閑置固定資產在區位劣勢下的盤活路徑探索

李 波

(日照經濟技術開發區資產運營管理有限公司，山東 日照 276800)

0 引言

投資、消費和出口一直以來是拉動我國經濟發展的“三駕馬車”，其中尤以投資的作用最為明顯。2023 年上半年，國內生產總值為593 034億元，固定資產投資(不含農戶)為243 113億元，固定資產投資額占GDP 比重達40.99%。 高額投資項目若運行良好則可以帶來較好的收益，但若經營不善也存在閑置的風險，甚至成為沉重的債務負擔。 特別是近年來，經濟形勢急轉直下，企業經營困難，財政收支失衡。 就某些地方的實際情況來看，已經出現固定資產閑置增多的苗頭。 黨的二十大報告中指出，高質量發展是全面建設社會主義現代化國家的首要任務。 為此，要充分利用好投資的拉動示范作用，一方面要在投資量的精準控制上下功夫，另一方面要在已投固定資產的利用效率上下功夫。 參照國家統計局公布的統計結果，在投資量的控制上，上半年同比增速呈明顯下降趨勢，如圖1 所示。

因此，未來還需大力在固定資產的利用效率上做文章。 《國務院辦公廳關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》(國辦發〔2022〕19 號)(以下簡稱《意見》)明確指出，有效盤活存量資產，形成存量資產和新增投資的良性循環，對提升基礎設施運營管理水平、拓寬社會投資渠道、合理擴大有效投資以及降低政府債務風險、降低企業負債水平等具有重要意義。

1 明確概念及范圍

固定資產:主要是指企業為生產經營投入的固定資本的實物形態，使用期限較長，單位價值較大，且其價值會隨著生產經營活動的進行而逐步轉移到生產成本中去，進而成為產品價值的一部分。 固定資產通常包括建筑物、機器、設備等。 固定資產的投資多為一次性相當數量的貨幣資金，回收是通過固定資產折舊分期進行的。 因此，固定資產的閑置意味著投資目標未能完全實現，出現了功能的暫時失效，也是一種無形的損失。

閑置固定資產:是指除在用固定資產外的各種固定資產，利用率很低的資產，在日常生產經營過程中不使用的資產(如設備、房屋等)，雖然暫時不使用，但在報表中按照折舊列項。 閑置的固定資產不但無法產生收益，往往因為日常的維修保養或其他活動等還要額外產生一筆支出資金，因此，對閑置資產的處理，特別是針對一些建筑類固定資產，應該引起足夠的重視。

資產盤活:在國家法律法規允許的范圍內，通過綜合運用一些手段和方法來實現資產的價值變現和價值提升。 在盤活的整個過程中需要熟知資產明細，理順資產結構，摸清資產存在的問題并找到解決問題的措施，最終實現資產保值增值和資源配置的優化[1]。

本文所指的區位劣勢主要是從閑置固定資產所處地理位置偏遠、無相關產業鏈廠區支持、生活辦公不方便等幾個方面來講，上述幾點雖然屬于普通的顯性劣勢，但其實克服難度最大的是顯性劣勢延伸出來的隱性劣勢，比如投資人信心不足、運行管理者心態悲觀、改進創新的勇氣欠缺、對人才和資金的吸引力不夠等。

2 區位劣勢引致的閑置固定資產盤活阻力

近年來，受國際、國內經濟形勢下行的雙重壓力影響，企業經營步履維艱，財政收支缺口日益擴大。劣勢區位的情況更為不利，從部分企業層面來說，虧損嚴重不得已停產歇業，導致員工被遣散、廠房閑置；從政府層面來說，企業經營不利引致稅收大幅縮減，債務規模增加。 因此，盡快盤活閑置資產成為企業和政府開源節流的有力措施。 資產的盤活在區位優勢地區自然更容易開展，但在區位劣勢地區，若想正常開展會遇到不小的阻力，主要體現在以下幾個方面。

2.1 閑置資產的盤活缺乏系統性支持

對固定資產的盤活，特別是房屋建筑類資產，是一個系統性工程，需要有專業的技術人員對閑置資產的財物價值、使用價值、折舊等進行全方位的評估，根據評估結果和資產的功能定位來設計盤活方案。 整個評估的過程以及評估后的改進都需要資金、人才和技術的全力支持才能妥善進行，缺少任何要素都將使得閑置資產盤活工作的質量受到影響。劣勢區位的資產所有者，受自身的資金實力、人才儲備和技術底蘊等影響。 一般來說是無法完全實現這項工作目標的，因此，實際執行盤活過程中，僅能就其中的某一部分進行簡單的評估論證，沒有系統性的盤活支撐。

2.2 地理位置偏僻，各種預估成本普遍偏高

劣勢區位的閑置資產最顯著的特征就是地理位置過于偏僻，周圍的常住居民少，基本的生活、娛樂設施配置不全，工作與生活多有不便，這就導致投資者和求職者對其興趣不大，甚至存在陌生感；這種疊加的負面影響導致在資產盤活過程中的對外宣傳效果不理想。 新媒體時代，這種外宣的弱作用反過來又會影響到意向合作伙伴的出現，最終還是會影響到資產盤活的進展。 此外，劣勢區位于企業和個人來講都存在一個主觀上的偏差，企業在進行投資評估時會重點考慮投入產出比，同樣的產出默認各類生產要素的投入要偏大，因為交通成本和人工成本偏高；同理，個人在求職時會重點考慮性價比，只有當偏遠地區的薪資待遇高出其他地方時才會對其產生吸引力，否則便會放棄。

2.3 閑置資產規模過大，不利于整體盤活

劣勢區位閑置資產的產生，某種程度上來說有其先天性的原因，該類固定資產投資期初就是為了滿足某種特殊需要而進行的，使得在后期出現預料外情形時不得不予以閑置。 以某地開發區為例，當年為配合招商引資，興建了數個工業產業園區，由于此類園區占地規模較大，且需連接成片，因此，選址時只能考慮遠離社區的未開發地段。 此外，地方政府為解決園區內企業員工的住宿需求，還投資興建了大批青年公寓。 如今，入駐企業撤離，園區荒廢、公寓空置，這對當地政府來說存量資產驟然增多。為盤活這些固定資產，當地政府所屬的資產運營管理公司也曾與數家有意向入駐的企業對接談判，難點在于接觸的企業規模偏小，而園區內適合的可選廠房很少，即便有還需追加改造費用。 一些大型生產企業則是出于位置的考慮，以及和產業鏈的配套供應不夠齊全而毫無興趣。

2.4 對劣勢區位的閑置資產難以實現精細化的管理

劣勢區位的資產由于自身各種不利因素的存在，即便在忽略無形損耗的前提下，其賬面價值和使用價值也會出現較大貶損，如閑置導致的維修保護不及時、配套設備設施的加速老化等[2]。 固定資產的管理目前采用的是全壽命周期管理，即從規劃、設計、經營使用、維修保養到處置報廢的全階段監控管理，劣勢區位閑置資產的損耗程度一般來說普遍偏高，特別是在經歷較長時間的閑置后，價值評估不夠及時，賬面價值不夠精確，無法真實反映實際價值，不利于對固定資產投資的回收計算，無法實現精細化的資產管理。

3 閑置資產盤活的路徑探索

針對上述固定資產的區位劣勢引致的盤活阻力，參考大量資料，結合自身經歷的實際情況，從以下幾個方面著力探索。

3.1 突破原有規劃布局限制，尋找變劣勢為優勢的可行性

當前形勢下，若要盤活劣勢區域內的固定資產，使其最大限度、最快速度實現營收功能的話，勢必要轉換工作思路、突破定式思維限制，將資產組成化整為零，因地制宜，各個擊破，要聚小成為大成，實現由量變到質變的飛躍。 舉例說明，對產業園區內閑置的大量廠房稍加改造即可轉變為庫房，甚至可以將改造后的庫房進行大中小差異式分隔，由此在尋找合作目標對象時便擴大了范圍。 特別是針對一些物流企業、大型器材加工企業等，在市區內反而很難找到合適的庫存場地，其更關注的是交通便利、場地寬廣。 隨著廠房變庫房這個概念上的轉換，區位劣勢也相應地變成區位優勢。

3.2 通盤考慮，注重整體效果

劣勢區位內的固定資產盤活工作不可一蹴而就，不能為了盤活而盤活，要從資產盤活的整體效果和長遠規劃上考慮，否則有落入盤活—閑置—再盤活惡性循環的可能性。 這就要求我們在落實具體行動前為閑置資產盤活工作把握方向、謀劃布局。 還是以上述廠房變庫房為例，我們要論證變產業園區為物流園區的可行性，比如說園區附近還有配套的居住公寓，是否可以簡單改裝為旅店為來往的司機師傅提供住宿便利；待物流園區稍有規模后，是否可以再規劃修建幾條線路讓其逐漸做大做強，慢慢體現出規模優勢；等等。 此外，政府相關部門也可借此機會就城市產業布局嘗試進行優化調整，特別是針對市區中心的一些傳統類型企業，探索搬遷改造、退城進園的可行性，盡可能地讓市區和郊區的土地價值最大化。

3.3 引入專業力量進行管理，由臺前轉幕后

劣勢區位的閑置資產盤活較其他區位本身就存在較大的難度，特別是一些專用設施，非專業人士很難處理，最具代表性的便是體育場。 以某地體育中心為例，其是當地政府城投平臺專為省運會的舉辦而興建的地標性建筑，總投資額達40 多億元，除標準化體育場館外，還配套新建三座寫字樓和一座酒店。 該體育場在省運會舉辦后，基本處于閑置狀態。如此高額的投資外加每年近千萬元的場館維護費用讓體育場成為“無法閑置的資產”。 為此，城投平臺引入某體育專營公司托管體育場日常經營，收到明顯的效果。 后城投平臺又與中鐵十四局合資組建建設公司，除繼續完成配套新建的三座寫字樓和酒店外(當時因資金緊張而中途停工)，轄區內的建設項目均由建設公司來完成，工作效率顯著提升。 城投平臺與專業公司合作，以閑置的資產入股，將管理工作轉交專業力量進行，自身轉為幕后監管，這種模式非常具有借鑒意義。 《意見》就存量資產盤活措施中也明確提出:“規范有序推進政府和社會資本合作(PPP 模式)。 鼓勵具備長期穩定經營性收益的存量項目采用PPP 模式盤活存量資產，提升運營效率和服務水平。 社會資本方通過創新運營模式、引入先進技術、提升運營效率等方式，有效盤活存量資產并減少政府補助額度的，地方人民政府可采取適當方式通過現有資金渠道予以獎勵?！?/p>

3.4 加強與商業銀行的合作

不可否認，商業銀行在資產管理方面有其獨特的優勢，況且商業銀行在信息系統化建設上有豐富完善的體系。 前述曾提到過，處于劣勢區位的閑置資產其自身的貶損程度要偏高，加上維修保養不及時等原因，賬面價值和使用價值變化較大，核心價值掌握的不及時不準確，勢必會造成相應的盤活方案的精確性大打折扣。 加強與商業銀行的合作，可以充分利用銀行接觸客戶面廣、供求信息來源多、資金把控嚴的優勢，將閑置資產的盤活與其進行深度綁定、互利共贏。 以商鋪出租為例，可以借助銀行的推介和資金實力的驗證尋求最佳租戶；日常經營中根據銀行的收支流水系統定期進行分析總結，及時掌握資產價值的變動情況；可以借助銀行信息技術高的優勢，委托或合作開發適應自身條件的信息系統，將閑置資產和已盤活資產納入信息系統中，通過對比分析，明確閑置資產盤活的方向，提高盤活效率。

3.5 實現資產管理的精細化、信息化，做好審計工作

要重視資產臺賬的記錄管理，強化內部管控，建立完備的固定資產管理制度[3]。 將管控范圍內的所有固定資產分門別類地登記在冊，同時將固定資產管理工作的具體責任落實到人，定期舉辦相關的講座或培訓，要從內心深處認識到資產管理工作的重要性。 有條件的地方可以委托專業的軟件公司根據自身的管理需要開發或購買專業的資產管理系統軟件，實現對資產狀態的及時跟蹤，隨時掌握資產閑置帶來的損失，及時為閑置資產的盤活方案設計提供第一手的詳細材料。 需要特別指出的一點是，由于固定資產的長期閑置導致的企業資金被占用、維修保養費用增加等問題，還需對其進行審計備案。抽選資產、財務、技術等方面的專業人員組建審計團隊，就審計的范圍、方法和重點等制訂審計計劃，通過多種方式了解并核實閑置固定資產的實際狀況，根據發現的問題分門別類地進行分析，審計人員也要參與盤活方案的討論，確保對固定資產的高效利用，提升企業的經營績效。

3.6 產權轉讓，兼并重組

針對部分區位劣勢特征明顯的閑置資產，在進行嚴謹細致的調查評估后，確實盤活困難的，可以考慮產權轉讓。 將閑置資產盤活困難的部分轉讓后得到的回收資金，以資本金注入方式，用于具有收益的項目建設，充分發揮回收資金對擴大投資的撬動作用，以此帶動更大范圍、更大規模的資產盤活。 參與此類活動的企業應該享受到當地財稅金融政策支持，以鼓勵更多的企業機構按照市場化原則積極參與到存量資產盤活工作中。

4 總結

在經濟運行處于上升勢頭時，為了能夠保持經濟持續增長，不可避免地會上馬一些未經嚴格評估的固定投資項目；而在經濟處于下行趨勢時，處于劣勢區位的某些項目則會漸次變為閑置資產項目。 特別是一些巨額貸款投資項目，一旦成為閑置資產，除本金外，高額的貸款利息也是一個沉重的債務負擔。為此，積極探索閑置資產的盤活路徑成為今后一段時間的重要工作，尤其是劣勢區位的固定資產。 文中所提到的盤活路徑也是基于本地不同項目的不同措施歸納總結而來，希望能夠對其他地方有所啟發?？傊?，要通過一切可行的措施盤活閑置資產來提升資產利用率，最終達到增加收入、減輕債務的目的。