房地產(chǎn)公司財務分析

［摘 要］房地產(chǎn)行業(yè)在我國經(jīng)濟發(fā)展中扮演著重要角色，文章通過研究代表性房地產(chǎn)公司——A控股有限公司2019—2021年度的財務報表，并與B與C兩家房地產(chǎn)上市公司對比，分析A公司在同行業(yè)競爭中的優(yōu)勢和劣勢，指出存在的問題并提出改進建議，為房地產(chǎn)企業(yè)提供借鑒。

［關鍵詞］房地產(chǎn)行業(yè)；財務分析；A控股有限公司

doi：10.3969/j.issn.1673-0194.2023.09.009

［中圖分類號］F275 ［文獻標識碼］A ［文章編號］1673-0194（2023）09-0030-04

0" " "引 言

國家經(jīng)濟發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展密不可分，隨著經(jīng)濟發(fā)展與國民平均工資水平的提升，城鎮(zhèn)化進程加速，這些因素是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的原動力［1］。2020年初，受疫情影響，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)銷售額、銷售面積、土地購置面積、土地成交額增速等大幅下降的情況。隨著疫情的逐步緩解房地產(chǎn)開發(fā)投資增速由負轉正，房地產(chǎn)行業(yè)開始逐步復蘇，房地產(chǎn)市場整體以“穩(wěn)”為主，但市場分化持續(xù)，2021年房地產(chǎn)政策仍以“房住不炒”為總基調(diào)，住房租賃市場建設提速，租購并舉加速推進。A控股有限公司（以下簡稱A公司）也受到各種環(huán)境因素影響，本文通過對A公司2019—2021年財務報表進行分析與橫向比較，指出公司可能存在的問題，并尋求解決方案，以期促進公司持續(xù)發(fā)展與進步。

1" " "A公司財務報表概況

根據(jù)表1數(shù)據(jù)，A公司近三年總資產(chǎn)規(guī)模呈擴大趨勢，總資產(chǎn)構成中流動資產(chǎn)占比緩慢上升。總負債先升后降，負債結構較為穩(wěn)定，流動負債平均占比達84%，2021年開始全面執(zhí)行的“三條紅線”融資新規(guī)，使房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力有所上升，公司應關注償債風險。股東權益比總資產(chǎn)的增速更快，股東權益中的“其他儲備”增長總額翻倍，其他項目金額也在緩慢增長，說明股東對公司比較有信心，公司積累增加，實力增強。

A公司營業(yè)收入波動式上升增幅緩慢，營業(yè)成本大幅增加且增幅遠高于營業(yè)收入，這是導致公司利潤下降的主要原因，說明近三年A公司經(jīng)營很艱辛，收益率不高。

A公司經(jīng)營與融資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額都是先降后升，但未能實現(xiàn)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加，投資也未產(chǎn)生正現(xiàn)金流量凈額來補充現(xiàn)金缺口，2020年及2021年現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物連續(xù)出現(xiàn)負值，說明公司短期內(nèi)現(xiàn)金不足。

2" " "A公司財務指標橫向分析

選取B、C兩家上市公司與A公司進行橫向比較，通過三家公司2019—2021年償債能力、營運能力、盈利能力和發(fā)展能力等指標的對比，對A公司在同行業(yè)中的優(yōu)勢和劣勢進行分析總結，為管理者提供參考。

2.1" "償債能力對比分析

采用流動比率和資產(chǎn)負債率反映企業(yè)償債能力。由表2可知，A公司和B公司的流動比率均值接近1.2，C公司均值1.43，房地產(chǎn)行業(yè)均值1.2。由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展周期長、資金占用量大、自身資金不足需要大量借入外債，因此，行業(yè)流動比率低于其他行業(yè)［2］。三家公司的資產(chǎn)負債率均在70%以上，這與房地產(chǎn)行業(yè)平均78.8%的高負債率相符。C公司的資產(chǎn)負債率最低，財務風險較小，也表明C公司借助負債的發(fā)展能力相對有限。A與B公司的資產(chǎn)負債率均值都在75%以上，從發(fā)展態(tài)勢看，兩家公司均呈下降趨勢，說明公司從大規(guī)模擴張經(jīng)營轉向穩(wěn)健發(fā)展。高負債表明公司整體處于活躍狀態(tài)，但過度負債會增加財務風險，A公司近幾年力求開發(fā)更多新項目，拓展新渠道，通過更大程度地利用財務杠桿為企業(yè)獲得更多的利潤，發(fā)展前景良好，但仍應加強對風險的管控。

2.2" "營運能力對比分析

采用存貨周轉率反映企業(yè)營運能力。由表3可知，B公司存貨周轉率最低但增長穩(wěn)定，2019年A公司占據(jù)絕對優(yōu)勢，2021年被C公司反超。存貨周轉率高則具有較好的可變現(xiàn)性，對改善公司短期償債能力和盈利能力具有積極作用，但應同時關注銷售毛利率，避免銷售收入虛高的假象［3］。受房地產(chǎn)政策調(diào)控和疫情雙重影響，房地產(chǎn)行業(yè)存貨周轉率整體下降，房企應根據(jù)宏觀政策調(diào)整盈利模式，順應國家“租購并舉”和“房住不炒”的根本定位。

2.3" "盈利能力對比分析

采用凈資產(chǎn)收益率和銷售毛利率反映企業(yè)盈利能力。由表4可知，C公司的凈資產(chǎn)收益率最為穩(wěn)定，而A和B公司均是下降趨勢。凈資產(chǎn)收益率的影響因素很多，但其本身的意義代表了公司自有資金的獲利能力，是股東在投資時重點關注的財務指標［4］。A和C公司均為港股，C公司起步較晚但近幾年發(fā)展迅速，2021年凈資產(chǎn)收益率達到20.45%，而A和B公司均在15%以下，說明C公司的自有資金使用效率高，給股東以積極的心理暗示，這是值得同行學習的地方。

2019—2021年，B公司和C公司的銷售毛利率均值都高于29%，A公司銷售毛利率均值僅為21.89%，低于26.79%的行業(yè)均值。A公司的項目開發(fā)多集中在一二線城市郊區(qū)位置或三四線城市生態(tài)環(huán)境較好的城區(qū)，其樓盤以遠離市區(qū)，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良為特點，并且多為規(guī)模性開發(fā)的大型樓盤，但從銷售毛利率來看并不占優(yōu)勢。由于其較低的銷售毛利率會對公司的盈利造成一定的沖擊，建議A公司在充分利用其選地優(yōu)勢和項目優(yōu)勢的基礎上，通過合理定價和提高銷量等措施來提高公司的盈利水平。

2.4" "發(fā)展能力對比分析

采用總資產(chǎn)增長率、凈資產(chǎn)增長率、營業(yè)收入增長率、凈利潤增長率反映企業(yè)發(fā)展能力。由表5所示，B和C公司的總資產(chǎn)增長率都是正數(shù)，說明總資產(chǎn)規(guī)模在增加，但增長速度都呈下降態(tài)勢，由于A和B公司成立時間更早企業(yè)更成熟，總資產(chǎn)增長速度放緩是正常現(xiàn)象。盡管2021年A公司的總資產(chǎn)是負增長，但是凈資產(chǎn)卻在正增長，說明該公司負債在減少。

A、B、C三家公司的凈資產(chǎn)增長率均是正數(shù)，其中C公司的凈資產(chǎn)增長率相對平穩(wěn)，2020年A公司凈資產(chǎn)增長率比B公司遜色，但2019年和2021年是三家公司中增速最快的，特別是2021年A公司在總資產(chǎn)呈負增長的情況下凈資產(chǎn)增長率達到16.97%，說明未來發(fā)展能力可觀。

相比于B公司和C公司，A公司近兩年營業(yè)收入增長率起伏巨大，2020年營業(yè)收入呈負增長，公司需主動改變經(jīng)營策略來提高營業(yè)收入。B公司和C公司的營業(yè)收入增長率都為正數(shù)但均呈下降趨勢，說明公司經(jīng)營趨向穩(wěn)定，進入成熟階段后應注重新項目的開發(fā)以保持公司活力。由于行業(yè)調(diào)控政策未出現(xiàn)松動，銷量下降可能造成回款減少，房地產(chǎn)金融政策難以大幅放松，行業(yè)融資環(huán)境惡化，預售資金監(jiān)管收緊，都可能導致部分房企資金鏈面臨巨大壓力，容易導致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營困難，要注意防范行業(yè)下行風險和經(jīng)營風險。

A公司和B公司凈利潤都出現(xiàn)了負增長，尤其是2021年A公司凈利潤增長率為-24.27%，B公司為-35.8%，反映出兩家公司均隱藏著一定的管理風險和財務風險，對公司的成長與發(fā)展不利，需引起企業(yè)管理者的高度重視。

3" " "總結及建議

根據(jù)前述對比分析，就2021年財務指標綜合來看，A公司在行業(yè)競爭中最有優(yōu)勢的是營運能力，其次是償債能力和發(fā)展能力，盈利能力相對較弱。從財務指標變化情況來看，A公司盈利能力和成長能力依然是下滑狀態(tài)，償債能力也開始出現(xiàn)下滑趨勢［5］。償債能力方面，由于疫情發(fā)展的不確定性，國內(nèi)疫情反復可能對房地產(chǎn)銷售、施工造成影響，企業(yè)管理者需有大局觀，不能只專注規(guī)模擴張而忽略風險［6］。建議適當調(diào)整資本結構，合理安排長短期債務比例來增強償債能力。盈利能力方面，應提高銷售毛利率水平進而提高總獲利水平，盈利能力既是保證資金有效利用的前提也是保證償債能力的后盾。發(fā)展能力方面，A公司各指標增速下降，應向C公司取經(jīng)學習，審慎開發(fā)新項目，可以通過與互聯(lián)網(wǎng)平臺合作，在現(xiàn)實商業(yè)活動中尋找增量，順應國家政策響應“租購并舉”“租購同權”，尋找新的收入與利潤增長點。

主要參考文獻

［1］徐小連.基于雙重特征的住宅房地產(chǎn)價格影響因素研究：來自成都10區(qū)的經(jīng)驗數(shù)據(jù)［D］.成都：電子科技大學，2017.

［2］徐聰.強化經(jīng)營成本控制完善房地產(chǎn)財務管理措施分析［J］.中小企業(yè)管理與科技（中旬刊），2019（4）：82-83.

［3］楊勇.房地產(chǎn)企業(yè)財務分析問題研究［J］.行政事業(yè)資產(chǎn)與財務，2021（24）：95-96.

［4］吳媚，閆子薇.基于EVA的房地產(chǎn)上市公司財務績效評價：以碧桂園為例［J］.綠色財會，2019（2）：3-6.

［5］李文慧.淺析財務報表分析方法在房地產(chǎn)行業(yè)的應用［J］.中國集體經(jīng)濟，2019（6）：147-149.

［6］王美娟.房地產(chǎn)企業(yè)全面預算管理有效實施的關鍵因素分析［J］.財會學習，2022（2）：51-53.

［收稿日期］2022-11-05

［基金項目］湖北省教育廳“基于網(wǎng)絡大數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)‘租購并舉’政策的價格效應與網(wǎng)絡輿情問題研究”（20Y111）；湖北汽車工業(yè)學院“智能時代財務管理專業(yè)人才培養(yǎng)模式研究”（JY2022008）。

［作者簡介］姬潮心（1978— ），女，黑龍江大慶人，碩士，副教授，主要研究方向：智能財務、大數(shù)據(jù)分析與決策、財務管理。