“房住不炒”背景下房地產企業的財務戰略研究

2023-12-31 00:00:00亢俊健馬寶梅王金云薛子選

財務管理研究 2023年8期

摘要：近年來，隨著“房住不炒”政策的提出，國家對整個房地產行業進行宏觀調控，這對房地產企業來說既是挑戰又蘊含著機遇。保利發展作為房地產行業中的龍頭企業，為了快速順應市場發展的新變化，不斷積極尋找盈利模式，通過調整財務戰略、轉變投資方向、重新規劃投融資戰略、積極探求新的運營模式等為房地產企業帶來了新的發展機遇，為其后續發展注入了新鮮血液。將保利發展作為研究對象，分析其財務戰略，以期為房地產企業未來的發展方向提供借鑒。

關鍵詞：房住不炒；房地產企業；財務戰略

0 引言

2016年底的中央經濟工作會議首次提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”，此后，與房地產相關的部門陸續出臺了與之相配套的政策，涉及房產企業融資、購房者信貸等方面。據國家統計局公布的2021年1—11月全國房地產開發投資及銷售數據，其中投資額13.7萬億元，同比增長6%；新開工18.3億平方米，同比下降9.1%。房地產是我國支柱性產業，但房地產要面臨從“炒”到“住”的形勢轉變。近年來房地產行業呈現下行趨勢，利潤率持續下降，房地產企業在庫存和資金方面承受了較大壓力。所以，在持續的宏觀經濟調控下，房地產企業應該整合自身資源，積極改變思維方式，轉變固有運行模式，選擇合適的財務戰略。本文以保利發展為例，在整理文獻的基礎上，從投資戰略、融資戰略、運營戰略、股利戰略4個方面分析保利發展在宏觀經濟調控下的財務戰略。保利發展在“房住不炒”和“一城一策”的政策實行下，采取了新的財務戰略并取得了一定成效，為房地產行業的未來發展指出了方向，給房地產企業提供了借鑒。

1 文獻綜述

國內專家和學者針對企業財務戰略等方面做了大量研究，我國學者韓林靜［1］實證研究了我國金融發展對企業財務戰略選擇的影響作用。周雨昕和劉春燕［2］以海底撈為例，闡述了疫情沖擊下企業面臨的困境與機遇。重點分析了龍頭餐飲企業海底撈在疫情沖擊下實施的擴張型財務戰略以及逆勢擴張的業績表現。劉思等［3］基于阿里巴巴電商生態系統形成的過程，對其投融資戰略之間及投融資戰略與企業生命周期、企業整體戰略的協同過程進行剖析，為我國創新型企業投融資戰略的制定和實施提供借鑒。鮑克祥［4］根據華誼兄弟發布的年報對其近幾年的財務情況進行基本財務分析，為華誼兄弟的戰略轉型提出具體建議。陸正華和陳敏儀［5］以華興源創作為案例，從融資約束理論和委托代理理論角度，結合技術創新理論，提出穩健型財務戰略下技術創新對企業價值影響的作用機理。

學者在研究房地產企業的財務戰略時，主要聚焦于房地產企業的轉型和升級。李百吉和李甜甜［6］認為在供給側改革逐步深入的大環境下，房地產企業必須實現轉型升級。萬科集團的小股操盤模式和互聯網思維的運用為我國房地產企業未來的轉型提供了借鑒。崔澤慧和婁陽［7］指出近年來隨著萬科集團投資規模的不斷擴大，開始探索一條新的道路——財務戰略轉型。劉曉寧和鄭少鋒［8］基于可持續增長視角，利用財務戰略矩陣理論對房地產上市公司進行分類，發現房地產上市公司受政府政策影響較大。喻天舒［9］認為財務戰略是企業的核心職能戰略，是企業發展戰略的財務落腳點，對企業價值有直接影響。王金云等［10］以耐火材料行業企業為例，識別企業財務戰略實施情況，提出企業財務戰略的選擇與優化需要從投資戰略、籌資戰略、營運戰略的角度入手。

綜上所述，專家學者對財務戰略的研究比較成熟，能夠結合當下經濟形勢，對房地產企業的財務戰略轉變提供新的思維模式。但針對具體案例企業，所選取案例企業的廣度不夠。尤其研究保利發展這種大型國有企業財務戰略的案例更是少之又少。本文結合當前房地產行業發展困境，研究其所運用的財務戰略，找出房地產企業在發展瓶頸中的未來發展方向，為同行業其他企業提供借鑒。

2 財務戰略分析

2.1 案例簡介

保利發展成立于1992年，是中國保利集團控股的大型上市公司。目前的業務板塊以房地產開發與銷售為主，在主營業務的基礎上逐步擴展自己的綜合服務和不動產金融業務板塊，形成了特有的不動產生態平臺，其中主要有物業服務、全域化代理、銷售代理、商業管理和不動產金融等。保利發展走業務多元化的道路是順應當前經濟形勢，承受房地產“熱潮”褪去的戰略布局，也是實施房地產“去杠桿”的有效措施，更是積極挖掘客戶、提升企業品牌價值的必經之路。長期來看，新型城鎮化建設仍在持續推進，“中心城市+城市群”對于經濟要素與人口的虹吸效應愈發明顯，城市居民對居住面積及住房品質提升的需求不斷增強，社會生活方式、產業結構及人口逐年呈現豐富化，所以企業逐步轉型發展輕資產運行模式，既能提升企業產能，又能挖掘出經濟杠桿的潛力。

2.2 財務戰略分析

2.2.1 投資戰略分析

1.投資方向分析

保利發展通過橫向擴大投資范圍，形成了完整的產業鏈條。保利發展2022年選擇“量入為出”的謹慎投資戰略，持續優化在手資源結構。2022年企業新拓展項目37個，總拿地金額607億元，同比下降37.0%，新增建面412萬平方米，權益投資金額仍處于行業前十。保利發展深化城市深耕戰略，2022年新增土地儲備中一、二線核心城市投資金額占比85%，近幾年在38個核心城市貨值儲備始終保持在75%以上，資源儲備可滿足公司2～3年的開發需求，為后續可持續發展提供保障。保利發展的投資方向不斷向物業管理、銷售代理、會展、康養等服務領域延伸。當下房地產的競爭中心逐漸由價格、質量等方面的競爭，轉向以物業管理為標志的客戶服務的競爭。

2021年11月2日，國家發展改革委發布《關于推動生活性服務業補短板上水平提高人民生活品質若干意見》，提出推進社區物業延伸發展基礎性、嵌入式服務，利好服務品質優、在社區生活服務領域有較多布局的上市物管公司。2015—2021年中國物業管理行業在管總面積與總收入見表1。從表1可看出，中國物業管理行業的在管總面積和總收入都在不斷擴大和增加，這樣一個向上的趨勢為房地產企業的轉型發展提供了平臺。

2.投資規模分析

保利發展側重對內投資，2021年，保利在物業方面的投入持續增強。保利物業在2021年在管面積達4.65億平方米，合同面積達6.56億平方米，合同管理項目2 428個。全年實現營業收入107.8億元，同比增長34.2%。除物業外，保利商業也積極擴展業務規模，截至2021年末，已開業購物中心35個，在營及籌建項目分布于廣州、上海、武漢等38個城市；開業面積247.5萬平方米。保利酒店管截至報告期末已開業酒店、會議中心20個，客房數近5 000間。保利發展全面開花，除物業、商業、酒店管理外，也進軍房屋租賃市場，其中在營長租公寓項目43個，分布在上海、廣州、杭州、成都等核心城市。

當前，外部經濟環境復雜多變，行業內部激烈角逐，根據國家“房住不炒”政策和行業發展變革，保利發展完善了地產開發銷售、商業運營、物業服務、資產管理、不動產金融等全產業鏈布局，構建了多層次住房供應體系，為企業未來的轉型和發展奠定了基礎。

2.2.2 融資戰略分析

1.多元化融資體系

保利發展的融資方式主要以銀行信貸為主，同時又具有股權融資、直接債務融資、創新融資等融資渠道，所以公司在面臨資金周轉風險時具有快速獲取資金的能力。企業一般的融資方式分為內源融資與外源融資。從表2可以看出，保利發展既有內源融資，也有外源融資。內源融資主要有實收資本和資本公積，外源融資主要有短期借款、長期借款、其他應付款、應付債券等。在外源融資中，長期借款所占的比例最高，這是因為房地產企業需要獲取長期貸款來鎖定利率風險，并與生產周期形成一定程度的匹配。見表2。

另外，還需注意的一項是預收賬款，因房地產行業特性，所有房子在還未交付時，就能收取購房者的購房款，還因保利發展為地產龍頭企業，其在供應鏈上有較強話語權，所以保利發展可通過這種方式獲取大量“無息負債”。保利發展2015—2021年預收賬款的情況見表3。可以看出，在銀行借款、股權融資、債券融資和預收賬款等多種融資方式中預收賬款占總負債的比重高達40%以上，足見保利發展在供應鏈上的優勢地位和輕資產運營模式的轉變。2020年之后這一比例下降是因為疫情影響，部分項目交付延后，導致款項大幅減少。

2.低成本融資優勢

保利發展具備突出的低成本融資能力，2022年上半年實現銷售回款1995億元，回籠率94.9%；在手貨幣資金1 571億，占總資產的11%。從債務結構來看，1年內到期的有息負債為762億元，貨幣資金為1 571億元，1年內到期的債務占有息負債的21%，短期償債壓力較小。截至2022年上半年，公司剔除預收款后資產負債率為66.45%、凈負債率為64.14%、現金短債比1.41倍，“三道紅線”穩居綠檔。得益于安全的財務水平，公司融資渠道通暢。2022年上半年保利發展發行公司債65億元、中期票據75億元，平均融資成本僅3.09%。銀行端貸款利率下降，報告期內新增貸款平均成本較2021年末下降37個基點，。截至2022年上半年，公司綜合融資成本位4.32%，較2021年末下降14個基點，融資優勢顯著。

2.2.3 運營戰略分析

1.現金流管理

無論任何家公司，現金的充足性對企業來說至關重要，因為房地產行業具有投資成本高、投資回收期長及投資風險大的特性，所以對房地產企業來說，其現金的充足性更是重中之重。部分房地產企業的現金流量狀況見圖1。從圖1可以看出，萬科作為地產龍頭，其規模龐大，在凈利潤、經營活動現金流、投資活動現金流等方面都處于領先地位。保利的現金流在4家企業中基本處于第二的位置。對保利發展的現金流結構進行分析后，其投資現金流為負，說明企業在繼續投資，籌資現金流為負，說明企業在償還以前的債務，經營活動產生的現金流為正，綜合說明企業經營狀況良好。

自由現金流不僅能反映企業過去創造現金的能力，也能反映企業未來創造現金的潛力。自由現金流為企業經營活動產生的現金流除去資本性支出后的現金流，其中資本性支出的計算公式為購建固定、無形、其他長期資產而收回的現金凈額減去處置固定、無形、其他長期資產而收回的現金凈額。保利發展的自由現金流狀況見表4，其2015—2021年這7年來自由現金流為正，在經濟下行、外部市場環境低迷的情形下一直在加強現金流的管理。在2016年“房住不炒”政策實行下，保利發展逐漸轉變經營模式，其2017年自由現金流為負，在逐漸轉型過程中自由現金流也由負轉正。在疫情下很多房地產企業的現金流為負，保利發展的自由現金流也有所下降，但因企業加強了現金流管理，所以在風險中也能有充足的現金流支持其發展。

2.費用管理

企業若想高效運營，期間費用的把控則是關鍵的一部分，圖2比較了保利發展和萬科在期間費用上的不同。自2019年以來，兩家凈利潤同比增速均出現了下降，主要是受房地產去泡沫化政策的影響。2021年業績下滑主要受結算的房地產開發項目利潤率下降影響。在需求收縮、供給沖擊、預期轉弱的三重壓力下，房地產企業更應該注重費用的管控，既要“開源”，也要“節流”。

近年，萬科凈利潤表現不及保利發展的原因在于“三費”（銷售費用、管理費用、財務費用）上，萬科的“三費”均高于保利發展，尤其是管理費用，萬科的管理費用率高于保利發展，說明萬科的盈利能力和凈利潤率能力受到限制。

3.存貨管理

保利發展的存貨在最新中報中為58.96%，代表了住宅地產商高存貨水平的特點。房地產開發產品的成本包括土地成本、施工成本和其他成本。保利發展存貨水平高的原因主要有兩個方面：一方面，房子建設周期長，樓盤從選址到開發都需要一定的時間，存貨周轉率慢；另一方面，房地產企業的核心是土地，需要考慮房地產企業的存貨計價原則，所有項目不管是完工的還是未完工的、已經銷售的還是未銷售的，幾乎都可以計入存貨里。

保利發展2015—2021年存貨周轉情況見表5。從表5可以看出，2016年“房住不炒”政策提出后，保利發展的存貨周轉天數延長，在2019年保利發展提出“以不動產投資開發為主體，以綜合服務和不動產金融為兩翼”的發展戰略，布局物業管理、銷售代理、會展、康養等服務領域后，保利發展的存貨天數開始下降。在“去杠桿、去庫存”的政策提出后，庫存已經是每個房地產企業最難啃的“骨頭”，推動去庫存化戰略，保持合理的庫存結構，也是企業采取戰略轉型的目的之一。同時，推動輕資產模式的戰略轉變，企業也會適當減少其長期“重資產”的投入，調整資產結構，實現更大價值。

2.2.4 股利分配戰略分析

上市公司分紅是實現投資者投資回報的重要形式，一方面，上市公司現金分紅對于培育資本市場長期投資理念、增強資本市場的吸引力和活力具有十分重要的作用；另一方面，穩定的股利向市場傳遞公司正常發展的信號，有利于樹立公司良好的形象，增強投資者對公司的信心，穩定股票價格。

保利發展2010年至今的分紅情況見表6。保利發展每年都堅持分紅，即使在外部環境復雜多變的情況下，也一直根據自己的業績狀況實施靈活的分紅政策，這大大增強了公司在市場下行、經濟低迷時的投資者信心，也反映出保利發展“積極回報股東”的經營理念。

3 結語

本文以“房住不炒”政策為背景，在整理了大量的文獻后，以保利發展為例分析了房地產企業的財務戰略。財務戰略包括投資戰略、融資戰略、運營戰略、股利戰略四個方面。當前，房地產行業發展較為被動，若想化被動為主動。

第一，房地產企業應明確未來發展方向，把握好時機。物業管理與各行各業的結合，在未來有著較大的發展前景。所以，在明確發展前景后，要做好發展轉型的準備工作。一方面，要調整企業的投資方向，重視服務、技術、品牌的開發，在無形資產上投入更多企業資源；另一方面，要調整企業資產結構，加快存貨、應收賬款的周轉，盤活企業資金。

第二，企業應當拓寬資金來源，形成多元化融資體系，豐富融資渠道，降低融資成本。增加“無息負債”，達到降低財務費用的目的。在費用控制上，進一步采用合理化的方案減少“三費”，增加企業利潤。

第三，房地產企業不能“固步自封”，應該順應時代發展，加強與其他企業甚至行業的合作。如今，各行各業與互聯網企業的合作是一種新的發展思維模式，很房地產企業也可以運用互聯網思維、工具和方法來重新組織和拓展自己的業務，形成“互聯網+房地產”運營模式，實現向輕資產轉型的目的。這樣可以實現業務信息化管理，聯合拓展地產鏈條，促進產業融合，實現資源使用效率的最大化，并優化用戶體驗。

參考文獻

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收稿日期：2023-04-06