房地產(chǎn)公司財務(wù)管理體系的構(gòu)建研究

張佳莉 泉州兆隆置業(yè)有限公司

自從我國由計劃經(jīng)濟轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣髁x市場經(jīng)濟以來，房地產(chǎn)行業(yè)在穩(wěn)定的市場經(jīng)濟環(huán)境下得以快速發(fā)展[1]。尤其是最近幾年來，社會各界跟隨著城市化建設(shè)發(fā)發(fā)展進程對于房地產(chǎn)行業(yè)提出了較高的需求及要求。房地產(chǎn)建筑產(chǎn)品的市場價格也一路“水漲船高”。但是在我國對國土資源及房地產(chǎn)價格進行合理管控之后，也在一定程度上制約了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，同時給房地產(chǎn)行企業(yè)的財務(wù)管理工作增加了一定難度。房地產(chǎn)行業(yè)具有生產(chǎn)產(chǎn)品周期長、投資額度大、運營風(fēng)險高等特點，并且合作主體較多，需要進行較為復(fù)雜的預(yù)算及成本控制工作。要想進一步推動房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展，就必須要結(jié)合實際情況構(gòu)建完善的財務(wù)管理體系，從而實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟效益最大化。

一、新形勢下房地產(chǎn)公司的財務(wù)管理現(xiàn)狀

從某種意義上講，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理及財務(wù)核算質(zhì)量對于企業(yè)財務(wù)人員的專業(yè)技能和綜合素養(yǎng)提出了較高的要求，同時也在一定程度程度上增加財務(wù)管理人員的工作壓力及工作任務(wù)量。而基于新時代背景下，各類現(xiàn)代化信息技術(shù)被廣泛應(yīng)用于社會各領(lǐng)域及人們實際生活的方方面面。我國房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛開展了信息化建設(shè)，如何更好地掌握財務(wù)管理信息化手段及操作模式，也成為了當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員所面臨的重點工作內(nèi)容，給財務(wù)人員施加了工作壓力[2]。針對這一發(fā)展現(xiàn)狀可以得知，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟，就必須要跟緊時代發(fā)展步伐，充分認識和重視起財務(wù)管理工作改革創(chuàng)新的必要性，并以最短的時間調(diào)整好自身的運營管理思維及理念，提升房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)能力及工作質(zhì)量。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該把握好新形勢下的財務(wù)管理新要求，適應(yīng)好新會計制度所帶來的財務(wù)管理工作崗位變化，從而提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平。

二、房地產(chǎn)公司財務(wù)管理體系的構(gòu)建

(一)建立健全房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)授權(quán)機制

從房地產(chǎn)企業(yè)的運營發(fā)展性質(zhì)分析，其各項生產(chǎn)運營環(huán)節(jié)的投入資金數(shù)量都較為龐大，還具有生產(chǎn)周期長、運營風(fēng)險高等特點。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在構(gòu)建財務(wù)管理體系過程中，首先應(yīng)該完善好風(fēng)險控制工作。而財務(wù)管理體系是房地產(chǎn)企業(yè)的防控風(fēng)險的重要載體，可以說財務(wù)管理體系的完善度及運行情況等在一定程度上影響著房地產(chǎn)企業(yè)的運營狀態(tài)及未來發(fā)展方向。對此，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合五點要素積極構(gòu)建好財務(wù)管理體系。即財務(wù)風(fēng)險評估、信息數(shù)據(jù)共享、環(huán)境控制、控制活動[3]。其中房地產(chǎn)企業(yè)需要建立健全業(yè)務(wù)授權(quán)機制，這主要是由于業(yè)務(wù)授權(quán)制度可以貫穿于房地產(chǎn)控制活動、監(jiān)管活動全過程，對于房地產(chǎn)企業(yè)的運營發(fā)展具有一定影響。在建立業(yè)務(wù)授權(quán)機制過程中，房地產(chǎn)企業(yè)需要明確好授權(quán)對象、授權(quán)業(yè)務(wù)種類、權(quán)利種類、有關(guān)業(yè)務(wù)審批管理制度等。

(二)建立健全房地產(chǎn)公司財務(wù)核算體系

1.結(jié)合現(xiàn)階段財務(wù)管理需求對會計單據(jù)進行合理調(diào)整

就現(xiàn)階段我國各大房地產(chǎn)企業(yè)在實際運營發(fā)展中所使用的會計單據(jù)分析，其中所能夠反映出的有價值數(shù)據(jù)信息含量較少，無法為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理工作提供有效參考信息。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)對新型的會計單據(jù)進行重新優(yōu)化設(shè)計，將項目合同管理內(nèi)容、預(yù)算指標(biāo)、成本控制等多個方面的數(shù)據(jù)信息積極融入到會計單據(jù)之中[4]。如此一來，房地產(chǎn)企業(yè)管理層便可以通過會計單據(jù)快速了解和把握企業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)信息，從而提高決策管理工作的科學(xué)性及合理性。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以利用會計信息系統(tǒng)對各類管理信息進行全面收集與分析。

2.合理設(shè)置房地產(chǎn)企業(yè)會計科目

第一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該以《企業(yè)會計管理制度》中所提出了相關(guān)工作要求為導(dǎo)向，對現(xiàn)行的房地產(chǎn)企業(yè)管理制度進行合理優(yōu)化與改進創(chuàng)新。第二，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合我國制定的財務(wù)管理管控要求，對二級及以下的會計科目進行合理設(shè)計。例如針對產(chǎn)品開發(fā)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)在最大限度上將核算對象具象化，明確好該產(chǎn)品的名稱、型號等。針對開發(fā)成本、銷售收入等，其中會計科目重點應(yīng)用放置于成本對象細化內(nèi)容上。這一做法的主要目的是為了進一步分析房地產(chǎn)企業(yè)多種類型產(chǎn)品的具體盈利情況；第三，合理設(shè)置會計科目+全面預(yù)算管理融合機制，對產(chǎn)品收入、產(chǎn)品成本等盈虧情況進行深度分析，根據(jù)組織結(jié)構(gòu)特點進行數(shù)據(jù)信息整合。

3.統(tǒng)一化管理會計核算程序與核算規(guī)則

房地產(chǎn)企業(yè)可以從以下兩方面統(tǒng)一管理好會計核算程序與核算規(guī)則：第一，統(tǒng)一設(shè)置管理科目，并在此基礎(chǔ)上進一步強化科目設(shè)置的靈活性；第二，統(tǒng)一設(shè)置會計單據(jù)格式、會計種類、核算口徑等[5]；第三，統(tǒng)一開展房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)記錄、收集、整合、處理工作，并將會計報表編制、上報報表進行有效合并。

(三)建立健全房地產(chǎn)公司管理會計體系

1.建立健全責(zé)任管理中心

在房地產(chǎn)企業(yè)實際運營發(fā)展進程中，建立健全責(zé)任管理中心主要是指根據(jù)企業(yè)管理目標(biāo)、企業(yè)各部門、各項目單位的運行情況等，進一步明確好工作職責(zé)。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理績效考核結(jié)果明確責(zé)任中心所需要承擔(dān)的具體職責(zé)及工作范疇等。與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該以工作報告的形式將各責(zé)任中心月度、季度、年度的財務(wù)管理指標(biāo)完成情況進行具體呈現(xiàn)，并對各責(zé)任中心業(yè)務(wù)情況及質(zhì)量進行客觀化評價。

2.構(gòu)建完善的管理會計報告體系

作為管理會計報告體系，主要是指將房地產(chǎn)企業(yè)運營發(fā)展中的各項目開發(fā)成本、管理成本等數(shù)據(jù)信息進行全面收集與整合，形成更為直觀化的工作報告上傳給房地產(chǎn)企業(yè)管理層。而房地產(chǎn)企業(yè)管理層則需要以此作為參考依據(jù)積極制定決策發(fā)展規(guī)劃。管理會計報告中還需要包含特定項目所在公司、二次管理企業(yè)、母公司等綜合管理報告體系。

(四)建立健全房地產(chǎn)公司全面預(yù)算管理體系

1.建立健全創(chuàng)新性房地產(chǎn)預(yù)算管理體系

房地產(chǎn)預(yù)算管理體系的有效構(gòu)建，能夠有效提供房地產(chǎn)企業(yè)的資金配置合理性及有效利用率，為后續(xù)成本管控工作奠定良好基礎(chǔ)，從而最大限度地提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在構(gòu)架財務(wù)預(yù)算管理機制過程中，應(yīng)該提高對于全面預(yù)算管理工作的認識與重視度。結(jié)合自身實際發(fā)展情況、階段性戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)、新經(jīng)濟形勢下產(chǎn)生的發(fā)展新需求等，進一步借助財務(wù)預(yù)算管理工作提升自身的經(jīng)營效益[6]。第一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對現(xiàn)行的財務(wù)管理制度進行合理分析與優(yōu)化改進，并在此基礎(chǔ)上構(gòu)建與之相適應(yīng)的財務(wù)預(yù)算編制，將其與全面預(yù)算管理工作所產(chǎn)生的數(shù)據(jù)信息進行有機結(jié)合，從而提高財務(wù)預(yù)算管理精準(zhǔn)度及科學(xué)性，為房地產(chǎn)企業(yè)決策管理工作提供有力數(shù)據(jù)支撐；第二，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該加強對于財務(wù)預(yù)算管理工作的全過程管控力度，審核好預(yù)算編制的執(zhí)行進度，并組織員工之間互動監(jiān)督，從而提高數(shù)據(jù)信息的真實性、合理性、精準(zhǔn)度，充分發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理工作的效用。

2.合理創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算考核機制

一般情況下，我國現(xiàn)階段多數(shù)企業(yè)在明確好適合自身實際發(fā)展情況的全面預(yù)算管理內(nèi)容及模式之后就很少對其進行改動。但是事實上在房地產(chǎn)企業(yè)實際運營管理過程中一旦出現(xiàn)經(jīng)營方面的問題，只有房地產(chǎn)企業(yè)對自身的全面預(yù)算管理工作進行適度調(diào)整，企業(yè)才能夠得以持續(xù)發(fā)展。基于此，房地產(chǎn)企業(yè)在實際運營管理工作中組織開展全面預(yù)算管理，需要結(jié)合自身的實際運營發(fā)展需求、運營情況，積極創(chuàng)新全面預(yù)算考核模式及相關(guān)管理制度。借助這一方式可以充分發(fā)揮好財務(wù)管理人員的專業(yè)技能；此外房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該建立完善的激勵機制，以此同時調(diào)動起員工的工作積極性及財務(wù)管理熱情。房地產(chǎn)企業(yè)還可以進一步規(guī)范好考核中各項指標(biāo)，從而為企業(yè)發(fā)展提供有效指導(dǎo)，提升房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益。

3.建立健全監(jiān)督評估機制

就我國現(xiàn)階段多數(shù)房地企業(yè)的全面預(yù)算管理情況分析，其中存在著較為明顯的管理混亂問題。針對這一問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該自身實際情況積極構(gòu)建完善且合理的全面預(yù)算管理機制，從而提高企業(yè)全員對于財務(wù)預(yù)算管理工作的認識與重視度，在實際工作中及時發(fā)現(xiàn)其中存在的運營問題，并及時采取針對性措施給予解決。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該建立健全監(jiān)督評估機制，以企業(yè)實際運營性質(zhì)為依托，構(gòu)建員工獎懲機制[7]。針對工作表現(xiàn)優(yōu)異、工作能力突出、做出巨大工作貢獻的員工進行物質(zhì)及精神獎勵。這樣不僅能夠充分帶動起員工的工作積極性，同時還能夠營造良性競爭氛圍，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理成效。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要積極組織開展員工培訓(xùn)工作，通過不斷提升員工的專業(yè)技能水平，將員工個人發(fā)展、自身利益與房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟利益進行掛鉤，從而促使員工在實際工作中充分發(fā)揮好主人翁意識，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展貢獻自己的一份力；在深化落實房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理工作期間，企業(yè)需要構(gòu)建符合自身發(fā)展需求的管理機制，確保全面預(yù)算管理工作順利開展，有效防范房地產(chǎn)企業(yè)運營中的各類財務(wù)風(fēng)險問題，助力房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展[8]。

4.提高房地產(chǎn)預(yù)算編制的可行性

第一，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合自身的運營情況及發(fā)展需求，制定與之相適應(yīng)的全面預(yù)算編制，并合理優(yōu)化好企業(yè)預(yù)算管理工作中的各項細則，深化落實好房地產(chǎn)企業(yè)各部門的全面預(yù)算管理職責(zé)；第二，房地產(chǎn)企業(yè)在組織開展財務(wù)管理工作過程中，應(yīng)該對產(chǎn)生的各類數(shù)據(jù)信息進行全面分析與評價，并加強各部門之間的有效溝通與合作度。針對企業(yè)實際運營發(fā)展進程中產(chǎn)生的各類問題，各部門應(yīng)該聯(lián)力合作，針對現(xiàn)存的問題提出解決建議，以期在最短時間內(nèi)快速解決好問題[9]。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在現(xiàn)金流轉(zhuǎn)過程中，財務(wù)管理人員應(yīng)該及時上報財務(wù)管理中存在的問題，然后由房地產(chǎn)企業(yè)管理層就實際問題開展討論并擬定解決方案。在通過各部門的通過后給予實施，從而在減少房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟損失。第三，對預(yù)算管理信息進行全面化收集，并要求房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理部門結(jié)合企業(yè)財務(wù)管理現(xiàn)狀，合理利用好企業(yè)現(xiàn)有住院，在財務(wù)管理工作中全面滲透好預(yù)算管理工作[10]。這樣不僅能夠提高企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理工作的實效性，同時還能夠強化房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平，推動房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

三、結(jié)語

綜上所述，對于任何性質(zhì)的企業(yè)而言，財務(wù)管理工作都是十分重要且關(guān)鍵的。高質(zhì)量的財務(wù)管理工作一方面能夠如實反映企業(yè)的實際運營狀況、合理預(yù)測企業(yè)的未來發(fā)展方向等，為企業(yè)決策管理工作提供有力數(shù)據(jù)參考；另一方面財務(wù)管理工作可以提高企業(yè)運營成本管控力度，降低企業(yè)的成本消耗，提高資金配置合理性及有效利用率。尤其是最近幾年來在我國城市化建設(shè)進程不斷提速，房地產(chǎn)行業(yè)迎來了全新的發(fā)展機遇，應(yīng)該在創(chuàng)新發(fā)展進程中做好財務(wù)管理工作，進一步強化好放房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟風(fēng)險防范與應(yīng)對能力，做好各項運營成本控制工作及財務(wù)會計核算工作，確保企業(yè)資源配置合理及有效利用，推動房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展。