房地產開發企業內部控制風險與防控探討

吳巖

（洛陽龍海置業有限公司，河南 洛陽 471300）

房地產市場的發展已經進入到調整期和優化期。過去多年的高速發展，已經導致房地產市場的一些問題日益突出，如高房價、高杠桿、房地產去庫存等問題。為了應對這些問題，國家對于房地產市場的監管力度也在加大，出臺了一系列的政策，如限購、限貸、調控等政策。這些政策的出臺，對于房地產企業的經營和發展都會帶來影響，研究如何進一步強化內部控制體系，對房地產企業應對市場變動、實現可持續發展有著重要作用。

一、房地產開發企業強化內部控制風險防控的重要性

房地產開發行業是一個高資產、高風險的行業，房地產開發企業需要面對多種風險，如市場風險、資金風險、土地風險、工程質量風險等。因此，強化內部控制風險防控對于房地產開發企業的長期穩健發展具有非常重要的意義。

首先，房地產開發企業需要面對的市場風險是非常大的。隨著房地產市場的競爭日益激烈，市場環境也在不斷變化。因此，房地產開發企業必須保持高度警惕，隨時掌握市場信息，對市場變化進行及時的調整。強化內部控制可以幫助企業建立完善的市場信息采集和分析體系，及時掌握市場變化，制定科學合理的發展策略，提高企業的市場競爭力。

其次，資金風險也是房地產開發企業需要面對的重要風險。房地產開發企業通常需要進行大規模的資金投入，資金來源多元化、融資渠道多樣化是企業的一個重要特征。加強內部控制可以幫助企業規范資金管理流程、建立健全的風險管理體系、控制資金風險。這樣可以保證企業的資金來源充足、投資項目有序進行，避免資金鏈斷裂帶來的風險。

再次，土地風險也是房地產開發企業需要面對的一個重要風險。由于土地資源的稀缺性，房地產開發企業在進行項目規劃和開發時，需要面對土地價格、土地供應、土地使用等多方面的問題。加強內部控制可以幫助企業建立合規的土地收購程序和土地管理體系，減少土地風險帶來的影響，同時可以提高企業的社會形象和經營聲譽。

最后，工程質量風險是房地產開發企業需要面對的重要風險。房地產開發企業在進行工程建設時，必須遵循國家法律法規，注重工程質量和安全，避免出現質量問題。此外，由于工期管理不善、資金管理不當、建筑材料和設備供應問題或是施工質量控制不力等問題的存在，也會產生未如期交付風險。強化內部控制可以幫助企業建立完善的工程管理制度和質量監控體系，加強對工程施工過程的監督和管理，確保工程項目能夠順利開展和交付。

二、房地產開發企業內部控制風險分析

（一）內控環境缺陷風險

內控環境缺陷風險一般體現在風險意識和風險管理組織結構方面。一方面，房地產開發企業在經營過程中需要面對多種風險，如市場風險、政策風險、資金風險、工程質量風險等。如果企業內部的風險意識不足，就難以及時識別和應對風險，可能會導致重大損失。例如，企業可能會忽視項目風險，導致開發項目的不合理或失控；另一方面，房地產開發企業需要設立風險管理部門，通過對項目的監督和管理來識別和控制風險。如果企業的風險管理部門不完善，就可能導致監管不到位、風險管理不及時等問題，從而增加了內部控制風險。例如，企業可能缺乏有效的風險管理體系，無法對風險進行全面、系統的管理和控制。

（二）風險評估不全面風險

在房地產開發行業中，風險評估不全面可能表現在以下幾個方面：第一，市場風險評估不全面。房地產企業在項目開發之前需要對市場進行全面的分析和評估，包括市場需求、競爭狀況、價格走勢等因素。如果企業的市場風險評估不夠全面，就可能忽略某些潛在的市場風險，導致項目投資回報率不達預期。

第二，政策風險評估不全面。房地產企業需要對政策進行全面的風險評估，包括土地政策、金融政策、稅收政策等方面。如果企業的政策風險評估不夠全面，就可能忽略某些潛在的政策風險，導致項目投資回報率不達預期。

第三，資金風險評估不全面。房地產企業需要對資金風險進行全面的評估，包括項目資金籌措、借貸風險等方面。如果企業的資金風險評估不夠全面，就可能忽略某些潛在的資金風險，導致項目資金出現緊張，進而影響項目的進展。

第四，工程質量風險評估不全面。房地產企業需要對工程質量風險進行全面的評估，包括工程設計、施工質量、材料質量等方面。如果企業的工程質量風險評估不夠全面，就可能忽略某些潛在的工程質量風險，導致項目出現工程質量問題，進而影響項目的進展和銷售。

（三）內控制度不完善、執行不到位風險

在房地產開發行業中，內控制度不完善、制度執行不到位具體表現在以下幾個方面：在財務管理方面，企業的會計核算、財務報告、資金管理等方面的制度不完善或執行不到位，容易導致財務造假、違規資金占用等風險；在采購管理方面，企業的采購流程、采購審批等方面的制度不完善或執行不到位，容易導致采購合同不規范、采購程序不透明等風險；在合同管理方面，企業的合同簽訂、履約管理等方面的制度不完善或執行不到位，容易導致合同糾紛、違約等問題；在人力資源管理方面，企業的員工招聘、培訓、績效考核等方面的制度不完善或執行不到位，容易導致員工流失、人力資源浪費等風險；在項目管理方面，企業的項目管理制度不完善或執行不到位，容易導致項目投資風險、工程質量問題等。

（四）內控監督缺位風險

房地產企業內控監督缺位容易導致企業內部控制存在缺陷和風險隱患未能得到及時發現和糾正，從而影響企業經濟基礎與穩定運行。具體來說，內控監督缺位的風險主要體現在以下幾點。

第一，內部審計監督不足。企業未建立專業的內部審計機構或審計團隊，或者內部審計團隊人員數量不足，無法對企業內部各項運營活動進行全面審計和監督；第二，獨立董事監督不力。企業獨立董事對企業內部控制進行監督的力度不夠，或者獨立董事數量不足，無法提供有效的監督和建議；第三，監事會監督不力。企業監事會對企業內部控制進行監督的力度不夠，或者監事會數量不足，無法發現和糾正企業內部控制存在的問題；第四，外部監管機構監督不到位。企業所處的監管機構監管力度不夠，或者監管機構未能及時發現和糾正企業內部控制存在的問題。

（五）信息系統支撐不足風險

在房地產開發行業中，信息技術是企業內部控制的重要支撐，缺乏信息技術支撐可能導致企業內部控制存在以下問題：第一，數據采集不及時。由于信息系統不完善，企業難以及時采集房地產市場的信息和企業內部運營數據，導致決策不準確；第二，決策風險高。缺乏信息系統支持，企業決策過程中缺乏科學性和規范性，容易出現決策風險；第三，財務管理不規范。缺乏信息系統支持，企業財務管理容易出現問題，如會計核算不準確、財務報表不規范等；第四，內部控制難以監督。缺乏信息系統支持，企業內部控制的監督和評估難以有效開展。

三、房地產開發企業內部控制風險防控優化策略

（一）增強全員風險意識，優化內控環境

結合上述風險，在優化內控環境的過程中，房地產開發企業可以從以下幾個方面入手：第一，開展風險教育培訓。對于企業內部的員工，要開展相關的風險教育和培訓，增強員工的風險意識，提高風險管理能力，使員工養成良好的行為習慣；第二，激勵風險管理。為了鼓勵員工發現和報告風險，企業可以建立激勵機制，獎勵員工積極參與風險管理和控制活動；第三，設立風險管理組織機構。企業可以建立專門的風險管理組織機構，明確風險管理職責，分配風險管理任務，實現全員參與風險管理的目標；第四，加強與相關方的溝通。企業還應與相關方加強溝通，包括供應商、客戶、政府、監管機構等，及時了解市場動態和政策變化，加強對外部環境的感知和應對。

（二）建立健全風險評估機制

房地產企業面臨的風險多種多樣，包括市場風險、資金風險、信用風險等。為了有效管理風險，建立風險管理機制至關重要。健全的風險評估機制一般包括風險預警、風險評估和風險應對這三項內容。

在風險預警方面，風險預警是指在風險出現之前及時發現風險，并采取措施進行避免或降低損失。房地產企業應該建立完善的風險預警機制，定期開展風險評估，及時發現市場、經營、信用等方面的風險。

具體措施包括：一是設立專門的風險預警部門，負責收集、分析和處理企業面臨的各種風險；二是建立風險預警指標體系，將各種風險因素納入監測指標之中，及時發現異常情況；三是設立風險預警報告制度，要求各部門及時上報風險情況，并及時進行風險預警。

在風險評估方面，風險評估是指對企業面臨的各種風險進行系統評估，包括風險程度、影響范圍、概率等方面的評估。房地產企業應該建立完善的風險評估機制，制定相應的風險評估標準，對各種風險進行評估，為制定風險應對措施提供依據。

具體措施包括：一是建立風險評估指標體系，包括風險程度、影響范圍、概率等方面的指標，并對各個指標進行權重設置；二是建立風險評估流程，確定評估周期、評估范圍、評估方法和評估結果反饋機制等；三是進行風險評估，并形成評估報告，為制定風險應對措施提供依據。

在風險應對方面，風險應對是指針對已經發生或者可能發生的風險，采取相應的措施進行應對，防止風險進一步擴大或者導致損失。房地產企業應該建立完善的風險應對機制，及時采取有效的措施預防或轉嫁風險。具體來說，企業應制定全面的風險管理計劃，對可能出現的各種風險進行分類、評估和控制，針對性地制定應對方案和應急預案。

（三）完善內控制度，強化內控監督

1.完善內控制度

房地產企業內部控制管理制度是指企業為實現自身經營目標，建立的一套規范的內部管理制度。制度內容包括：第一，資金管理制度，包括預算管理、資金調度、收支管理等內容，確保企業資金的合理使用和流轉；第二，合同管理制度，包括合同簽訂、履約、變更、終止等方面的規定，防范合同風險，確保企業合法權益；第三，項目管理制度，包括項目策劃、設計、開發、施工、銷售等環節的管理，確保項目按計劃、按標準、按法律法規執行；第四，人力資源管理制度，包括招聘、培訓、激勵、考核等方面的規定，確保企業有足夠的、素質高的員工隊伍，促進員工的成長和發展；第五，財務管理制度，包括會計核算、財務報表、審計、稅務管理等方面的規定，確保財務信息的真實性、準確性和完整性；第六，內部審計制度，包括內部審計的組織架構、職責分工、工作程序、審計結果等方面的規定，對企業各項業務進行監督、檢查和評估；第七，風險管理制度，包括風險識別、風險評估、風險控制等方面的規定，防范企業面臨的各種風險，保障企業的可持續發展。

2.加強內控監督

在房地產開發行業中，內部審計和監督是加強內部控制的重要手段。具體措施如下：第一，建立獨立的內部審計部門。房地產企業應當建立獨立的內部審計部門，直接向公司董事會或者監事會匯報，對公司的內部控制制度進行全面的審計和監督；第二，開展內部審計。內部審計部門應當按照審計計劃，開展內部審計工作。審計應當全面、客觀、獨立，對公司的內部控制制度、業務運營、財務管理等進行全面的檢查和審計，發現問題及時跟蹤整改；第三，及時提交審計報告。內部審計部門應當及時向公司董事會或者監事會提交審計報告，報告應當包括審計的結果、發現的問題和建議的整改措施等內容。同時，應當將審計報告通報給公司的高管層，以便他們采取措施解決問題。

（四）實施內控績效考核管理

為了保證內部控制的有效性，房地產企業需要建立內部控制績效考核機制，從而對內部控制的各項措施和制度進行監督和評估。具體實施步驟如下：第一，建立內部控制績效考核體系。房地產企業應根據自身的特點和內部控制目標，建立科學合理的內部控制績效考核指標體系，包括內部控制環境、風險評估、風險管理、信息技術、內部審計等多個方面；第二，制定內部控制績效考核標準和方法。房地產企業應制定明確的內部控制績效考核標準和方法，以便對內部控制績效進行評估?？己藰藴蕬斉c內部控制目標相匹配，考核方法應當科學合理；第三，開展內部控制績效考核。房地產企業應當按照內部控制績效考核標準和方法，對各項內部控制措施和制度進行評估，發現問題及時提出改進措施，落實整改責任人和時間節點。

（五）構建信息共享平臺，提升信息處理質效

房地產企業作為信息密集型行業，面臨著大量數據的收集、存儲和處理。因此，構建信息共享平臺有助于房地產企業降低數據風險、提高內部控制水平。具體來說，房地產企業應該整合內部各個信息系統的資源，形成一個信息共享平臺。通過這個平臺，各個業務部門可以更加便捷地分享數據資源，提高數據的使用效率，降低重復錄入數據的錯誤率，同時也有利于全面了解企業業務運營狀況。同時，房地產企業應建立完善的信息安全管理制度，明確信息安全的責任與義務，規范內部信息的獲取、處理、存儲和傳輸流程，提升信息處理質效。

四、結束語

綜上所述，房地產開發企業的經營管理活動面臨著相對復雜的外部環境，其內部管理水平將決定了企業的環境適應能力。因此，房地產開發企業應樹立風險意識，結合內部控制要素建立完善的內部控制管理體系，立足于制度建設、風險防控、內部監管、信息共享等角度制定行之有效的管理措施，實現企業穩定運營與健康發展。