A公司購置某景區經營權項目可行性研究

摘 要：本文以存量資產盤活政策為背景，以A公司購置某景區15年經營權項目為研究對象，從財務分析的角度，對項目的投資估算及資金籌措、營業收入、總成本費用、利潤及利潤分配、項目投資現金流量、資本金現金流量、財務計劃現金流量、敏感性等作了分析，綜合評價項目具有財務可行性，為企業決策提供依據。

關鍵詞：項目投資；資金籌措；效益分析

一、項目背景

A公司為文化旅游發展公司，以投資、設計、開發、建設和運營旅游景區為主業，為旅游景區提供專業化、標準化、品牌化的連鎖運營服務。

國務院辦公廳《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》（國辦發〔2022〕19號）指出：為推動經濟社會發展，有效盤活存量資產，形成存量資產和新增投資的良性循環，對于提升基礎設施運營管理水平、拓寬社會投資渠道、合理擴大有效投資以及降低政府債務風險、降低企業負債水平等具有重要意義；重點盤活存量規模較大、當期收益較好或增長潛力較大的基礎設施項目資產，包括交通、水利、清潔能源、保障性租賃住房、水電氣熱等市政設施、生態環保、產業園區、倉儲物流、旅游、新型基礎設施等。

A公司擬購置某景區（包括景區內的游樂設施）15年經營權。購置后，由A公司負責景區（包括景區內的游樂設施）的日常運營、管理、維護，通過景區門票收益及游樂設施項目收益收回經營權購置成本并獲得合理回報[1]。

本文以存量資產盤活為背景，以A公司擬購置某景區（包括景區內的游樂設施）15年經營權為研究對象，利用財務評價方法，評價項目是否具有財務可行性，為企業決策提供依據。

二、項目投資與資金籌措

假定景區15年經營權購置價款為20，000萬元。A公司需要支付經營權購置價款20，000萬元以及向產權交易中心支付交易費30萬元。A公司擬通過資本金和銀行貸款籌資，其中資本金4，006.00萬元，占比20%，銀行貸款16，024.00萬元，占比80%，貸款期限15年，如表1所示。

三、項目經濟效益分析

（一）營業收入估算

項目收入為景區門票收入及游樂場項目收入，如表2所示。

1.景區門票收入

景區門票單價按照當地發改部門確定的價格執行，單人票價20元/次；通過對當地其他景區年旅游人次進行調研，以其他景區年均旅游人次90萬人為基礎，假定本項目經營期第一年旅游人次90萬人，之后每年旅游人次在前一年基礎上按5%遞增。每年收益損失率按10%估算。

2.游樂場項目收入

游樂場娛樂項目共計10項，單個項目的備案收費價格為10元/次/人，按平均每人消費3個項目進行估算，游樂場單人收入為30元/次/人，人數按景區當年旅游人數的20%估算。不考慮收益損失率。

（二）總成本費用估算

總成本費用包括工資福利費、辦公費、招待費、電費、設施維修保養費、綠化養護費、銷售費用、財務費用、攤銷費用，如表3所示。

1.工資及福利費

第一，假定景區配備6名管理人員，游樂場配備5名管理人員，負責景區及游樂場設施的運營、管理、維護。假定前三年人均年工資43，348元（參考2022年《山西省城鎮非私營單位分行業就業人員年平均工資》），之后每3年年均工資在前一年基礎上按5%遞增。

第二，五險一金：養老保險為工資總額的20%，醫保為工資總額的7%，工傷為工資總額的0.5%，生育為工資總額的0.8%，失業為工資總額的2%，住房公積金為工資總額的10%，合計占工資總額的40.3%。

第三，福利費及教育經費：福利費為工資總額的10%，教育經費為工資總額的2%。

2.辦公費、招待費

按工資總額的10%預估。

3.電費

電費包括景區電費和游樂場電費。景區電費第一年參考當地其他景區電費情況進行預估，為10萬元，之后每年在前一年基礎上按5%遞增。游樂場電費按游樂場當年收入的5%進行估算。

4.水費

通過實地了解，景區通過自備水井取水，實際水費為0，因此，不考慮運營期的水費支出。

5.設施維修保養費

設施維修保養支出包括景區設施維修保養和游樂場設施維修保養。設施維修保養費第一年參考當地其他景區情況進行預估，為30萬元，之后每年在前一年基礎上按5%遞增。游樂場設施維修保養費按游樂場當年收入的5%進行估算。

6.綠化養護費

綠化養護費第一年參考當地其他景區的情況進行預估，為20萬元，之后每年在前一年基礎上按5%遞增。

7.銷售費用

運營期銷售費用均按當年年收入的5%進行估算。

8.稅金及附加

城市維護建設稅稅率7%，教育費附加稅率3%、地方教育費附加稅率2%。

9.財務費用

第一年為寬限期，僅支付利息。自第二年起采用等額本息方式償還銀行貸款。利率按4.2%測算。

10.攤銷費用

A公司總投資20，030.00萬元，按15年進行攤銷。

（三）利潤及利潤分配估算

預計15年經營期共實現營業收入46，609.70萬元，發生運營成本3，662.45萬元，攤銷費用2，670.67萬元，稅金及附加300.84萬元，銷售費用2，330.48萬元，財務費用6，641.70萬元，實現利潤總額31，003.56萬元，凈利潤23，252.67萬元，如表4所示。

（四）資本金現金流量估算

預計15年資本金現金流入共49，406.28萬元，現金流出共43，512.95萬元，所得稅后凈現金流量5，893.33萬元，所得稅后內含報酬率13.94%。按5%的折現率計算，資本金稅后凈現值2，596.26萬元[2]。

（五）項目投資現金流量估算

預計15年項目投資現金流入共49，406.28萬元，現金流出共38，531.67萬元，所得稅后凈現金流量10，874.61萬元，所得稅后內含報酬率6.23%。按5%的折現率計算，項目投資稅后凈現值1，544.18萬元。稅后靜態回收期10.78年。

（六）財務現金流量模型搭建

預計15年經營活動實現現金流入 49，406.28萬元，現金流出 16，841.25萬元，經營活動凈現金流量 32，565.03萬元；投資活動實現現金流入0萬元，現金流出 20，030.00萬元，投資活動凈現金流量- 20，030.00萬元；籌資活動實現現金流入 20，030.00萬元，現金流出 22，665.70萬元，籌資活動凈現金流量 -2，635.70萬元。預計15年運營期共實現資金盈余 9，899.33萬元。

（七）敏感性分析

對盈利能力影響較大的因素包括營業收入、購入經營權投資、運營成本等，通過測算得出：營業收入為最敏感因素，如表5所示[3]。

四、經濟效益分析結論

在建立的未來15年經營期的財務模型中，通過對項目的利潤、現金流量、內部收益率、回收期等指標進行測算，各項財務指標數據良好，具有較強的償債能力及抗風險能力，具有財務可行性。

參考文獻：

[1]趙麗娟.淺議景區項目建設的投資財務評價分析[J].納稅，2018，12（35）：96-98.

[2]康佳.A縣文化生態特色小鎮項目財務可行性研究[D].昆明：云南大學，2019.

[3]周凱旋.項目投資財務決策中單因素敏感性分析方法的運用[J].內蒙古煤炭經濟，2017（01）：55-56.

作者簡介：晉晶晶（1987.10－），女，漢族，山西永濟人，研究生，會計師。