兼顧歷史風貌保護和居住質量提升的上海舊里社區更新模式辨析

瞿嘉琳 王承慧

摘要：舊里作為上海里弄的重要類型，既具有遺產屬性，又存在突出的居住問題，復雜的矛盾使得保護與更新困難重重。通過梳理更新改造的發展歷程，選取不同發展階段下的3個舊里更新案例，對比不同模式在歷史風貌保護和居住質量提升兩個層面的更新成效，并分析總結更新機制和相關經驗。基于案例研究，指出舊里更新需在遵循基本原則的前提下探尋適宜的更新模式，并需要扎實的基礎研究為保護策略提供依據，建構精細的治理機制為更新發展提供支持。

關鍵詞：舊式里弄；社區更新；更新模式；風貌保護

文章編號：1673-8985（2023）02-0074-07 中圖分類號 TU984 文獻標志碼 A

0 引言

社區更新是在社區由于物質空間、居住質量、社會經濟等方面出現衰敗或失調等問題的情況下，相關主體依據一定的制度或機制，意圖解決問題而采取的策略和行動。由于社區涉及眾多利益主體，社區更新實質上屬于治理行動。對于有一定價值需要風貌保護的社區，由于疊加了歷史保護的因素，其更新面臨更嚴峻的挑戰。上海舊里這類社區，一方面其格局和建筑代表了上海近代住宅現代化轉型的歷史價值，另一方面，相對于新里，其原初居住水平并不高，而人口密度高、產權復雜、維護不足等原因使其衰敗速度更快，不一定能獲得登錄保護的地位，因而又比一般風貌保護地段面臨更多的困難。

上海舊里留存面積較大，近年來已探索了不少更新模式，為此類居住型地段的保護更新提供了值得研究、可資借鑒的案例庫。這些案例有不同的更新內容、啟動機制、更新過程，政府—市場—社會—居民等多主體在其中的作用有共性也有差異，因此更新在風貌保護、居住提升兩方面的成效也存在差別。

目前專門針對舊里保護與更新的研究較少，多數是在上海里弄或上海居住類建筑的研究中提及，內容集中在更新政策、產權制度、更新模式與策略等方面。政策方面，研究主要分析上海近些年舊區更新的政策及演進、項目資金平衡的實現機制[1-3]；在產權制度方面，探討不同保護模式下的差異化產權處置方式[4-6]。更新模式方面，研究總結現有更新模式，提出小規模漸進式更新，同時基于實例進行具體空間規劃設計[7]26，[8]，[9]80，[10]。總的來說，既有研究少有將舊里的風貌保護與居住質量綜合起來考慮。本文選取上海舊里更新不同模式的案例，進行多維度對比分析，重點辨析其在風貌保護、居住提升成效的差異，以及產生不同優劣成效的背后原因。這有助于擺脫簡單的“要保護、居住質量難提升”“居住提升、風貌無法維系”思維，轉而采取創新思維尋求更合適的更新模式，達到兼顧兩者的成效。

1 上海舊里的發展與更新

上海里弄經歷長期發展演變，逐漸發展出舊式里弄、新式里弄和花園式里弄等類型，舊式里弄是最具地方特征的一種早期里弄形式[7]25。本文所指舊里，沿用了1990年上海市房地產管理局發布的《關于修訂〈上海市房屋建筑類型分類表〉的通知》中的標準和定義。這也是相關規劃的依據。舊式里弄，即“聯接式的廣式或石庫門磚木結構住宅，建筑式樣陳舊，設備簡陋，屋外空地狹窄，一般無衛生設備，為舊里1類，如建國西路建業里。普通零星的平房、樓房及結構較好的老宅基房屋為舊里2類，郊區設備簡單的小樓房，亦歸入此類”[11]。舊里的特殊屬性，使其面臨著比其他類型建筑遺產更為復雜的矛盾。

一是歷史風貌保護和居住功能衰敗的矛盾。上海的舊里房屋最早建于1872年，其標志了近代住宅發展的新階段，是上海房地產業的開端。中西合璧的藝術價值、構成城市近代風貌及城市特色的文化價值共同構成了舊里的遺產價值[12]。20世紀30年代，舊里逐漸停建[13]，成為了上海特定歷史時期的證物。舊里房屋主要為磚木結構，由于最初的設計缺陷、人為的過度使用及日常維護的缺失，不少建筑老化嚴重、破敗不堪。居民為改善居住條件而進行的各式各樣的改造，也破壞了里弄的風貌。同時，由于城市建設的壓力，大量舊里未經仔細甄別即被迅速夷為平地，截至2019年年底，上海僅存舊里建筑面積1 008萬m?，相較2000年少了將近一半，舊里正以飛快的速度走向消亡（見圖1）。

二是迫切的更新需求和嚴峻的更新挑戰的矛盾。處于上海中心城區的舊里占據著良好的地理區位，生活便利，顯現出濃厚的市井生活氣息，另一方面也存在人口密度過高、老齡化嚴重和外來人口多、居住空間擁擠的問題。據統計，舊里人均居住面積約11 m?，仍有不少居民需要合用廚衛，與上海人均30 m?、獨立廚衛的水平差距較大[9]77，居民對于更新的需求十分迫切。然而大量的舊里屬于國有直管房產[14]，長期實行的福利性低租金政策很難維持一般日常養護支出，更難以應對高投入的更新需求。高人口密度也意味著更高的更新成本，按照目前的動拆遷政策，商業開發的可行性大大降低。

上海市從1980年代初就開始著手舊里改造，伴隨城市發展階段及更新工作重點的不同，舊里的更新目的和方式也表現出差異，大致可分為4個階段。

第一階段是1980年代—1990年代的小規模、溫和的改造模式。采取“舊房利用、內部改造”的方式，即在保留承重結構和建筑風格的前提下，通過增加設備、盡可能增加居住面積等簡單的維修保養改善房屋質量，讓舊里繼續發揮效用[15]。第二階段是1990年代—2000年代市場推動下的大規模拆建模式。舊里被成套改造，原址重建成套低標準、高容積率住宅，居住水平得到很大改善，比如新福康里拆落地改造。但過程中也出現借改造之名行房地產開發之實的現象，苛刻的回搬條件限制了居民回遷數量。第三階段是2000年代—2015年的成片成街坊舊里改造模式。在總結上一階段的經驗和教訓后，上海開始重視風貌保護，提出“拆、改、留、修”并行的更新模式。這一階段的更新在解決居住問題上有不同的做法，既有步高里、貴州西里的原生態保護模式，也有建業里遷出居民、轉換為商業的模式。第四階段是2015年以來“存量優化”背景下的小規模漸進式更新階段。這一時期的更新相比于第一階段面臨著更大的保留保護與民生改善的壓力，實踐中更注重從人的角度出發，強調公眾參與社區營造的持續更新。至今，上海積極探索了微更新、“抽戶抽稀”等更新模式，以實現舊里“留人又留房”的目標。

舊里更新從一開始對舊房的“修修補補”，到未能關注歷史價值的拆除重建，再到當前逐步意識到風貌保護重要性的整治和提升，更新理念更體現出綜合性目標。然而，具體到特定舊里，深入政府、市場、居民、專家等相關利益主體的意見，可以發現對具體的更新方式還存在很多爭議。對舊里來說，在兼顧歷史風貌保護和居住質量提升的目標導向下，還需要總結出更適宜的更新模式。

2 案例更新模式辨析

2.1 案例選擇及其更新模式

本文選取的3個案例——新福康里、貴州西里和春陽里，反映了不同階段舊里更新的典型類型，有各自不同的側重點（見表1）。

2.1.1 新福康里：拆除重建、部分回遷、傳承少量風貌要素的更新

福康里為石庫門里弄，始建于20世紀20年代。其位于上海市靜安區的南京路商圈內，南臨新閘路。總占地面積37 886 m?，內部有1條大型主弄和2條輔主弄，串連16條支弄，共有約150個單元，原有居民約1 800戶[17]。

1999年，福康里進行改造。這是靜安區第一個成片、整街坊舊住房成套改造項目。政府在改造中提出免交土地出讓金和相關稅費減免的優惠政策，動拆遷和開發為同一家政府直屬的開發企業，全過程采用商品化的開發模式。項目通過原地回搬（居民需出資）、異地安置和貨幣安置3種方式實現更新中的產權調整和居民安置。

新福康里社區新建25幢房屋，總建筑面積近11萬m?。其中18幢用于居民回遷，近800戶居民回搬，占總居民數的2/3（見表2）。項目改造以后，平均每戶的住房面積達70 m?，并有獨用的廚衛設施，居住質量得到很大提升。新福康里使用了現代居住小區的建筑類型和空間布局，但采用了石庫門建筑的窗戶、山墻、煙囪等建筑要素。

2.1.2 貴州西里：分批多次、居民參與、公共環境提升的漸進式更新

貴州西里社區位于黃浦區南京東路街道，包括瑞康里、宏興里、永康里、永平里4個石庫門里弄。始建于20世紀20年代，一共46幢，建筑面積12 114 m?，基本保持了比較完整的里弄格局形態和典型的石庫門建筑特征。

2012年，上海市政府對貴州西里首次進行了“原生態保護”改造，包括增設衛生設施，清洗、修繕外墻。在盡可能保護石庫門里弄原始生活狀態的前提下，改善居民的生活質量。

2017年，貴州西里進行了“社區微更新”改造。這也是上海最早對里弄小區進行的微更新。此次改造主要針對里弄的公共空間（見表3）。一是增加功能，改造出空中書房、共享廚房和客廳，供居民使用。二是優化設計，如將公共廁所轉變為可以裝盛綠化的景觀、將主弄廣場中的雜亂晾衣架改造為鐵藝花架，對里弄邊角的理發店、小商店進行改觀提升，不僅為居民提供了更多的交流場所和交往機會，也提升了里弄風貌[18]。

貴州西里的兩次更新改造保護了物質空間層面的整體空間格局、歷史建筑風貌，也保留了原有的居住功能和社會網絡。

2.1.3 春陽里：建筑內部翻建、保留風貌格局、全部回遷的更新

春陽里始建于1921年，2016年被列為上海市風貌保護街坊。現有23棟建筑單體、270個單元，建筑風格為典型的老式石庫門里弄住宅。總建筑面積約2.2萬m?，住有1 181戶居民[19]。

2017年，虹口區對春陽里進行更新改造。這是上海首例保留建筑外立面并對建筑內部實施整體改造的項目。政府聘請設計事務所進行方案設計，改造首先選取春陽里一單元作為試點，居民全部回遷。在參照房屋原型的基礎上進行內部空間的升級改造，實現每戶住宅成套化、獨立廚衛，改善提升生活環境。建筑結構整體置換改造為預制鋼結構框架混凝土樓面板結構體系，同時通過外立面保護性修復，完整保留“春陽里”的石庫門歷史風貌（見表4）。

改造后，街道引進了上海春陽里實業公司，試點推行“租房管家”模式，為居民和租客提供從裝修到托管的一站式服務。

2.2 更新成效對比

從歷史風貌保護和居住質量提升兩個維度出發，分析3個案例中的具體實施效果（見表5）。

從風貌保護的角度來看，新福康里采用拆除重建的拆落地模式，雖然保留了石庫門里弄的窗戶、山墻、拱券等特色要素，但原建筑形制和肌理格局不存，舊里的歷史價值和風貌格局丟失，已不屬于保護性更新范疇。貴州西里在原生態保護中強調建筑的原真性，建筑形制和肌理格局都維持了歷史風貌，但特色要素如門樓、山墻等在長期使用中遭到一定破壞。春陽里在保持建筑外立面不變的基礎上進行內部翻建，恢復了建筑形制和特色風貌要素，同時保護了肌理格局。

各案例的居住功能都有所提升。重建的新福康里在住宅空間、基礎設施、公共空間等各個方面達到了現代居住標準。貴州西里在兩個階段的效果有所不同，前期的衛生設施改造提升了住宅空間內部的質量，后期微更新提升了公共空間的舒適性，但居住面積狹小、基礎設施落后等困難沒有實質性的改變。春陽里的更新實現了每戶獨立廚衛、基礎設施重建，居住功能有較大提升，但總體面積仍然狹小。

2.3 更新機制辨析和經驗借鑒

從上述案例來看，3種更新模式在風貌保護和居住質量方面呈現出不同的效果。拆落地模式由于容積率改變而產生了土地差價，經濟效應明顯，由此也容易獲得市場資金的介入。新福康里在此模式下更新更為徹底，實現了較好的居住條件，但高容積率建設必然難以保持歷史風貌。拆落地模式還涉及產權關系的調整，在當前條件下，由于經濟平衡因素的制約，產權回購的成本大幅提高，操作的可行性降低。

以貴州西里為代表的社區微更新模式和春陽里為代表的內部翻建模式經濟效應相對不明顯，難以引入開發商出資建設，雖然避免了歷史風貌的過度破壞，但給市區財政帶來較大壓力。貴州西里主要關注相對易操作的公共空間，投資較低、不涉及產權關系、更新內容可調節性強，但實際的居住問題沒有解決。春陽里通過建筑內部的翻建與重構，較好地完善了原有居住功能，但資金投入較高，且涉及建筑面積的再分配和居民的深度參與，更新中需要較強的協調能力，因此難度很高，也出現公平性爭議。有學者認為，“春陽里改造的社會工作極其繁重，而且空間結果并不理想，某種程度上還只是一種‘外科手術”。[20]春陽里改造尚未涉及產權關系的變更，但此種模式中的“抽戶”行為需要產權調整，更增加了改造難度，如承興里二期就因簽約比例不足而終止改造。

歷史風貌保護和居住質量提升是舊里更新的重點，難以全面兼顧，但經過長期的實踐與探索，現有案例提供了有針對性的經驗與啟示。如果經過審慎評估，部分舊里確實價值較低且建筑質量很差，可以借鑒拆落地模式，但需要考慮居民的回遷需求，同時進行詳細的經濟測算，并提供相應的住房保障制度支持。而對于有價值、需保留的舊里，在資金短缺的情況下，可以適時先進行社區微更新，緩和社會矛盾、提升居住質量；長期來看，內部翻建模式更能平衡舊里的風貌保護和居住質量。如果資金充裕且協調能力較強，可以借鑒春陽里的更新模式。盡管其需要深度參與、長期推進，但達成共識后效果較好，是一種比較理想的方法。

3 對探尋舊里適宜更新模式的討論

現有的舊里更新實踐都有其成效，存在積極的正面意義的同時，也暴露出相應的矛盾與問題。因此，舊里更新沒有統一的模式，應該根據各舊里的實際情況一事一議，探討更具操作性、更適合的模式。

3.1 基本原則

21世紀以來，保護文化遺產的態度轉向主動地控制變化，保護性利用成為基本方向。2002年《世界遺產布達佩斯宣言》 、2011年《關于歷史性城鎮景觀的建議書》都倡導了尋求保護與可持續發展之間的平衡，一方面保護遺產資源，另一方面促進社會經濟發展和提高社區生活質量[21-23]。2011年，《關于歷史城鎮和城區維護與管理的瓦萊塔原則》發布，升級了保護內涵——涵蓋了防護、保護、增強、管理及其連貫一致的發展，并提出一系列干預的標準、方法與適宜的策略，要求“每一項干預活動都必須著眼于提高當地居民的生活質量和環境質量”[24-25]。

近年來，國家和地方也相繼發布文件提出風貌保護和民生改善的重要性，《關于在城鄉建設中加強歷史文化保護傳承的意見》中提出既要“發揮歷史文化遺產的社會教育作用和使用價值”，又要“注重民生改善，滿足人民日益增長的美好生活需要”。上海市最新發布的《上海市城市更新條例》以提升整體居住品質和加強歷史文化保護為主要內容。因此，舊里更新的基本原則是兼顧歷史風貌保護和居住質量提升。

基于此原則，對舊里應保盡保，全力留住城市記憶。早在1986年馮紀忠先生就談及里弄的保護問題：“我認為首先謹慎從事為好，應留與不必留之間以暫留為好。”[26]對大量分布于上海主城的舊里，應從城市、肌理、建筑和人文多層面進行價值和特色研究，不刻意夸大也不故意貶低，實事求是地明晰每一處舊里的價值特色，制定相應的保護措施。同時，對需要保護的舊里要合理加以利用，以實現可持續發展。目前里弄的居住質量較差，應采取與其保護等級相適應的方法以改善居住水平；若住戶愿意搬遷，也可考慮其他適應性的利用方式，如保障性住房、青年公寓或藝術家工作坊等，在一定條件下也可以置換成城市發展需要的商業、商務辦公等功能。

3.2 扎實的基礎研究為保護策略提供依據

①城市層面的舊里價值研判：舊里作為近代上海房地產業發展開端時期的產品，具有一些典型的空間模式類型。對現存舊里的形態類型進行研究，可以研判舊里地段在典型性、稀缺性、完整性方面的價值。

②地段層面的舊里價值研判：對每一個舊里的歷史發展、肌理格局、空間和非物質空間要素進行研究，對照歷史價值、科技價值、藝術價值、文化價值、社會價值的判斷標準，精準掌握每一處舊里的價值和特色所在。這一過程除了專家研究之外，也要組織公眾參與，以不遺漏重要歷史信息。

③空間和建筑層面的特色要素確定：開展舊里公共空間和每一棟建筑的詳細勘察，精確掌握其建筑、空間建造方面的價值，記錄所有體現價值的特色要素。同時，也記錄下對價值特色存在負面影響的要素，未來應予以整治。

④空間和建筑質量評估：對公共空間和建筑質量進行評估，判斷是否屬于危房。對于危房，綜合考慮舊里在城市和地段層面的價值，全面對比保留加固、部分和全部拆除復建或重建的優劣，以確定適宜的消危方式。

基于扎實的基礎研究，才能制定出合適的保護策略，從而在保護方式上消除爭議。如舊里地段整體價值高，特色要素存留多，建筑質量好——嚴格遵循保護修繕要求，整治少量有負面影響的要素，采取非常謹慎的措施提升建筑性能、提高居住舒適性；舊里地段整體價值高，特色要素存留少，建筑質量差——保護肌理格局和少量特色要素，可采取局部更新、翻建或復建等改變較大的方式；舊里地段整體價值低，特色要素存留少，建筑質量差——可采取更劇烈的更新方式，但尚存的局部肌理格局和少量特色要素應被有機融入更新項目中。

以上僅列舉3種可能的情況，舊里的現實情況更為復雜，需要具體情況具體分析，為每一個舊里、舊里內每一棟建筑制定最適宜的保護策略。

3.3 精細的治理機制為更新發展提供支持

對舊里更新，不同主體有不同利益訴求。對政府而言，通過舊里更新是希望獲得土地收入，還是以歷史文化傳承為首要并改善民生，對舊里更新的成效走向具有決定性的影響。在高度關注歷史文化傳承的形勢下，地方政府利益訴求將更傾向于歷史文化傳承的同時改善民生、促進經濟。對居民而言，既有在經濟人屬性下經濟利益最大化的訴求，也有在法律法規、價值觀約束下的利益綜合考量，還有基于社區情感和保護意識的行動選擇。對市場主體，通常將以利益最大化為主要訴求；但如果是政府背景的市場主體，將以財務可運轉為前提進行利益綜合考量。如果是社會力量，則以其承擔的社會職責、遵循的價值規范為行動前提。

如果要促進上述各方起到積極作用，還需要精細的治理機制，以避免發生偏離歷史保護和可持續發展的無謂爭論。

（1）編制分類施策的舊里保護更新規劃

深圳等城市已對復雜的更新項目采取分類型、針對性的措施來進行管理和指導。上海在城市更新中也按地域分為公共活動中心區、歷史風貌地區、軌道交通站點周邊地區、老舊住區和產業社區等類型。但舊里的更新對象復雜、情況各異，既屬于老舊住區，也兼有歷史風貌要素，難以憑借地塊類型進行單一判斷。上海進一步精細分類引導，針對舊里的現狀，編制分類施策的保護更新規劃，探索差異化的工作機制和組織模式。

（2）制定精細化的政策工具包

通過政策工具包的制定，以兼顧歷史風貌保護和居住質量提升為目標，綜合性引領各方主體承擔責任，為保護提供支持，為適宜的更新模式提供動能。①法規政策。主要是舊里更新的頂層設計，包括開展更新立法和相關政策體系建設，使更新有法可依、有章可循[27]。②財政政策。配發土地、金融、財稅等配套政策和實施細則，以及征收、抽戶等涉及的遷移補償，強化更新的可實施性。③住房政策。結合差異化的產權處理方式，如政府回購、市場置換等，探索舊里轉為保障性住房的政策，增加舊里更新的更多可能性。④技術導則。結合舊里的實際特點，制定較為全面的技術標準和導則指引，便于引導不同更新模式的具體更新程序。⑤治理模式。通過對多元主體的賦權與確權，具體化政府和居民在更新中分別承擔的責任。構建公眾參與的保障機制，鼓勵社會組織、社區規劃師和居民主動參與舊里更新。

（3）完善具體項目的社區協商機制

舊里更新的直接受益對象就是居民，但在此前的更新中，居民的參與度不高，社區也基本處于缺位狀態。面對復雜的舊里更新，必須建立一套完善、可行的社區協商機制，明確各主體的角色定位和職責（見圖2）。政府賦權居委會和居民選舉出的居民議事會，共同構成更新中的社區權力組織。通過社區權力組織與規劃部門的更新辦和設計方進行協調溝通，決議最終方案。在涉及單棟里弄住宅內部的利益調整時，如抽戶、空間重構等，由各棟居民分別選舉的“民間弄堂長”首先與本棟居民進行單獨溝通與協調，將結果和訴求傳達給居民議事會。居委會和議事會進行溝通協調。

（4）構建舊里更新公眾參與平臺

政府需要構建公眾參與平臺，為多主體的協作共建提供渠道，形成良好的社會環境，從而保障更新工作的順利推行和更新的有效實施。基于此，平臺由政策公開、知識科普、項目管理和對話溝通等板塊構成（見圖3）。

4 結語

類似上海舊里這類居住水平不高卻又具有一定價值的地段，在很多其他城市也普遍存在，甚至是歷史城區的重要構成部分。如果這些地段不再維系歷史風貌，那么歷史城區也難以成立。上海多年的舊里更新探索了多樣化的模式，盡管困難重重、成效不一，仍提供了寶貴的實踐經驗和可借鑒之處。本文在對其成效和機制深入辨析的基礎上，指出更新若要兼顧歷史風貌保護和居住質量提升，必須基于扎實的基礎研究，并加強包含規劃、政策、機制、平臺等多方面的精細化治理，以期為國內此類城市社區提供參考。