托倫斯更正登記制度比較研究及借鑒

作者簡介：彭磊（1974-），男，廣東豐順人，中國地質大學（武漢）副教授，碩士，研究方向為比較法學。

摘 要：托倫斯更正登記制度具有明晰、務實、易于操作的特點，有力地保證了交易安全和不動產登記簿的公信力。本文對各實行托倫斯登記制國家中的更正登記規則和登記錯誤的賠償責任進行了分析和總結。同時，采用比較法功能主義的立場，使托倫斯更正登記制度與我國的不動產更正登記制度進行比較與借鑒，提出我國應當在提高更正登記的可操作性和賠償責任方面重點完善。

關鍵詞：托倫斯制度;更正登記;不動產登記

一、研究背景

更正登記是在不動產登記簿記載內容出現登記錯誤的情形時，不動產登記機構應權利人、相關利害關系人申請或者依職權自行更正登記簿錯誤記載內容的法律行為。由于不動產自身物理特征千差萬別，不動產上所附著的權利相異，再加上不動產登記均由人工操作完成，出現登記錯誤的情況難以避免，必須配套更正程序。如《南澳洲1886年不動產登記法》第60條規定，如果出現登記錯誤，應當傳喚當事人撤銷或更正錯誤登記及其已頒發的證書。

目前世界各國通行的不動產登記制度有契據登記制、權利登記制和托倫斯登記制。就更正登記而言，由于契據登記制采取形式審查主義，登記機關僅對有關契據內容進行備案而不對契據的真實性與瑕疵負責，其相當于是一個“證據存放”場所。雖然契據登記制下也存在修改登記契據的情況，但由于登記契據沒有公信力，也不存在不動產登記簿，因此契據登記制中沒有真正的更正登記。權利登記制與托倫斯登記制都賦予不動產登記簿以公信力。為確保此公信力，發生登記錯誤時必須予以更正，同時由登記機構或者國家對錯誤登記承擔賠償責任。權利登記制的本質是對不動產權利進行登記，而托倫斯登記制的本質則是以登記為準的不動產權利，其核心在于賦予不動產登記簿“不可推翻”的絕對效力。理論上托倫斯登記系統中的登記簿按“鏡像原則”反映出不動產上所附著的真實權利狀態，這使得托倫斯登記制對于登記失真的存在極為敏感。我國物權法研究以德國法為主流，現行《民法典》中關于不動產登記的規定也明顯帶有德國權利登記制的痕跡。如能換一個角度，從托倫斯登記制的視角去觀察、衡量我國已實行近十年的不動產統一登記制度，具有新的參考意義。因此，托倫斯登記制下如何對登記錯誤進行更正和賠償值得我們關注。

一般認為，托倫斯登記制是由澳大利亞政治家、南澳洲不動產契約登記官羅伯特·托倫斯創立，他把英國船舶注冊的方法運用到了不動產登記上，設計出一套明晰、高效的登記制度。通過托倫斯爵士及其支持者的不懈努力，南澳洲政府于1858年正式采納托倫斯登記制度并逐漸在英聯邦國家推廣。此外，也有學說認為托倫斯登記制度的起源深受19世紀50年代德國土地登記漢堡規則的影響。托倫斯登記制度的核心是鏡像原則、幕簾原則和保證原則：通過設置不動產登記簿，使不動產的所有人和權利狀況如鏡像般準確記載于登記簿之上;登記簿如幕簾般屏蔽住交易者，使不動產交易者無需擔心登記簿背后的其他權利;賦予登記簿公信力，由國家保證對因信賴不動產登記簿而遭受損失的交易者給予賠償。憑借托倫斯登記制在交易效率方面的優勢，在其產生后的160余年間，澳大利亞、英國、愛爾蘭、新西蘭、加拿大部分省、美國部分州、馬來西亞、泰國、新加坡等數十個國家和地區都先后采用了這一制度或者深受其影響。本文將更正登記放在托倫斯登記制中進行觀察，關注托倫斯登記制中關于更正登記的規則及其賠償責任，并采用比較法功能主義的立場，使之與我國現行的不動產更正登記制度進行比較與借鑒。

二、更正登記的范圍

進行更正登記的第一個問題是哪些登記錯誤可以進行更正？英國《1925年土地登記法》第82條規定了8種登記簿應當得到更正的情況：法院判令登記權利人以外的人享有地產權益;登記機構出現錯誤登記、遺漏登記使當事人受到損害，法院命令登記機構進行更正登記;所有利害關系人一致同意更正;欺詐登記的;兩個或兩個以上的人被錯誤登記為同一宗地產的產權人，即“雙重登記”的情況;抵押權人錯誤登記為產權人;某人被錯誤登記為土地所有人，而其實不是;登記簿存在嚴重錯誤或疏漏必須更正的。該法條以列舉的方式明確了更正登記的范圍，其中既包括法院判決更正和所有利害關系人一致同意更正的情況，也包括了登記錯誤、疏漏和以欺詐方式取得登記的情況，最后用兜底條款將可能影響公正而必須更正的登記錯誤囊括其中。在英國《2002年土地登記法》中，第20條、21條規定了法院、登記機構登記員可以針對登記存在錯誤和更新登記簿兩種情況變更登記簿內容。這里就存在一個更正（rectification）登記和變更（alteration）登記重疊的情況——英國《2002年土地登記法》采用的變更登記實際上將更正登記納入其中。如果區分變更登記與更正登記的本來涵義，是指在不動產名稱等自然情況和權屬發生正常變化時，登記簿內容的更新為變更登記;登記簿內容出現錯誤時，針對錯誤部分的補漏或者更正才是更正登記。變更登記與更正登記的另一區別在于變更登記內容不會涉及對權利人或利害關系人的賠償問題，而登記錯誤出現則往往意味著產生賠償責任。英美法系一向具有務實的傳統，不過分糾結于法律概念的精確界定，因此在其立法中出現混合使用更正登記與變更登記的情況并不足為奇。美國《明尼蘇達州2006法案》中就將登記簿上的姓名變更、登記權利人婚姻狀況發生變化等變更登記的情況與登記錯誤、遺漏等更正登記的情況一同納入變更登記的程序，也說明了這一點。

新加坡1994年《土地登記法》第159條第1款規定“登記官可以在他認為有充足證據的前提下糾正土地登記的錯誤和遺漏”;第2款（b）項登記官可以“修正任何有誤的記錄或土地登記書中的背書”。該些條款顯示對于由登記官更正登記的范圍并無明顯的限制，體現了有錯必糾的價值取向。該法第160條又規定了法院可以命令更正登記的3種情況：2人或2人以上被重復登記為同一不動產的所有人;法院確信登記文件有欺詐、遺漏或者錯誤的情形;轉讓不動產或土地權益的法律文件無效。此法條限制法院只能在這3種情況下命令更正登記，而且重點放在因不動產登記的基礎法律文件不真實、無效或者錯漏、欺詐而導致權利登記錯誤的情形。新加坡土地登記法認為更正登記的基本要義就是對土地登記簿上已存在的錯誤進行更正，其中既包括對如土地描述錯誤等登記事實瑕疵的修正、也包括對于權利登記錯誤的糾正，既針對因登記管理不當產生的錯誤、也針對在不動產權利上的糾紛，甚至有治理欺詐登記的功能，更正登記的范圍較廣。同樣的情形也存在于美國《明尼蘇達州2006法案》第508.71條、《夏威夷修正法》第501章196條等托倫斯登記法律之中。可見托倫斯登記制國家的立法大都對可以更正的登記事項作出了比較清晰的表述，并且關注任何可能造成當事人利益損失的登記錯誤，這使得登記機構或者法院在審查更正登記、保護當事人合法權益時有法可依。

三、更正登記的程序

為確保不動產登記簿內容的正確性，托倫斯登記制要求登記機構在受理登記時對登記材料進行實質審查，從程序上力求登記內容與不動產真實權利情況相一致，這已經降低了登記簿出錯的概率。但如果因不動產權利人自身、登記機構或者第三人的原因偶然出現錯誤登記的，則可以考慮啟動更正登記程序來解決。更正登記程序中最主要的三個問題是：誰可以申請更正登記？誰有權作出更正登記的決定？更正登記如何操作？

關于更正登記的申請人，實行托倫斯登記制的國家的法律要求普遍比較寬松。英國《2003土地登記規則》第130條表述為“申請人或其他相關利益方”;《夏威夷修正法》第501章196條表述為“登記土地的所有權人或其他利益人”;美國《明尼蘇達州2006法案》第508.71條表述為“已登記權利人或其他利益相關人”;新加坡1994年《土地登記法》第159條表述為“受害業主”?！跋嚓P利益方”或“利益相關人”都是非常寬泛的概念，這顯示托倫斯登記制從程序上對于更正登記的申請人并不作過分嚴格的限制，但從實體上更正登記申請能否成功則需要依據法律的相關規定。概括起來托倫斯登記制中更正登記的申請人可以分為三類：不動產的真實權利人、登記簿上的登記權利人以及其他利益相關人。不動產的真實權利人是不動產的所有人、共享或者共有權益人，他們可能被正確登記在不動產登記簿上成為登記權利人，也可能因為遺漏或者錯誤沒有被正確登記在登記簿中。登記簿上的登記權利人是指不動產登記簿上記載的不動產權利人，如登記的所有人、經營者、承租人等。其他利益相關人可以理解為除不動產真實權利人和登記權利人外所有因登記錯誤而可能或者已經造成其利益受到影響的當事人，包括但不限于不動產的繼承人、購買人、抵押權人、信托受托人等。

有權作出更正登記的機關為登記機構與法院。登記機構與法院可以依申請人的申請或者起訴作出更正登記決定，登記機構也可以在法律授權的范圍內自行更正。與德國、韓國等實行權利登記制的國家將登記機構設置在法院中不同，托倫斯登記制國家中的不動產登記機構大都獨立于法院系統，登記機構與法院在更正登記職權上如何分工配合，是個值得關注的問題。前文提到英國《1925年土地登記法》第82條所規定的8種更正登記情況中，前2種情況涉及當事人不動產權益的判斷，屬于司法管轄的范疇，只能由法院作出更正命令，登記機構無權管轄;后6種情況主要涉及登記簿內容的更正，登記機構與法院均有處理的權力。新加坡1994年《土地登記法》第159條規定了登記官在有充分證據的前提下，可以基于自己的意愿或者受害業主的要求更正錯誤或遺漏登記，具體情形包括登記姓名拼寫錯誤、土地或土地的邊界尺寸描述錯誤、任何有誤的記錄或被錯誤忽略的土地登記事項等。該法第160條則專門規定了法院可以命令更正登記的3種情況，涉及重復登記、欺詐登記、轉讓不動產或土地權益的法律文件無效等需要法院在司法管轄范圍內進行法律判斷的情形。因此，托倫斯登記制中登記機構與法院在更正登記分工上的一般特點為，對于不涉及權利糾紛、欺詐判斷等登記簿上的文字記載錯誤，登記機構與法院均有權更正;如果對登記權利及其基礎法律文件、是否欺詐等存有爭議，需要在法律上作出判斷的情況下，僅有法院有權審查和作出最后更正與否的決定。此外，在登記機構傳喚保留錯誤產權文書的當事人不能成功的情況下，登記官只能向法院提出申請，由法院發布傳喚或者拘捕當事人到庭的命令。

托倫斯登記制中更正登記的程序比較簡明，申請更正登記的流程一般為申請人書面申請并提供相應證明文件，由登記機構審查更正申請后作出是否更正的決定。以澳大利亞昆士蘭州更正登記簿自然人姓名拼寫錯誤為例，在該州政府土地登記機關接待大廳內備有各類土地登記申請表，申請人按格式填寫更正登記申請表和擔保名稱更改的聲明，附上所有權證明、結婚證明等所需提交的文據性證明，一并提交給土地登記機關，登記員核實后即可更正登記姓名。登記機構依職權自行更正登記錯誤一般局限于登記機構工作人員自身出現失誤的情形。在美國明尼蘇達州，登記機構對工作人員在制作權利證書過程中產生的錯誤，不得直接涂銷，而是由登記官簽署更正文件并存檔，同時在權利證書上備忘，或者不簽署更正文件直接制作更正備忘。備忘信息中應當載明日期、錯誤或者遺漏信息的性質和更正的信息。

四、登記錯誤的賠償責任

更正登記可以修正不動產登記權利與真實權利不一致的情況，但對于因信賴錯誤登記而受到損失的當事人，則需要有賠償機制彌補其損失，這才能真正維護登記簿的公信力。關于托倫斯登記制中登記錯誤的賠償責任，本文重點關注三個問題：誰是承擔賠償責任的主體？賠償費用來源于哪里？賠償的標準是什么？

在傳統的英美法體系中，不動產交易的風險由私人判斷和承擔，或者采取保險等市場化機制進行分擔。托倫斯登記制度改變了這種模式，由官方提供權威的產權登記，國家代替私人或者市場機制向公眾保證登記簿的真實性，在發生登記錯誤時，由國家承擔賠償責任。因此，實行托倫斯登記制的大部分國家和地區都是由國家或政府承擔賠償責任，如澳大利亞昆士蘭州、愛爾蘭、新西蘭、美國夏威夷州和明尼蘇達州等;少部分由登記機構承擔賠償責任，如英國等。當具體到因登記錯誤而發起的賠償訴訟發生時以誰作為被告時，各國法律有具體的規定。如新西蘭直接以政府作為被告，美國夏威夷州以州財務總監為被告、明尼蘇達州以財政專員為被告，南澳洲以總登記官作為名義被告等。這些被告的形式不同，但本質上都是作為國家或政府的代表承擔賠償責任。除此之外，從事登記的工作人員是否需要承擔因自身工作失誤而造成的損失賠償責任也是個值得關注的問題。托倫斯登記制的基本思想是登記人員錯誤由國家賠償，這一點在《夏威夷修正法》第501章213條中表現得最為典型：“由于登記官、助理登記官、產權檢查人以及書記員在行使職權過程中的欺詐、過失、遺漏、錯誤或者濫用職權等行為而造成當事人財產損失、產權或其他土地權益和利益喪失，當事人提起損害賠償訴訟的，以州財務總監為唯一被告”。因此，在實施托倫斯登記制的國家法律中，很難找到追究登記員賠償責任的條款。為了保證登記員勤勉盡責，美國明尼蘇達州法律就要求登記官與政府簽訂保證合同，按合同要求繳納保證金和提供保證人。

托倫斯登記制中，國家承擔賠償責任并不意味著賠償資金全都來源于國庫（從本質上說是來源于全體納稅人），除馬來西亞等少數國家外，實行托倫斯登記制的國家和地區普遍成立了保證（賠償）基金對錯誤登記所造成的損失予以賠償。保證基金的來源為不動產登記申請人在申請登記時所繳納的交表費、申請費或登記費等，因此保證基金實際上是所有產權登記人的相互保險，政府只是充當了“保證金管理人”的角色。這種登記制度利用登記申請者分擔賠償費用的模式避免了將不動產登記錯誤風險轉嫁給全體納稅人的不公平現象，而且實踐中這些保證基金普遍運作良好。以英國土地登記局為例，該局2020—2021年度登記費收入4.1億英鎊，總支出2.76億英鎊，其中賠償基金為1034件索賠案件支付的賠償金額僅有0.11億英鎊?？梢姡袀愃沟怯浿贫戎械谋ＷC基金完全能夠滿足錯誤登記的賠償需要。

關于登記錯誤的賠償標準，美國夏威夷州法律表述為賠償“當事人財產損失、產權或其他土地權益和利益損失”;愛爾蘭法律規定為賠償申請人因登記錯誤與疏忽遭受的損失和因進行補救而發生的費用;英國的土地登記法規定為賠償產權價值的損失與登記官確認的合理費用。而且英國《2002年土地登記法》附件8中規定，如果登記簿被更正，賠償標準是登記簿更正時的不動產權益的價值;如果登記簿未被更正，賠償標準是錯誤產生時的不動產權益的價值。這種賠償標準的區分有一定道理，因為在登記簿被更正的情況下，按更正時的不動產價值賠償可以使損害恢復到登記錯誤仿佛沒有發生過一樣，保持了登記效果的連續性;在登記簿未被更正的情況下，按錯誤發生時的不動產價值計算損失應當更符合邏輯。此外，實施托倫斯登記制的國家在法律上普遍對登記錯誤引起的損害賠償訴訟作出了各種合理的限制，如訴訟應當在規定有效期間內提起;原告的疏忽、錯誤和過失有可能導致賠償金額減少甚至抵銷;原告的欺詐行為將導致自己喪失賠償請求權等。

五、本土規則的發展與比較

不動產登記制度存在的意義就在于表征不動產的權利歸屬、狀態并保障交易安全，使這些得以實現的基礎是登記簿內容與真實權利狀況保持一致，即登記正確。為了確保登記正確，托倫斯登記制設有不同形式、正當而嚴格的審查程序。但由于人的有限理性，登記錯誤難以避免，更正登記成了確保登記正確的有效手段。更正登記的社會功能也在于為相關的權利人或者利害關系人提供有效糾正登記錯誤的正當程序規范和賠償機制。雖然我國與托倫斯登記制國家有不同的國情、法律制度和不動產登記規范，但更正登記的功能卻是一致的，即確保不動產登記簿內容的真實、完整與正確。因此，從法的功能角度比較是我國更正登記制度與托倫斯更正登記制度進行比較研究最現實的視角。

關于更正登記的范圍，我國現行法律規定比較廣泛?！睹穹ǖ洹返?20條表述為“權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記”，如果從字面上理解，應是不動產登記簿上記載的任何事項存在的任何錯誤，均屬于更正登記的范圍。具體來看，自然資源部《不動產登記暫行條例》第8條表明不動產登記簿記載的事項有四項：“（一）不動產的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況;（二）不動產權利的主體、類型、內容、來源、期限、權利變化等權屬狀況;（三）涉及不動產權利限制、提示的事項;（四）其他相關事項?！崩碚撋线@四項登記簿記載的內容都是更正登記的對象，特別是第（四）項“其他相關事項”彈性較大，實踐中容易發生爭議。

從立法功能上說，更正登記的程序應當以有利于錯誤更正為目的。在更正登記申請人方面，托倫斯登記制作出了相對寬松的規定，有利于當事人申請。我國《民法典》第220條中所表述的更正登記申請人為“權利人、利害關系人”，但具體如何界定，目前尚沒有權威的解釋。本文認為更正登記申請的權利人應為登記簿上記載的或者因錯誤、遺漏等原因未被正確記載的所有權人和他項權利人;更正登記申請的利害關系人應為因錯誤登記而權益受到損害和可能受到損害的當事人，其在申請更正登記時必須提供與不動產登記內容存在利害關系的證明。在登記機構與法院更正登記的職權分工方面，我國未如托倫斯登記制那樣有明確的劃分。國內有學者認為應當區分權利事項登記錯誤和非權利事項登記錯誤采取不同的更正途徑，原則上只有法院、仲裁機構的裁判文書才能作為登記機構更正權利事項登記錯誤的依據，這與托倫斯登記制的劃分有相似之處。本文持不同觀點，依據是《不動產登記暫行條例》第19條已經規定了對于可能存在權屬爭議的登記申請，登記機構可以進行調查，而不是移送法院管轄。這意味著我國登記機構可以介入有權屬爭議的登記糾紛并在職權范圍內作出是否登記和如何登記的裁斷。此外，《民法典》第220條對于更正登記也并沒有明確區分權利事項登記錯誤和非權利事項登記錯誤。

關于登記錯誤的賠償責任，我國《民法典》第222條第2款規定了如果登記錯誤給他人造成損害的，登記機構承擔賠償責任，而且登記機構賠償后還可以向造成登記錯誤的人追償;而且該法條第1款單獨將當事人提供虛假材料造成登記錯誤的情況列出并指明應由虛假材料提供者負責賠償。因此，我國《民法典》的真實意思是登記機構對除欺詐登記以外的登記錯誤承擔賠償責任。很明顯這減輕了登記機構的審查責任，因為登記機構并不需要對申請登記時的書面材料的真實性負責，欺詐登記的風險只能由交易當事人自己承擔。這就與托倫斯登記制由國家擔保登記真實性并保證賠償的情形存在很大差距?！恫粍赢a登記暫行條例》第29條重申了《民法典》第222條的內容，并且該條例第30條首次規定了不動產登記機構工作人員的過錯賠償責任，即登記機構工作人員虛假登記、損毀、偽造不動產登記簿、擅自修改登記事項，或者有其他濫用職權、玩忽職守行為給他人造成損害的，依法承擔賠償責任。至于登記錯誤引起的損害賠償標準，我國目前沒有法律規定，只能參照國內現行的民事賠償和行政賠償的法律規定。

綜上，與托倫斯更正登記制度相比較，我國的更正登記制度在登記工作人員賠償責任上規定得更為清楚，但更正登記的范圍和更正申請人的表述比較模糊，有關更正登記的程序在理解上尚有分歧，同時欠缺登記錯誤的賠償標準，這都不利于登記工作人員和法官在更正登記實踐中準確理解和操作。建議在未來的司法解釋中，以列舉加兜底條款的形式明確更正登記的范圍，以列舉的方式闡釋更正登記申請人，列明錯誤登記賠償范圍和標準，同時將《民法典》第220條更正登記的程序予以細化和落實。最后，建議吸收托倫斯登記制保證基金的經驗，完善我國登記者負擔的賠償保證基金制度，以基金的良好運作為基礎加大登記機構的賠償責任，真正維護不動產登記簿的公信力。

六、結語

托倫斯更正登記制度具有明晰、易于操作、務實的特點，有力地保證了交易安全和不動產登記簿的公信力，這是托倫斯登記制度至今仍在很多國家和地區良好運作的原因之一。我國不動產統一登記事業發展迅速，在更正登記制度的可操作性方面仍有很大的提升空間。他山之石，可以攻玉，如何理解和吸收世界各國已經成熟的不動產登記制度中的合理因素、結合實際情況完善包括更正登記在內的我國不動產登記法律制度，是我國不動產登記制度的研究者們孜孜不倦加以思考的課題。

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