng)民工討薪等涉穩(wěn)問(wèn)題也至關(guān)重要。

2.以維穩(wěn)為導(dǎo)向的行政主導(dǎo)階段

在2022年4月前，S市府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制的運(yùn)轉(zhuǎn)以住建局等行政機(jī)關(guān)為主，把工作重心放在了維穩(wěn)上，未能探索解決資金問(wèn)題的好辦法。而如果為了維穩(wěn)而維穩(wěn)，不解決保交樓的資金問(wèn)題，無(wú)疑是舍本逐末。

涉穩(wěn)問(wèn)題確實(shí)重要。當(dāng)時(shí)，該項(xiàng)目在短期內(nèi)面臨兩筆大額支付：2021年12月底的1500套交樓任務(wù)和2022年1月底即春節(jié)前的農(nóng)民工工資支付^②。這使得涉及業(yè)主和農(nóng)民工兩大主體的社會(huì)穩(wěn)定問(wèn)題成為S市政府工作專班眼里最為緊迫的問(wèn)題，從而忽視了對(duì)項(xiàng)目可持續(xù)建設(shè)方面的長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮。事實(shí)上，當(dāng)時(shí)M公司賬面資金足夠應(yīng)對(duì)這兩項(xiàng)大額支付，所以短期維穩(wěn)是相對(duì)容易解決的。2022年春節(jié)過(guò)后，項(xiàng)目資金耗盡，節(jié)后復(fù)工受阻，故而原本應(yīng)于2022年、2023年交樓的業(yè)主進(jìn)行了多次維權(quán)，切實(shí)的社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)來(lái)臨，此時(shí)如再不解決資金問(wèn)題，維穩(wěn)勢(shì)必成為空中樓閣。

然而該階段專班并沒(méi)有規(guī)劃盡快解決后續(xù)交樓資金問(wèn)題，而是寄希望于司法介入，其理由是：如果沒(méi)有司法保護(hù)，資產(chǎn)被查封的風(fēng)險(xiǎn)大，就算成功引入了資金或者取得了銷售收入，也無(wú)法保證資金的安全。實(shí)際上，在2022年4月前，M房企所屬集團(tuán)處于被最高人民法院實(shí)施司法集中管轄的階段，除小部分特殊案件外，大部分案件均由指定法院審理^③，故而S市的司法部門(mén)在這期間無(wú)法有效介入M房地產(chǎn)公司。

其實(shí)，在集中管轄情況下，專班對(duì)“資產(chǎn)查封”的擔(dān)憂無(wú)異于杞人憂天，因?yàn)楫?dāng)時(shí)項(xiàng)目債權(quán)人通過(guò)司法途徑查封凍結(jié)項(xiàng)目資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)幾乎為零，畢竟司法集中管轄措施下訴訟周期被拉得很長(zhǎng)，同時(shí)，查封行為會(huì)成為全國(guó)各地多個(gè)項(xiàng)目的先例，故而指定法院有關(guān)“查封”的決策會(huì)極為謹(jǐn)慎。對(duì)于當(dāng)時(shí)S市的專班來(lái)說(shuō)，最為理性的做法是深入分析項(xiàng)目的實(shí)際困境，長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，采取更加積極、靈活有效的措施，例如可以通過(guò)更換項(xiàng)目銷售品牌提升客戶購(gòu)買(mǎi)信心，也可以通過(guò)資產(chǎn)抵押融資，解決項(xiàng)目的部分現(xiàn)金流問(wèn)題等等。

3.以破產(chǎn)為導(dǎo)向的司法主導(dǎo)階段

2022年4月，集中管轄政策被取消，M公司資產(chǎn)被查封的風(fēng)險(xiǎn)才真正出現(xiàn)，專班緊急調(diào)整方向，住建局等行政機(jī)關(guān)準(zhǔn)備退后，將法院置于風(fēng)險(xiǎn)處置的前線。法院的方案比較簡(jiǎn)單，即通過(guò)破產(chǎn)程序，一方面對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行司法保護(hù)，另一方面引入“共益?zhèn)辟Y金。所謂“共益?zhèn)保窃谄飘a(chǎn)程序下引入資金維持企業(yè)正常運(yùn)營(yíng)的一種債務(wù)，具有一定的優(yōu)先退出權(quán)利。引入“共益?zhèn)彪m然可取，但如果僅僅一破了之，就忽略了房企復(fù)雜性的一面。房企涉及的利益主體比較多，能否保證破產(chǎn)程序的公平公開(kāi)，決定著各利益主體的信任與否，如果處理不當(dāng)，則會(huì)引發(fā)更加復(fù)雜激烈的博弈局面。

為了推動(dòng)破產(chǎn)程序，專班多次與M公司的最大債權(quán)人，即某金融機(jī)構(gòu)和施工單位，進(jìn)行溝通，要求它們向法院申請(qǐng)破產(chǎn)，但金融機(jī)構(gòu)和施工單位均不敢輕易采取這一措施^④，最后由當(dāng)?shù)負(fù)碛蠱公司間接小額債權(quán)的某公司向法院提交了破產(chǎn)申請(qǐng)。法院擬受理其破產(chǎn)申請(qǐng)，案件類型為代字“破”。但該方案遭到了M房地產(chǎn)公司、主要債權(quán)人、業(yè)主的強(qiáng)烈反對(duì)，因?yàn)檫M(jìn)入破產(chǎn)程序后，債權(quán)面臨打折，各方權(quán)益皆可能受損，故而房企、債權(quán)人、業(yè)主紛紛向?qū)０喾从城闆r、表達(dá)訴求。其中，業(yè)主的訴求樸素且直接，維權(quán)的方式也最為激烈，他們認(rèn)為當(dāng)前主要工作應(yīng)該是保交樓，擔(dān)心進(jìn)入破產(chǎn)程序后無(wú)法保障交樓時(shí)間、質(zhì)量，反對(duì)將保交樓工作和債務(wù)處置工作攪合在一起。

面對(duì)多方反對(duì)，法院決定暫不受理破產(chǎn)申請(qǐng)，轉(zhuǎn)而啟動(dòng)了破產(chǎn)審查程序（類型代字“破申”）^⑤，開(kāi)展“預(yù)重整”^⑥這一地方司法創(chuàng)新實(shí)踐；與此同時(shí)，專班要求M公司和主要債權(quán)人在限定時(shí)間內(nèi)籌集資金以推進(jìn)保交樓，否則會(huì)再次進(jìn)入正式破產(chǎn)程序，屆時(shí)將再無(wú)轉(zhuǎn)圜余地。在進(jìn)入預(yù)重整程序后，法院根據(jù)當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)選派了某律師事務(wù)所作為臨時(shí)管理人。臨時(shí)管理人的核心職責(zé)應(yīng)該是化解債權(quán)債務(wù)、引入投資方，并制定重整草案。但該臨時(shí)管理人相關(guān)經(jīng)驗(yàn)不足，在某些方面表現(xiàn)出“不職業(yè)”的一面，例如，未經(jīng)債權(quán)人同意便引入共益?zhèn)捎诠惨鎮(zhèn)⑦^(guò)高，以及越位介入項(xiàng)目的日常管理工作等，引起了M公司和債權(quán)人的不信任。

4.司法、行政“互動(dòng)”下形成方案共識(shí)

不難發(fā)現(xiàn)，在S市府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制中，行政機(jī)關(guān)與司法機(jī)關(guān)之間的高效協(xié)同效應(yīng)沒(méi)有發(fā)揮出來(lái)，要么以行政主導(dǎo)抓維穩(wěn)，要么以司法主導(dǎo)抓破產(chǎn)，對(duì)于資金問(wèn)題的解決未能拿出具體的可行方案。同時(shí)，由于M公司所屬集團(tuán)作為大型房企，具有一些特殊性，國(guó)家相關(guān)處置政策也在根據(jù)事態(tài)發(fā)展加以調(diào)整，這意味著S市府院聯(lián)動(dòng)既要根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際具體分析，又要根據(jù)國(guó)家政策不斷進(jìn)行調(diào)適。

到2022年9月底，無(wú)論是M公司和主要債權(quán)人還是臨時(shí)管理人，均未能籌集到資金，因此，正式破產(chǎn)程序幾乎成為唯一選擇。不久之后國(guó)家出臺(tái)了紓困專項(xiàng)資金政策，給M公司的風(fēng)險(xiǎn)處置工作帶來(lái)了轉(zhuǎn)機(jī)。與此同時(shí)，M公司向?qū)０喾从沉伺R時(shí)管理人前期工作中的問(wèn)題，引起了專班的謹(jǐn)慎和關(guān)注，而且，債權(quán)人，特別是業(yè)主群體，對(duì)破產(chǎn)方案持強(qiáng)烈反對(duì)態(tài)度，亦促使專班轉(zhuǎn)換思路、探尋別的可行方案。

在這種背景下，專班與M公司的主要利益相關(guān)者進(jìn)行了多次溝通，終于在2022年10月就保交樓和債務(wù)處置方案達(dá)成了階段性共識(shí)：在預(yù)重整模式下引入政府投融資平臺(tái)，由其投入共益?zhèn)鶃?lái)確保交樓，同時(shí)由其代管代建，在完成保交樓工作后再考慮債務(wù)。這一方案中，M公司引入資金的法律風(fēng)險(xiǎn)得到解除，各項(xiàng)工作得以推進(jìn)，之后較為順利地更換了房產(chǎn)項(xiàng)目品牌，并且形成了更加合理、更受信任的管理模式，為后續(xù)M項(xiàng)目債務(wù)化解工作方案的形成奠定了基礎(chǔ)。

該模式可以概括為“共益?zhèn)?代管代建”的預(yù)重整模式，對(duì)這種資產(chǎn)面臨被查封風(fēng)險(xiǎn)、債務(wù)關(guān)系復(fù)雜的房地產(chǎn)項(xiàng)目具有非常重要的借鑒意義。此模式并非S市首創(chuàng)，早在2020年6月，溫州市蒼南縣對(duì)多年?duì)€尾項(xiàng)目“華臣一品苑”就采取了此模式，取得了令人矚目的效果。它有效解決了兩個(gè)問(wèn)題：第一，以預(yù)重整方式，保障了新引入投資方的資金安全，真正實(shí)現(xiàn)了“后進(jìn)先出”；第二，在法律層面將保交樓與債務(wù)處置進(jìn)行了隔離，真正實(shí)現(xiàn)了“掛舊付新”。這種模式較好地解決了保交樓資金問(wèn)題，完成了風(fēng)險(xiǎn)處置中最為棘手、也最為重要的一步，后續(xù)的債務(wù)化解則根據(jù)項(xiàng)目資產(chǎn)等情況依法依規(guī)處置即可。

（三）回顧與改進(jìn)

S市在府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制下處置M房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)踐經(jīng)歷了曲折、艱辛的探索（見(jiàn)圖1），過(guò)程中暴露出一些不成熟、不規(guī)范的做法，例如未能科學(xué)判斷項(xiàng)目實(shí)情，在真正的查封風(fēng)險(xiǎn)來(lái)臨之前通過(guò)行政支持政策幫助項(xiàng)目恢復(fù)銷售、恢復(fù)“自我造血”的功能；又如“預(yù)重整”初步探索中指定的臨時(shí)管理人，對(duì)該類事務(wù)缺乏經(jīng)驗(yàn)、不明晰自身職責(zé)，且處置能力不足，做出了一些不職業(yè)的事情；以及雖然成立了政府工作專班，但行政機(jī)構(gòu)與司法機(jī)構(gòu)的日常化溝通協(xié)調(diào)機(jī)制仍然不夠順暢，良性的互動(dòng)尚未形成等。

盡管如此，但S市府院聯(lián)動(dòng)實(shí)踐中堅(jiān)持“市場(chǎng)化、法治化”的方向并沒(méi)有問(wèn)題。作為一種工作機(jī)制，以上實(shí)踐過(guò)程表明府院聯(lián)動(dòng)在具體的風(fēng)險(xiǎn)處置工作中還需要從各方面不斷探索并加以完善。

首先，在權(quán)力運(yùn)行理念方面：府院聯(lián)動(dòng)應(yīng)該跳出行政和司法“誰(shuí)主導(dǎo)”的思維模式，這容易引起推諉扯皮、銜接不暢的情況，它們之間理應(yīng)是相互賦能、雙向互動(dòng)的關(guān)系；應(yīng)在有效治理、積極作為的思維下，充分發(fā)揮司法、行政工具箱的各種政策工具的作用，甚至鼓勵(lì)在依法依規(guī)的前提下針對(duì)不同房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)際情況“量身定制”可行政策，從而有效地防范、化解風(fēng)險(xiǎn)。

其次，在權(quán)力運(yùn)行機(jī)制方面：第一，更高級(jí)別的政府，如省政府乃至中央政府有必要出臺(tái)指導(dǎo)意見(jiàn)，為地方、基層府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制提供指導(dǎo)原則，加以規(guī)范；第二，要設(shè)立專門(mén)機(jī)構(gòu)，推動(dòng)日常工作的開(kāi)展，加強(qiáng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行監(jiān)測(cè)、預(yù)警、識(shí)別、分類，從而綜合協(xié)調(diào)推進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)處置；第三，進(jìn)一步完善行政部門(mén)的配套支持政策，在破產(chǎn)法的基礎(chǔ)上根據(jù)具體情況不斷創(chuàng)新、總結(jié)，從而豐富、完善應(yīng)對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)的政策工具箱；第四，進(jìn)一步提升臨時(shí)管理人的職業(yè)素養(yǎng)和專業(yè)水準(zhǔn)，使其嚴(yán)格按照法院賦予的職責(zé)辦事，同時(shí)，管理人的隊(duì)伍結(jié)構(gòu)中除了應(yīng)包含律師、會(huì)計(jì)師外，還應(yīng)引進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理人才和相關(guān)技術(shù)人才，進(jìn)而提升處置復(fù)雜企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的專業(yè)水準(zhǔn)。

最后，在權(quán)力運(yùn)行監(jiān)督層面：第一，須建立全過(guò)程監(jiān)督的機(jī)制，以確保府院聯(lián)動(dòng)的公開(kāi)性、合規(guī)性；第二，在運(yùn)用府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制處置房企風(fēng)險(xiǎn)過(guò)程中，應(yīng)及時(shí)公布和宣傳政府相關(guān)法規(guī)、政策，著重加強(qiáng)與利益相關(guān)方的溝通，協(xié)調(diào)各方利益，接受各方監(jiān)督。唯有如此，府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制下的決策和風(fēng)險(xiǎn)處置過(guò)程才會(huì)得到最大多數(shù)利益相關(guān)者的支持。

四、房企風(fēng)險(xiǎn)的負(fù)外部性與府院聯(lián)動(dòng)的決策優(yōu)先級(jí)

府院聯(lián)動(dòng)是地方政府在處置房企風(fēng)險(xiǎn)中探索出來(lái)的比較好的治理經(jīng)驗(yàn)，其有效運(yùn)行和經(jīng)驗(yàn)推廣除了需要進(jìn)一步建立健全上述相關(guān)制度和配套政策之外，還應(yīng)充分考慮當(dāng)前經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境下房企風(fēng)險(xiǎn)的負(fù)外部性。我們必須認(rèn)識(shí)到問(wèn)題的復(fù)雜性，在處置風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)踐中切忌采取運(yùn)動(dòng)式治理的方式，這種方式在國(guó)家治理資源匱乏時(shí)期可能是一種理性選擇，但在當(dāng)前“國(guó)家法治資源充裕、權(quán)力的市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)與制度網(wǎng)絡(luò)完善、國(guó)家權(quán)力的后勤基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)達(dá)的前提條件下”^[6]，則應(yīng)科學(xué)合理運(yùn)用“市場(chǎng)化、法治化”等常態(tài)治理工具，科學(xué)決策、精準(zhǔn)拆彈，盡可能地降低房企風(fēng)險(xiǎn)的負(fù)外部性，從而提升府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制處置房企風(fēng)險(xiǎn)的效果。

（一）優(yōu)先解決社會(huì)穩(wěn)定問(wèn)題

房企風(fēng)險(xiǎn)最為重大的負(fù)外部性就是社會(huì)穩(wěn)定問(wèn)題。既有經(jīng)驗(yàn)表明，到府院聯(lián)動(dòng)來(lái)處置房企危機(jī)之時(shí)，往往意味著房企自身已對(duì)危機(jī)回天乏術(shù)，故而府院聯(lián)動(dòng)極可能走向破產(chǎn)重整，破產(chǎn)的核心問(wèn)題有兩個(gè)，一是如何化解與投資方、金融機(jī)構(gòu)之間的債務(wù)糾紛，二是如何妥善維護(hù)農(nóng)民工和業(yè)主的利益。相比而言，前者由于利益主體如投資方、金融機(jī)構(gòu)等議事能力更強(qiáng)、合法博弈的手段和資源更多，故而更易于在風(fēng)險(xiǎn)處置中維護(hù)自身利益；而后者的利益主體如農(nóng)民工和業(yè)主等由于個(gè)人力量不足和集體行動(dòng)困境的原因，成為風(fēng)險(xiǎn)處置中的弱勢(shì)群體，也因此更加容易走向極端并引發(fā)社會(huì)穩(wěn)定問(wèn)題。因此，當(dāng)房企風(fēng)險(xiǎn)處置中無(wú)力同時(shí)解決這兩類問(wèn)題時(shí)，是優(yōu)先處理債務(wù)糾紛，還是提前預(yù)防、妥善解決社會(huì)穩(wěn)定問(wèn)題，這成為府院聯(lián)動(dòng)實(shí)踐中不得不面臨的抉擇。筆者認(rèn)為，在科學(xué)判斷兩種風(fēng)險(xiǎn)的緊迫性前提下，應(yīng)將維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的工作優(yōu)先于債務(wù)問(wèn)題的解決，只有在社會(huì)穩(wěn)定的前提下，才有處理債務(wù)問(wèn)題的時(shí)間和空間。這是因?yàn)椋绻瑫r(shí)處理債務(wù)問(wèn)題與社會(huì)穩(wěn)定問(wèn)題，可能攪動(dòng)原本相對(duì)穩(wěn)定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系、激化矛盾，進(jìn)而影響交樓工作的穩(wěn)步推進(jìn)，使兩大核心問(wèn)題的解決均受到阻礙。若是優(yōu)先處置債務(wù)，交樓就會(huì)遙遙無(wú)期，而且對(duì)于債權(quán)債務(wù)關(guān)系十分復(fù)雜的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，無(wú)論先償還或先處理哪一筆債務(wù)，都會(huì)引起其他債權(quán)人的憤懣情緒乃至更加過(guò)激的催債行為，使得局面尤為復(fù)雜，甚至失控。房企項(xiàng)目的特殊性還在于各施工單位往往也是債權(quán)人，肩負(fù)著保交樓中的施工任務(wù)，如果優(yōu)先處理債務(wù)，它們勢(shì)必將把工作重心置于追償債務(wù)上，從而會(huì)嚴(yán)重影響保交樓的進(jìn)度，使風(fēng)險(xiǎn)化解工作面臨更大的不確定性，甚至付出更大代價(jià)。所以，無(wú)論是從維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的角度出發(fā)，還是從房企風(fēng)險(xiǎn)處置的效果來(lái)看，理性的選擇都是優(yōu)先保交樓，以解決社會(huì)穩(wěn)定問(wèn)題。當(dāng)前，企業(yè)、政府、社會(huì)均達(dá)成了優(yōu)先“保交樓”的基本共識(shí)。

而更深層次的原因是，當(dāng)前我國(guó)處于經(jīng)濟(jì)運(yùn)行下行期，資產(chǎn)價(jià)值處于低谷，資不抵債風(fēng)險(xiǎn)突出，使得債務(wù)處置的難度加大、周期變長(zhǎng)。正如習(xí)近平總書(shū)記指出的，“經(jīng)濟(jì)增速下行使原本隱藏的各類風(fēng)險(xiǎn)水落石出，局部風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的概率加大，以企業(yè)資不抵債為特征的風(fēng)險(xiǎn)突出。”^[7]如果優(yōu)先處置債務(wù)，不得不對(duì)債權(quán)大幅打折，這很難讓債權(quán)人滿意。因此，債務(wù)問(wèn)題的處置應(yīng)該以時(shí)間換空間，隨著經(jīng)濟(jì)周期的變化來(lái)靈活調(diào)整方案，不排除在資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)入上升通道后，順勢(shì)而為，以達(dá)到化解債務(wù)的效果。

（二）警惕大型房企風(fēng)險(xiǎn)處置中的特殊外部性

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，每個(gè)房企的成長(zhǎng)背景、管理模式、發(fā)展規(guī)模并不相同，風(fēng)險(xiǎn)程度和致因也不同，其中，大型房企的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)疑具有更大的外部性，風(fēng)險(xiǎn)處置過(guò)程中也不得不面臨一些特殊的問(wèn)題。

根據(jù)既有的治理經(jīng)驗(yàn)，政府對(duì)房企的破產(chǎn)處置一般遵循“屬地管理”原則，但大型房企的項(xiàng)目往往跨區(qū)域，遍布多個(gè)省份甚至全國(guó)，因此，其風(fēng)險(xiǎn)也是跨區(qū)域的，風(fēng)險(xiǎn)處置工作的難度更大，需要跨區(qū)域協(xié)調(diào)。各地方政府有必要成立跨區(qū)域的風(fēng)險(xiǎn)化解機(jī)構(gòu)或者政府工作專班，牽頭出臺(tái)總體性的風(fēng)險(xiǎn)化解方案，合理劃分具體的處置任務(wù)，聯(lián)動(dòng)解決跨區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)。

大型房企的風(fēng)險(xiǎn)處置還因財(cái)務(wù)管理模式而存在特殊性。有的大型房企采用分權(quán)型財(cái)務(wù)管理方式，有的則采用集權(quán)型財(cái)務(wù)管理方式。就前者而言，地區(qū)公司具有一定的財(cái)務(wù)自主權(quán)，一般留足了生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金；而對(duì)于后者，地區(qū)公司往往沒(méi)有財(cái)務(wù)自主權(quán)，各項(xiàng)目缺乏獨(dú)立性，資金根據(jù)總部的要求調(diào)配，形成了公司法意義上的“人格混同”狀態(tài)，如果項(xiàng)目屬地政府單獨(dú)制定風(fēng)險(xiǎn)處置方案而不考慮項(xiàng)目財(cái)務(wù)的實(shí)際情況，就會(huì)造成資大于債的項(xiàng)目債務(wù)得以優(yōu)先處置、資不抵債的項(xiàng)目債務(wù)被擱置下來(lái)，這樣，一些債權(quán)人可以全身而退，而另一些債權(quán)人的債權(quán)則嚴(yán)重打折^⑦，從法律上看，這存在嚴(yán)重的公平性問(wèn)題。

此外，大型房企的風(fēng)險(xiǎn)處置因債務(wù)規(guī)模而存在特殊性。大型房企債務(wù)金額巨大，負(fù)債可達(dá)百億乃至萬(wàn)億；債務(wù)群體多元，涉及金融機(jī)構(gòu)、施工單位、材料供應(yīng)商、稅務(wù)機(jī)關(guān)以及合作伙伴等。巨額債務(wù)日積月累而形成，背后由社會(huì)信用體系背書(shū)，故而其風(fēng)險(xiǎn)處置妥善與否影響極大，不僅關(guān)系到眾多企業(yè)的生存發(fā)展，而且影響社會(huì)信用體系。

（三）注重房地產(chǎn)行業(yè)的整體性、全局性

房企風(fēng)險(xiǎn)的重大外部性還來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)的整體性、全局性。房地產(chǎn)業(yè)已深度嵌入國(guó)民經(jīng)濟(jì)，正如劉尚希所言，“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的多年發(fā)展，深度改變了企業(yè)、居民以及政府的資產(chǎn)負(fù)債表，使經(jīng)濟(jì)、金融、居民、地方政府之間比以往任何時(shí)候都更緊密地關(guān)聯(lián)在一起。”^[8]在我國(guó)，極大比例的城鎮(zhèn)居民負(fù)擔(dān)了房貸；金融機(jī)構(gòu)也握有相當(dāng)數(shù)額的房地產(chǎn)資產(chǎn)，這使得房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)容易轉(zhuǎn)化為金融風(fēng)險(xiǎn)，影響金融秩序的穩(wěn)定。另外，許多地方政府比較依賴土地財(cái)政，土地出讓金甚至成為一些地方政府的主要財(cái)政收入來(lái)源，這種情況預(yù)計(jì)在短期內(nèi)難以改變，如果不能形成穩(wěn)定而健康的房地產(chǎn)發(fā)展局面，對(duì)地方政府的有效治理和地方經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展勢(shì)必帶來(lái)負(fù)面影響。可以說(shuō)，大型房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)既有行業(yè)特性，更具備公共風(fēng)險(xiǎn)的屬性，風(fēng)險(xiǎn)處置中應(yīng)具備整體思維、全局思維。

另外，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境中，房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題很大程度上受到國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響。2021年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力^[9]。中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)辦公室副主任韓文秀在解讀中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神時(shí)指出，“經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展是一個(gè)相互關(guān)聯(lián)的復(fù)雜系統(tǒng)，要防止出現(xiàn)合成謬誤，不把分兵把關(guān)變成只顧自己不及其余，避免局部合理政策疊加起來(lái)造成負(fù)面效應(yīng)。”^[10]國(guó)家政策層面，在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)控的同時(shí)，2021年三季度密集出臺(tái)了對(duì)教培、互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)的調(diào)控政策。單一地考量這些政策，每一項(xiàng)都直奔民生之痛點(diǎn)，思路和方法都十分合理，但是這些政策均存在對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生收縮效應(yīng)的特性，政策效應(yīng)疊加起來(lái)，難免對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)造成“痛擊”，形成“合成謬誤”，加大了經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型“陣痛期”的風(fēng)險(xiǎn)。

房企風(fēng)險(xiǎn)的處置必須要有系統(tǒng)思維，具備“整體風(fēng)險(xiǎn)觀”，即將其放眼于國(guó)民經(jīng)濟(jì)大系統(tǒng)中綜合考慮，逐步引導(dǎo)地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)變高負(fù)債的發(fā)展模式，形成可持續(xù)性的、穩(wěn)定的健康發(fā)展模式，使其真正做到造福民生。

注釋：

① 在市場(chǎng)上行期，房地產(chǎn)企業(yè)就算出現(xiàn)了資金鏈問(wèn)題，也相對(duì)容易化解風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槭袌?chǎng)對(duì)房企資產(chǎn)價(jià)值的成長(zhǎng)預(yù)期較為樂(lè)觀，企業(yè)之間的市場(chǎng)化收并購(gòu)比較順暢；但在市場(chǎng)下行期，由于資產(chǎn)價(jià)值不斷縮水，市場(chǎng)主體在收并購(gòu)行為中對(duì)于資產(chǎn)標(biāo)的物的選擇更加謹(jǐn)慎，使得房企無(wú)法依靠自身力量擺脫困境。

② 每年農(nóng)民工工資問(wèn)題最為敏感，從而必須解決的時(shí)間節(jié)點(diǎn)有兩個(gè)：一是9月1日開(kāi)學(xué)之前，要保證農(nóng)民工子女能夠繳納學(xué)費(fèi)；二是春節(jié)之前，按照傳統(tǒng)風(fēng)俗，一定要保證農(nóng)民工家庭順利過(guò)年。

③ 2021年8月至2022年4月初，最高人民法院規(guī)定，涉M房企所屬集團(tuán)的債務(wù)相關(guān)訴訟案件須移送廣東省廣州市中級(jí)人民法院集中管轄。

④ 該金融機(jī)構(gòu)和施工單位均與M公司所屬的集團(tuán)公司存在長(zhǎng)期合作關(guān)系，故而沒(méi)有動(dòng)力且不敢輕易向法院提交要求M公司破產(chǎn)的申請(qǐng)。

⑤ 根據(jù)最高人民法院文件，將破產(chǎn)申請(qǐng)審查與受理后破產(chǎn)程序分列案件類型，即破產(chǎn)申請(qǐng)審查單獨(dú)作為一類案件，與受理后的破產(chǎn)案件程序等不同，其中，破產(chǎn)申請(qǐng)審查案件類型代字為“破申”，破產(chǎn)案件類型代字為“破”。參見(jiàn)最高人民法院網(wǎng)《最高人民法院關(guān)于調(diào)整強(qiáng)制清算與破產(chǎn)案件類型劃分的通知》，載https：//www.court.gov.cn/fabu-xiangqing-23701.html。

⑥ 預(yù)重整在破產(chǎn)法中并沒(méi)有明確的程序規(guī)定，屬于各地方的創(chuàng)新性程序，是司法重整的前置程序，在此階段，債權(quán)人、債務(wù)人及新投資人之間在司法介入框架下協(xié)商，達(dá)成重整草案，經(jīng)過(guò)預(yù)重整階段表決通過(guò)的重整草案具有法律約束力。

⑦ 政府一般根據(jù)項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債出臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)處置方案，根據(jù)資產(chǎn)負(fù)債情況，可以將項(xiàng)目分為兩種類型：一種類型是資產(chǎn)大于或等于負(fù)債，另一種類型資不抵債。資能抵債的項(xiàng)目，政府一般會(huì)要求進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓、債務(wù)重組，引入投資者，補(bǔ)充現(xiàn)金流，使房企重回運(yùn)營(yíng)軌道。資不抵債的項(xiàng)目，在解決社會(huì)穩(wěn)定問(wèn)題后，會(huì)通過(guò)破產(chǎn)對(duì)債務(wù)進(jìn)行打折處置。所以，對(duì)于財(cái)務(wù)集權(quán)型房企而言，如地方政府各行其是，就會(huì)出現(xiàn)文中所述的情況。

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（責(zé)任編輯 文 格）

Governance of Risks in Real Estate Enterprises through the Combination of Government and Courtyard Management：Taking M Real Estate Company in S City，H Province as an Example

LUO Gan

（School of Marxism，Wuhan University of Technology，Wuhan 430070，Hubei，China ）

Abstract：In recent years，there have been many cases of using the “government courtyard linkage” method to deal with the risks of real estate enterprises in local governance practices.This article takes M Real Estate Company in S City，H Province as an example to demonstrate the process of joint management of real estate enterprise risks by the government and courtyards.Based on practical experience in various regions，it proposes ideas for further improving the joint mechanism between the government and courtyards： at the conceptual level，it is necessary to establish a sense of mutual empowerment between administration and justice; At the institutional level，it is necessary to standardize the linkage between local and grassroots governments，establish specialized transactional institutions，and enhance the professional literacy and level of managers; At the supervisory level，it is necessary to carry out full process supervision of the operation of the linkage between the government and the courtyard.In the current economic and social environment，the risk of real estate enterprises has a strong negative externality.The linkage mechanism between the government and the hospital should be developed into a normalized governance tool to help local governments improve the comprehensive governance effect in dealing with the risk of real estate enterprises.

Key words：real estate enterprises；risk management；government courtyard linkage；externality