產權式酒店涉稅問題探析與建議

摘要：產權式酒店是融合房地產與酒店的一種新型經營模式，在受到開發商、酒店管理公司和投資者青睞的同時，因缺乏與之相配套的法律法規和完善的合同法律制度等從而糾紛不斷，其中的涉稅問題也引起廣泛關注。以B酒店管理有限公司為例，從法務、賬務、稅務3個維度進行探索與分析，指出其存在房款拆分、侵蝕稅基、少繳稅款等風險點，提出了合理籌劃業務、明確合同權責、規范財務管理等建議，期待有助于這一新興行業的健康發展。

關鍵詞：產權式酒店；收入確認；稅收問題

0 引言

產權式酒店的基本經營模式是業主購買酒店擁有產權，業主將經營權讓渡給酒店管理公司，并收取費用以獲得經濟回報。這一模式是房地產開發商降低融資成本、盤活資產的一種手段，其運行得到了酒店管理公司、開發商和投資者的青睞。同時，因缺乏與之相配套的法律規范和完善的合同法律制度等導致糾紛不斷。就產權式酒店涉稅方面，一直以來大家多是關注房地產開發商銷售不動產或業主收取房租環節的涉稅問題，而對于產權式酒店管理公司的相關稅收風險關注較少。本文試圖從分析某產權式酒店的應稅行為出發，探討相關涉稅風險和問題，并提出建設性意見。

1 文獻綜述

產權式酒店作為一種新型投資模式，近年來在我國迅速發展。產權式酒店涉稅相關研究起步較晚，而且文獻很少。通過閱讀文獻，陳素平和謝宇［1］認為產權式酒店的投資經營存在高回報率陷阱、惡意欺詐、財物兩失去、抵押債務、納稅轉嫁等風險，并從酒店投資、權屬責任、管理方式、法律關系等方面提出了建議及對策。張宏博［2］以大數據為工具，就海南省三亞市的產權式酒店進行的調查，提出了依托海島風光做好旅游文章、完善基礎配套措施、激活資本要素參與等建議，為旅游城市產權式酒店管理提供了思考。

目前已有的研究成果主要有：其一，宏觀層面就產權式酒店經營風險及分析；其二，某地區為案例，探索產權式酒店發展的路徑選擇。然而，已有理論關注產權式酒店的風險防范，也鮮有文獻運用案例探討其中的稅收風險。B酒店管理有限公司在內地二線城市注冊登記，依托國內前十強某地產品牌，以公寓“包租代管”模式宣傳并經營，具有一定的代表性。因此，選取B酒店酒店管理有限公司為案例，探討其運營過程中涉稅問題，期待對其他產權式酒店規范財務管理提供一些借鑒參考。

2 產權式酒店B公司的業務情況介紹

某房地產開發公司開發某公寓，通過房地產營銷A公司（以下簡稱“A公司”）銷售，為促進銷售，A公司在銷售中引入B酒店管理有限公司（以下簡稱“B酒店”），雙方簽訂合作協議。A公司負責將公寓作為產權式酒店出售，B酒店負責租賃該公寓并且統一裝修、統一管理。業主購房后，在租賃期內，由B酒店按月支付租金給業主，A公司與B酒店在《引進協議》中注明，B酒店按1 800元/平方米向業主收取裝修款進行統一裝修。

對于業主購買行為，按照兩份合同進行：一份是業主與房地產公司關于商業住宅的買賣合同，購買者按建筑面積平均單價10 000元/平方米向房屋開發公司支付購房款；另一份是業主與B酒店簽訂的租賃與裝修有關合同，合同中約定B酒店租用業主商業住宅用于品牌酒店運營，業主向B酒店支付3 000元/平方米的裝修費用（合同只標明裝修費用總計金額，未注明裝修單價），委托B酒店對該房屋按照品牌酒店統一標準進行設計裝修，裝修后統一對外經營，B酒店按月支付業主租金。綜上，業主在實際購買時，分別支付購房款、裝修款，但在支付裝修款項時，按照B酒店的安排，分兩次支付，向B酒店管理公司支付1 800元/平方米的裝修費用，向A公司支付剩余的1 200元/平方米裝修費用，B酒店按照業主實際支付的總價款向業主開具收據，A公司按照實際收取的總價款向B酒店開具收據。B酒店共與500戶業主簽訂了房屋租賃合同，業主支付裝修款共計7 500萬元，其中進入B酒店賬戶4 500萬元，進入A公司賬戶3 000萬元，A公司向B酒店開具了3 000萬元收據。之后，B酒店委托有資質的設計和裝修公司對租賃的公寓進行設計及裝飾。B酒店于裝修期間共支付各類裝修費用4 000萬元。見圖1。

B酒店是獨立核算的有限責任公司，適用小企業會計準則，在稅務機關登記為增值稅小規模納稅人。

3 上述經濟業務中存在的涉稅問題探析

3.1 收取裝修款項時，B酒店是否應確認為應稅收入

對于B酒店收到裝修款時，是否確認收入？有觀點認為該酒店是幫助業主裝修，是代收代付業務，裝修并非酒店的營業范圍，酒店無裝修資質，不應確認為酒店的收入，不是此項業務的納稅主體。

對于這一問題，B酒店收取裝修款項時應當確認為應稅收入。

在稅法中，對于不征稅的代收行為［3］，有明確界定。財稅〔2016〕36號文中關于企業代收代付有表述，即代收代付人只是中間收付款人，不參與雙方實質性業務活動。在此項業務中，B酒店為業主提供的統一裝修的業務，從實質上看，是業主購買已裝修好的產權式酒店所有權，B酒店不是代收代付行為，不符合上述代收款項不征稅規定，具體來看：

從法律層面上看，B酒店與業主簽訂《租賃合同》已生效并履行，一是合同中約定裝修、租賃事宜，注明了業主按照3 000元/平方米向B酒店支付裝修費，由B酒店統一負責裝修，明確了雙方的權利與義務，對于裝修及款項的約定是雙方真實意思的表示，雙方均簽章確認，形成了法律約束力；二是合同已履行，業主方已履行完全支付裝修費用的義務，且B酒店也已經組織實施裝修行為；三是雙方簽訂的合同未約定裝修標準，業主也未與裝修公司簽訂裝修協議，B酒店有權選擇裝修公司，有權進行價格談判，均為B酒店自主完成，相關權利不受業主限制，全過程業主也均未參與，因此B酒店收取的裝修費用不屬于代收代付款，應當確認為其應稅收入。

從會計準則上看，根據《小企業會計準則》關于收入、費用的相關規定，該筆交易已經發生，其結果能夠可靠估計，B酒店應當確認收入。具體來看，B酒店按照合同約定提供裝修服務、收取裝修款項，經濟利益已流入該酒店，同時，B酒店自行選擇裝修公司進行裝修并支付裝修費賺取了差價利潤，完工進度能夠確認，B酒店應當按照合同價款全額確認收入。

從稅法相關規定來看，B酒店簽訂協議、收取款項、開具收據，并組織實施了裝修，已為業主提供了合同約定的服務，其取得的款項應按稅法規定確認增值稅應稅服務收入、企業所得稅應稅收入。

3.2 B酒店實際只收到部分裝修款項，是否應該全額確認收入

在上述經濟業務中，B酒店因為A公司的引進，取得酒店的經營管理業務。在B酒店與A公司簽訂的協議中約定，B酒店應當向業主收取的裝修款為4 500萬元，但B酒店與業主簽訂的協議中注明業主應支付的裝修款為7 500萬元。在裝修款實際收取的過程中，B酒店實際收取裝修款4 500萬元，另3 000萬元指定業主向A公司支付。B酒店應該如何確定應稅收入？有觀點認為，B酒店實際只收到4 500萬元，應當按4 500萬元確認收入。但本文認為應當按照7 500萬元確認應稅收入。

B酒店與業主簽訂的相關合同協議是雙方真實意思的表示，業主全額向B酒店支付裝修費用7 500萬元，且B酒店在實際收取裝修款時，業主實質上也支付7 500萬元，B酒店也全額向業主開具收據，B酒店也已經組織實施裝修。在這一法律關系中，業主并不知道B酒店與A公司簽訂有酒店裝修協議條款，裝修款也是按照B酒店的要求支付的，業主向A公司支付3 000萬元裝修款屬受托支付行為，B酒店委托支付的3 000萬元不能從其收入總額中剔除。業主受托支付給A公司的款項，屬于A公司與B酒店的另一法律關系，所以B酒店應當按照7 500萬元裝修款全額確認收入。

3.3 B酒店應當如何計算繳納增值稅

對于B酒店收取的裝修款項，計算增值稅的相關稅目在稅法上沒有明確規定，本文認為，根據《營改增政策解讀之銷售服務、無形資產、不動產注釋》的解釋，裝修服務屬于建筑服務。B酒店應當參照提供建筑服務計算并繳納增值稅。

此外，該公司未開具增值稅發票，但按照合同約定時間、金額收到了款項并開具了《收據》，應該按收訖裝修款項或者合同約定支付裝修款的當天確認增值稅收入。

3.4 A公司收取的3 000萬元款項能否由B酒店在企業所得稅稅前列支

此筆業務中，業主分別向A公司支付了3 000萬元，向B酒店支付了4 500萬元，A公司給B酒店開具了3 000萬元收據，但由于A公司為房地產銷售中介公司，不具備酒店租賃權，也未取得業主授權代理權利。一方面，A公司與B酒店之間并未約定合同給付關系，A公司收取的3 000萬元，實質是B酒店與業主協議中約定的業主須支付的7 500萬對價的一部分，是B酒店收入的一部分，而不是B酒店的成本，其委托業主向A公司支付的3 000萬元不能證實為B酒店與取得收入有關的成本或費用；另一方面，A公司收到業主支付的3 000萬元，僅開具自制收據給B酒店，不屬于稅法規定的合法有效成本費用扣除憑證，不符合企業所得稅稅前扣除的條件。

4 完善產權式酒店經營的稅收建議

4.1 明確自身定位，做好合理規劃

酒店的主要經營目標是開展酒店的正常運營，因為品牌酒店的營運要求，需要對酒店進行統一裝修。在這一過程中，酒店參與經營的方式不同，在稅收法律關系和稅收義務中會有所不同。業主在與酒店簽訂租賃合同時，可明確委托酒店代為裝修，裝修時由業主與裝修公司簽訂合同，裝修費用由酒店代收后，再向裝修公司支付，酒店按收取的裝修費用的一定比例收取服務費，裝修公司向業主開具發票，酒店的應稅收入將更加明確和容易判別，且繳納的稅款也會相應減少。

4.2 完善合同條款，降低法律風險

酒店通過第三方房地產營銷公司或房地產開發商，獲取租賃、經營酒店的資格，需要支付房產營銷公司或開發商一定的費用，這在實際經營中是不可避免的，但類似于上述經濟業務中的做法并不可取。A公司與B酒店的合同中列明的裝修費用，與B酒店與業主簽訂的合同中列明是裝修費用并不一致，有協商拆解真實房價，轉移收入［4］，協同房地產公司偷逃土地增值稅和企業所得稅嫌疑。筆者認為，B酒店應當在與A公司簽訂引進協議時，明確按照一定的金額向A公司支付服務費，并取得A公司開具的發票，按照實際發生的費用進行企業所得稅稅前列支，避免房地產開發公司偷漏稅給自身帶來的稅收法律風險。

4.3 規范財務制度，規避涉稅風險

實際中，類似于B酒店的產權式酒店，服務對象是廣大投資業主，且大部分為自然人，酒店在經營環節會涉及繳納增值稅、所得稅、印花稅等，涉及的稅種和相關政策與注意事項較多。酒店在經營過程中，應當加強對稅收政策的學習，完善相關財務報銷、審核制度［5-6］。例如，在支付相關費用時，需取得合法有效的扣稅憑證；在支付業主租金時，應要求業主提供正規票據。若B酒店支付租金時未要求業主提供發票，未扣代繳個人所得稅，未提醒業主申報房產稅，會造成國家稅款流失，給企業帶來稅收風險。

5 結語

產權式酒店是融合房地產與酒店的一種新型經營模式，其運行模式比獨立的房地產和一般酒店的運行模式復雜。產權式酒店在開發、建設、銷售和經營管理的過程中不可避免地面臨各種各樣的稅收問題和稅收風險。建議相關部門盡早出臺產權式酒店相關具體的、細化的稅收政策，明確這一經濟業務活動中，開發商、投資者、酒店管理者等相互之間的法律關系及各自涉稅規定，各方的稅收義務及法律責任等，以利于主管稅務機關加強對這一部分稅收的征管，減少稅收流失。

參考文獻

［1］陳素平，謝宇.產權式酒店的投資經營風險及規避探析［J］.山西青年，2015（20）：1-6.

［2］張宏博.大數據時代海南三亞產權式酒店發展的現狀調查與對策選擇［J］.科技通報，2018，34（12）：271-275.

［3］劉劍文.財稅法功能的定位及其當代變遷［J］.中國法學，2015（4）：162-180.

［4］白思達.稅基侵蝕和利潤轉移下的轉讓定價問題研究新發展［J］.中央財經大學學報，2017（11）：18-26.

［5］胡明霞.基于財會監督視角防治財務舞弊：以瑞幸咖啡為例［J］.財務與會計，2021（18）：44-47.

［6］靳彥斌.基于戰略管理視角的內部審計價值增值應用研究：以A公司內部審計實踐應用為例［J］.財務管理研究.2023（4）：31-36.

收稿日期：2023-02-09

作者簡介：

姚倩雯，女，2002年生，本科在讀，主要研究方向：企業成本控制管理。

羅國彬，男，1989年生，碩士研究生，會計師，主要研究方向：建筑企業涉稅風險防范。