金融服務對房地產經濟發展的影響分析

景曉婷

摘要：社會經濟的發展為我國房地產經濟的發展奠定了基礎，隨著我國房地產開發項目的不斷增多，我國房地產市場作為支撐我國經濟體系不可或缺的一環，其發展質量將會直接影響我國經濟結構的穩定性與長期發展能力。金融服務作為發展房地產經濟不可忽視的重要組成部分，將會從多個維度對房地產經濟的長期發展造成影響。文章通過對房地產經濟與金融服務進行分析，并對金融服務針對房地產經濟的影響提出個人看法，希望為關注金融服務與房地產經濟發展的人群提供參考。

關鍵詞：金融服務；房地產；房地產經濟發展

隨著我國房地產經濟持續走高，為了能夠穩定房價，使我國房地產行業在健康的經濟結構下發光發熱，住建部制定了一系列金融政策來防范房地產經濟發展中存在的潛在風險。通過分析金融服務對房地產經濟發展產生的影響，并對金融服務策略進行研究，可以讓金融服務在房地產領域實現價值最大化。因此，有必要分析金融服務對房地產經濟發展產生的影響，促進金融服務在房地產經濟發展中發揮出應有的作用。

一、房地產經濟發展綜述

由于房地產行業的特殊性，房地產行業的發展質量與人們的日常生活有著直接關系，房地產不僅具有金融性特征，還具有為人們提供住房服務的實體性特征，因此，完全可以將房地產經濟視為兼具金融屬性與實體屬性的經濟結構。實體經濟與虛擬經濟在當下共存，房地產開發期間必須具備大量資金，來自金融機構的大量信貸資金將會成為發展房地產經紀的根本。在此期間，金融機構還可以有效幫助房地產企業完成對金融風險的規避，避免因為風險問題而影響到企業長期發展，合理開展金融服務可以讓房地產企業的經營發展變得更加順利。房地產企業在金融服務的支持下，可以有效提高資產流動性，只有堅持做好資產管理工作，才能夠在激烈的市場競爭中成功占據一席之地。需要注意的是，金融機構在房地產領域提供的金融服務包括風險管理等業務，很多金融服務都能在一定程度上助力房地產企業實現高速發展。若房地產企業在經營發展過程中，無法科學利用金融服務來獲取經營發展中的優勢，將會導致房地產企業在經營期間出現更多系統性風險，嚴重時甚至會引發債務危機。所以僅從影響的角度出發，金融服務不僅能夠對房地產經濟產生積極正面的影響，還能在一定程度上引發負面影響，為了使房地產經濟發展得更好，必須審慎利用金融服務來實現金融服務效果最大化。

目前，我國房地產經濟的整體總價值在國內各個領域的生產總值中排行前列，隨著房地產項目開發投資金額的不斷增多，我國房地產開發投資能力與產業規模都在隨之提升，必須從宏觀政策等多個維度來進行合理化調控，真正規避房地產經濟發展中潛在的金融風險。對于房地產行業而言，金融機構所提供的金融服務能夠在一定程度上提高房地產經濟的穩定性，避免房地產經濟在發展中出現各種潛在風險。要注意的是，我國房地產企業在項目開發期間所采用的融資方式往往非常依賴銀行貸款與信托，從社會公眾獲取的資金在投資與消費中往往非常依賴銀行貸款，所以房地產市場領域的抵押貸款總量巨大，由此可以認定房地產對各類金融服務具有極強的依賴性。房地產發展中，金融服務是不可忽視的關鍵業務，無論是信貸資金還是其他服務，都將會直接影響到房地產經濟的發展，一旦出現金融波動，將會導致房地產領域的金融風險大幅增加。

二、金融服務對房地產經濟發展的影響

在房地產經濟發展過程中，金融機構帶來的金融服務將會發揮重要作用，金融服務能為房地產領域提供大量資金，避免房地產企業因為項目工期長等問題影響企業資金鏈的正常流轉。通過分析金融服務給房地產經濟發展帶來的影響，可以使房地產經濟發展在金融服務的支持下變得更加具有針對性，房地產經濟未來發展也將更好。

（一）積極影響

在房地產經濟發展過程中，金融服務能夠為房地產企業提供足夠的信貸資金，房地產企業可以通過多種融資渠道來加強項目開發。目前，房地產發展的關鍵在于融資渠道，而信貸服務則是眾多房地產企業融資的首選，所以很多房地產企業在運營階段，其最大債權人就是商業銀行。由于房地產開發離不開資金支持，絕大多數企業的流動資金根本無法支撐項目開發時的消耗。房地產企業在開發周期較長的大型項目時，必然會通過外界融資來提高資產負債率，只有這樣才能讓項目工程順利竣工。房地產企業在項目開發中，由商業銀行提供的金融服務就是推動房地產發展的基石。

金融機構提供的金融服務通常可以為房地產企業帶來大量資金，部分房地產企業工程開發環節往往要借助資產增值、風險轉移的方式增強資產流動性，這一系列工作的開展要依賴資產證券化金融服務的支持。證監會在資產證券化管理辦法中指出，在房地產企業有不動產權存在空置情況，并且企業難以穩定提供現金流時，若有其他不動產項目待開發，可以在面對資金難題的情況下，對旗下能夠產生穩定現金流的不動產進行統計，并通過結構重組的方式形成能夠在金融市場流通的證券，這種資產證券化的方式能夠為房地產企業提高資產流動性。房地產企業在金融服務的支持下，通過在合理范圍內進行融資，可以讓企業經營發展工作變得更加順利。

（二）消極影響

在房地產經濟發展過程中，金融服務的存在不僅能夠為房地產企業提供積極影響，還能在某種層面產生消極影響。就目前而言，房地產金融風險大致可以分為系統性風險與非系統性風險兩大類，前者與房地產經濟發展中的宏觀變量有直接關系，多數均為由政治、經濟問題引發的系統經濟體系失衡，嚴重時還將會導致房地產市場出現發展低迷的情況。在房地產經濟發展過程中，系統性風險是由外界不可抗因素所導致的風險問題，往往無法直接通過應急保護測試來消除經濟風險。非系統性風險大多是由和房地產業務有直接接觸的金融機構在出現異常情況后引發的經濟風險，在金融服務無法滿足房地產企業經營發展需求的情況下，房地產經濟發展質量將會受到非常嚴重的影響。

房地產項目開發時，企業對金融機構具有資金依賴性，因為房地產項目繁多，而且部分地區的房地產市場趨于飽和、房地產價格具有波動性，所以部分企業往往會面臨資產減值所帶來的經營損失，這也將在一定程度上增加房地產企業的債務風險。結合房地產企業負債總額與GDP比重，可以發現我國很多房地產企業都面臨債務風險問題，一旦房地產企業負債水平超出了企業承受范圍，會導致房地產企業的債務違約風險大幅上升。與此同時，金融機構在提供資產證券化服務時，能夠在一定程度上增強房地產企業的資產流動性，所以在企業開展資產管理工作時，資產證券化可以幫助企業實現資金回流，這種金融服務能夠有效分攤企業面對的金融風險，但是從企業的長期經營發展層面進行分析，企業如果過度使用資產證券化，將會導致房地產企業風險進一步上升，這樣的風險問題將會隨著市場波動而發生改變，嚴重時甚至還會引發更為嚴峻的系統性風險問題。

（三）金融服務對房地產經濟發展的影響機制分析

金融服務將會在一定程度上對房地產經濟發展造成影響，通過對金融服務的影響機制進行分析，可以讓房地產經濟發展變得更加具有針對性，并避免房地產經濟發展中可能出現的各種潛在風險問題。

1. 模型與變量

在經濟增長理論中，C-D生產函數的適用性最廣。基礎函數模型如下：

Y=AKαLβY=AKαLβ

Y為產業經濟產出；A為全要素生產率（除了要素投入外因技術進步給經濟發展帶來的影響）；K為產業資本要素；L為產業勞動力要素；α與β分布能夠表示資本與勞動力要素的投入產出彈性。

金融服務能夠為房地產經濟發展提供非常大的變化，作為促進房地產經濟發展的主要內生變量，可以在C-D生產函數的基礎上加入金融服務的變量，以此來進一步了解房地產經濟發展中金融服務帶來的影響。因為具有存在效應，所以金融服務對房地產經濟發展造成的影響將會隨著金融服務發展水平的增強而逐漸提高，即金融服務給房地產經濟帶來的影響屬于非線性影響，可以在基礎模型的基礎上贖回，適當引入門檻模型來進一步分析金融服務的經濟影響與要素協同效應情況。

在變量分析中，房地產價格可以采用銷售額除以銷售面積來分析整體價格，數據可以通過國家統計局網站來獲取。金融服務作為核心解釋變量，要在分析期間體現出金融服務對房地產經濟發展的影響機制，通過分別找出能夠影響到經濟發展的代理變量，以此來讓分析結果變得更加清晰。經濟增長理論能夠為產業經濟增長提供最基礎的分析框架，使民眾了解產業經濟發展的核心要素，通過將人力資本等各種內生技術因素引入到經濟模型中，可以總結出各種因素對房地產經濟發展的影響，進而使房地產經濟發展變得更加具有針對性。

2. 結果分析

（1）消費金融對房地產價格產生正效應。為了防止出現偽回歸的情況，可以在實證之前對變量進行檢驗，通過HT、LLC等多種方法來開展單位根檢驗，以此來避免因為檢驗方法單一而出現偏差，通過檢驗可以發現各種變量在一階差分后完全能夠滿足一階單整條件。結合不同方法開展協整檢驗，能夠有效證明不同變量之間具有協整關系，可以有效滿足回歸分析的必要條件。通過分析可以發現，金融服務變量估計系數顯著為正，能夠證明消費金融對房地產價格具有顯著正向作用，從生產投入的要素出發，勞動力回歸系數為負數，而固定資本存量及房地產資源稟賦回歸系數為正，所以我國房地產經濟屬于投資與資源驅動型增長模式。房地產經濟與房地產價格水平具有不顯著正向相關，這是因為房地產具有較強的價格黏性，即房地產價格上漲并不會影響人們對于房地產的實際需求。除此之外，房地產經濟發展還將在一定程度上影響地區物價水平。

（2）金融服務對房地產經濟發展產生門檻效應。通過分析金融服務對房地產經濟的效應與要素協同效應，可以在實證估計前對金融服務普及率、人力資本水平等門檻變量進行分析，以此來了解門檻模型的門檻個數與門檻值。在確定門檻個數與變量值的情況下，對模型進行門檻效應回歸，在金融服務附近率不足21.29%時，金融服務對房地產經濟發展的影響系數為0.283，每當金融服務所提供的貸款規模對數增加1%，就將會提高房地產經濟對數0.283%。而在金融服務普及率大于21.29的情況下，金融服務對房地產經濟的影響系數將會達到0.318。這意味著金融服務在房地產經濟發展中，具有邊際遞增特性，隨著金融服務普及率的增加，房地產經濟發展將會變得更加順利。

三、房地產經濟發展下金融服務的應用策略

為了在房地產經濟發展過程中發揮出金融服務應有的優勢，必須結合實際情況來進一步優化金融服務體系，通過主動完善房地產經濟發展背景下應用金融服務的策略，可以讓金融服務在房地產經濟發展中有效提高服務針對性，進而讓房地產經濟發展質量得到更多保障。

（一）完善房地產金融風險管理體系

在社會經濟高速發展的今天，我國絕大多數房地產企業往往會將更多精力投入經營規模的擴張中，絕大多數房地產企業并不會在資產負債管理體系下完善金融風險識別體系，將在一定程度上影響房地產企業經營期間的風險控制能力。一旦企業在經營過程中所承擔的風險壓力超出了極限，就容易在經營發展過程中出現資金鏈斷裂的情況，進而導致企業經營發展質量受到影響。例如，恒大集團便因為金融風險問題出現了經營暴雷的問題，集團經營中的欠款額度達到了2.4萬億元，是因為債務風險引發了資金鏈斷裂問題。與此同時，我國還有很多房地產企業往往并不具備足夠的事后風險處理能力，一旦企業在經營發展期間遇到了無法避免的風險問題，就會影響企業正常業務開展。我國近些年每年都有很多房地產企業因為金融風險問題而宣布破產。房地產企業在經營發展過程中，有必要結合企業的實際情況與長期發展戰略，合理規劃能夠滿足企業經營需求的資產負債指標，必要時還可以將該指標作為開展財務管理工作的基礎，以此來識別企業在經營發展中存在的各種經濟風險。一般而言，房地產企業在經營期間，要針對企業資產負債水平進行控制，若在經營階段發現企業經濟情況脫離資產負債指標等問題，就應該結合實際情況進行深入分析，以此來降低金融風險對房地產企業造成的負面影響。除此之外，為了將金融服務帶來的金融風險影響降至最低，房地產企業還要結合經營發展情況來主動完善金融風險事件的處理流程，一旦遇到金融風險，可以第一時間針對金融風險進行處理。

（二）加強財務杠桿與資產證券化管理

房地產企業在發展階段必然會面對各種債務風險，而導致企業發生債務違約風險的核心要素就是速動比率、資產負債率過高，由于多數房地產企業在融資期間過于依賴信托貸款，所以部分房地產企業往往存在資產負債率過高的問題，此時的房地產企業將會在經營發展中，面對相對偏高的財務杠桿，財務杠桿的出現將會導致債務違約風險隨之加深。因此，房地產企業在發展中必須實時掌握當前房地產市場的發展情況，并結合企業長期發展戰略加強對財務杠桿的控制，進而達到降低金融風險的目的。房地產企業在經營發展中還要設立資產負債管理部門，房地產企業還要加強對融資需求的評估，并嚴格控制項目開發階段的資金使用情況，必要時還應結合預算管理來加強對資金的控制，提高資金利用率。在此期間，房地產企業還應加強對長期與短期債務的科學規劃，避免因為債務問題引發經濟糾紛，只有在房地產企業經營發展過程中真正做到有序償還，才能將經濟糾紛及債務違約等問題所帶來的影響降至最低。

在房地產企業經營發展期間，資產證券化的出現為企業帶來更多能夠靈活使用的資金，企業短期內的資金壓力將會有所下降。但是隨著資產證券化的不斷深入，很多房地產企業都會因為資產證券化過量，進而導致資金過于分散，資金分散將會導致房地產企業的金融風險增加。房地產企業應該主動遵循審慎管理的金融風險管理原則，以此來加強對資產證券化業務的管理與控制，只有讓資產證券化業務真正為企業提供短期風險規避與融資支持，才能讓資產證券化業務在實際應用中真正實現價值最大化。在此期間，房地產企業還要在企業內部完善證券化指標，進而強化面對資產證券化時，企業對金融風險的識別能力。與此同時，房地產企業還應該在管理中適當加強對證券化資產水平的控制，規避因為企業經營管理不當而出現的一系列金融風險。

（三）掌握房地產信貸資產風險權重

房地產行業的經營并未獨立發展，而是要在企業經營發展中積極融入相關政策與房地產市場，從政府宏觀視角與市場情況來分析房地產企業經營發展中的機遇。因為機遇與風險并存，所以房地產企業在經營發展過程中，還要明確考慮由信貸資產帶來的金融風險問題，通過全面分析風險權重，以此來規避潛在金融風險。需要注意的是，房地產市場及政策具有一定時間的適應周期，所以房地產企業必須能夠精準判斷市場發展趨勢，避免在經營發展過程中出現逆趨勢發展的情況。房地產企業在經營期間為了最大限度加強對金融服務的應用，應該主動加強對各項政策的解讀，必要時還可以結合實際情況把握市場發展規律，并從宏觀視角分析發展中的金融風險因素。企業能夠在經營發展過程中發揮金融服務的獨特優勢，還可以在產業增值的情況下維持金融價格的穩定性。通常情況下，如果房地產項目的整體價格偏高，則項目工程的信貸與風險權重將會隨之上升，如果項目價格整體偏低，則信貸風險權重將會有所下降。

（四）加強房地產市場管理

房地產行業在房地產市場的不斷發展中逐漸趨于完善，房地產企業在金融服務的應用過程中，必須結合實際情況來分析市場發展趨勢，必要時還可以立足于房地產行業的市場情況來加強利率市場化管理，通過積極探索市場利率機制，能夠讓房地產企業在經營發展過程中真正實現長期持續性發展。例如，在房地產項目為政策性安居房時，房地產企業可以適當引導市場化機制來實現項目控制，房地產相關部門可以通過激勵貸款來解決項目資金問題。需要注意的是，金融服務的開展應該規避項目商業性、政策性目標對立的問題，可以通過找出項目商業性與政策性目標之間的共同點，讓項目工程的開展變得更加順利，若房地產企業有著較高的市場化條件，還可以適當聯系金融機構進一步開展更加深入的金融合作，通過金融業務來強化房地產經營風險的控制。在房地產開發中，房地產企業必須始終遵循市場化發展原則，必要時還可以借助金融服務規避金融風險的發生。

（五）完善產業鏈金融服務

房地產行業的發展能夠有效帶動當地其他行業的經濟發展，借助金融服務來推動房地產經濟發展可以影響到當地經濟的發展趨勢。因為房地產行業在很多地區都屬于支柱性產業，很多其他行業的發展都依賴當地房地產行業的發展。若房地產出現了經濟波動，將引發很多社會矛盾。房地產企業應該積極探索金融服務，以此來規避潛在的金融風險。所以房地產企業應該適當加強與金融機構的合作，主動挖掘潛在客戶群體，并配置金融服務與資源，助力房地產經濟持續發展。通過主動完善房地產經濟產業鏈，實現對產業鏈上下游利益主體的管理，進而讓房地產企業發現產業鏈上的潛在風險。房地產企業必要時借助同業協作進一步強化產業鏈服務，以此來避免同一房地產企業與多家金融機構聯系的情況，除此之外，還應該積極加強金融服務監管，只有在房地產項目的開發過程中科學應用金融服務與產品，才能真正避免金融風險。

四、結語

總而言之，金融服務對房地產經濟發展產生非常大的影響，合理應用金融服務可以在控制經營風險的同時，為房地產行業的長期發展奠定基礎。隨著更多人意識到金融服務在房地產經濟發展中的重要性，金融服務在房地產經濟發展中的價值將會得到進一步提升。

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（作者單位：無錫市建設發展投資有限公司）