工業用地更新調查及應用研究

關穎 周維娜

作者簡介：關穎（1985— ），女，工程師，碩士；研究方向：GIS應用及自然資源調查。

摘要：文章在往年已建成的工業企業用地調查數據庫的基礎上，確立工業企業用地更新調查的內容，闡述了更新調查的方法，針對更新調查存在的難點問題提出了解決方案和質量控制方法，建成了工業企業用地更新調查數據庫，完成工業用地的年度更新。以常州市工業企業用地更新調查為例，基于更新調查的成果分析研究了常州市工業企業用地集約利用情況，為低效用地再開發、土地資源的優化配置提供科學依據。

關鍵詞：工業用地；更新調查；土地利用

中圖分類號：P208文獻標志碼：A

0引言

隨著城鎮化加速發展，土地規劃空間也日漸觸及“天花板”。工業用地是各項生產活動和實體經濟健康運行的重要載體，其配置效率是促進和顯化產業發展效益質量的重要體現方式之一。工業企業用地調查是全面動態掌握全省工業用地配置結構、利用現狀、空間布局和產出效益等狀況，建立工業企業產出效益評價機制，優化產業用地供應方式，推進土地要素市場化配置改革的重要基礎性工作［1-6］。邁入新時代，發展已由求量求速向求質求效轉變，要提高發展的質量和效益。為了更加適應當前經濟發展態勢，江蘇省啟動了工業企業用地更新調查工作，建立常態化的工業企業用地更新調查機制，持續對工業企業用地及各項數據進行更新和維護，探索盤活存量用地的新模式、新機制，持續推動工業用地提質增效，打造高品質產業載體空間，探索多元化土地利用途徑，向“有限”資源要“無限”發展。

1工業企業數據更新調查內容及存在問題

1.1數據更新調查內容

工業企業普查涉及諸多方面，尤其需要考慮人力、資源、資金和組織協調等因素，是一項相對復雜的系統工程［7］。而對關鍵性的數據內容更新，既可達到數據常規更新的目的，又可以滿足分析與評價應用的目的。由于往年開展了工業企業普查和建庫工作，具備更新調查的基礎底數且調查的數據內容相對固定，因此可在上年度工業企業用地更新調查成果的基礎上，結合最新的城鎮地籍調查成果、農村建設用地調查成果、供地數據庫、影像圖、工業企業信息、第三次國土調查成果和實地情況等，對行政轄區范圍內所有現狀工業企業用地的利用狀況、用地單位情況、投入產出、能耗等進行全面摸底調查及年度工業企業用地更新調查工作［8］。實施調查時以縣級行政轄區為單位，按照“地企對應”原則（含一企一地、一企多地、一地多企等類型），調查實體性工業企業用地；根據實際需要將違法用地等有歷史遺留問題的用地也納入調查范圍，而對已注銷的工業企業和不再作為工業用地的地塊進行剔除。

工業企業經歷一年的變化和發展，各類數據指標較上一年度均發生了不同程度的變化。工業企業用地更新調查時，遵循“專業部門出權威數據”的原則，由市自然資源和規劃局主導，與大數據局、經發局、稅務局、統計局、生態環境局、人社局、科技局、燃氣公司、自來水公司等數據歸口部門協調提供最新年度的數據版本進行匯集，數據內容主要包含事項，如表1所示。各類數據匯集后，要對其分別制定策略，有針對性地進行整理分析和校核。

1.2更新調查的難點問題

更新調查時不可避免存在一些疑難問題，主要集中在以下方面。

（1）數據關聯匹配難。企業單位名稱經常會發生變更且企業名稱在各部門提供的資料中不完全統一，導致各部門資料被利用的難度增大。此外，還有部分個人小企業組織機構代碼證、統一社會信用代碼或三碼、從業人員及相關經濟數據無從獲取，權利人不清、企業變更、產出收入信息不明等。

（2）企業調查情況復雜。工業用地的租用關系復雜，租賃房產面積、占主企業的面積和建筑面積信息的調查難度較大，導致部分租賃企業沒有落地。另外，部分企業本身情況復雜，如破產、轉租、合租等，許多企業的實際用地、信息與上報情況不符，也給數據更新增加了難度。

（3）各部門統計口徑不一致。更新調查時發現各部門之間某些相同類型的數據信息采用不同的計量單位和不同的軟件格式，給信息調查、收集和整理增加了一定難度。

2更新調查的方法及解決方案

調查時，工業企業用地地塊四至范圍基于現有土地利用現狀圖、城鎮地籍圖、地形圖和高分影像等基礎數據，采用資料判讀和圖解的方式確定，建筑面積則由地形圖上房屋的占地面積和房屋層數通過數學計算獲得，在圖件資料缺失或現勢性較差、無法落實地塊范圍時，采用實地測量的方法定界、校核；工業企業用地建筑面積采用圖解計算、用地單位填報和相關部門已有統計數據校核相結合的方式調查，調查成果經住房和城鄉建設部門核查確認；銷售收入和稅費以市稅務局提供的數據為主，以省稅務局的數據作為補充；規模以上企業的數據利用市大數據局推送的規模以上企業清單進行填充，包含行業類別、行業代碼；主要污染物排放情況以省自然資源廳收集下發的數據為準。

為便于調查工作的開展，在工業企業用地調查數據底庫的基礎上，對更新年度新增的工業用地進行補充調查以確保數據更新的正確性和一致性。通過數據關聯和對比分析，為其賦值稅費、產值、人員投入等相關信息，建立更新年度工業用地與經濟情況等各項數據的關聯關系，形成地企信息一一對應的工業企業用地更新調查庫，經過市級檢查通過后最終匯交年度工業企業用地調查成果庫。年度工業企業用地更新的整個技術流程，如圖1所示。

在更新調查實施時，針對數據關聯匹配難的問題，分析匯集的部門數據，設計一款企業智能匹配工具，如圖2所示。以工商注冊登記的名稱為準，先利用登記的企業組織機構代碼、統一社會信用代碼或三碼進行查詢匹配，若匹配成功則將部門數據中的企業名稱設置為工商注冊名稱，若匹配失敗則應用企業名稱中的關鍵字、企業法人、注冊地址、企業坐落位置等綜合篩選出符合要求的備選項，由人工判定建立企業名稱與部門數據的關聯關系。若仍然無法判定的，則現場走訪調查進一步確認，逐一解決關聯問題。

對于租用關系復雜的工業用地，按照綜合評價所用的準則制定一系列規則以確立工業用地租賃關系和經濟數據的歸屬。如采用“主企業主用地”原則，將當前工業用地上有租賃關系的且為“一企多地”的企業投入產出（固定資產投資、稅費、用工等）歸屬到主企業所在的主用地上統計計算地均水平，若該承租企業沒有主用地，則將經濟數據歸屬到產值較大的地塊或者注冊所在地上。對于租賃企業無法落地的，或者上述判定規則也無法包含的情況，則通過實地走訪調研的方式確定其承租地和經濟數據的落位問題。

對于格式和計量單位不統一的問題，可以構建相應的轉換工具，先將數據轉換成符合數據存檔和匯交要求的格式，再由相應的軟件程序按照換算法則將計量單位換算到公用的國際量綱，使所有數據統一以便對數據進行整合入庫。

3更新調查應用實踐與分析

常州市在充分利用上一年度更新調查成果的基礎上開展了2023年度的工業企業用地更新調查，摸清工業企業土地使用位置、范圍、面積、行業類別、投入產出、能耗、碳排放等情況，更新了工業企業用地調查成果庫，累計調查工業用地2.34萬宗，涉及工業企業6.5萬余家，比上一年度增加19.8%，占地總面積約3.28萬公頃，比上一年度減少1.9%。

3.1工業用地總體分布情況

常州市下轄6個區和1個縣級市，從市轄各行政區劃的企業空間分布情況來看，城市中心的鐘樓和天寧兩區的工業用地相對較少，城市外圍南北兩側的武進、新北和經開所含工業用地數量最多，西部的金壇和溧陽工業企業相對偏少。常州市工業用地主要分布在工業制造相對發達的東部區域且分布比較集中，西部區域圍繞城區向外擴散分布，集聚程度相對比較分散。從工業企業分布形態上不難得出常州市的工業企業分布與全市人口的分布與聚集度密切相關的結論。

3.2工業企業行業分布情況

常州市此次工業企業用地更新調查的結果顯示，工業企業數量排名前5的行業分布為通用設備制造業、金屬制品業、專用設備制造業、電氣機械和器材制造業以及橡膠和塑料制品業，企業數量均超過3500家，如圖3所示。工業企業占地面積排名前五的行業分布為通用設備制造業、專用設備制造業、電氣機械和器材制造業、金屬制品業以及非金屬礦物制品業，占地面積2000公頃以上。常州市目前工業企業多以制造業為主，調查的結果也與先進制造業基地的定位相符。?3.3工業企業用地利用效率情況

常州市工業企業用地利用效率主要從容積率、建筑密度和用地效益來衡量。前兩項反映土地節約集約利用程度，后者反映土地的經濟產出情況。

常州市工業企業容積率從東往西呈現單邊下降的趨勢，東部區域從北至南容積率不斷增大，武進、經開、天寧、鐘樓的土地容積率相對較高，新北次之。西部區域的金壇和溧陽土地容積率較低且圍繞城區向周邊不斷降低。工業企業用地建筑密度的分布情況與用地容積率分布情況基本保持一致。從東往西，武進、經開、天寧、鐘樓的土地容積率相對較高，新北次之，金壇和溧陽的土地容積率較低。由此可見，西部的金壇區、溧陽市平均容積率和平均建筑系數處于較低水平，表明較多工業企業建筑容積率偏低，空間利用率不高，土地集約利用水平偏低。

常州市工業企業用地產出效益通過地均上繳稅費和地均銷售收入來衡量。常州市當年度工業企業用地地均銷售收入和地均上繳稅費較之前年度均有一定幅度增長，但增長幅度有限。從區域分布看，外圍零散的工業用地以及鄉鎮工業用地的經濟產出效益相對較少，地均上繳稅費高于每畝20萬元和地均銷售收入高于每畝500萬元的工業用地主要集聚于東部區域，尤以中心城區為甚，對常州市工業用地的經濟效益增長做出了較大貢獻。此次更新調查發現，仍然有部分企業零銷售收入、零稅收，表明存在一定數量的企業用地效益較低，影響了常州市工業企業用地整體經濟效益的提升。

從以上分析可知，常州市東部區域相比西部區域的工業企業土地利用強度、投入產出強度較高，城區老工業用地和鎮區外圍分散的工業用地集約利用程度明顯偏低，區域集約程度的差異顯著，建設強度有待改善，產業結構亟待調整優化。

4結語

常州市開展工業企業用地年度更新調查工作是工業用地跟蹤管理的有效途徑，全市完成了工業企業用地調查成果庫的更新，為低效用地再開發提供了數據支撐。在全面掌握常州市的工業用地現狀與開發潛力、企業數量、分布、產業類型等相關信息的基礎上，匯總分析生產力空間布局，動態監測評價土地資源要素配置效率和產出效益，合理確定全市的土地利用方式及特點，建立區域產業用地的結構模型，引導實現規模集中、要素集聚、產業集群、用地集約和效益集顯［9-11］。以工業企業用地績效評價結果為依據，充分挖掘存量建設用地盤活利用潛力，進一步發揮政府對土地資源要素配置的調控作用，有效糾正資源要素錯配，主動促進要素適配，積極提升資源要素優配［12］。為加快轉變經濟發展方式，加快調整經濟結構，加快培育形成新的增長動能提供有力保障。

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（編輯姚鑫編輯）

Investigation and application of industrial land renewal： taking Changzhou city as an example

Guan ?Ying， Zhou ?Weina

（Changzhou Natural Resources and Planning Service Center， Changzhou 213022， China）

Abstract： ?On the basis of the completed industrial enterprise land survey database in previous years， this article establishes the content of industrial enterprise land renewal survey， elaborates on the methods of renewal survey， proposes solutions and quality control methods for the difficulties in renewal survey， builds the industrial enterprise land renewal survey database， and completes the annual renewal of industrial land. Taking the survey of industrial enterprise land renewal in Changzhou as an example， this paper analyzes and studies the intensive utilization of industrial enterprise land in Changzhou based on the results of the survey， providing scientific basis for the re-development of inefficient land and the optimization of land resource allocation.

Key words： industrial land; renewal survey; land use