新時代房地產企業財務管理風險防范與控制探析

鄭蕾 深圳市天健棚改投資發展有限公司

引言

隨著我國城市化建設進程的不斷加快，國內房地產行業迎來了全新的發展機遇，各種房地產企業及房地產開發公司大量涌入市場，不斷完善房地產行業市場結構體系，但是也隨之產生了各種各樣的發展問題[1]。眾所周知，房地產開發是一項較為復雜的工程，前期涉及投入成本較為龐大并且資金流轉效率低，在整個項目運作期間極大可能產生各種各樣的問題，這就要求房地產企業做好財務管理與財務風險防控工作。因此，新時代背景下如何增強財務管理風險防范與控制，成了各大房地產企業所面臨的重點工作任務。

一、新時代背景下房地產企業財務管理變化探析

新時代發展背景下，國內房地產企業迎來了全新的發展機遇，同時財務管理中存在的各類問題也逐步暴露出來，各大房地產企業加強了對財務管理工作的要求，其中具體變化表現為以下幾個方面：第一，各類現代化信息技術已經全面滲透到房地產企業的各項業務工作之中，對于財務管理工作的影響尤為明顯。將現代化信息技術應用于房地產企業財務管理工作之中，有利于提高財務管理水平與效率，為房地產企業管理層進行決策提供精準數據參考，在一定程度上推動了房地產企業的可持續發展；第二，新時代背景下，市場中各大房地產企業的財務管理模式呈現出多元化特點[2]。再加上房地產企業受到國家宏觀因素影響，在實際運營發展中所面臨的壓力較大。對此，房地產企業需要合理優化融資渠道、創新財務管理模式等；第三，我國社會經濟發展趨勢已經由高速發展逐步轉變為高質量發展，房地產行業也因此出現了巨大的市場變化，房價上漲雖然推動了房地產行業發展，但是也增加了經濟泡沫風險的發生概率。

二、現階段房地產企業運營中存在的財務管理風險

新時代背景下，我國多數房地產企業的產業規模及市場占有率不斷增加，房屋建筑項目種類多樣，因此財務管理內容也更為復雜。面對這一情況，房地產企業需要結合外部市場環境把握好自身運營發展中存在的各類財務管理風險。

（一）籌資風險

籌資活動是多數房地產企業順利運營與發展的重要經濟性活動，房地產企業可以借助籌資活動獲取自身發展所需的資金。可以說，籌資活動的開展質量及水平在一定程度上影響著房地產企業的資金儲備力度、資金運用效率、償還能力等。其中部分房地產企業在實際運營發展過程中存在著一定籌資風險問題，具體表現在償債能力上。房地產企業的資產負債率波動較大、資產期限不匹配、企業凈利潤降低，就會導致房地產企業出現債務償還困難的問題[3]。再加上最近年來，國家宏觀調控及市場環境發展變化，房地產行業的整體發展進程較為緩慢。其中部分房地產企業借助自身業務獲取的經濟收益大幅降低，很多營業收入多表現為應收賬款。這時房地產企業就會借助商業銀行貸款模式獲取資金，較為容易引發現金性籌資風險問題。

（二）投資風險

通常情況下，房地產企業所組織開展的投資活動主要是“新設拿地”。在投資拿地過程中，房地產企業不僅需要充分考慮當前的國家相關政策影響，同時還需要全面評估土地費用成本、土地利用價值及經濟效益等，以此避免后續出現投入成本過高、房屋建筑銷售價格設置不合理等問題，降低房地產投資項目產生的虧損風險；此外，在進行項目可行性研究測算時，部分房地產企業為了順利收購地塊并獲取一定的土地拍賣獎勵，不惜縮減工程造價成本及投入費用[4]。這一做法導致市場運行實際情況與項目預測成本嚴重脫節，從而引發投資風險；在實際項目投資過程中測算的資金時間價值比率也會引發房地產成本測算出現偏差。此外，房地產企業實際運營中還存在著“城市更新”項目拿地風險。所謂“城市更新”主要是針對城市中的老舊城區、舊商業區、舊住宅區等已經無法在適應現代化城市建設結構的生活社區進行改造更新，其主要目的在于進一步完善城市功能，改善人們的居住環境。因“城市更新”項目前期土地一級開發周期長，難度大，土地成本除了補繳地價款外，還需支付拆遷補償款，具有極大的不確定性，導致實際發生的成本遠超過預測成本。不同開發模式下的項目、房地產企業所承擔的風險各有不同，并且還會受到房地產調控政策進一步收緊的影響，出現房地產行業銷售、回款不及預期等問題，最終導致房地產企業拿地的資金無法通過項目運營給予回收。

（三）運營風險

房地產企業的運營與發展在一定程度上會受到國家宏觀經濟因素的影響，因此相比較于其他類型的業務活動，房地產業務活動更具特殊性。具體而言，房地產企業運營中所存在的風險問題主要表現為以下幾個方面：第一，房地產企業各項業務經濟收益不明確所引發的風險問題；第二，房地產企業所開展的多項業務活動需要一定資金支持[5]。部分房地產企業由于受到外部市場環境因素影響、自身經營不善等，前期盲目擴張投資，沒有形成充足的資金支持鏈條，最終導致房地產企業在經營收入、資金流轉效率、負債率等方面存在明顯缺陷。而出現這一問題的主要原因就是部分房地產企業所開展的業務項目進行不順利、房屋建筑銷售率不高所導致資金變現能力降低，從而導致房地產企業面臨較為嚴峻的運營風險。

（四）資金回收風險

就現階段國內房地產行業的實際發展情況探析，可以發現市場中各大房地產企業之間的市場競爭愈發激烈，樓市價格偏高導致多數房地產企業在銷售過程中采用分期付款的賒銷模式[6]。該種方式導致房地產企業形成了大量應收賬款，其中部分房地產企業對此制定了較為完善的應收賬款管理模式，但是在實際應用中存在著落實不到位、執行力不足等困難，最終導致大量“壞賬”“呆賬”問題的出現，嚴重時還會給部分中小型房地產企業帶來運營資金鏈條斷裂問題。目前，我國房地產企業進行房屋建筑銷售過程中主要銷售模式為“預收按揭”，這一模式雖然可以避免出現賒銷的情況，提高資金回收效率，降低房地產企業的資金流轉壓力。但是國家政府部門對于房地產項目的預售制約力度較大，從而導致資金回收效率大幅降低，可能引發資金回收風險。

三、新時代房地產企業財務管理風險防范與控制策略

當前，國內多數房地產企業在實際運營發展過程中都普遍存在著各類財務管理風險[7]。而房地產企業要想在新時代背景下獲取全新的發展生機、真正實現可持續創新發展，就必須在把握好各類財務管理風險的基礎上，做好財務管理風險防范與控制工作，以此降低財務管理風險的發生概率，促進房地產企業持續、穩定、健康發展。故此，本文基于現有理論基礎與實踐經驗基礎之上針對新時代房地產企業財務管理風險提出了幾點防范與控制策略，具體如下：

（一）籌資活動財務管理風險防范與控制

籌資活動主要是指房地產企業用于運營資金籌集的一種手段，作為一項重要的經濟活動，在一定程度上影響著房地產企業的生存與可持續發展。加強籌資活動管理可以有效預防和控制房地產企業運營中的各類財務管理風險。就當前我國多數房地產企業組織開展的籌資活動分析，其中部分房地產企業所應用的財務管理體系并不完善，并且承擔著較多短期債務，給企業自身的財務管理體系正常運行增加了一定壓力[8]。基于此，房地產企業應該結合自身實際運營發展情況建立完善的籌資結構，并以當前市場發展情況為導向不斷優化自身的籌資結構。這樣便可以最大限度上提高籌資效率，降低房地產企業因頻發應用財務杠桿所引發的籌資風險。此外，房地產企業在對外開展籌資活動時，還需要注重盡可能避免單應用單一化的模式進行資金籌集。房地產企業可以適當拓寬資金籌集渠道，借助商務貸款模式、社會籌資模式、存貨貸款模式等提高資金籌集效率。在籌集資金渠道選擇上，房地產企業應該秉持“具體問題具體分析”“因地制宜”原則，結合實際合理搭配好短期籌資與長期籌資，降低房地產企業的財務管理風險。

（二）投資活動財務管理風險防范與控制

投資活動是現階段我國房地產企業的重要經濟業務活動，是房地產企業獲取更多經濟效益的有效渠道。而投資活動中蘊含著較多風險問題，如果不謹慎開展投資活動，勢必會給房地產企業帶來嚴重的經濟損失，嚴重時還有可能導致部分小型房地產企業直接破產。第一，在選擇房地產投資項目過程中，相關管理人員及工作人員應該對特定投資項目的市場價值、項目方案可行性等進行全面分析與評估，然后以此為參照依據經濟擇優選擇運營風險最小、投資回收效益可觀的項目進行投資[9]。與此同時，房地產企業還需要針對當前房地產行業整體發展趨勢、市場環境等進行考察，以此全面掌握好投資項目的投資風險程度。由于多數房地產投資項目的運行周期較長，并且會占用大量流動資金。因此，房地產企業還需要全面考慮好所需要投資項目的資金回收周期，把握好回收周期期間貨幣價值變化，從而降低房地產企業財務管理風險；第二，房地產企業還應該進一步強化投資項目方案的可行性與合理性，以科學有效的理論知識為基礎將其中可能存在的各類財務風險進行有效分攤。例如，房地產企業可以打破單一化的投資項目，實現多元化投資，以此降低投資活動風險。

（三）運營活動財務管理風險防范與控制

房地產企業在項目開發和經營過程中，將由于受到外部因素和內部因素影響，可能無法實現預計的盈利目標，特別是在市場下行的情況下，更是要求房地產企業防范與控制運營活動風險。一方面，房地產企業要充分研究國家政策和消費者需求偏好，定制銷售方案，減少庫存，完成銷售去化。另一方面，就房地產企業重視應收賬款管理問題，結合實際情況構建更為完善的應收賬款管理體系，降低財務管理風險的發生概率，減低“壞賬”“呆賬”的出現頻率，同時削弱國內房地產企業對于財務杠桿的過度依賴性[10]。房地產企業在實際運營發展過程中，還需要做好運營成本管控工作，其中重點關注工程建設施工成本、安置安裝成本消耗情況，結合不同類型成本費用的使用情況建立動態化成本控制體。這樣就可以最大限度上避免房地產企業出現財務管理風險問題。

（四）資金回款財務管理風險防范與控制

現階段，我國多數房地產企業的資金回款風險主要表現為銷售回款風險，房地產企業可以從以下幾方面有效防范與控制銷售回款風險：第一，房地產企業需要在日常運營發展過程定期對各業務項目的房屋銷售情況進行信息收集與整合分析。其中在收集數據信息過程中，相關工作人員需要注重好數據信息的真實性及精準度，并對數據信息進行分類管理，將其中尚未回收的資金進行統計。然后房地產企業可以參照這份數據報告針對不同情況下的未回收銷售回款制定賬款追回方案；第二，房地產企業應該對自身的實際運營情況進行全面掌握，并編制完善的數據報告精準反映房地產項目的具體銷售情況。然后以實際銷售情況為著力點設計銷售回款追回計劃，以此降低財務管理風險的發生概率及給房地產企業所帶來的不利影響。第三，房地產企業可對客戶的市場信用資質、負債情況、運行資金儲備情況等進行全面調查與評估，并針對不同客戶制定不同賬期，特定業務及時進行溝通交流，以便款項能夠在規定時限內全部收回。

結語

綜上所述，在我國社會經濟持續發展的大環境下，房地產行業得以迅速崛起，并逐步成了國民經濟穩定發展的重要支撐力。正是由于房地產行業當前處于向新向好的發展階段，才更需要進一步加強財務管理。只有房地產企業做好財務管理工作才能夠優化整個業務流程，獲取最佳的經濟效益與社會效益。故此，房地產企業應該結合自身實際運營情況、階段性戰略發展目標、新時代背景下產生的發展新需求、外部市場環境變化等，尋找并正視當前財務管理中存在的風險問題；然后在此基礎上制定針對性的財務管理風險防范與控制策略，最大限度上降低各類財務管理風險的發生概率與不利影響，推動整個房地產行業持續、穩定、健康發展。