物業管理成本控制的有效途徑探索

賴雪萌

摘要：2020年的《政府工作報告》中提出，要加強新型城鎮化建設。隨著城鎮化號角的吹響，越來越多的公司開始進入物業服務領域，城鎮化推進已然為物業管理行業帶來了非常大的市場空間。但是，由于受物業公司組織架構尚未健全、管理意識較滯后、經營模式比較單一、維修更新成本較高等因素影響，物業管理的成本難以控制，導致物業公司進入微利模式下的角逐時代。基于此，本文通過簡析物業管理成本的相關理論概述，針對物業管理成本控制的現狀及問題，提出了物業管理成本控制的有效途徑，以立足新時期物業發展背景，結合物業管理成本的組成元素，篩選多元化的經營管理方式，營造良好的成本控制文化，突破傳統的管理局限，降低管理成本，提高管理效能，使其更好地滿足業主需求，進而增強物業公司的核心競爭力。

關鍵詞：物業；管理；成本控制；途徑

DOI：10.12433/zgkjtz.20241417

一、物業管理成本相關理論概述

物業管理主要是根據與業主簽訂的物業管理服務合同，對所屬區域的房屋及其配套公共設施，如基礎設施、綠化、衛生、交通、治安、環境等進行維護、修繕、整治和綜合管理，以保障業主居住環境安全。物業管理成本具有分布廣泛、監控線長等特點，其存在于區域環境檢查、配套設施維護、人工管理成本等多項工作中，且只有全面覆蓋管理內容，才能明確管理成本。

通常情況下，物業管理成本包括以下三方面：第一，人力成本。管理人員及工作人員的薪酬、福利、社會保險等支出費用。第二，維修養護更新成本。物業對管理區域范圍內的公共設施進行日常維修養護，保證其正常運行的成本。第三，日常耗材成本。日常衛生清潔用品、綠化養護用品、公共區域零小修等費用的支出。

二、物業管理成本控制的現狀及問題

（一）組織架構未健全，組織成本難以控制

組織成本控制難是造成物業管理成本劇增的重要原因之一，公司雖然引進了各項ISO質量管理體系，但在實際操作中，部分管理人員的成本控制理念不強，使物業管理缺乏先進的管理理念與科學的組織架構。一方面，物業尚未采用精細化的管理模式，相關配套制度建設有待完善，各部門崗位職責混亂，管理權限未得到精準匹配，這不僅會因多頭管理而增加成本，還會因出現問題相互推脫，降低物業管理質量；另一方面，管理人員自身的專業能力與統籌協調能力不高，難以形成統一的組織決策，影響了組織成本控制措施的落實。

（二）管理意識滯后，成本控制文化缺失

物業公司屬于新型產業，它是在房地產行業快速發展背景下衍生出來的。部分公司為中小型公司，其經營管理理念與專業基礎知識較為匱乏。一是公司在日常經營中只能依靠傳統的以人工為主的管理模式，尤其是無法完成新技術的應用，只能采用簡單粗放的經驗管理，導致工作效率低下，增加管理成本。二是公司忽視了成本控制文化的構建與人員培訓工作的開展，阻礙了各部門人員良好的工作行為與成本控制意識的形成，無法形成大局觀與責任使命感，存在日常過度維修而浪費資源的現象，增加了維修成本，影響了公司的長遠發展。

（三）經營模式單一，缺少多元化經營

物業公司的主營收入為物業費。初始物業費的價格一旦測算完成，在今后十數年乃至數十年的時間內很難調價，但相對的，各項成本卻逐年攀升，導致入不敷出，不得不通過降低服務標準來維持運行，長此以往，會形成惡性循環，公司無法取得相應的經濟效益，業主也沒有獲得好的服務體驗。另外，物業公司作為社區的管理單位，并未獲得社區閑置房屋的經營權及使用權，這導致部分資產的閑置及浪費。

（四）配套設施老舊，維修更新成本較高

房屋的產權基本為70年，公共維修基金是按照購房款的一定比例收取的，普遍的收費標準是2%，但公維管理不完善導致提取困難，不僅會降低公共配套基礎設施的維修效率，還會因物業維修效率低下而增加業主的不滿，提高公司管理難度。隨著社區年限的增加，公共配套設施逐年老舊，維修更新成本逐年增加，而部分業主的認知觀念尚未轉變，致使物業費的調整比較困難，這既會導致物業服務成本逐年升高，甚至虧損經營，又會造成惡性循環，降低社區管理效能。

三、物業管理成本控制的有效途徑

（一）優化組織結構，降低組織成本

組織成本是物業管理成本的重要組成部分，也是難以控制的成本之一，為切實降低成本，公司要重視組織成本的優化控制，在引入先進管理理念的同時，還要結合自身的管理特點及社區特色。通過優化內部組織結構，捋順管理流程，合理應用激勵機制，尤其是涉及基層服務人員與管理人員的，確保人員配置的精干性以及組織設置的垂直性，避免冗余的人力成本，提高信息傳遞效率與物業整體效益。

第一，公司在人員聘任的過程中，要結合物業管理的實際工作與崗位職責，遵循精干高效原則，明確不同崗位與編制數量，并通過市場競爭機制的引入，有針對性地選擇高素質人才，確保其可以勝任崗位需求。

第二，物業管理在組織結構設置過程中，既要科學分析組織職能，優化調整職能管理部門，又要采用垂直結構，減少管理層次，在避免出現多頭領導現象的同時，確保信息傳遞的有效性，保證決策的制定具有可操作性。

第三，物業管理還要對其軟、硬件條件予以改革和完善，這不僅要根據業主需求、市場變化對組織結構進行動態調整，還要完善管理決策機制及溝通交流機制，明確組織成本管控的有效路徑，全面提升管理成本效能，實現物業管理經濟效益最大化。

（二）增強管理意識，轉變業主觀念

組織文化的構建是激活組織成員活力、規范成員行為、引導成員思想、提高管理效能的重要建設路徑。當前，物業管理涉及的業務類型多樣、日常工作繁瑣，為有效控制成本，物業公司應增強成本管控意識，在組織文化建設中合理融入、增強員工對費用的收繳意識，同時引導員工認清自身的崗位職能，并將它落到實處，以促進費用及各項工作的完成。

（三）合理配置資源，推動多元化經營

在市場競爭形勢嚴峻的新時期下，為降低物業管理成本，增強管理效能，公司要在滿足社區基本服務的同時，利用自身的有利條件與資源優勢，正確樹立多元化經營理念，增強業主對物業公司的滿意度與認可度，還能為公司創造新的效益增長點，以實現資源的合理配置，增加經濟效益。

一方面，公司要正確把握服務理念，利用自身終端服務、業主信任度等優勢，圍繞業主的個性化、多樣化需求，以社區為流量入口，深入整合社區資源，開展包括車庫管理、空間管理、便民服務在內的多樣化業務，豐富物業服務供給品類，構建以物業服務為基礎、多種延伸服務并存的社區增值服務生態圈；另一方面，積極拓展住宅、商業、辦公、學校、公眾物業等多元化物業服務產品結構，加快標準化服務體系的落實，持續擴大區域覆蓋度和滲透率，以發揮供應鏈優勢，實現物業結構的優化與資源的合理配置。

（四）實施績效管理，提升人員效能

績效管理是指各級管理者和員工為達到組織目標，共同參與績效計劃制定、績效考核評價、績效結果應用以及績效目標提升的持續循環過程，這有助于持續提升個人、部門和組織的績效，實現組織戰略目標。物業管理各項業務的有序開展離不開各部門人員的支撐與推動，尤其是物業公司是以服務為主，只有確保各部門人員都樹立正確的服務理念，激發主動服務效能，才能更好地滿足業主需求，降低人力資源管理成本。

首先，公司要根據不同部門的崗位職責與工作內容，采用精細化管理模式，合理細分不同工作區域的相關責任人，避免出現問題時相互推諉。其次，公司要對社區保潔、安保、綠化等工作實行嚴格的績效管理，將日常巡查結果、業主投訴反饋率等內容作為績效考核指標，營造公平、公正的氛圍，并將績效考核結果與員工的薪資待遇、福利結構相關聯，以通過觸及員工切身利益的方式調動員工的能動性。最后，公司要加大勝任力模型的應用，綜合衡量員工績效考核結果與勝任力模型，以實現人崗效能匹配，提高物業管理效能。

（五）立足信息背景，實現智能管理

物業管理成本涵蓋類型多樣，尤其是隨著多元經營模式的引入與推進，管理成本項目進一步增加，僅依靠傳統的手工記賬、對賬以及人工管理模式很難實現物業資源的合理配置與成本的高效管理。信息化背景下，物業公司要積極學習新技術與新理念，改革傳統成本管理模式，通過運用智能管理，實現人員與崗位的適時調配以及成本管理的合理預測，為成本管理奠定基礎。

第一，物業公司要加大信息技術基礎設施建設方面的投入力度，做好軟硬件基礎設施的更新與維護，尤其是重點應用智能監控系統、煙霧報警系統、特定行為識別系統，以推動區域安防和智慧社區建設，在減輕安保、巡邏等人力資源投入的同時，實現全天候、全方位管理。第二，建立智慧物業生態格局，構建以業主為中心，將物業服務、社區智能設備、街道社區服務和周邊業務結合在一起的智能場景，實現人、設備、服務的互聯互通，提升公司的運營效率與服務品質，同時節省人力成本。第三，合理應用物業收費系統，通過自動生成賬單在線繳費以及管家一鍵催費處理，隨時隨地實現便捷繳費。

（六）完善報表機制，削弱采購成本

為推動物業公司的可持續發展，管理人員要正確認識成本控制的重要性，尤其要明確采購成本在整個成本支出中的占比，進而強調采購成本的重點管控與全程監督，結合國家宏觀政策與行業規章制度，建立健全物業管理會計制度，合理設置成本項目，實現會計核算與預算工作的有效整合，為公司成本管理工作的開展提供可靠的數據支撐，確保資金收支公開透明，有效防范貪污腐敗現象，以有效控制物業成本支出。

一方面，公司要正確樹立成本計劃管理意識，結合管理經營模式與實際需求，靈活選擇責任成本會計、目標成本會計、質量成本會計等核算方法，并重點完善報表機制，如水電統計月報表制度的建立完善，以及時發現水電設備運行故障，避免大修；另一方面，針對采購成本在整個物業成本管理中占比較大的情況，為有效降低采購成本，防范采購過程中的違法違規行為，公司要實行統一招標采購，并發揮大數據分析的技術優勢，客觀評估并動態優化采購計劃，同時，利用數據可追溯等技術優勢，增加采購透明度，嚴格管控采購成本。

四、結語

隨著大量社區的投入使用，為發揮社區的整體功能和綜合效益，需要物業公司投入大量成本管理與維護，以完善業主的居住環境。在市場經濟體制改革深化的背景下，為降低物業管理成本，實現物業公司的可持續經營，首先，要增強成本管理意識，從內部管理層面優化組織管理結構，改革運行機制，降低組織管理成本，并科學引入市場競爭機制，實施績效管理模式，以調動人員的積極性與能動性，從根本上提升公司經濟效益。其次，要正確樹立規模化經營意識，通過推動多元化經營，合理配置各項資源，全方位、多角度地實現成本控制。最后，立足信息化背景，既要全面引入先進技術實現智能管理，確保成本分析和評估工作的有效性，又要優化、完善報表機制，削弱采購成本，通過現代化管理模式，提高管理效率，降低管理成本。

參考文獻：

[1]賈一夢.關于物業公司成本管理與控制的策略分析[J].中國產經，2021（12）：112-113.

[2]解彬.對物業管理公司強化成本控制的策略研究[J].財富生活，2021（10）：49-50.

[3]劉嘉.物業管理成本控制的有效途徑探索[J].財會學習，2021（01）：149-150.

[4]顏朝明.物業管理企業成本控制的策略分析[J].住宅與房地產，2020（21）：14.

[5]莊佳.物業管理成本控制的有效途徑[J].納稅，2019，13（34）：273.