海南房地產金融風險防控研究

陳思羽

【摘要】海南自建省以來，房地產行業至少經歷了三次大起大落。本文基于PEST模型對海南房地產行業中長期發展趨勢進行了分析。近年來海南實體經濟與房地產行業形成良性互動，為海南房地產行業中長期平穩發展打下堅實基礎。從短期來看，海南土地整體供大于求，房產銷售去化周期處于正常區間，房屋空置率高于合理區間，頭部房企與其他房企呈多元化競爭態勢。最后，本文從項目介入和風險化解兩方面，對海南房地產金融風險防控提出了具體建議。

【關鍵詞】海南房地產 趨勢分析 金融風險防控

一、海南房地產行業發展趨勢分析——基于PEST模型

許朝陽（2023）在《人口老齡化、住房空置與房地產金融風險——基于SYS-GMM動態面板》一文中提到，人口老齡化程度和住房空置率都會對房地產金融風險產生正向作用，人均生產總值提升對房地產風險具有一定減弱作用。

本部分在選取上述影響房地產行業發展的主要影響因素的基礎上，運用PEST模型對海南房地產行業中長期發展趨勢進行更加全面系統的分析，包括政治（Political）、經濟（Economic）、社會（Social）和技術（Technological）四個方面。

（一）政治方面

1.海南房地產政策

（1）限購限售政策階段

2018年6月10日，海南省住建廳網站發布《關于做好穩定房地產市場工作的通知》，要求全省加強購房資格審查，非該省戶籍居民家庭在海南省范圍內只能購買1套住房。該通知印發后購買的住房，自取得不動產權證書之日起5年內禁止轉讓。非該省戶籍居民家庭在實行限購政策的區域購買住房，需提供至少一名家庭成員在該省累計60個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

2021年9月，海口市再次對樓市政策打補丁，發布《關于調整我市購房政策和人才落戶政策的通知》，開始取消限購區與非限購區，實行全域限購——海南外省戶籍，如果也不屬于人才，社保或個稅繳納需滿60個月及以上，才可以在海口購買1套住房。海口迎來史上最嚴限購令。

（2）政策松綁情況

2023下半年，隨著住建部、發改委和央行多個部門發聲，海南省開始跟進優化調控政策。8月2日，海南省政府召開專題會議，研究構建具有海南自貿港特色的城鄉住房保障制度體系，強調要堅持“房住不炒”總基調。

2024年1月9日，海口市住建局發布《關于優化房地產政策的通知》，在限購政策方面，由此前的全市范圍限購調整為區域限購，省外戶籍累計5年社保/個稅可在限購區購1套房，累計2年社保/個稅可在非限購區購1套房；在限售政策方面，調整限售年限，由購房合同備案滿5年并取得不動產權證后可轉讓，調整為2年可轉讓。2024年1月28日，海口市住建局發布優化人才購房政策的通知，主要內容為：符合要求的特殊人才享受本地居民同等待遇，引進人才可分階段購買2套房，引進人才父母隨遷落戶可購買1套房等。

2.海南省產業政策

2018年4月14日，海南自由貿易港政策正式發布，海南房地產市場的關注度急劇上升。2019年1月12日，在海南省人民政府企業家咨詢會議第一次全體會議上，時任海南省省長的沈曉明指出了制約海南長遠發展的“三大痛點”，其中一個便是“房地產一業獨大”。

海南省“十四五”規劃對加快構建現代產業體系的總體要求是：大力發展旅游業、現代服務業和高新技術產業，集中力量打造若干千億級產業和一批百億級園區。規劃指出，要健全多層次住房保障和供應體系，堅持“房住不炒”定位，構建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

（二）經濟方面

1.主要經濟數據

根據2023年海南省國民經濟和社會發展統計公報，2023年海南省地區生產總值7551.18億元，按不變價格計算，比上年增長9.2%。三次產業結構調整為20.0： 19.2：60.8。全年人均地區生產總值72958元，同比增長8.0%。

2.經濟特征變化

一是“4+3”立體化產業格局正在形成。四大主導產業對經濟增長的貢獻超過六成。2023年涉南繁硅谷種業經營主體收入總額突破100億元，崖州灣科技城聚集海洋產業類企業上千家，文昌國際航天城全國首個商業航天發射場一號發射工位竣工。

二是外向型經濟特征更加明顯。2023年全省貨物進出口總額2312.77億元，比上年增長15.3%。2024年4月3日，《海南自由貿易港多功能自由貿易賬戶業務管理辦法》由中國人民銀行海南省分行正式發布，遵循“一線放開、二線按照跨境管理、同名賬戶跨二線有限滲透”的總體原則。

（三）社會方面

2023年末全省常住人口1043萬人，比上年末增加16萬人。其中，15-64歲人口（勞動年齡人口）730.04萬人，比上年增加14.51萬人。

2023年全省常住居民人均可支配收入33192元，比上年增長7.2%；我國常住居民人均可支配收入為39218元。

（四）技術方面

2023年11月16日，海南省住建廳聯合相關部門印發實施《海南省裝配式建筑（綠色建筑）發展提升3年行動方案（2023-2025年）》，提出2025年總體目標，即建筑業高質量綠色轉型邁上新臺階，建筑業工業化、數字化、綠色化全面發展，從建筑產業和產品供需兩端全面提升，打造適合海南熱帶氣候、海洋島嶼特點的“好房子”。

二、海南房地產市場主要數據分析

（一）土地市場供求情況

根據國信房地產信息網數據統計，2023年海南省土地累計出讓面積1415.17萬m2，土地成交面積為965.37萬m2；2023年12月，出讓地面均價為4144元/m2（其中住宅為9145元/m2），成交地面均價為6552元/m2（其中住宅為12447元/m2）。

2024年1-2月累計出讓面積140.1萬m2，土地成交128.02萬m2；2024年2月，出讓地面均價為10929元/m2（其中住宅為15444元/m2），成交地面均價為6686元/m2（其中住宅為17802元/m2）。

（二）商品房銷售去化整體情況

此處選取兩個指標對海南省房地產及其中的住宅銷售去化情況進行計算和對比分析。

一是銷售去化周期。計算公式為：銷售去化周期=房屋待售面積/過去12月月均銷售面積。根據相關統計數據計算，2023年末，全國房屋銷售去化周期為7.2個月，北京市為31.5個月，海南省為7.5個月，海口市為4.2個月，三亞市為7.7個月。可以看出，海南省全域及重點城市的房產銷售去化周期在12個月以內，屬于合理范圍。

二是房屋空置率。此處選取國內學者較為認同的計算公式：房屋空置率=房屋待售面積/近三年房屋竣工面積之和×100%。根據下表統計數據計算，全國房屋空置率為23.77%，北京市房屋空置率為49.46%，海南省房屋空置率為28.71%，海口市房屋空置率為19.19%，三亞市房屋空置率為27.18%。按照國際慣例，商品房空置率在5%-10%之間為合理區。

（三）頭部房企及樓盤銷售情況

根據中國產業研究院《2022-2027年海南房地產行業競爭態勢及投資分析報告》，海南地區頭部房企主要包括：恒大地產、保利地產、雅居樂、華潤置地、碧桂園、萬科、綠地，主要為全國性的房地產企業。除此之外，海南當地主要國企如海發控、海口城投、海墾、羅牛山的房地產項目也深受海南本地居民認可。

根據海南地區2024年1季度樓盤銷售排行榜，在海南地區頭部房企仍保持市場活躍度的同時，海南房企呈現了多元化的競爭態勢。海南購房者尤其海口市本地居民的消費偏好，以考慮房屋的區位（交通便利程度、生活便利程度、學區等）、戶型和質量（包括口碑）為主，不盲目追求大房企或央國企。如海口市2024年1季度銷售排行前三的住宅均為地方房企開發的樓盤。

三、總結及建議

（一）研究結論

近幾年海南省堅持“房住不炒”政策，特別是在海南自由貿易港政策出臺后，仍保持定力，大力發展實體經濟，開創了經濟高速高質量發展，人口凈流入、勞動年齡人口比例上升，人民生活改善的良好局面。實體經濟與房地產行業以綠色經濟為導向，形成良性互動，為中長期內平穩發展打下了堅實基礎。海南房產政策也有進一步放開的空間。

海南省土地供求關系整體供大于求，但供求狀態趨于平衡。海南省全域及重點城市的房產銷售去化周期在12個月以內，與全國平均水平持平，屬于合理范圍。海南省房屋空置率略高于全國平均水平、且海口市房屋空置率低于全國平均水平，但仍高于合理區間。海南地區頭部房企仍保持市場活躍度的同時，海南房企呈現出多元化競爭態勢。

（二）海南房地產金融風險防控建議

1.項目介入方面：（1）海南房地產目前處于買方市場且市場分化明顯，對于房地產項目應深入分析項目業態、區位、品質、開發商口碑等影響購房者消費偏好的因素，海口地區重點分析剛需人群消費偏好，三亞地區重點分析旅居人群消費偏好，審慎介入。（2）住宅仍是還款來源和抵押物的首選，但區位至關重要；工業用地價值上漲較快，可分析其在海南產業集群發展中的價值，作為備選項；商業用地整體持續走低，尤其是三亞地區，應主要考慮優質商圈物業。

2.風險化解方面：（1）存量房地產風險項目切實做好還款來源和抵押物管理，避免房屋私售等風險。對于區位較好的項目，可選擇通過房屋銷售回款，實現風險終極化解；對于銷售去化速度較慢的項目，應考慮信貸資產轉讓等處置措施，控制不良率。（2）積極關注房地產政策變化，充分利用房地產“白名單”等政策。

參考文獻：

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[3]陳標志.從無到有，從有到好 海南裝配式建筑勢已成風正勁[N].中國房地產報，2023-12-25（003）.