房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式及實(shí)施路徑研究

【摘" 要】在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控持續(xù)升級(jí)的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道變窄，資金壓力普遍增大，傳統(tǒng)重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式亟待轉(zhuǎn)型，具有投入小、風(fēng)險(xiǎn)小、杠桿率高、回報(bào)率高、專業(yè)化程度高等突出特點(diǎn)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式應(yīng)運(yùn)而生。論文在闡述輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的典型模式進(jìn)行深入分析，明確適用情形，并對(duì)轉(zhuǎn)型過(guò)程中可能遇到的問(wèn)題進(jìn)行梳理與分析，進(jìn)一步提出企業(yè)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型相應(yīng)的解決策略。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；輕資產(chǎn)；運(yùn)營(yíng)模式；實(shí)施路徑

【中圖分類號(hào)】F293.3" " " " " " " " " 【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A" " " " " " " " " "【文章編號(hào)】1673-1069（2024）02-0100-03

1 引言

受經(jīng)濟(jì)下行壓力加大、前期政策整體保持嚴(yán)調(diào)控以及風(fēng)險(xiǎn)釋放等因素影響，需要大量資金沉淀的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)面臨融資吃緊，自2009年起高速擴(kuò)張的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)加速進(jìn)入深度調(diào)整期，傳統(tǒng)的重資產(chǎn)運(yùn)作模式的弊端不斷顯現(xiàn)，“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”重資產(chǎn)模式積累了大量的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)、交付風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)，在市場(chǎng)下行期逐漸暴露，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)在向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型，以品牌和管理服務(wù)為輸出要素的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式日益受到關(guān)注。本文在深度分析典型運(yùn)營(yíng)模式的操作流程、實(shí)踐和適用情景的基礎(chǔ)上，結(jié)合實(shí)踐明確輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型存在的問(wèn)題，并提出房企輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的路徑。

2 房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型典型模式

輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是指企業(yè)以少量的固定資產(chǎn)和存貨等方面的資金投入，集中自身優(yōu)勢(shì)資源專注于品牌服務(wù)、客戶管理、產(chǎn)品研發(fā)等價(jià)值鏈高端環(huán)節(jié)，同時(shí)通過(guò)整合外部資源、加強(qiáng)企業(yè)協(xié)作，完善價(jià)值鏈條，利用資本杠桿實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置、降低自身營(yíng)運(yùn)成本和風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)運(yùn)作模式。輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)由于資金占用量少，有利于擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，平衡好現(xiàn)金流和發(fā)展擴(kuò)張的關(guān)系，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，已逐步發(fā)展成為眾多房企實(shí)現(xiàn)突破發(fā)展的重要方式。當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中形成兩大方面五大典型輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。

2.1 從內(nèi)部?jī)?yōu)化拓展業(yè)務(wù)

2.1.1 處置非核心資產(chǎn)

①操作模式：房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，部分房企資金緊張，處置非核心資產(chǎn)可以加速回籠資金，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)“輕”化。房企處置非核心資產(chǎn)能帶來(lái)現(xiàn)金流及利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金“回血”，緩解債務(wù)危機(jī)，降低負(fù)債率，進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化。處置非核心資產(chǎn)形式包括股權(quán)轉(zhuǎn)讓和資產(chǎn)出售等。

②實(shí)踐和適用范圍：從處置固定資產(chǎn)企業(yè)來(lái)看，大型央國(guó)企和民企均加大力度處置非核心資產(chǎn)，包括萬(wàn)達(dá)、融創(chuàng)、凱德、大悅城、華僑城、碧桂園、萬(wàn)科等。從交易標(biāo)的類型來(lái)看，商辦資產(chǎn)出售熱度最高，當(dāng)前商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格低迷，未來(lái)一二線城市核心地段的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)具有較大的升值空間，對(duì)投資方吸引力大，且商辦資產(chǎn)由于回報(bào)周期長(zhǎng)、資金成本高，加快相關(guān)資產(chǎn)處置已成為房企的主流共識(shí)。

2.1.2 開(kāi)拓服務(wù)類業(yè)務(wù)作為第二增長(zhǎng)曲線

①操作模式：房企圍繞地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上下游產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行多元化布局，開(kāi)拓服務(wù)類業(yè)務(wù)成為輕資產(chǎn)投資的重要舉措，包括商管（購(gòu)物中心、寫字樓）、物管（住宅、商業(yè)）、酒店、長(zhǎng)租公寓、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)、新能源汽車等業(yè)態(tài)。以“商業(yè)運(yùn)營(yíng)+物業(yè)管理”的商管業(yè)務(wù)在多元化業(yè)態(tài)布局中相對(duì)成熟，越來(lái)越多的商管業(yè)務(wù)模式正從房企主業(yè)分化形成獨(dú)立賽道，成為房企輕資產(chǎn)布局重要的業(yè)務(wù)板塊、第二增長(zhǎng)曲線。商管業(yè)務(wù)包括購(gòu)物中心及寫字樓的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)，及購(gòu)物中心分租服務(wù)，具有較高的盈利水平，且能帶來(lái)持續(xù)收入和一定品牌影響力。商管業(yè)務(wù)主要通過(guò)委托管理、品牌管理輸出、整租等模式為業(yè)主方提供服務(wù)，獲取商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理服務(wù)收入，商管業(yè)務(wù)以委托管理模式和品牌管理輸出模式為主，整租模式占比較小。

②實(shí)踐和適用范圍：近年來(lái)，龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地、碧桂園、新城控股、寶龍商業(yè)、招商蛇口、越秀地產(chǎn)等龍頭房企紛紛提速商管業(yè)務(wù)布局，華潤(rùn)置地、碧桂園、招商蛇口、越秀地產(chǎn)等已完成商管業(yè)務(wù)分拆上市。龍頭房企自建商管團(tuán)隊(duì)是行業(yè)主流，主要得益于龍頭房企擁有大量線下商業(yè)綜合體資源、強(qiáng)大運(yùn)營(yíng)能力、可實(shí)現(xiàn)規(guī)模布局能力，這些優(yōu)勢(shì)條件難以在短時(shí)間內(nèi)快速形成，成為商管業(yè)態(tài)的專業(yè)壁壘，也成為企業(yè)布局相關(guān)業(yè)務(wù)面臨的挑戰(zhàn)。

2.2 從外部尋求合作資源

2.2.1 “小股操盤”模式

①操作模式：小股操盤模式，是兼顧“小股”和“操盤”兩大特征，即一方股東（以下簡(jiǎn)稱“操盤方”）雖僅持有項(xiàng)目公司小部分股權(quán)（即不控股），但根據(jù)委托方和代建方的相關(guān)委托協(xié)議，項(xiàng)目仍然由持小股的團(tuán)隊(duì)操盤，操盤方全權(quán)進(jìn)行項(xiàng)目的日常經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)模式。該模式下的“輕”指的是操盤方投入的是強(qiáng)大的項(xiàng)目管理能力、成熟的產(chǎn)品及工業(yè)化建造體系、多種融資及采購(gòu)渠道的優(yōu)勢(shì)資源，通過(guò)投入較少自有資金獲得項(xiàng)目管理費(fèi)、股權(quán)收益、超額利潤(rùn)（項(xiàng)目效益超出合同所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)）三道收益，從而實(shí)現(xiàn)小規(guī)模投資撬動(dòng)巨額利潤(rùn)，突破行業(yè)ROE限制，提高資本使用效率，相比之前“重”投資，小股操盤模式能提高資產(chǎn)安全性，減少經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，擺脫對(duì)股權(quán)投資的依賴，進(jìn)一步提高資本回報(bào)，市場(chǎng)份額和品牌價(jià)值。而項(xiàng)目合作方可以通過(guò)操盤方的資源降低材料購(gòu)買成本，獲得更多融資渠道，得到更高項(xiàng)目售價(jià)，以及學(xué)習(xí)一線操盤經(jīng)驗(yàn)等。

②實(shí)踐和適用范圍：國(guó)內(nèi)萬(wàn)科首開(kāi)小股操盤先河，自2014年起，萬(wàn)科開(kāi)始在杭州、昆明等城市實(shí)踐小股操盤模式，昆明云上城、杭州良渚未來(lái)城，被看作是萬(wàn)科小股操盤的招牌項(xiàng)目，此外，恒大、龍湖、招商地產(chǎn)、金地、綠城等均有涉及小股操盤模式。該模式適用于以下情形，在房?jī)r(jià)上漲或增值效益明顯背景下小股操盤模式能助力企業(yè)獲得更高收益；適用于TOP系房企，其具有品牌溢價(jià)力和成本管控能力，能為企業(yè)帶來(lái)高額利潤(rùn)；也適用于當(dāng)?shù)厣罡科螅蚱湓诋?dāng)?shù)刭?gòu)房群體中有不錯(cuò)的口碑和影響力，有助于提高售價(jià)和快速去化。

2.2.2 代建模式

①操作模式：代建模式是由已經(jīng)擁有土地的委托方發(fā)起需求，一般由擁有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)品牌和經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)代建方承接，為已獲得項(xiàng)目的委托方提供房地產(chǎn)全過(guò)程的管理。該模式中的“輕”指的是受委托方承擔(dān)開(kāi)發(fā)任務(wù)，通過(guò)派駐專業(yè)團(tuán)隊(duì)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的前期管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程營(yíng)造、成本控制、營(yíng)銷策劃、竣工交付、物業(yè)管理等開(kāi)發(fā)全過(guò)程。一方面，代建方開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)被稀釋，委托方負(fù)責(zé)提供所需包括拿地在內(nèi)的全部資金，需要代建方投入的是人力和品牌價(jià)值，成本投入較低較“輕”，且代建行業(yè)凈利潤(rùn)率均高于傳統(tǒng)房地產(chǎn)和物管行業(yè)凈利率水平，代建方能得到更高利潤(rùn)，其收入結(jié)構(gòu)包括派駐團(tuán)隊(duì)基本管理費(fèi)、委托開(kāi)發(fā)管理費(fèi)、項(xiàng)目業(yè)績(jī)獎(jiǎng)勵(lì)3部分（前兩項(xiàng)為保底收益）。另一方面，標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品和運(yùn)營(yíng)進(jìn)一步提升代建方品牌影響力和行業(yè)地位。而委托方依托代建方執(zhí)行能力、品牌知名度和專業(yè)能力，確保項(xiàng)目的品質(zhì)質(zhì)量、提升項(xiàng)目的保值增值能力，有助于融資和銷售，創(chuàng)造更高的市場(chǎng)溢價(jià)，增強(qiáng)委托方市場(chǎng)知名度和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

②實(shí)踐和適用范圍：截至目前已經(jīng)有至少40家房企入局代建，如碧桂園、萬(wàn)科、中海、保利發(fā)展、旭輝、仁恒、星河灣、當(dāng)代置業(yè)等。一方面，代建模式具有一定抗周期性，在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行周期時(shí)房企對(duì)于代建的需求較上行周期時(shí)更大；另一方面，代建業(yè)務(wù)對(duì)代建企業(yè)的規(guī)模也有一定的要求，在自身的實(shí)力、經(jīng)驗(yàn)以及團(tuán)隊(duì)配備等方面，大中型房企的優(yōu)勢(shì)要大于小型房企。

2.2.3 房地產(chǎn)證券化

①操作模式：資產(chǎn)證券化是指將基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行打包集合，通過(guò)對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)池現(xiàn)金流的結(jié)構(gòu)安排和組合實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和收益的重新分配，其本質(zhì)是將相對(duì)缺乏流動(dòng)性的基礎(chǔ)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為不同信用級(jí)別的可流通證券（Asset-Backed Securities，ABS）的過(guò)程。相較于傳統(tǒng)融資渠道，資產(chǎn)證券化有以下突出優(yōu)勢(shì)：發(fā)起人將自身持有的基礎(chǔ)資產(chǎn)“真實(shí)出售”給SPV，能夠?qū)崿F(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隔離，不受企業(yè)資產(chǎn)限制，提高企業(yè)自由度，而且通過(guò)信用增級(jí)，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品能夠吸引更多的投資者，同時(shí)降低發(fā)行成本，縮短發(fā)行時(shí)間，將流動(dòng)性差的資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性高的證券和現(xiàn)金。此外，相對(duì)于投資者而言，因資產(chǎn)證券化產(chǎn)品經(jīng)過(guò)風(fēng)險(xiǎn)隔離和信用增級(jí)其風(fēng)險(xiǎn)性、流動(dòng)性、收益性得到顯著提高，為投資者帶來(lái)了更多的投資機(jī)會(huì)。目前房地產(chǎn)證券化主要的操作模式包括類REITs、CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）、供應(yīng)鏈ABS、物業(yè)費(fèi)ABS和購(gòu)房尾款A(yù)BS等類型。從風(fēng)險(xiǎn)程度來(lái)看，風(fēng)險(xiǎn)排序依次為供應(yīng)鏈ABSgt;物業(yè)費(fèi)ABSgt;CMBSgt;類REITsgt;購(gòu)房尾款A(yù)BS。

②實(shí)踐和適用范圍：根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從結(jié)構(gòu)上來(lái)看，龍頭房企ABS融資存在兩極分化，ABS存量在500億以上的僅有萬(wàn)科和碧桂園兩家，且二者供應(yīng)鏈ABS均占主導(dǎo)。其余房企發(fā)行量偏少，主要源于考慮到自身穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)和境內(nèi)外較低的融資成本，因此ABS發(fā)行量較少。中型房企中發(fā)行ABS動(dòng)力更強(qiáng)，均值基本在30億～70億元，包括金茂、華夏幸福、綠城等，主要源于中型房企對(duì)于規(guī)模增長(zhǎng)訴求較強(qiáng)，資產(chǎn)證券化為其提供多樣化的融資渠道。

3 輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型模式實(shí)踐問(wèn)題

3.1 利益相關(guān)者訴求亟待平衡

由于輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的代建、小股操盤、資產(chǎn)證券化等各種模式都需要尋找合作企業(yè)或機(jī)構(gòu)，開(kāi)發(fā)商和合作方對(duì)于地產(chǎn)項(xiàng)目的利益追求不一致，容易存在沖突或者利益相悖的風(fēng)險(xiǎn)。例如，在小額股權(quán)買賣中，企業(yè)投資較少的資本取得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一部分股權(quán)，而另外較多的股權(quán)由合作方持有，企業(yè)需要持有小部分股權(quán)掌控整個(gè)項(xiàng)目，如果合作機(jī)制不規(guī)范，必然造成利益沖突問(wèn)題。在代建業(yè)務(wù)中，代建需求方關(guān)注現(xiàn)金流的快速回籠，對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)受成本管控影響，而代建輸出方會(huì)盡最大限度提升項(xiàng)目質(zhì)量，樹(shù)立良好的品牌形象，雙方在品牌品質(zhì)和收益之間進(jìn)行利弊權(quán)衡容易影響合作進(jìn)程。

3.2 轉(zhuǎn)型模式和節(jié)奏難以把控

房地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式眾多，各模式適用場(chǎng)景和適用企業(yè)均有所不同，企業(yè)需要選擇與自身發(fā)展需求相適應(yīng)的轉(zhuǎn)型模式。通過(guò)房企轉(zhuǎn)型實(shí)踐來(lái)看，企業(yè)轉(zhuǎn)型模式選擇受到內(nèi)外兩方面因素影響，內(nèi)部主要表現(xiàn)在企業(yè)資本結(jié)構(gòu)、融資能力、品牌價(jià)值、創(chuàng)新水平等方面；外部主要表現(xiàn)在政府宏觀調(diào)控政策影響，內(nèi)外因素綜合作用使得企業(yè)轉(zhuǎn)型模式選擇具有復(fù)雜性和不確定性。此外，企業(yè)在轉(zhuǎn)型過(guò)程中對(duì)于轉(zhuǎn)型節(jié)奏難以控制，若轉(zhuǎn)型節(jié)奏過(guò)快會(huì)使得企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力增大，加大企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)難度，使得企業(yè)轉(zhuǎn)型具有不可持續(xù)性；若轉(zhuǎn)型過(guò)慢會(huì)造成企業(yè)資源浪費(fèi)和重資產(chǎn)模式弊端影響的持續(xù)，使得企業(yè)難以形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

3.3 輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)體系尚不規(guī)范

房地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式發(fā)源于美國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)，與國(guó)外成熟的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式相比，我國(guó)目前房地產(chǎn)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)仍處于探索階段，大多數(shù)房企的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)體系規(guī)范性、系統(tǒng)性和標(biāo)準(zhǔn)化不足，缺乏專業(yè)的運(yùn)營(yíng)部門和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)成熟的團(tuán)隊(duì)，對(duì)于資本市場(chǎng)動(dòng)態(tài)信息判斷、轉(zhuǎn)型成本費(fèi)用把控、轉(zhuǎn)型模式更新調(diào)整等方面缺乏深入研究，容易受制于外部因素并制定錯(cuò)誤的運(yùn)營(yíng)策略。此外，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整周期，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及衍生風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)上升并集中釋放，容易出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)體系不規(guī)范，無(wú)法在運(yùn)營(yíng)中做出風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判，進(jìn)一步采取對(duì)應(yīng)策略，對(duì)企業(yè)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展帶來(lái)不利影響。

4 實(shí)施路徑建議

4.1 建立規(guī)范的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)體系

加強(qiáng)輕資產(chǎn)組織體系建設(shè)，完善或者新增專業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)職能或部門，學(xué)習(xí)轉(zhuǎn)型成功房企經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)加強(qiáng)上下游合作，加快建立品牌資源生態(tài)體系，形成全鏈條運(yùn)營(yíng)管理能力；企業(yè)應(yīng)積極樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判評(píng)估管理，建立一套完善的風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)；實(shí)施數(shù)字化技術(shù)應(yīng)用，優(yōu)化生產(chǎn)流程和供應(yīng)鏈管理，打造智能化的客戶管理系統(tǒng)，提高管理和服務(wù)的質(zhì)量和效率；通過(guò)引進(jìn)和培育等多元方式打造具有較高經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)度的管理團(tuán)隊(duì)，規(guī)模化地穩(wěn)定輸出運(yùn)營(yíng)品牌。

4.2 把控輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型模式和節(jié)奏

根據(jù)自身優(yōu)勢(shì)合理選擇具體轉(zhuǎn)型模式。若企業(yè)具有較強(qiáng)的品牌輸出、管理和金融實(shí)力，可以選擇小股操盤模式；若企業(yè)具備較強(qiáng)的操盤能力，可以選擇代建模式；若企業(yè)在服務(wù)類業(yè)務(wù)尤其是商管業(yè)務(wù)方面具有較大潛力或已開(kāi)始布局則可深耕此領(lǐng)域。同時(shí)，若企業(yè)存在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化或融資需求，則可選擇處置非核心資產(chǎn)或資產(chǎn)證券化路徑。此外，房地產(chǎn)企業(yè)要控制轉(zhuǎn)型節(jié)奏，制定轉(zhuǎn)型中長(zhǎng)期規(guī)劃，明確市場(chǎng)定位和加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，有效把控轉(zhuǎn)型進(jìn)度，合理選擇一種或多種模式實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。

4.3 加強(qiáng)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目合作管理

針對(duì)開(kāi)發(fā)商和合作方的利益沖突，要嚴(yán)謹(jǐn)篩選合作企業(yè)，針對(duì)潛在合作方建立一套合作客戶評(píng)價(jià)體系，科學(xué)評(píng)估合作方財(cái)務(wù)狀況、業(yè)務(wù)能力、信用程度，篩選出優(yōu)秀的合作伙伴共同開(kāi)展項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)管理等工作，實(shí)現(xiàn)資源共享和優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)；加強(qiáng)合同管理，針對(duì)不同輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式和企業(yè)轉(zhuǎn)型需求，明確規(guī)范合同各項(xiàng)條約、質(zhì)量要求、規(guī)范原則性問(wèn)題、可能出現(xiàn)違約問(wèn)題等方面，完善輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)合作制度和模式，平衡利益相關(guān)者的利益沖突。

5 結(jié)語(yǔ)

當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)正在接受嚴(yán)峻的市場(chǎng)考驗(yàn)，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)換成輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式已是一種必然趨勢(shì)。國(guó)內(nèi)已經(jīng)形成五大典型輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，但是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型并非都適用于所有的企業(yè)，各企業(yè)需要對(duì)其自身經(jīng)營(yíng)狀況和優(yōu)勢(shì)資源進(jìn)行充分的了解、分析后，選擇適宜的轉(zhuǎn)型模式。在輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型過(guò)程中，房企需要通過(guò)建立規(guī)范的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)體系、把控輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型模式和節(jié)奏、加強(qiáng)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目合作管理等措施，保障企業(yè)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型順利開(kāi)展，進(jìn)而帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

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