房地產企業投資決策影響因素探析

摘 要：房地產項目開發周期長，房地產企業的投資活動具有很大的不確定性，因此，房地產企業需要綜合分析影響投資決策的各種因素，以確保投資決策的科學性。基于此，本文從環境、經濟分析與評價、風險、社會責任四個維度，分析了影響房地產企業投資決策的因素，以期為房地產企業制定合理的投資決策提供參考。

關鍵詞：房地產企業；投資決策；影響因素；財務評價

2024年7月15日，國家統計局發布的《2024年1—6月份全國房地產市場基本情況》顯示，2024年1—6月份，全國房地產開發投資52 529億元，同比下降10.1%。在此背景下，房地產企業要想實現可持續發展，必須完善投資決策體系，制訂科學、合理的投資決策方案。

一、房地產企業投資決策存在的問題

目前，房地產企業在投資決策方面面臨的問題主要包括現金流量不確定、產品定位難度大、投資收益率難以控制等。在現金流方面，房地產企業簽訂的施工合同一般為固定總價合同，建設成本相對可控；但是銷售價格因未來市場的不確定性而較難預測，加之房地產企業普遍依賴外部融資，導致現金凈流量難以預測。在產品定位方面，當前房地產行業中產品同質化嚴重，導致市場競爭越發激烈。房地產企業要想增強自身競爭優勢，就必須打造獨特的產品定位。然而，產品定位涉及產品開發、市場需求、品牌建設等多個方面，并且定位方案一旦確定就難以變更，這在一定程度上增加了產品定位的難度。在投資收益率方面，大多數房地產企業采取以價換量的策略，這種策略雖然能夠幫助房地產企業快速回籠資金，減輕財務壓力，但是會影響房地產企業的投資收益率，降低企業的長期盈利能力。

二、房地產企業投資決策的影響因素

在分析房地產企業投資決策的影響因素時，筆者綜合考慮了內外部環境、經濟效益和社會效益、風險等因素，盡可能確保各因素的全面性；收集和處理了與各因素相關的數據，以驗證影響因素的準確性。

筆者先根據與房地產投資決策相關的文獻，前文所述的投資決策問題以及《建設項目經濟評價方法與參數（第三版）》，初步確定了影響因素；然后根據工作實踐，應用德爾菲法，確定了關鍵影響因素，并通過分析投資、開發和運營過程中的各類因素，從環境、經濟分析與評價、風險、社會責任4個維度對影響因素進行分解，最終得出影響房地產企業投資決策的因素（見表1）。

三、作用機理研究

（一）環境維度

環境維度主要涉及宏觀環境、行業環境和內部環境三個方面。

宏觀環境因素主要包括調控政策、財稅政策、區域經濟社會狀況等。例如，放寬限購、調整首付比例及貸款利率等政策將增加購房者的數量；契稅減免或補貼政策可減輕購房者的負擔；區域規劃、經濟增長狀況、人均收入水平會影響房地產企業的產品定位，進而影響房地產企業投資決策的有效性。

行業環境因素主要包括市場供求關系、量價走勢、競爭環境等。房地產企業應注重購房者的需求，根據供求關系定位細分市場。受市場下行壓力的影響，2024年上半年，房地產企業普遍采取以價換量的策略，因此，他們需要在投資決策時注重成本控制和盈虧平衡分析。另外，他們還需要從產品的地理位置、配套基礎設施、品質和價格出發，將自己的產品與區域內同質產品對比，打造差異化的產品，以展示產品特色，增強核心競爭力。

內部環境因素主要包括資金實力、管理能力、技術水平、人員等。較強的資金實力或融資能力能夠保證房地產項目的施工進度，提振消費者信心；增強管理能力能夠提高投資決策效率；提高技術水平能夠保障項目的質量；人員是內部環境因素中的核心因素，提升決策層的戰略制定能力、員工的創新能力和協作能力，有利于房地產企業做出正確的投資決策。

（二）經濟分析與評價維度

1.財務評價

事前財務評價結果是分析財務可行性、判斷項目可行與否的重要依據。財務評價應按照確定基礎數據及編制輔助報表、編制現金流量表及利潤表、計算財務評價指標三個步驟來實施。前兩步需要注意的是：在編制表格時，各部門應統一填寫規則和標準，如統一名詞的定義、統一金額單位等，以確保數據互通。

財務評價應從盈利能力、償債能力和財務生存能力三個方面入手。財務評價指標的選擇會直接影響投資決策結果，因此，決策主體需要根據實際情況選擇和調整評價指標，以準確反映投資回報情況，為投資決策提供量化依據。具體來說，盈利能力指標包括總投資收益率、靜態回收期、凈現值、內部收益率、凈現值率等；償債能力指標包括利息備付率、償債備付率、借款償還期等；財務生存能力指標包括現金凈流量、累計盈余資金等。

2.不確定性分析

財務分析中部分基礎數據是筆者根據經驗估算的。由于主觀預測的局限性、環境的復雜性和時間的變化，財務評價具有一定的不確定性。對此，房地產企業需要分析不確定因素的變化范圍及其可能帶來的經濟影響，并判斷企業能否承受這些變化，以降低項目投資風險。

不確定性分析包括盈虧平衡分析和敏感性分析。盈虧平衡分析通過假設所有產品均可出售，分析銷售額、變動成本（稅金和建設成本）、固定成本（土地成本）的變化對房地產項目經濟效益的影響，以判斷房地產項目的盈利情況。敏感性分析包括單因素敏感性分析和多因素敏感性分析。房地產行業中對收益影響最大的因素是銷售價格與土地價格。因此，房地產企業一般會選擇銷售價格進行單因素敏感性分析或選擇土地價格和銷售價格進行雙因素敏感性分析。

3.隱性成本

隱性成本是指房地產企業損失使用自身資源機會的成本，不易精確計算。房地產企業一般從組織角度和信息角度來分析隱性成本。從組織角度來看，隱性成本分析可從企業層、管理層和員工層三個層面入手。其中，企業層對應信用成本，該成本是指為達成交易而取得客戶信任的成本；管理層對應決策成本，高素質的決策者能夠提高決策的科學性；員工層對應素質成本，該成本是指因員工素質較低而造成的損失以及為提高員工素質而產生的費用。從信息角度來看，房地產企業對市場信息和國家政策的解讀能力也會在一定程度上影響隱性成本。如果房地產企業沒有及時掌握市場需求變化，就可能導致項目銷售困難，庫存積壓，營銷成本增加。另外，隱性成本還包括因政策調整、項目延期等而增加的成本，這些成本都將影響房地產企業的投資效果和盈利能力。因此，房地產企業需結合實際情況，從隱性成本的源頭出發，采取員工培訓、制度完善、流程再造等有針對性的措施，降低隱性成本，預測投資收益，做出科學的投資決策。

4.運行維護階段成本

傳統的建設模式往往“重開發、輕運營”。然而，運行維護階段成本關系到房地產項目全生命周期成本和運營期收益，對房地產企業的財務評價和投資決策具有重要影響。因此，房地產企業需要通過提高建設標準、改進施工工藝等方式，降低運營維護階段的成本，或者采用數字化的管理手段，實現數據的高效共享，為運行維護階段的數據查閱和調用提供便利。這些都會影響投資決策。

（三）風險維度

由于房地產項目投資資金量大、建設周期長，因此，房地產企業往往面臨著諸多風險，包括市場風險、施工進度風險、氣候風險等。在市場風險方面，建設成本上升、銷售價格下降、同行降價競爭等因素會對房地產項目產生不利影響，房地產企業需要具有較強的價格把控能力。在施工進度風險方面，項目如期交付能夠提振購房者信心，提升房地產企業形象，促進區域經濟穩定。因此，房地產企業需要科學管控工程時間、工序和資金，以最大限度地降低施工進度風險。在氣候風險方面，高低溫、暴雨、大雪等極端天氣可能會延誤工期、損壞建筑，這也對房地產企業的產品設計提出了新的要求。這些風險因素直接影響著投資項目的進展和盈利能力，房地產企業需要制訂有針對性的風險應對方案，以降低風險，提高投資決策的成功率。

（四）社會責任維度

房地產企業的社會責任包括對消費者、城市和環境的責任。具體來說，向消費者如期交付高品質住宅、提升建設標準、參與城市更新項目、推廣綠色建筑標準、減少資源消耗等都是房地產企業需要履行的社會責任。房地產企業需要將這些社會責任納入投資決策中，以實現企業發展和社會發展的和諧統一。

四、結語

環境、經濟分析與評價、風險、社會責任4個維度的影響因素并非孤立存在，而是彼此關聯、相互影響的。房地產企業需要充分分析這些影響因素，構建科學的投資決策體系，以提高投資決策的準確性。此外，本文雖然識別出影響房地產企業投資決策的關鍵因素，但是尚未分析各因素的權重。未來，筆者將從各因素的權重方面出發，進一步研究房地產企業投資決策的影響因素。

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（作者單位：李永康，河南日報報業集團有限公司；丁光堯，經濟管理出版社）