金稅四期背景下房地產企業稅務管理探討

【摘要】為深入貫徹落實黨中央國務院決策部署，加快新時代稅收現代化建設，國家稅務總局建設金稅四期，現已全面推廣實施。房地產行業作為我國經濟的支柱產業，面對金稅四期帶來的變革，應當借助科技力量提升市場競爭力，主動完善財務管理體系、建立合規的稅務制度。

【關鍵詞】金稅四期；房地產企業；稅務管理

【中圖分類號】F810.42

一、引言

房地產企業從獲取土地到開發建設、營業銷售、竣工備案再到項目清算，以及日常經營中涉及到多個稅種、特定業務納稅調整等復雜的稅務處理，容易引發稅務風險。隨著金稅四期的持續推進，國家將會構建強監管高效率的稅收系統，以實現房地產企業從項目登記、稅源申報、發票取得、施工關聯方、房產交易等信息全過程監控。房地產企業經營數據、業務信息更加透明，稅務機關對企業運營動態全流程、全方位滾動監控，稅務稽查也會更精細、精準、嚴格。

當前金稅四期已全面推廣實施，房地產企業應當順應數字化潮流、積極響應稅收發展方向，不斷提高稅務管理水平。通過提升財務系統協同能力、強化增值稅發票管理、建立稅務管理機制、加強人才隊伍建設等多項舉措并行，加強稅務管理、防范稅務風險。

二、金稅四期的基本情況

（一）改革背景

隨著2016年“營改增”全面擴圍，我國全面實行營業稅改征增值稅，營業稅取消。以前主要負責營業稅征管的地稅局工作任務大量減少，而主要負責增值稅的國稅局工作任務大量增加。從整個稅收征管制度改革和完善等多方面考慮，國務院于2018年6月進行了行政機構改革，將省級和省級以下國稅、地稅機構合并。此外，2024年7月《會計法》第三次修訂，對經濟業務事項的會計處理進行了簡化和明確、強化會計信息化建設，說明各項稅務管理制度、財務管理規章制度和企業會計準則都在逐步修訂完善。

在“營改增”重大稅制改革、全國統一稅收征管、新《會計法》實施等多重背景下，為持續優化稅務征管體制，深入推進納稅服務的便捷性和精準性，切實增強稅收服務經濟發展的主動性，國家稅務總局于2020年提出建設金稅四期設想，將金稅四期調整為以發票電子化為基本內容，推行數字化電子發票，對內稱指揮端的指揮臺及配套功能系統。

（二）實施特點

金稅四期以大數據、云計算等現代信息技術為驅動力，形成了全數據、全方位、全業務、全流程的智慧稅務系統，能夠更好地滿足稅收征管的需求，提升納稅服務質量和效率，實現了稅務管理向數字化轉型。

數據處理方面，金稅四期采用了人工智能、區塊鏈等新一代信息技術和先進的云計算數據庫管理系統，大幅提升了多源數據處理能力。同時在數據傳輸和存儲過程中，引入數據加密和身份驗證等技術手段，加強了安全防護措施，提升了系統的安全性和穩定性。

稅務監管方面，金稅四期強化了對企業更全面的監管。不僅是稅務方面，還增加對非稅業務的管控。同時通過搭建信息共享和核查的通道，推進稅務、工商、公安、社保、國家統計局等行政部門以及銀行等金融機構多元信息共享交換。稅務機關能夠更精準地掌握企業的生產經營狀況和納稅申報信息，實現數字政府和稅收共治。

系統功能方面，金稅四期增加了一些新的稅收管理模塊和業務工具，方便納稅人網上辦、掌上辦、自助辦、遠程辦各項涉稅業務，提供更智能、高效、便捷的納稅申報服務。金稅四期全電發票的實施，不再借助稅控盤、金稅盤、稅務UK開票，在電子稅務局系統新增開票業務、在線查詢、電子發票、稅務數字賬戶、征納互動等功能，方便納稅人通過互聯網進行稅務操作。

三、金稅四期背景下房地產企業存在的問題

（一）財稅系統協同能力不足

隨著金稅四期數電票的推廣，傳統的財務管理信息化平臺中稅務板塊尚未得到深度開發，更新完善不及時，導致稅務模塊共享能力較弱。企業需要對外開具發票時，業務人員在財務管理信息化平臺錄入合同評審、開票申請等事項。由于與國家稅務總局電子稅務局系統未建立連接通道，審批流程走完后，財務人員需要在電子稅務局中手動錄入，存在信息孤島等現象，財務稅務系統無法實現互聯互通、互相分享、整合利用，以至于財務管理信息化平臺錄入的開票信息與電子稅務局中的所需開票信息列示內容不一致，開票人員需要重新搜集基礎資料填寫開票信息。

財務工作本就繁雜瑣碎，財務平臺與稅務系統搭建不順暢反而會增加財務人員的工作量，還存在潛在隱患，辦稅人員可在未經部門領導知曉或審批同意的情形下，直接登錄電子稅務局開出發票。財務管理者不僅無法對發票開具業務進行前端控制，而且在對發票票面各類信息的顯示也無法及時精準地進行過程審核，這對財務管理信息化發展的推進不利，會增加房地產企業稅務風險。

（二）增值稅發票管理不重視

房地產企業在項目建設、開發階段參與方較多，涉及取得發票的環節較多。一則一些房地產企業沒有針對自身實際情況，對增值稅發票管理進行認真梳理工作流程、建立完善發票臺賬、形成長效防范制度。二則個別企業在內部控制與會計審計、績效考核等方面，沒有設置發票管理監督機制，從而導致管理層、財稅人員不重視增值稅發票管理工作。三則房地產企業積壓大量應收未收的發票，按照稅法規定無法進行進項稅額抵扣，這不僅會增加企業多繳增值稅的稅負壓力，也會影響到企業的經濟效益；且如果應收而未收到的增值稅發票占成本費用金額比例較大，稅務機關會認定企業存在虛增成本費用、少繳企業所得稅的稅收風險。

金稅四期背景下，智慧稅務系統可以統計出房地產企業上游企業開具的發票，若核實發現非地產項目經營性采購，將會要求企業進項稅額轉出或開出銷項發票繳納銷項稅。同時通過對企業開具的發票比對申報表中增值稅銷售額、企業所得稅收益類項目，企業收取的增值稅專票比對申報表中進項稅額、企業所得稅成本費用類項目，如有數據差異、比例異常就會預警提示風險點，進行跟蹤稽查。

（三）收入成本核算申報不準確

一則房地產企業經營業務周期較長，施工成本和銷售商品房金額較大，在項目建設開發過程中缺少輔助明細登記臺賬，無法詳細反映企業的施工成本實際投入及支付情況。房地產項目竣工備案完成后，以房屋交付時確認收入；結轉開發成本是一般先預估項目整體總成本除以建筑面積確定單位成本，乘以收入所對應的面積，最終確定當期營業成本。雖然在項目清算階段，房地產項目總收入、總成本是可以準確確定的。但預估成本受到主觀業務人員能力水平影響，同時在成本分攤時，在地下車位、地下室和地上住宅、商鋪間出現單位成本不對等、收入成本不匹配等情況。

二則房地產企業對業務招待費與廣告宣傳費沒有按照項目運營階段進行準確的時間區分，這兩項費用在企業所得稅匯算清繳時涉及納稅調整。由于籌建階段和其他運營階段扣除標準存在較大差異，如果財務人員不熟知稅收政策，沒有按規定進行企業所得稅納稅申報，房地產企業就會出現少繳稅或多繳稅的情況。

在金稅四期背景下，稅務機關可以從邏輯上將年末12月增值稅納稅申報本年累計數據與企業所得稅年匯算清繳表核對。除此之外，還會將政策依據、申報數據與歷史同期以及同業企業數據進行橫向核對，從而綜合判斷申報信息是否符合稅收政策、行業發展的規律。

四、金稅四期房地產企業加強稅務管理的對策

（一）提升財務系統協同能力

房地產企業通常以銷售不動產為主，部分企業還同時涉及房屋租賃和物業服務，收入來源的多樣化，財務處理過程相對復雜。面對金稅四期的推廣，房地產企業在財務管理信息化體系中要結合實際運營范圍，制定智能化、移動化、電子化的系統提升改革方案，保障系統平臺服務覆蓋到企業財務管理和經營管理的各個環節，實施全過程、全方位信息化優化和操作流程改革，從而降低企業運營成本、提高資金使用效率。

在大數據及金稅四期應用背景下，房地產企業應以當前的財務管理信息化平臺為基礎，構建業、財、稅三位一體的系統平臺。房地產企業要立足于金稅四期應用，結合行業特性，設置個性化的稅務管理板塊。深度挖掘稅務管理模塊的作用和功能，持續更新發票管理、納稅申報、稅務臺賬、地產稅務等模塊。結合智慧電子稅務系統，同步銷項發票開具、進項發票認證等模板，順利將財務管理信息化平臺與稅務系統搭建，實現信息共享的協助配合，切實提高工作效率和準確度。

（二）強化增值稅發票管理

房地產企業要加強發票開具和收取管理，降低企業稅務風險。首先，企業可以通過優化完善財務管理信息化系統，結合內部管理制度增加銷項發票管理、進項發票管理、銷項進項臺賬等板塊，業務部門在開票申請中準確錄入發票開具所依據的基礎數據信息。審批完成后財務部門開具發票，財務管理信息化系統將發票信息自動傳入智慧稅務系統。實現財務、稅務工作信息同步，在降低財務工作量的同時保證了發票的準確度。

其次，房地產企業要對在建項目上游施工企業進行嚴格的發票管理，通過在財務管理信息化系統中引入增值稅發票的自動識別并合規校驗信息技術，對發票銷方名稱、購方名稱、發票狀態等基本信息校驗，如出現異常進行系統預警提醒。在提升取得發票信息的有效性、合法性的同時，確保抵扣信息的真實性、準確性。

此外，企業可強化內部審計監督效能，定期由內部審計人員對發票管理規章制度、應用實施情況、財務信息化建設進行檢查反饋，將檢查評價結果作為部門、個人考核賦分的重要依據，確保規章方案落地執行，發票管理工作嚴格按照制度開展處理。

（三）建立稅務專崗管理機制

企業財務部門應該設立稅務專業崗位，建議選拔或者聘任兩人以上具備相應的稅務師或者具有中級會計專業資格、涉稅專業業務能力過硬的人員負責部門稅務管理工作。重點負責完善稅務制度、規范涉稅行為，主要包括風險識別、評估反饋和方案應對三個環節。

風險識別環節，稅務專業人員前期在項目籌劃階段制定稅收籌劃方案；在運營過程中審核經濟業務合同或協議、監督檢查納稅申報中存在的涉稅風險，結合政府稅收制度發布、實際業務模式發生變化等情況，對敏感風險識別，對稅收籌劃方案進行實時調整。評估反饋環節，稅務專業人員在房地產企業全經營開發全過程中，通過橫向行業發布財務報表分析、縱向企業歷史數據將涉稅數據進行對比，發現其中存在的異常情況，并及時將涉稅風險點傳遞至高層管理者。方案應對環節，稅務專業人員對接稅務機關稽查發現的風險點，在有政策依據的基礎上，最大程度降低企業稅務風險，對風險點進行解釋撰寫形成稅務報告，并據此制定合理的風險應對方案。

（四）加強財稅人才隊伍建設

房地產企業應采取多種舉措加強稅務人才隊伍建設，令員工了解學習稅務知識，降低企業稅務風險。

一則企業可以定期對財稅人員進行內部專業知識培訓。重點圍繞房地產項目開發建設過程中申報方法流程和稅務重點關注事項，關注房地產企業稅務處理過程中可能存在的問題，充分調動財稅人員對稅收政策學習的積極性和主動性，引導其全面了增值稅和土地增值稅，以及企業所得稅匯算清繳間的稅收政策和交叉關系，從而減少企業逾期納稅、違規扣除等事項的發生，降低稅務稽查風險。

二則還可以聘請外部稅務師、會計事事務所等專業技術人員，以專題輔導講座、研討分析會的形式展開學習討論，分析土地增值稅預繳和土地增值稅扣除項目疑難點處理及新收入準則下房地產開發企業所得稅處理及稅收風險，幫助財稅人員深入了解和掌握相關領域的稅收知識和實踐經驗，規范公司財稅管理工作，推進依法合規治理，提高風險應對能力。

三則企業可以組織開展案例分析和模擬演練，通過情景模擬貼近現實工作，讓財稅人員置身于真實問題和實際情況中，幫助財稅人員將理論專業知識與實際財務操作相結合，提高他們的實際操作能力、財務合規意識、風險應對策略，積累問題處理經驗。

主要參考文獻：

[1]高麗霞.金稅工程下房地產企業稅務風險識別與防控[J].會計之友， 2022（24）：142-146.

[2]周燁.“以數治稅”下房地產企業稅務風險管理探析[J].投資與創業，2023（1）：141-143.

[3]王瑪麗.“金稅四期”下企業稅務風險及防范[J].納稅， 2023（21）：1-3.

責編：夢超