銀行涉房資產風險放緩

文頤

11月17日，金融機構座談會提出了房地產貸款“三個不低于”，即各家銀行自身房地產貸款增速不低于銀行行業平均房地產貸款增速，對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地產增速，對非國有房企個人按揭增速不低于本行按揭增速。隨后，央行上海總部等聯合召開金融機構座談會，要求落實好房地產“金融16條”，堅持“兩個毫不動搖”，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，支持房地產企業通過資本市場合理股權融資。

若“三個不低于”政策落地，有望緩解房企現金流壓力，穩定房地產市場；疊加需求端放松政策，中長期看房地產領域風險或將平穩化解，有助于銀行資產質量改善。在當前政策化險有托底、規模增長有支撐、息差進一步下行空間有限的局面下，上市銀行有望維持盈利正增長的穩健基本面情況。

11月17日，央行、金融監管總局、證監會聯合召開金融機構座談會，本次會議重在學習和落實10月底中央金融工作會議精神，主要圍繞信貸、房地產、城投化債等熱點話題展開，對于年末及2024年的金融資源擺布具有一定指導意義。此次會議規格較高，參會機構包含監管機構、銀行、AMC和證券公司等多方金融系統參與者。

在信貸投放方面，強調信貸均衡投放，兼顧年末與“開門紅”。在總量上，與三季度貨幣政策例會一脈相承，重提“落實好跨周期和逆周期調節”，強調信貸均衡投放，統籌考慮2023年后兩個月和2024年開年的信貸投放，以信貸增長的穩定性促進經濟穩定增長。10月信貸總量與預期持平，但結構上中長貸較弱，信貸總量的持續性或有不足。開源證券梳理發現，歷史上央行牽頭的信貸相關座談會召開次月，社融及人民幣貸款總量大多有超預期表現。

在結構上，本次座談會重提“盤活存量金融資源”，或鼓勵銀行等金融機構采用ABS、不良貸款核銷等方式盤活存量信貸資產，有望以此拉動中長貸的增長。與8月18日的電視會議的提法一致，本次會議重提“增強金融支持實體經濟的可持續性”，意在重申對銀行合理利潤的呵護。根據測算，2023年前三季度上市銀行凈息差均值為1.8%，已觸及EPA該項目滿分標準，息差管理壓力較大，預計存款掛牌利率仍有下調空間，但下調時機仍在醞釀，最快年內或將落地。

ZSLBi1vDieJaLgzoHKug+w==資料來源：iFind，東莞證券研究所

會議肯定了金融部門從供需兩端綜合施策，“三支箭”和按揭貸款優化政策取得良好效果。結合近日召開的房企座談會，對于房地產風險化解和高質量發展的政策導向十分堅定，兼顧房地產的存量化險+增量重構：一是重提“加大保交樓金融支持”，推動行業并購重組，或與近期個別房企出險有關；二是強調推動構建房地產發展新模式。目前，房企出險接近尾聲，多數銀行對于地產敞口已計提較為充足的撥備，未來信貸資源或更多向保障性住房、租賃房等方向傾斜。

在城投化債方面，明確化債模式，要求“化解存量+嚴控增量”。明確引導金融機構與融資平臺開展平等協商，通過展期、借新還舊、置換等方式以時間換空間，實現風險共擔，市場對銀行城投風險敞口的擔憂有望進一步緩解。此外，會議明確提出“配合地方政府穩妥化解存量、嚴格控制新增”，預計銀行的城投敞口繼續保持平穩壓降態勢。

資料來源：iFind，東莞證券研究所

會議明確支持房地產和融資平臺兩大行業的風險化解，注重信貸投放的穩定性，政策導向明確，由此可見，未來房地產金融政策力度有望加強。

據報道，此次會議監管部門討論了多項房地產金融放松政策：一是監管機構正在起草一份中資房地產商白名單，擬將范圍由年初具有系統重要性的優質房企擴大至 50 家國有和民營房企，并提供包括信貸、債權和股權融資等多方面的支持；二是“三個不低于”，即各家銀行自身房地產貸款增速不低于銀行行業平均房地產貸款增速、對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地產增速、對非國有房企個人按揭增速不低于本行按揭增速；三是提出將修改開發貸、經營性物業貸、個人住房貸款辦法等。

優化房地產貸款集中度政策，加大對非國有房企支持力度。2020年12月，央行和原銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，根據銀行業金融機構資產規模及機構類型，分檔對房地產貸款占比和個人住房貸款占比進行限制，并設置 2-4年過渡期。此后，銀行主動做出信貸結構調整，銀行類資金進入房地產融資節奏持續放緩。

根據信達證券的測算，截至2023年6月末，上市銀行大多調整到位，僅5家仍超出限制。 本次“三個不低于”對各家銀行房地產貸款增速和非國有房企涉房貸款增速提出要求，從政策方向上看是對集中度政策的放松和優化。同時，不同于此前僅明確總體比例限制，本次明確了對非國有房企涉房貸款的增速要求，加大了對非國有房企的支持力度。對銀行而言，支持房地產企業合理融資需求，有助于穩定房地產市場；從長期來看，有利于改善銀行資產質量。

銀行股低估值高股息特征鮮明，收益相對穩定，在四季度業績空窗期往往更容易出現超額收益，而且，歷史上銀行股行情往往啟動于預期修復的拐點，從當前時點看，政策面利好持續落地，政策加碼有望扭轉經濟預期，利好銀行基本面修復；美聯儲加息臨近尾聲、中國推動中長期資金入市、銀行股倉位低且防御性高，獲得資金增配可期；息差壓力和風險擾動在估值中已有體現，銀行板塊攻守兼備，具備較好的配置價值。

中央金融工作會議指出，防范化解風險是今后金融工作的重點，而房地產金融風險是其一個重要領域，對銀行業經營發展有顯著影響。東海證券基于此前的全面梳理，更新了金融支持房地產16條頒布實施以來房地產行業債權融資規模、銀行涉房資產規模與風險狀況。

金融支持房地產16條頒布實施以來，大中型銀行對示范開發商支持力度較大，房地產對公貸款有所增長。雖然限售大范圍放松，但受需求不足與提前還款影響，個人住房貸款有所減少。測算結果顯示，上市銀行持有房地產資產規模有所下降。

在資產質量方面，開發商流動性壓力持續存在，對公房地產貸款不良率明顯上升；此外，生成端壓力上升，規模增長緩慢致分母端稀釋效應下降，個人住房貸款不良率也有所上升。從節奏上看，2022年，上市銀行涉房資產不良率上升斜率較大，2023年以來明顯放緩。銀行業經營受到的影響出現分化，涉房資產占比低、不良確認力度大的銀行有望實現較快規模增長與較早風險出清。

在房地產行業債權融資方面，對公房地產貸款有所增長，個人住房貸款下降。測算至2023年9月末，房地產行業從金融機構獲得的債權融資規模為58.2萬億元，與上次跟蹤時（截至2022年9月30日）相比，下降4920億元。

從結構上看，房地產開發貸款受政策支持增加5000億元，海外債（按匯率轉換為人民幣計價）增加1270.29億元，增量主要來自2023年第一季度；因提前還款與居民住房需求變弱，個人住房貸款減少4900億元；其他融資受監管或市場因素影響也有所減少，其中，投向房地產資金信托減少2318億元，MBS減少2919億元，其他對公房地產貸款減少1100億元。

在上市銀行涉及房地產行業資產規模方面，對公房地產貸款增加，投資與表外下降。5家樣本股份制銀行涉房資產中，對公房地產貸款規模略有增長，其他承擔信用風險的資產（主要包括表內非標+債券投資、表外承諾）以及不承擔信用風險的資產（主要包括主承銷債券、理財資金投資、代銷信托產品及私募債等）規模有所下降。

測算2023年6月末上市銀行涉及房地產行業資產規模約為47.65萬億元，較2022年6月末下降7600億元，約為貸款總額的30.4%，下降4個百分點；其中，個人住房貸款為34.21萬億元，房地產對公貸款為8.47萬億元，貸款以外承擔信用風險資產為2.33萬億元，不承擔信用風險資產為2.64萬億元，分別下降124億元、增加5100億元、下降1700億元、下降10900億元。

在房地產資產質量方面，2022年不良貸款率上升幅度較大，2023年則明顯放緩。在持續存在流動性壓力的背景下，開發商信用風險繼續上升，測算19家樣本銀行對公房地產貸款加權平均不良貸款率從3.08%（2022年6月末）上升至4.28%（2023年6月末）；其中，國有大行對公房地產貸款不良貸款率由4.17%上升至5.76%。

2023年以來，房地產風險上升節奏已明顯放緩，部分房地產資產占比較低及確認力度較大的中小銀行有望率先實現房地產不良資產的出清。

從節奏上看，2022年住房銷售規模下降明顯，開發商流動性壓力集中凸顯，導致對公房地產貸款不良率快速上升；2023年以來，住房銷售降幅收窄，開發商信貸違約面積明顯收斂，不良斜率明顯放緩。部分銀行業績說明會反饋與數據表現一致，認為現階段對公房地產不良生成明顯下降。

生成端壓力上升，同時規模增長緩慢致分母端稀釋效應下降，個人住房貸款不良率也有所上升。測算19家樣本上市銀行個人住房貸款加權平均不良貸款率從0.34%（2022年6月末）上升至0.45%（2023年6月末）；其中，國有大行由0.3%上升至0.44%。節奏上與對公房地產不良貸款率相似，2022年下半年斜率較大，2023年上半年斜率明顯放緩。

2022年以來，信貸發力點主要在制造業、普惠及政府領域，這些領域信貸規模實現較快增長，而房地產行業信貸增長乏力。受此影響，房地產資產占比較高的股份制銀行與中西部中小銀行資產增速較慢，國有大行與經濟發達地區中小銀行規模增長較快。由此可見，銀行業資產規模增長出現明顯分化。

由于銷售回款主導房地產開發商融資周期，在銷售端持續低迷的情況下，開發商流動性仍面臨一定的壓力，銀行業涉房資產信用風險壓力仍將存在。盡管如此，2023年以來房地產風險上升節奏已經明顯放緩，部分房地產資產占比較低以及確認力度較大的中小銀行有望率先實現房地產不良資產的出清。基于此判斷，未來銀行資產質量的優劣表現也會出現分化。

展望未來，壓制銀行板塊估值的因素有望逐步消融。第一，中央政治局釋放強烈的穩增長信號，會議指出將繼續實施穩健的貨幣政策，積極擴大國內需求，消費復蘇利于筑牢經濟企穩回升基礎，銀行業景氣度有望回升。第二，會議同時強調要適時調整優化 房地產政策，有效防范化解地方債務風險，有利于緩解市場對銀行資產質量的擔憂。第 三，中特估背景下，央企考核中新加入ROE 與營業現金比率等指標，銀行板塊基本面穩健，高分紅，低估值，安全邊際高，隨著經濟企穩修復，經營質效有望提升，中長期來看 ，ROE 具有繼續上行的潛質，估值重塑空間大。