房地產企業加強資金管理的有效措施

王梅 廣州信德房地產有限公司

房地產企業的資金管理涉及企業資金流、資金的結算及資金的調度安排等，因此整體的管理過程比較復雜，管理內容較為煩瑣。在房地產企業發展過程中，資金管理非常重要，影響著房地產企業對資金的使用狀況，同樣也影響到資金的使用效益。如今，房地產企業在發展過程中沒有在資金管理環節投入足夠的精力，資金管理不規范，使得房地產企業的財務風險隱患增多，同樣也讓資金管理成為企業發展的難題。

一、房地產企業資金管理的特點

房地產企業的項目主要劃分為四個不同的階段，分別是項目開展前期的可行性調研及取得土地的階段、項目開發前期、項目的開發及施工階段、項目施工完成銷售階段。

在取得土地階段，資金的主要用途是土地款的繳納、土地評估費用的支付及拆遷補償費用的支付等，這個環節整體消耗時間較短，卻流出了大量資金。這些資金的主要來源是企業自有的資金，因此會對企業本身的資金儲備產生較大的需求。

在項目開發前期，資金流出主要用于水文地質勘查、測繪及設計規劃等多個方面，還有向政府部門繳納的相關費用。這個環節雖然使用的資金量并不大，但是需要做好整個工程項目資金籌劃工作，資金來源一般也都是房地產企業的自有資金。

在項目開發建設階段，資金流出主要用于房地產主體建筑工程費用、安裝工程費用、基礎設施費用及園林環境工程費用等相關費用。這個環節企業的資金來源包括企業自有資金及企業獲得的融資貸款。

在項目銷售階段，資金流出主要用于項目推廣費用及項目代理中介費用等，資金流入主要為房屋銷售款。

整體來看，前三個環節是企業資金的流出期。整個過程涉及的資金主要包括企業自籌資金、獲得的銀行貸款及銷售回籠資金等。房地產企業最終生產出的商品房是一種特殊的商品，商品房的整個建設過程并不短，特別是從商品房的建設到最終的出售，一般最少都需要消耗兩年的時間，在整個商品房的建設過程中房地產企業的資金流只有流出，沒有任何流入，因此企業自身的資金問題就會受多方面因素影響。

二、房地產企業加強資金管理的價值

首先，房地產企業資金管理是企業控制的重點和方式，在資金管理過程中，企業能更好地配置資金，并從中獲得預期效益，讓企業的發展目標順利實現。房地產企業的開發環節及銷售環節是企業生產經營過程中最為關鍵的環節，也是資金運動的重點。針對房地產企業中的資金進行有效的管理，能更好地實現對企業大部分生產經營活動的管理，因此企業必須對這些所擁有的全部資金及企業處于各周轉環節的流動資金展開分析，以幫助管理層掌握企業的資金使用情況，也能保證企業在財務管理環節的整體流動性符合相應的要求和標準，讓企業的財務收支更加平衡。企業還能根據自身的實際發展情況對所擁有的資金進行合理調度及組織安排，使企業的償債能力得到相應的提升。

其次，房地產企業加強資金管理有助于企業最大程度地發揮資金效益。房地產企業的資金存量應當處于一個合理狀態，如果房地產企業擁有太多流動資金，但缺乏科學的資金管理體系，就會導致資金的使用過于隨意，出現資源浪費現象；如果房地產企業持有的資金量不足，就會導致企業的資金運轉困難，企業的償債能力受到影響，進而阻礙和限制企業的發展。因此，在房地產企業的發展過程中，針對資金的控制和使用應當有一個詳細且合理的安排，以提高資金的管理成效和管理水平，優化企業的資本結構，確保資金在實際使用過程中發揮其最大價值。

最后，房地產企業組織開展資金管理工作，有利于規范經濟行為。一些企業在發展過程中出現資金使用效益不高的現象，主要是由于企業采取的管理措施落后、管理方法單一、管理的模式不科學，特別是房地產企業中資金管理的不到位現象是直接影響企業發展的關鍵因素，因此房地產企業需要采取科學合理的方法，切實加強資金管理工作，提高資金管理的水平和成效，滿足房地產企業在實際發展過程中的資金使用需求，讓資金的使用和運行更加安全，也能降低企業的資金成本和運作風險，規范房地產企業的經濟行為，使房地產企業的整體經營效益得到顯著提升。

三、房地產企業資金管理現狀

（一）資金管理意識有待提升

房地產企業管理人員通常都會十分重視房地產項目的開發及銷售，但是并不重視資金管理環節。房地產項目承包人只關注在工程項目建設過程中怎樣開展質量控制及優化工程施工效果，而不注重資金籌集及資金使用，導致資金的管理成效不佳。而且，房地產項目的承包責任人在管理過程中既具有財務管理權限，又擁有采購權限，職責相對混亂，然而員工的工作任務并不明確，導致房地產項目的成本控制工作開展難度較大，因而也無法真正反映房地產項目具體使用了多少資金以及各環節的資金配置狀況如何。此外，房地產企業管理人員不重視資金管理，導致房地產企業在工程項目考核過程中只關注工程項目的質量和安全，卻忽視了工程項目中的資金使用情況，更沒有構建科學的資金管理考核制度體系，無法從中了解員工的實際行為以及資金的配置價值和作用，導致房地產企業在開展房地產項目的過程中易出現資金挪用的問題，使企業的資金風險增加，限制企業的發展。

（二）資金預結算模式有待優化

眾所周知，房地產具有施工周期較長的特點，房地產施工企業經常會在不同的區域有多個開發項目，其管理的項目相對復雜。這些項目部門一般都會設置獨立的銀行賬戶，導致房地產企業的資金比較分散，使企業不易明確資金動向，也無法根據實際情況對資金用途進行規劃。同時，一些房地產企業領導人員并沒有深刻認識到資金預算管理對于推動企業發展的重要意義，也沒有投入精力制定合理的資金預算管理制度，導致房地產企業不同環節的成本及財務費用嚴重超支，因此有必要在房地產企業發展和建設過程中優化資金預決算管理模式，構建更加科學的預決算管理體系，以提升資金管理效益。

（三）資金管理規范性待加強

房地產企業在預算前期并沒有針對項目的建設情況展開可行性分析，對于工程項目中的投資風險也缺乏前瞻性預測，導致房地產企業的開發項目開支激增。一些房地產企業在管理過程中并沒有采用科學的管理方法和模式，導致管理效果較差，甚至出現了嚴重的工程質量問題，使得工期延長，增加了房地產項目的整體建設成本。另外，房地產項目預售前期的銷售政策并不科學，房地產項目的售后服務也并不到位，導致企業在發展過程中投入房地產項目的資金不能按照預期目標回收，使得企業資金嚴重短缺，對企業自身的正常運轉造成了阻礙。還有一些房地產企業在資金預算的執行環節存在管理的難題，無法精準把握資金的預算執行狀況，導致企業產生了大量的往來賬款，而針對這些賬款進行管理的模式并不完善，限制了房地產企業的發展[1]。

四、房地產企業加強資金管理的策略

（一）增強資金管理的意識

房地產企業領導人員需要充分認識到資金管理的重要價值，以及在項目的建設環節開展資金管理的困難和阻礙，從戰略高度來對資金管理的問題進行分析，以提高資金管理的成效。同時，還要增強房地產企業全員參與成本管理的思想意識，讓員工自覺參與到房地產項目建設的每一個環節。此外，房地產企業需要在資金管理環節融入現代先進的信息技術，借助于先進的信息化網絡平臺來進行資金的劃撥和使用，并對資金的用途進行實時監控，以便于及時發現和解決在資金使用環節存在的潛藏風險和問題[2]。

（二）優化資金預結算模式

房地產企業在發展過程中，為完善與優化資金預算管理制度，可成立專門負責企業資金預算管理的小組，分派成員，并對每一位成員的權責進行劃分，根據企業的發展目標和規劃，安排預算資金，確保預算資金充足。全面預算管理小組要跟進房地產項目的每一個環節，掌握預算的執行情況，并發現預算和實際之間的差異，有針對性地進行調整和改進。如果存在預算不合理的現象，那么企業就應當對其產生的原因進行認真分析，并制定科學的改進措施，以促進房地產企業的經營目標及預算目標的順利實現。

（三）強化資金管理規范性

企業的資金管理對其自身發展十分重要。企業的財務管理模式是企業管理過程中的重點，也是企業的關鍵組成。為促進房地產企業的轉型，實現房地產企業的變革，加快房地產企業進步，房地產企業要構建完善的財務會計體系，合理設置會計科目，并規范會計核算的流程；還要健全預算會計體系，加大預算監督的力度，以實現財務管理目標。

同時，房地產企業要充分了解企業資金管理的詳細內容及流程，明確資金管理過程中的每一個細節，從而讓資金的流轉更加順暢和穩健，確保資金的用途明確，讓企業的應收賬款與應付賬款保持匹配。房地產企業在發展建設的過程中，應建立資金集中管理制度，實現資金的統一安排和部署，并明確不同人員的權限及應承擔的責任，借助資金結算中心來對企業所擁有的資金進行科學的安排與監督。房地產企業在開展預算的前期，要對項目展開可行性分析，從而降低企業的投資風險；要加強企業應收賬款的管理工作，設置應收賬款的專用臺賬來確保企業資金能按照規定的期限回收，幫助企業及時發現資金風險，并做好壞賬準備，確保企業每一筆資金都能得到規范管理[3]。

五、結語

總而言之，房地產企業是當前經濟發展中的支柱性產業，對于社會發展具有重大影響，其中，房地產企業的資金管理是企業發展的重點。在實際開展資金管理工作的過程中，有很多房地產企業獲得融資的來源比較單一，融資的渠道比較缺乏，在資金管理的過程中存在著很多的問題，也潛藏著較大的風險。

為了更好地幫助房地產企業實現可持續發展的目標，需要在投資決策環節做好充分的調研和規劃，開展充分的投融資準備工作。在房地產企業的生產經營管理過程中，要切實提高資金管理的成效和資金使用效率，要及時跟進回款任務，加快房地產企業的資金回收速度。此外，房地產企業還要加強資金管理工作，切實提升自身的風險抵御能力，合理分配和調用發展過程中擁有的各種資源，以增強自身的綜合競爭實力，在新的社會背景下實現更加穩定的發展。