“三清三變兩增” 激活農村“兩閑”資產

新縣位于大別山腹地、鄂豫兩省接合部，地跨江淮兩大流域，總面積1 612 km2，轄17個鄉鎮區（街道）、206個行政村（居委會），總人口37萬，是典型的山區農業小縣和林業大縣，地形地貌特點是“七山一水一分田，一分道路和莊園”。2019年9月16日，習近平總書記在田鋪鄉大塆村考察調研時指出：“發展鄉村旅游不要搞大拆大建，要因地制宜、因勢利導，把傳統村落改造好、保護好。”2021年以來，新縣抓牢全國農村宅基地制度改革試點機遇，在閑置宅基地和閑置農房盤活利用上發力，探索了“三清三變兩增”的閑置農村宅基地（農房）盤活利用道路，全域推廣“一米菜園”創建工作，為實現“農業強、農村美、農民富”奠定堅實基礎。截至2023年底，全縣共盤活閑置宅基地（農房）1 972宗，合計9.19 hm2，增加農民財產性收入300多萬元，集體經濟收入100多萬元。

一、實行“宅改三清”

新縣堅持用好用活農村宅基地制度改革政策，通過摸清閑置部分、清退超標部分、清回廢棄部分，充分釋放土地利用效率。

（一）調查摸清

閑置宅基地“底數清”是做好盤活利用工作的基礎。新縣采取“縣級指導、鄉級主責、村級主體、公司技術支撐”的方法，嚴格按照工作指南和技術規程要求開展農村宅基地基礎信息調查工作，全縣191個涉改村（居）均成立由“五老四員”（老黨員、老隊長、老干部、老教師、老軍人，黨風政風監督員、矛盾糾紛調解員、科學民主決策參議員、便民服務代辦員）組成的調查專班，對93 823宗農村宅基地逐戶、逐人、逐項核對信息，形成利用現狀圖209幅、文檔11個，數據臺賬99 259條，調查成果被河南省驗收組評為“優秀”等次。調查顯示，新縣現存閑置宅基地（農房）17 927宗（占比19%），有盤活利用條件的11 237宗，空心村莊18個。

（二）自愿清退

新縣出臺《新縣農村宅基地有償使用、流轉和退出暫行辦法》，根據具體情況，制定有償或無償退出協議規范文本。將全縣宅基地分為7個土地級別評定基準地價，在農村宅基地騰退上保護農民利益不受損。一方面，新縣結合化解農村宅基地歷史遺留問題工作，引導群眾自愿將因歷史原因多占（超面積）部分宅基地使用權有償退出給村集體，村集體按照村莊規劃和實際需要再統籌進行分配或利用；另一方面，新縣引導群眾通過保權（保留資格權）退出的方式，將常年閑置的農村宅基地（農房）以入股、聯營等方式騰退給村集體發展特色產業，后期仍有建房需求時村集體再按需分配農村宅基地。自改革以來，新縣共騰退農村宅基地（農房）1 532宗，合計9.93 hm2。

（三）整治清回

新縣統籌推進農村宅基地制度改革和農村人居環境綜合整治工作，圍繞“開展六清、治理六亂”專項行動，將廢棄宅基地、殘垣斷壁、牛欄豬圈等按規劃進行拆除，建成文化廣場、人工濕地、垃圾分揀站等公共基礎設施，既扮靚了村莊環境，又提高了土地利用效率。

二、實施“宅改三變”

新縣圍繞“完善閑置宅基地和閑置住宅盤活利用政策”“探索鄉村民宿發展中的宅基地管理政策”兩項重點任務，探索全域推廣“宅改三變”。

（一）閑房變“客房”

新縣結合全域旅游發展定位和鄉村建設需要，引導農戶（集體）通過合作共筑、個人自建、租賃等方式，將農房、學校、村部等閑置房屋變為民宿、村史館、旅游驛站、居家養老中心等能實現集體增收的場所，成為吸引游客駐足的“客房”。農戶既可以采取“合作共筑”的方式，統籌政府、集體等資本將閑置房屋改建為廠房后返租給村集體用于發展產業；也可以結合鄉村旅游發展將閑置房屋改建為民宿（客棧）、農家樂等自主開展經營；還可以將閑置農房出租給集體改造為村史館、書畫館、孝善大食堂等公共場所。

（二）閑地變“四園”

新縣堅持“科學規劃、有序推進、創新方法、求實重效”原則，以“一米菜園”為抓手，持續推進“一宅變四園”。一方面，鼓勵農戶利用村內空閑地、房前屋后閑置宅基地，因地制宜建設“一米菜園”。同時，將宅基地所有權、使用權、資格權進行物化，所有權確權到村集體經濟組織，使用權和資格權歸村集體成員，逐戶頒發證書，確保農戶在進行“一米菜園”建設時，自身的宅基地權益不受損失。另一方面，建立宅基地使用權“動態退出”機制，農民與所在村集體經濟組織簽訂使用權退出協議，約定在一定時間內將自己的閑置破損農房（宅基地）交給村集體經濟組織，用于“一米菜園”建設。協議到期后，農戶可根據自身意愿續簽協議或收回宅基地依法依規建房。村集體采取鄉賢捐建、干部認領、村民認種、支部共享等建設模式，將閑置土地打造成既有經濟效益又能改善人居環境的“花園、菜園、果園、游園”。新縣共建造“一米菜園”1700多處。

（三）閑農變“工匠”

新縣在推進農村宅基地制度改革工作中，始終堅持群眾利益當頭，不斷提升群眾的參與感、獲得感和幸福感。依托信陽涉外職業技術學院對農戶提供免費農村建筑工匠培訓，350名在家農民經過培訓變身“紅城工匠”，參與到房屋建設、菜園建造中，實現農村剩余勞動力的有效利用。同時，出臺“一攬子”促進民宿發展的配套政策，明確民宿行業的環境設施、安全管理、衛生等標準，制定標準鄉村民宿、示范鄉村民宿和精品鄉村民宿三個等級的創建條件，專設1000萬元旅游業發展獎勵扶持資金，引導社會資本下鄉開發利用閑置宅基地發展民宿。

三、實現“兩增”

盤活農村閑置資產的目標是增強集體經濟活力、增加農民財產性收入，新縣通過實施“宅改三變”，讓閑置宅基地（房屋）變成增收“活水”，激發鄉村發展內生動力。

（一）實現農民增收

閑置宅基地（房屋）在盤活利用中，農戶能在建前、建中、建后多階段受益。農戶既可以將閑置宅基地（農房）入股、租賃給經營主體獲得租金（分紅）收益，也可以以“紅城工匠”的身份在房屋建造中獲得務工收入，還可以參與到民宿、農家樂等業態的運營管理中獲得工資性收入。

（二）促進集體增效

新縣堅持探索通過農村改革增加集體經濟。一方面，村集體落實宅基地集體所有權行使機制，結合村莊發展定位和規劃，將廢棄兩年以上的宅基地使用權依法收回，將置換的用地指標通過自建、招商引資等方式用于發展民宿、康養等產業，增加集體經濟收入。另一方面，村集體結合全域旅游和鄉村建設的需要，將村內閑置農房進行流轉，打造成村史館、文化館、旅游驛站等公共設施，提升村容村貌、增強文化底蘊，建設宜業宜居的和美鄉村，讓村莊能夠吸引住人才、留得住資金、爭取到項目。

作者簡介：黃成光（1976—），男，河南新野人，本科，主要從事鄉村振興工作。

（責任編輯 " 程麗紅）