10年：以房養老困局待破

“以房養老”在我國雖不能成為主流，但由于龐大的老年人口基數，以房養老也是十分重要的養老方式。

在金融強國的“五篇大文章”中，養老金融以特有的分量位列其中，其內涵的政策核心訴求就是，面對越來越龐大且日益顯著的人口老齡化需求，須不斷開發與豐富養老金融產品與服務，依此審視，已經倡導與推開了10年的“以房養老”雖然在供給端和需求端均與政策預期產生了不小的差距，但只要制度創新與激勵機制到位，仍有可能成長為未來恢宏養老金融產品矩陣中的一支勁旅。

商業化養老新探索

盡管北京、上海等一線城市一度出現過零星化的自我探索，但“以房養老”的規模性破局卻是從原中國保監會在2014年6月發布《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》開始的。《指導意見》當時選取了北京、上海、廣州以及武漢等4個城市作為試點，兩年后又做出了將試點期間延長至2018年6月30日的決定，同時試點范圍擴大至各直轄市、省會城市（自治區首府）、計劃單列市以及江蘇省、浙江省、山東省、廣東省的部分地級市，至2018年7月31日，原銀保監會發布《關于擴大老年人住房反向抵押養老保險開展范圍的通知》，正式將反向抵押保險擴大到全國范圍。

官方文件中將“以房養老”表述為“老年人住房反向抵押養老”，是相對于居民在金融機構購買養老保險或養老理財產品而言的，后者往往需要購買者先出資然后才能獲得養老產品與服務的支持，而前者則不同，滿足條件的老年人不僅不需要先出資，相反以名下房產做抵押便可從金融機構獲得養老金，故“以房養老”也叫“倒按揭”，是跟人們從銀行按揭貸款買房正好相反的一種操作。簡單地講，“以房養老”就是指擁有房屋完全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司、商業銀行等金融機構，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權，并按照約定條件領取養老金直至身故；老人身故后，金融機構獲得抵押房產處置權，處置所得將優先用于償付養老金相關費用。

看得出，符合“以房養老”的需求主體必須同時滿足兩個基本條件，一是實際年齡在60歲（含60歲）以上，二是擁有產權完全屬于自己的獨立房產。在此基礎上，從金融機構所能獲取的養老金會隨著年齡增長而增加。按照目前的設定，若老人的房產評估值為100萬，老人今年60歲，未扣除相關費用的情況下，每月可拿到的養老金2514元，至80歲時，每月能拿到的養老金增至5989元，同時金融機構提供的養老金支持沒有年齡下限，直至老人身故為止。

一般而言，老年人將房屋產權抵押給金融機構后，金融機構會申請專業性評估機構對抵押房產進行估值，在此基礎上根據借款人的年齡、性別、預計壽命、房屋增值與折舊等因素進行綜合評估，最終計算出老年人的養老金現金值，而正式發放養老金之前，金融機構會扣除房屋估價相應比例的費用作為房產折舊費和老人去世后處置房產的手續費。與此同時，正式簽署抵押合同后，老人還有30天的猶豫期，并且合同生效后也可隨時退出贖回房屋，但需支付相關手續費；老年人去世后，金融機構處分抵押房屋前，其繼承人也可通過償還去世人應承擔的養老金相關費用優先贖回抵押房屋；如果繼承人不愿贖回抵押房產，金融機構有權委托第三方出售，最終所得優先用于償還依規所支出的養老金費用，如有剩余，歸還受益者的繼承人，如不夠償還，金融機構將承擔相應風險，不再向房屋繼承人追償。

鑒于房產作為“以房養老”的核心要素涉及到不少的利益相關者，實際過程中“以房養老”的操作價值與便利性在“特定老年群體”中更能體現出來，如空巢、孤寡、失獨老人，或者名下有多套房產但養老金又不能滿足支出需求的老人。因此，并不像醫療保險、養老理財等金融產品適配于絕大多數老人，“以房養老”只能看作是面向小眾市場的一種商業化養老新探索。

供求兩端的多重抑制

統計數據顯示，推行10年以來，“以房養老”獲得了全國共147戶家庭的214位老人參與，平均參與者年齡71歲，人均月領取養老金近8000元，抵押房產總值近4億元。值得注意的是，在“以房養老”試點期結束并推廣至全國的六年時間中，全國僅發生了6筆交易，涉及6戶家庭的13位老人，也就是說平均每年只有一戶家庭約2位老人參與“以房養老”。從地區分布看，全部“以房養老”成交業務都發生在北京、上海和廣州三地，其他城市為零成交，這種結構性失衡顯然與北上廣三地房價高于全國其他城市從而使老年人參與“以房養老”所享受的養老金收益形成不小落差直接相關，即相同面積的房屋在北上廣所能給付的養老金大大高于其他城市，從而導致“以房養老”對生活在非北上廣三市的老年人失去應有的吸引力；另外，觀察供給端的參與主體發現，截至目前只有幸福人壽和中國人保等4家保險公司獲得了開展住房反向抵押養老保險的資格，但實際只有幸福人壽一家推出了名為“幸福房來寶”的在售產品，至于商業銀行、信托公司等金融機構均沒有在“以房養老”市場試水任何業務。

不難看出，“以房養老”遭遇了叫好不叫座的尷尬。從需求端看，傳統家庭模式下“代際契約”關系及其“養兒防老”的固有觀念首先構成了對“以房養老”的最大約束。中國式“養兒防老”一般存在如下默認的“契約”：子女負責照顧老人安度晚年，老人百年之后將房屋留給子女，雖然無論是從法律的角度，抑或是從倫理道德上講，有房或無房，子女均有贍養老人的義務，但長期形成的傳統契約卻使“以房養老”與“養兒防老”在理念上發生了沖突，據上海民政部門的調查，高達90%的老人均考慮將房產留給子孫，同時央視發起的一項調查結果顯示，71%的被調查者不選擇“以房養老”。還有一個事實不得不承認，即便是老年人愿意選擇“以房養老”，他們的子女也會覺得自己沒面子且害怕承受道德輿論壓力而提出明確反對意見，進而導致不少家庭對“以房養老”的接受度不高。

傳統觀念難以跨越的同時，在絕大部分老年人的現實認知中，房屋就是自己名下最主要的財產，希望房產增值也是每一個老年人的愿望，而如果將房屋抵押給金融機構，每月盡管可以拿到養老金，但給付的數額卻是固定的，由此就形成一種悖論：如果未來房價上漲，同時伴隨著不可避免的通貨膨脹，老年人拿到的養老金數額其實是減少的，并且抵押的房屋面積越大，虧損就越大。正是抱著怕“吃虧”的心理，很多老年人拒絕“以房養老”。而一個客觀事實是，過去10年正好是國內房價普漲瘋漲的時期，結果就更加加劇了老年人持有房產的預期，甚至不少老年人寧愿將名下房產用于出租也不愿意選擇“以房養老”，因為前者所取得的短期收益遠遠跑贏后者。

與需求端出現了巨大抑制一樣，供給端也構成了不小的主客觀約束。數據顯示，中國居民人均壽命達到了77歲，意味著從老年人60歲抵押房產獲取養老金開始，金融機構要負責近20年的現金支付，如此長的時間周期，金融機構不僅須持續承擔現金流的壓力，而且除非客戶提前贖回，一般情況下只有客戶身故后才能實現債權與結算收益，“以房養老”對于金融機構來說其實就是前期資金鋪墊規模大但見效格外緩慢的業務，自然也就難以調起市場的胃口。更為重要的是，漫長的支付周期中，金融機構也面臨著房價走勢不確定性的風險，如果房價出現下跌，最終計算出的房產收益將難以覆蓋金融機構的養老金給付值，金融機構就要接受虧損。從目前來看，國內房價已然進入下降通道，金融機構對“以房養老”更會慎而又慎。

除了房價不確定所可能產生的損失外，金融機構開展“以房養老”業務還將承受多重壓力與風險。首先，每一單業務都需經過房屋評估、盡職調查、抵押登記、業務公證等環節，金融機構要投入不菲的人力、物力和財力成本；其次，利率也成為一個敏感因素，像目前銀行利率不斷走低，意味著金融機構運營“以房養老”的機會成本上升；再次就是長壽風險，如果房屋抵押人壽命超出了預期值，代表金融機構要在更長生命周期向抵押人給付更多養老金，甚至給付價值要超過抵押房產的價值，這種情況下金融機構干的就是賠本買賣；最后是房屋債權的處置風險，即當在抵押房產繼承人無生活來源和生活能力時，金融機構將無法對抵押物進行處置，而且基于公民居住權，繼承人若占用抵押房產不履行房屋處置義務，金融機構的債權將無法順利實現。

特別需要強調的是，目前尚存的制度缺陷也構成了“以房養老”推進的不小羈絆。一方面，我國法律明確規定城市住宅土地使用權年限為70年，而“以房養老”所抵押的房子大多實際所有與使用的年限已然不短，70年產權到期后房屋到底歸誰以及相關權利如何處理，目前的法律尚無定論，導致供求雙方對“以房養老”均心存余悸；另一方面，《民法典》實施后，公證遺囑效力不再優先，如果房屋抵押的老年人在去世前自行更改遺囑或者重新擬定自書遺囑，導致公證遺囑效力被覆蓋，金融機構的權益將遭遇重大的損害，至少債權的執行難度將空前增加，由此大大抑制了金融機構參與“以房養老”的動力；不僅如此，“以房養老”涉及民政、發改、房管、公證等多個部門，許多的關鍵環節時下并未打通，拿公證環節來說，老年人選擇“以房養老”首先需要指定房產繼承人，且只有繼承人同意后公證機關才敢做出公證，這樣就將大量擁有自我房產的無后老人或者繼承人根本不愿配合的老年人擋在了“以房養老”的門外。

尚有增量空間可挖

從國際上看，“以房養老”最早起源于荷蘭，目前運作最為完善、最具有代表性的是美國，但基于小眾市場特征的約束，“以房養老”在美國也經過了至少40年的緩慢沉淀期，直到本世紀之后才加速擴容，至目前美國參與“以房養老”的人數占比為2%。數據顯示，截至2023年底我國60歲及以上人口已達2.97億，參照美國的占比數，我國老年人參與“以房養老”的人數增量可達594萬人。因此，“以房養老”在我國雖不能成為主流，但由于龐大的老年人口基數，以房養老也是十分重要的養老方式。

當然，并不是所有老年人都有資格參與“以房養老”，其中擁有自己可以獨立支配的房屋產權是最基本的前提，而且農村的老年人即便對房屋擁有絕對的占有權與處置權，但由于房屋價值低以及變現程度差，金融機構也不會選擇其作為商業合作與開發對象，這樣，能夠參與“以房養老”的就只剩部分城市老年人。根據中國人民大學的調研報告，目前國內城市擁有住房的老年人比例為87.75%，其中6.94%的老人擁有2套住房；與此同時，我國60歲至69歲的低齡老人居多，擁有一套住房的比例為80.63%，更具備選擇“以房養老”的財產優勢與年齡優勢；另外，報告顯示國內城市處于獨立居住（一個人獨居或與老伴同住）狀態的城市老年人占比65.4%，僅26.8%的老年人當前居住狀態是與子女同住，這部分人更利于金融機構進行充分挖掘并將其培養成“以房養老”的重點客戶。

更加嚴峻的事實是，一方面我國老年人口越來越多，另一方面國內養老金的支付壓力卻越來越重，按照中國保險行業協會發布的研究報告預測，2025—2030年我國將出現8萬億—10萬億的養老金缺口，且這個缺口會隨著時間的推移進一步擴大，由此可能拉低養老金的替代率。目前來看，國內基礎養老金的替代率不到"50%，低于世界銀行所確立的全球平均水平20個百分點，雖然養老金發放水平已經連續多年提高，但目前國內城市平均養老金最多也只有3600元，這樣的養老金收入對于絕大多數城市的老年人來說只能滿足基本的生活開支，試圖借此改善生活質量不具可行性。

然而，由于“以房養老”業務聚焦于增加養老金收入、終身領取以及居家養老三大養老核心需求，首先可以在盤活存量房產的基礎上，改變許多老年人“房產富人、現金窮人”的狀態，為老年人提供補充性養老金收入，并有效彌補養老金收支的缺口；與此同時，金融機構并不參與“以房養老”的房產增值收益分配，同時還負責“兜底”，由此將老年人參與“以房養老”的風險降至零；更為重要的是，“以房養老”與“居家養老”并行不悖，確保老年人在熟悉的社區與家庭環境中生活得更為輕松與更加體面。據幸福人壽發布的官方報告，過去10年來沒有接到任何形式的投保客戶投訴，參與“以房養老”的老年人所獲得的體驗滿意度可見一斑。

以制度創新與激勵機制保駕護航

除了在性質上表現為小眾業務的自我特征外，“以房養老”本就是一種突破傳統養老理念和住房理念的創新型養老方式，社會公眾以及作為參與者的金融機構對其了解、接受和參與需要一個比較長的過程，而縮短這一過程并且盡可能快地實現“以房養老”的擴容，最為關鍵的就是進行系統性制度創新以及綜合性激勵機制的塑造。

首先，需要制定和完善相應的法律法規。一方面，修改《物權法》中關于土地使用權70年期限的規定，通過延長期限構建長效的住房產權機制；另一方面，鑒于“以房養老”抵押權在先，房產處置在后，參與雙方辦理繼承過戶須先解押房產、但解押后抵押權人面臨債權實現難的風險，可在《房產登記管理條例》中明確“以房養老”抵押房產依約定變成共有產權，相應法律也可進一步研究帶抵押過戶以及其他強制債權保證措施；不僅如此，遺產繼承等相關法規中也要明確“以房養老”的房產抵押人更改遺囑需履行告知并取得金融機構同意的義務；為了能夠確保房產估值的公平無誤，還應創設出更為完善的市場定價與資產評估機制。

其次，需要建立必要的政策性保險機制與市場性風險共擔機制。“以房養老”是一個風險較大、關系復雜、給付期長的業務，參與其中的任何一個金融機構都可能面臨因房價下跌等多種因素造成的巨大風險，政府可考慮成立“補償基金”，對金融機構因不可控因素形成的巨額虧損，運用“補償基金”給予一定比例補償，或者地方財政考慮對參與“以房養老”業務的金融機構提供擔保；在市場層面，可引導商業銀行、保險機構以及信托公司聯合開展“以房養老”，在分散風險的同時形成對“以房養老”的更厚實背書，如可以采取三方共同出資，同時銀行負責債權托管、保險公司提供保險以及信托機構負責客戶關系管理與維護的合作方式，或者鼓勵供給端參與企業跨界成立專業性合資公司，聯手開發與拓展“以房養老”市場。

再次，需要制定積極的財稅扶持政策。在供給端，對于產權有效期不長、房產抵押人壽風險較大等“以房養老”產品，給予一定的財政補貼，并針對“以房養老”業務免除房產交易環節的稅費，同時鼓勵金融機構開發“以房養老”金融衍生品，并免除增值稅和資本利得稅，以刺激金融機構開發以房養老產品的積極性；在需求端，對于參與“以房養老”的房產給予免稅或減稅支持，同時，政府可為參與“以房養老”的低收入老人在房屋評估、公證和律師費的個人承擔部分提供財政補助，以有效降低老年人購買“以房養老”產品的實際負擔。

最后，需要塑造有利于“以房養老”的商業環境。一方面，需采取有效措施防止房地產價格大起大落，建立較為穩定的房地產市場預期，最大程度地減輕與解除“以房養老”參與方的焦慮感；另一方面，從供給側發力，開發出多樣化的“以房養老”產品，滿足多層次的養老需求，尤其是金融機構要在充分保障養老金及時足額給付的基礎上開發出更為豐富的增值服務，如房屋“適老化”改造、老人照護服務、康復醫療等，使“以房養老”產品變得更有人情味和更有溫度感，由此增加存量客戶黏性，并通過“口碑效應”吸引增量客戶。不僅如此，最近幾年“以房養老”市場上發生了少量詐騙事件，不法分子誘騙老年人抵押房產購買所謂“理財產品”并承諾給付高額利息，但最終理財產品爆雷，抵押房產的老年人陷入房產被強制拍賣與投資打水漂的困局，且這類新聞作為負面報道被不斷放大，直接弱化與損害了“以房養老”的信譽度，為此，需要重點加強正面宣傳與引導，運用更多的成功案例強力提升“以房養老”的公信力。

（作者系中國市場學會理事、經濟學教授）