“以房養老”前景分析及實現路徑研究

謝靜

摘? ?要：隨著我國人口老齡化程度的加深，做好老年人的養老工作，實現老有所養是養老工作中重要又亟須解決的問題。我國“以房養老”業務開展具有廣闊的前景，現有“以房養老”模式——住房反向抵押養老保險，在發展中面臨一定的困境。因此，在“以房養老”實現路徑的研究中，可嘗試采用以居住權為基礎，以設立居住權的“以房養老”模式來推動老年人“以房養老”業務的發展。

關鍵詞：老年人；以房養老；居住權；實現路徑

中圖分類號：D923? ? ? ?文獻標志碼：A? ? ? 文章編號：1673-291X（2023）23-0098-03

一、我國老年人“以房養老”的前景分析

根據第七次人口普查，全國人口60歲及以上人口占18.70%，其中65歲及以上人口占13.50%。與2010年第六次全國人口普查相比，60歲及以上人口的比重上升5.44個百分點，65歲及以上人口的比重上升4.63個百分點（數據來源于《第七次全國人口普查公報》）。隨著人口老齡化的發展程度加深，做好老年人的養老工作，實現老有所養是養老工作中重要又亟須解決的問題。根據中國養老金融2017 年調查數據顯示，我國老年群體中72.3% 擁有房產，且年齡越大，房產越多，60 歲以上的老人中擁有房產的比例甚至突破85%[1]。商業養老保險作為養老產業的類型之一，可以為老年人的晚年生活提供一定的經濟支持與保障。從以上房產數據可以看出，“以房養老”作為商業養老保險的業務，老年人通過房產為自己辦理養老保險，做好養老準備具有實施的現實可能性，我國老年人“以房養老”無論從現實性、可行性上都具有良好的發展前景。

二、現有“以房養老”模式發展面臨的困境

（一）受老年人養老財產儲備習慣的制約

我國老年人“以房養老”業務雖然具有良好的發展前景，但實踐中老年人養老財產的儲備習慣主要是銀行存款。根據養老金融發布的《中國養老金融調查報告（2021）》，在養老金融參與方面，銀行存款仍然是調查對象進行養老財富儲備的主要偏好。選擇銀行存款的調查對象人數占比達50.81%。其后依次是商業養老保險（27.98%）、銀行理財（26.27%）、房產（21.69%）、基金（15.59%）（見《中國養老金融調查報告（2021）》）。由此可見，雖然房產的經濟價值更高，但老年人用房產作為客體參與商業養老保險的意愿并不強烈，比例沒有超過30%，這與我們的傳統有關，老年人習慣將房產作為重要財產贈與子女或者由子女繼承，這在一定程度上制約了“以房養老”業務的發展，因此要想廣泛推廣“以房養老”業務，需要逐步改變老年人養老財產的儲備習慣，從銀行存款的養老方式轉變為房產養老保險的方式，需要老年人能夠理解和接受這種以高價值房產養老的商業養老保險業務。

（二）現有法律規定的限制

現有推行的“以房養老”模式——住房反向抵押養老保險，是將住房反向抵押與養老年金保險相結合的商業養老保險服務。“住房反向抵押貸款”指擁有房屋完全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，并按照約定條件領取養老金直至身故；老人身故后，保險公司獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用于償付養老保險相關費用[2]。《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第401條：“抵押權人在債務履行期限屆滿前，與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有的，只能依法就抵押財產優先受償。”根據《民法典》第401條的禁止“流質條款”規定，現有的“以房養老”模式下，老年人辦理住房反向抵押貸款時，保險公司在訂立合同時不能直接約定，在老年人過世后，直接享有老年人房屋的所有權，而只能依法就抵押的房產優先受償。但“住房反向抵押貸款”不同于一般的抵押，保險公司在實現抵押權時，辦理抵押的當事人已經過世，保險公司在優先受償上會面臨比較煩瑣的程序并且會面臨子女房產繼承的問題。同時老年人的養老金是由保險公司提前支付的，并且支付的年限較長，如果保險公司享有的是優先受償權而不是擁有房屋所有權，這又給保險公司增加了實際的運行費用及風險，不利于調動保險公司開展“住房反向抵押貸款”業務的積極性。此外，《民法典》第359條第一款：“住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定辦理。”根據此條法律的規定，住宅建設用地使用權期限屆滿續期是否需要繳納費用，以及如果需要繳納，繳納的續期費用需要根據實際情況等待法律、行政法規的進一步明確規定。當住房反向抵押貸款人已經過世，如果住宅建設用地使用權期限屆滿續期需要繳納續期費用，就要面臨繳納的金額如何進行支付的問題，實際上保險公司已經提前支付了老人較長年限的養老金，如果保險公司為行使抵押權先行墊付，則在實際中會進一步增加保險公司的支出，不易調動保險公司開展“以房養老”業務的積極性。

（三）老年人身體情況評估具有不確定性

現有推行的“以房養老”模式——住房反向抵押養老保險，作為商業養老保險的一種，其不同于一般的養老保險，保險公司前期需要先行支付投保人養老金，在老年人過世后通過行使抵押權實現債權，在業務辦理上除評估房產的價值外，還有一個重要且必須的工作就是評估辦理“以房養老”的老年人的身體情況，確定老年人養老金的發放金額和年限。保險公司并不是醫療機構，難以對老年人的健康情況進行評估。即使將醫療機構引入評估體系，由醫療機構對老年人的健康情況進行評估，但醫療診斷的結果與老年人現實的情況也存在不一致的情況，并且隨著醫療診治技術的發展，醫療條件的不斷改善，保險公司實際投入的養老金可能會超過簽訂保險合同時評估的養老金數額，因此，現有“以房養老”模式中由于老年人身體情況存在的不確定因素，可能會影響保險公司參與商業養老保險的積極性。

（四）利率的變動影響保險公司參與業務的積極性

保險產品大多為投資型產品，利率的變化會對保險公司潛在客戶金融消費類型的選擇有較大的影響，當利率較高時，保險公司會面臨與其他金融機構客源的競爭。現有的住房反向抵押養老保險，承保的保險公司需要先長期支付參保老人的養老金，老人身故后，保險公司才獲得抵押房產處置權。當利率較高時，如果保險公司參保人數不能達到一定的數量，會給后期保險公司收回成本造成較大的風險和壓力，不利于調動保險公司參與“以房養老”商業養老保險的積極性。

三、“以房養老”業務實現路徑研究

（一）“以房養老”模式選擇

現有的“以房養老”模式——住房反向抵押養老保險，根據《民法典》第401條的規定，保險公司在和辦理抵押的當事人訂立合同時不能直接約定債務人離世后保險公司享有房屋的所有權，而只能依法就抵押房產優先受償。根據前面的分析，為了調動保險公司“以房養老”業務辦理的積極性，在“以房養老”模式的選擇上，可以考慮采用《民法典》中規定的“居住權”為老年人“以房養老”設定居住保障。《民法典》第366條：“居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。”根據居住權的定義，居住權只能在他人所有權的住宅上設定，因此在辦理老年人“以房養老”業務時，當老年人和保險公司簽訂“以房養老”保險合同時，可以將房產所有權轉由保險公司所有，保險公司根據養老合同所約定的養老金額按時發放養老金，同時為投保老年人所居住的房子上設置居住權，老年人可以在住宅繼續居住，對房屋享有占有、使用的權利，老年人的居住權根據《民法典》的規定，應從登記時開始設立，該居住權在老年人過世后，居住權失效。選擇此種設立居住權的“以房養老”模式，保險公司能即時通過買賣合同取得房屋的所有權，解決了住房反向抵押養老保險中保險公司不能直接享有房屋所有權的限制，同時通過為老年人設定居住權，明晰了老年人對房屋的用益物權，對轉移了所有權的老年人的正當權利也有了明確保護。

（二）辦理設立居住權的“以房養老”業務的主體

采用為老年人設立居住權的“以房養老”的模式，在這種養老模式下，辦理“以房養老”業務主體應是擁有房屋自主產權的老人。對于辦理該業務老人的年齡，結合2014年保監會的《中國保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，可以將設立居住權的“以房養老”模式的主體年齡依然設定為年滿60周歲的老年人。

1.對于年滿60周歲具有完全民事行為能力的老年人可以自己辦理“以房養老”的業務。考慮到年滿60周歲的老年人雖然具有完全民事行為能力，但老年人理解力、認知力可能存在下降的情況，辦理“以房養老”保險業務時需規定保險公司應做到告知義務，給投保的老年人逐一解釋設立居住權的“以房養老”保險合同的具體內容以及老年人辦理該業務可能承擔的風險，并給予老年人合理時間的考慮期。如果“以房養老”保險業務辦理中存在重大誤解、顯失公平以及欺詐的情況，則老年人可以要求撤銷已辦理的“以房養老”保險合同。

2.對于已經年滿60周歲，但屬于限制民事行為能力或者是無民事行為能力的老年人，在辦理“以房養老”保險業務時，可以根據《民法典》第28條的規定，由有監護能力的監護人為老人辦理“以房養老”業務。

（三）設立居住權的“以房養老”業務中房子的類型

我國的住宅主要分為農村宅基地上的房屋以及在建設用地上的住房。根據《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）第9條及第62條的規定，農村宅基地的所有權屬于農民集體所有，農村村民一戶只能擁有一處宅基地。我國農村宅基地的使用權主體只能是農村集體組織的成員，農村宅基地上修建的房屋不能向非本集體成員的第三方進行流轉。因此，目前農村宅基地上修建的房屋不適宜辦理設立居住權“以房養老”業務。

“以房養老”的房屋建議以建設用地的住房作為客體，并且老年人對該房屋應享有完全的自主產權。目前我國建設用地住房主要有商品房、房改房、限價房、經濟適用房及公共租賃住房幾種類型。就設立居住權的“以房養老”業務中房屋類型來說，擁有一般商品房的老年人，只要對該房屋享有自主產權則能以該房屋辦理“以房養老”的業務；擁有房改房和限價房的老年人，需要滿足規定的年限并且符合相關的要求，對房屋享有自主產權后方可辦理“以房養老”業務；經濟適用房是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的具有社會保障性質的住房，對于經濟適用房上市交易目前有城市已經出臺相關規定，因此未來隨著規定的進一步完善，老年人可以在滿足條件后將住房性質由經濟適用住房變更為商品住房，在擁有完全產權后辦理“以房養老”業務；對于有公共租賃住房的老人，由于對該房屋不具有所有權，只具有租賃權，所以該類房屋不適宜辦理“以房養老”的業務。

（四）保險公司及房屋評估機構的選擇

1.保險公司的選擇。設立居住權的“以房養老”業務，由于保險時間較長，保險公司需要向投保的老年人長期定時支付養老金，保險公司的支付能力直接關系到投保老年人晚年生活的質量，同時保險公司對已經獲得所有權的房產也需要進行管理，因此保險公司的選擇是個重要的問題。2014年保監會《中國保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》中對于保險公司的資質有明確的規定，建議設立居住權的“以房養老”保險業務時，對于保險公司的選擇可以以此為參照，擬定可以承保的保險公司。在為老年人辦理設定居住權的“以房養老”合同時，保險公司要告知老人所辦理的保險業務的類型，需詳細解釋保險合同的條款，如實說明老人房產評估情況、房產增值處理方案以及養老金發放的情況。如果辦理的“以房養老”保險業務中，保險公司存在欺詐或者合同有失公平的情況，老年人可以要求撤銷已經辦理的“以房養老”合同。

2.房屋評估機構的選擇。設立居住權的“以房養老”保險業務，房產的所有權在簽訂之日由保險公司所有，由于房產評估價值關系著投保老年人所獲得的養老金數額，所以需要對老年人所居住的房產進行合理公平的價值評估。評估機構的選擇建議由第三方評估機構進行，并且該評估機構的選定應由保險公司及投保人共同指定，同時建議該第三方評估機構的評估金額要經過房產管理機構審核，該房產評估價值不應低于同地段同類型房子的交易價格。房產的評估價格在通過房產管理機構審核后，可作為“以房養老”保險合同簽約和擬定老人養老保險金數額的依據。

（五）房產價值波動的風險防控

設立居住權的“以房養老”業務，由于房產的所有權在簽訂之日由保險公司所有，投保的老年人對房屋享有居住權，但房產不同于其他的物品，房產價值波動的幅度較大，由于養老保險的年限較長，如果遇到房產價值后期增值較大時，投保老年人此時已經將房屋所有權轉讓給保險公司，無法獲得房屋的增值利益。一些擁有處于較好地段、具有增值空間房子的老年人，對于參與設立居住權的“以房養老”業務可能有較多的顧慮。另一方面，如果保險合同簽訂后房產價值大幅下降時，由于保險公司需給付的養老保險金在簽訂保險合同時已初步核定，對于保險公司來說則面臨實際支付成本超過房產價值的風險。

面對房產價值波動的風險，針對房產增值收益，投保老年人可與保險公司在簽訂保險合同時約定房產價值增長比例達到一定數值時，該增值部分的價值在投保老年人和保險公司之間進行分配，從而降低擁有具有增值空間房屋的老年人對于所有權轉移后無法享受房產增值利益的顧慮。保險公司通過增加投保老人的養老金，從而使老人切實獲得房產的增值利益，切實保障老年人的養老生活；對于房產價值下降的風險，由于“以房養老”保險業務的承保時間較長，房產價值波動較大，為了降低保險公司的承保風險，保險公司可采取再保險的方式，從而分散房產價值下降造成的承保風險。

（六）房產的維護與管理

設立居住權的“以房養老”業務，保險公司在與投保老年人簽訂保險合同時即可獲得房屋的所有權，投保老人享有的是居住權，因此保險公司作為房屋所有者和管理人，房屋如需要基礎修葺時，修理的費用可由保險公司負擔；但如果是居住權人故意或重大過失造成房屋需要維修的，保險公司可不承擔維修義務，由居住人承擔修葺責任。同時保險公司可以在保險條款中約定如果居住人造成房屋毀損、滅失的，要承擔賠償責任。

四、結束語

我國“以房養老”業務的開展具有現實性和可行性，隨著老年人養老財產儲備習慣的逐步改變，未來“以房養老”業務的開展具有廣闊的前景。對“以房養老”業務的實現路徑進行研究，可嘗試采用設置居住權的“以房養老”模式，在充分保障老年人居住權的情況下，完善老年人“以房養老”的商業養老保險，實現老有所養的目的。

參考文獻：

[1]? ?汪偉倫.住房反向抵押貸款養老模式的法經濟學分析[J].西部財會，2021（7）：60-64.

[2]? ?中國政府網.保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見[EB/OL].（2014-06-17）[2023-07-15.]https：//www.gov.cn/govweb/gongbao/content/2014/content_2775523.htm.

[責任編輯? ?文? ?欣]