物業服務合同糾紛適用減價抗辯的路徑

在某物業服務企業起訴業主陳某繳納物業費糾紛一案中，被告陳某提出原告所提供的物業服務不到位，故拒絕繳納物業費。法院經審理查明，該物業服務企業怠于履行小區公共區域的管理維護職責，但鑒于原告提供了其他物業服務，故酌定減少物業費50%。該案件是一起典型的物業服務企業起訴業主支付物業費的物業服務合同糾紛。在此類糾紛中，業主通常以物業服務不到位為由拒絕繳納或要求減價繳納物業費。但是，關于減價抗辯在此類糾紛審理過程中的應用，暫時未有相關法律進行明確規定。基于此，本文研究物業服務合同糾紛適用減價抗辯的路徑。

一、減價在物業服務合同糾紛中的

適用困境

（一）減價易導致權利不平衡并鼓勵違約行為

一方面，物業服務提供者為盈利性主體，當物業費數額減少到一定程度后，其難以維系正常的物業服務，必將影響正常繳費的業主的權益。另一方面，物業提供的是整體物業服務，采取減價措施，應考慮針對全體業主還是部分業主，若僅針對部分業主，會導致物業服務企業區別對待同一合同中同一方主體，這與公平原則相悖。

在物業服務糾紛中適用減價措施，對于未繳費業主而言，違約行為能夠減少繳費義務。對于正常繳費的業主而言，履約的收益不如違約的收益大，出現先交需要多交、后交反而少交的不平衡問題，原本嚴格履約的業主也易在下一個結算周期選擇不繳費。減價的結果轉變為助長業主不按時繳費的不良風氣，這與社會主義核心價值觀相悖。

（二）法院能否主動適用減價

由于物業服務合同所規定的繳納的物業服務費用數額不大，故此類型訴訟的被告即業主群體在應訴時一般不會委托律師，致使訴訟過程中普遍存在業主抗辯不當及舉證能力薄弱的問題。業主會以不支付全部物業費作為對抗物業服務存在瑕疵的方式，但此對抗行為并非法律層面上的抗辯，而是消極履行自身義務。物業服務工作人員已提供一定服務，即使服務存在瑕疵，也不會免除業主支付物業費的義務，這與法院能否主動調整合同違約金的問題相似。

對于法院能否直接調整違約金的問題，公眾主要存在兩種意見。第一，為防止職權主義泛濫，法院不應當主動調整違約金。第二，法院應主動調整違約金，避免個案中出現有悖公平的處理結果，維護公平原則。在減價缺乏完整的適用程序的背景下，被損害方的認知局限是否足以成為法院主動介入的理由，這種介入是否會造成司法權利的濫用，這些問題尚待解決。

（三）適用減價的瑕疵難以認定

物業服務的性質導致瑕疵難以認定。在物業服務合同中，物業服務人交付的是服務，其具有無形性，無法像物一樣儲存，在證明是否提供服務及服務的品質上均面臨難題。因此，物業服務的瑕疵難以適用一般有形物的規則確定。物業服務合同為繼續性合同，該合同同時關注給付過程與給付結果。服務的過程和結果均需符合法律規定和與當事人的約定，方能屬于無瑕疵的服務。但是，物業服務是一種持續性服務，在問題出現到問題解決之間有一定的空檔期。小區內業主眾多，因個人對事物的認識水平和包容程度不一，故物業服務存在瑕疵的認定標準需謹慎界定。

業主舉證能力薄弱導致瑕疵難以認定。業主發現物業服務人在提供服務時存在瑕疵，僅以拍照、錄視頻等方式簡單取證。從證據認定的角度看，這并不完整。業主未能在接受物業服務的動態過程中持續取證，這些照片、視頻在某個時間（段）的情況不足以證明物業服務工作人員存在違約行為。而某些案件中，一些業主出示的由十幾家業主共同署名的關于物業服務狀況的說明，由于其他業主與案件存在利害關系，故該說明的證明力較弱，導致法院在審判實踐中不會輕易憑此認定物業服務存在瑕疵。

（四）舉證責任分配問題

誰主張誰舉證的分配規則難以完全適應物業服務合同的復雜情況。在此類糾紛中，不能僅由業主或物業服務工作人員中的一方承擔舉證責任。相較于物業服務工作人員，業主在舉證能力上存在天然劣勢。業主想要證明服務瑕疵持續存在，在實踐中存在一定的難度。單由物業服務人一方承擔舉證責任也不公平，原因在于一味地要求物業服務工作人員對不存在的瑕疵承擔舉證責任，會加重物業服務工作人員的負擔。因此，一般的舉證責任規則在物業服務合同糾紛中無法實現制度設計的初衷。

二、減價在物業服務合同糾紛中的

適用路徑

（一）單個或部分業主享有減價抗辯權

單個或者部分業主應享有減價抗辯權。一方面，從物業服務合同的屬性看，其屬于雙務合同。在物業服務企業不履行物業服務義務或履行服務義務不到位的情況下，業主可以拒絕給付全部物業服務費或者部分物業服務費。另一方面，從業主間利益的平衡看，司法實踐中大部分應訴業主不繳納物業費實屬“事出有因”，故不能用違約行為帶來收益來否定減價抗辯存在的合理性。

（二）法院不得主動適用減價

減價是瑕疵給付情形下維護被損害方的權利，法院能否在當事人未主張的情況下主動適用減價，當前并無明確規定。有學者對此持肯定態度，認為這是法律家長主義功能的體現，旨在防止當事人無法作出合理的選擇。也有學者基于減價權的性質，即對合同內容的變更，從而支持法院主動適用減價，其主張在合同目的不能實現的場合，通過合同變更來解決問題。

但是，民事權利的主體是民事法律關系的當事人，減價的權利主體是接受瑕疵給付的一方，法院不應過分干預、代替當事人進行選擇，而應尊重當事人使用自身權利。因此，在當事人未主張減價時，法院不可依職權主動適用減價。在當事人選擇不合理的救濟方式時，為避免進一步浪費司法資源，法院可以告知當事人變更抗辯主張以及不提出變更的后果，最終由當事人自行決定是否變更。

（三）適用減價抗辯的事由及其認定

1.適用減價的服務范圍

物業服務企業的義務范圍應以合同約定內容和共有部分的使用性質為依據，根據對象的不同，將其分為五個方面：對共有部分的維修與養護義務；對共有部分的清潔與綠化義務；對共有部分的經營與管理義務；維護物業服務區域內的基本秩序義務；對業主人身、財產安全的安保義務。

2.引起減價的瑕疵程度

在服務的瑕疵程度上，將其分為輕微瑕疵、嚴重瑕疵和根本瑕疵。只有達到嚴重瑕疵及根本違約程度時，才能賦予業主減價權。在服務內容上，若物業服務中完全未提供一類或幾類內容，就可以認定為根本瑕疵。若物業服務企業已提供一定的服務，只是存在瑕疵，則需要結合瑕疵的持續時間、存在范圍、產生影響進行綜合評判，確定其是否屬于嚴重瑕疵。對于物業服務過程中某一項內容偶爾出現瑕疵，應按輕微瑕疵處理為宜。

3.服務瑕疵的判斷依據

結合服務類型與提出抗辯業主人數進行綜合判斷。在是否存在重大瑕疵的認定上，要從量和質等方面進行全面考量。從量的方面看，當業主提出的抗辯理由是物業服務企業提供的公共服務不到位時，抗辯能否成立與提出抗辯的業主人數有重大關聯。如果案件數量較多，且大多數應訴業主均對某一項公共服務質量提出質疑，法院應結合業主的舉證情況判決酌減物業費。如果僅是個別業主對某項公共服務提出質疑，則不宜適用減價。

引入第三方質量監理。評估物業服務質量具有較強的專業性的特點，由第三方開展評估或監理能夠較好地處理業主、開發商、物業服務企業之間信息不對稱的問題。同時，第三方機構全程監控物業服務質量，出具的評估報告也具有較強的客觀公正性。

（四）減價抗辯舉證責任的動態分配

誰主張誰舉證的舉證責任分配規則難以適應特殊的糾紛情況。對此，可以根據瑕疵的類型，區分物業服務人未履行服務義務和物業服務有瑕疵兩種情形，分別適用不同的舉證責任分配規則。

業主若以物業服務人未履行服務義務為主張，由其承擔證明已經履行義務的責任。其原因在于，此種情形下，物業服務證明作為的難度要小于業主證明不作為的難度。業主若以提供服務存在瑕疵為主張，業主應對物業服務存在瑕疵情況負初步舉證責任，但無需證明瑕疵情況持續存在，而由對方承擔物業服務瑕疵得以修復的證明責任。在司法實踐中，業主對于物業服務的感受是片段式，而物業服務企業應具備完善的服務規劃、服務記錄體系。

（五）分類分段法確定減價幅度

物業收費主要有兩種形式：第一，直接約定每平方米的物業費數額；第二，預先根據服務內容約定各項服務單價，整體物業費是單項物業費的總和。

減價是對合同價格的調整，雙方約定的合同價格應作為調整的依據。應根據物業收費方式，選擇不同的減價方式。對于不區分服務類型的物業費收取方式，應根據服務內容的重要程度及瑕疵履行程度，在總價的基礎上直接折扣。對于區分服務類型的物業費收取方式，應在查明瑕疵屬于哪一類服務內容的基礎上，根據服務內容的重要程度及瑕疵履行程度，以該部分收費標準為依據，酌情選擇折扣比例。

在論述“適用減價的服務范圍”部分，本文已對物業服務內容進行分類。因此，在確定減價幅度時，應考慮瑕疵履行的部分屬于哪一類服務內容及其重要程度。五類義務中，屬于第一位階（最重要）的義務是安全保障義務；第二位階是維修與養護義務、清潔與綠化義務；第三位階是維護基本秩序義務；第四位階是對共有部分的經營與管理義務。位階越高，酌減的比例越大。對此，法院可將第一位階到第四位階的服務瑕疵酌減比例上限依次確定為25%、20%、15%、10%。如果服務瑕疵涉及數項服務內容，則酌減比例上限為數項的累加。例如，既有安保義務的履行瑕疵，又有清潔綠化義務的履行瑕疵，則酌減比例上限為45%。

結語

物業服務合同糾紛案件是我國民事訴訟中的一個重要類型。由于其具有群體性、復雜性和一定的社會影響力等特點，故審理此類案件對法院來說具有較大挑戰。物業合同糾紛可以是“小案件”，也是事關萬家燈火的“大民生”。簡單以“證據不足”對業主的減價抗辯不予支持，似乎是現行司法體系下保守的標準答案，但此舉堵住了紓解小區矛盾的出口。對此，法院應在肯定單個業主減價抗辯權的前提下，細化物業服務瑕疵認定標準，通過動態分配舉證責任，賦予業主維權的有力抓手。給予每個業主維權的希望，讓司法溫暖的光照進現實。

（作者單位：上海市金山區人民法院）