“混合”城中村形成及產權探究

摘要：文章在快速城鎮化背景下，通過對四川省綿陽市X社區中三類群體來到此社區安居的過程分析，探究綿陽市這類“混合”城中村的形成及其內部產權的構成特點，發現這類城中村存在的主要矛盾是拆遷安置居民的“人和心不合”和外來購地買房者的房產利益保障，持續探究這些矛盾才能更好地解決“混合”城中村的治理問題。

改革開放以后，我國城鎮化進程加快。城中村就是我國高速城鎮化進程中的特殊產物。其形成的根本原因是我國長期以來的城鄉二元體制，在城鎮化發展過程中，農民身份轉變為居民身份，集體聚居在原地生活形成的居民區。最早出現“城中村”的是在深圳、珠海等這些新興城市。它們以其特殊的地緣位置，在政策的加持下，快速邁向城鎮化，政府在征用土地建設城市的同時也保留了原村民的土地，加之基礎設施建設和經濟發展帶來的大量外來人口涌入的住房需求，催生出原村民改建、擴建房屋現象，形成了大量的城中村。

仝德等學者認為，城中村是快速城鎮化進程和城鄉二元體制限制的結果[1]。成立、魏凌等人認為城鎮化帶來的住房市場需求導致本地居民在本村集體土地上搶建房屋，低價租給外來勞動力，促使城中村小產權房的產生[2]。但大部分城中村大都位于城市內部或周圍，缺乏整體規劃和科學引導，在建筑風貌、基礎設施、社會管理方面都與主流區域有著明顯的差異，這也導致城中村存在著各種各樣的隱患。楊芬，余雪標，劉志平等人認為城中村存在人口密度大、人員魚龍混雜、民俗與城市發展不協調、違章建筑數量多、基礎設施超負荷運轉等問題[3]。近些年來，城中村治理也成為城市環境、文化、社會治理的重點和難點。根據國家統計局的數據，我國的城鎮化率在逐年提高。2023年末，我國常住人口城鎮化率達到了66.16%，這意味著越來越多人口居住在城鎮地區。很明顯，不同地區城鎮化進程中都可能會造成城中村的出現，這些城中村也會因為區域特性呈現出不同的特性。因此，研究不同區域城中村的特性，了解問題存在的癥結，才能夠更有針對性地解決城中村問題。

綿陽市作為四川省第二大經濟體，僅次于成都市，更是我國唯一的科技城。隨著城市的擴張和城鄉結構的變遷，城中村不斷擴張。城中村的類型也有多樣性，有最早的城鄉結合部發展起來的、位于城中心的城中村，也有后面隨著城市更新發展、統建房安置形成的城中村。顯然，前者研究的學者較多，后者往往未被單獨提及。但事實上，這類城中村的構成更為復雜，文章將選擇綿陽X社區的城中村案例，探究這樣的“混合”城中村是如何形成的，以發現其存在的問題，為解決這類城中村問題提供一些參考。

X社區城中村的調查設計

X社區成立于2020年，因村級建制調整，由原附近的兩個村合并而成，合并后面積6.7平方千米，總人口近2萬人，其中，本地戶籍人口占20%，拆遷安置在轄區的居民人口占80%。X社區在當時的政策背景下，統一規劃完成了新社區的建立，也由于其特殊的地理位置，吸引了很多外來的居民和大量的外來租客。

文章研究組的主要成員長期居住于X社區內部，其他成員也都在附近工作、學習，于是與研究對象有比較全面的觀察，與訪談對象也有比較深入的交流。訪談對象涉及社區居住的所有類型人群，通過滾雪球的方式進行抽樣，訪談對象共12名，包括社區干部2名，本地戶籍居民3名，拆遷安置轄區居民3名，外地戶籍居民4名，男女比例均等。

“混合”城中村的形成過程

筆者在對12位受訪者的訪談資料進行分析之后發現，他們大都是描述了X社區的建立過程，以及自己是如何一步步來到這里生活至今的。但是由于各自身份的不同，也就代表了這個城中村中的不同群體，構成了如今的“混合”城中村。所以，筆者將從按照群體的身份分析這一“混合”城中村的形成。

有本地戶籍的原住居民：原地安置建房

2002年，綿陽市征地拆遷安置，將T鎮轄區內的十幾個村進行安置。將原本十幾個村合并安置為幾個居民點，現在X社區所在的位置就是其中之一。X社區所在的安置居民地是在本地W村和Y村的范圍內，拆遷安置時，按照當地拆遷安置的相關政策對有本地戶籍的W村和Y村居民和外村安置來的本地居民分配了土地或者賠償款等。因此，W村和Y村的居民就在原村范圍內，利用分配的土地重新建造了房屋，這些房屋“最早有4層半，4就是4層，里面還有小半層相當于5層，然后門面房是6層半”。但實際由于資金等問題，修建的年限跨度比較長，從2000年到2024年都有村民在修建。這部分人的構成和產權都比較簡單，他們本身就是W村和Y村所在的X社區的本地原住居民，宅基地也分在此地，在宅基地上修建起來的房屋也在此地，但是宅基地屬于村集體土地，其產權性質與原來農村宅基地的產權性質一致。

在X社區里，作為本地居民的W村和Y村相當于被就地安置，也就是“原住民”，而且后續的社區管理者也以W村和Y村的管理者為主，因此“原住民比較好管理，都是鄉里鄉親的”，這些村民在后續的管理中很容易獲得歸屬感。但是W村和Y村原來的生產隊還保留著，生產隊的小組也保留著，村集體經濟也保留著，這兩個村的原有村集體經濟是存在差異的，W村比Y村更有錢一些，兩個村合并在一起，想要共同發展，就必須尋找一個“平衡點”。

拆遷安置的本地居民：異地安置建房

X社區除了上述原地安置的X村和Y村村民外，還有將近70%的人口構成是附近十幾個村安置過來的。他們的共同點是，這兩類人都是綿陽市本地人，也是同一個街道（原本是鎮）的人，不同的是后者屬于拆遷異地安置，離開了原本生活的村，安置到X社區的位置。拆遷安置的本地居民根據拆遷安置相關條例分得X社區所在地的宅基地，然后開始蓋房。他們與上述的原住居民混居在一起，統一進行抓鬮分配宅基地。但是這部分人原來村的地址已經被拆遷了，他們現在戶口的地址變更成了現在居住的X社區地址，宅基地的地址也是。因此，他們是在自己的宅基地上修建房屋，房屋的產權與原住民是一樣的。

但不同的是，本地居民的拆遷安置由原來的生產隊負責。拆遷結束后，生產隊的整個組織架構都被保留，然后成立了一個股份制合作社。也就是說，雖然安置在X社區，但是他們還是原來的股民，以前的村的股民。這就產生一種矛盾，“人和心不合”，一個居民區里面住著來自不同村的人，各個村原本的村集體經濟和由此帶來的福利是有差距的，村民們坐在一起“要比較”，矛盾就產生了，壓力也就產生了。他們僅僅是安置在X社區，X社區只提供日常的服務和管理，他們“還是以前的股民，以前的村的股民”，這就使得X社區在管理上有了很大的難度。

外來“購房”的非本地居民：買地買房安居

當年拆遷安置完以后，無論是本地原住民還是拆遷安置過來的本地居民，都分到了一些宅基地。但是由于每家情況不一樣，有的家庭分到宅基地后出于很多原因，“第一不想修，第二沒錢修，第三它可以賣掉之后就可以換成貨幣，然后去買商品房”，于是就有一部分村民“以個人的名義賣給了其他人，比如張三（宅基地）賣給了李四，然后李四就修了房子，修到這個位置，但是他的戶籍不在這里”。也就是說，本地原住居民或者拆遷安置的本地居民分得宅基地后，不想或者沒有能力自行蓋房，就準備將多余的宅基地進行“出讓”。這些外來居民可能已經在綿陽市工作、“漂泊”多年，也想要安定下來。于是第一批外來居民先購地，然后再自行修建房屋。由于本地居民原本是農戶，外來居民也無法將戶籍落到本村，購買的宅基地“實際上是變不了名字的”。因此，他們在購買宅基地的時候會有公證處公證，出具一張公證書或者見證書，在本地一般“視它為合法的”。但實際上，由于沒有相關法律的保護，買賣雙方的交易是不合法的，其私下交易的宅基地和在其上蓋的住宅也得不到任何保障[4]。

后來又出現一批人，他們干脆把房子修起來，以他原本的名義修好或者他本身修好了后又搬到其他地方住，然后把房屋一起賣掉，在他們看來，“賣房屋是可以的，房屋是他自己的私有財產”。因此，也有一批本地宅基地上修建起來的房子賣給了外地居民。無論是先買宅基地建房還是修建好房屋的外來居民，從根本上是一致的，他們的戶籍都無法落到本地，宅基地的名字也無法改變，只有公證書或者見證書，因此，他們只有房屋的所有權，宅基地還是原來村集體所有且不是他們的名字。

在2020年村級建設調整以后，這部分外來居民與原來居住在X社區和統建房的所有本地居民一樣，都歸屬X社區管理，這部分人大約占整個社區的5%。通過參與社區活動，這些外來居民漸漸融入當地環境，與原住民相處比較融洽。在一些日常事務上，社區也可根據公證書或者實際居住情況給這類人群提供一些居住證明材料。

結論

在城鎮化背景下，綿陽市由中心向外發展，在發展過程中，城鄉結合部由于建設道路或者商業區等原因，征用農民土地，對附近村的居民進行了拆遷安置，安置的居民主要包括三類：第一類是原地安置的土著，他們被安置在原有的土地之上，分得宅基地并修建房屋；第二類是從外村安置來的本地居民，在同樣的地方分得宅基地并修建房屋，與本地原住民混居在一起；第三類是外來買地或者買房的居民，他們購買了前面兩類人多余的宅基地，或者自行修建房屋，或者買他們修建好的房屋，在本地生活。于是，這三類人都在X社區這片土地上建房安居，形成了現在的“混合”城中村。筆者之所以稱它為“混合”城中村是因為它并不等同于傳統的城中村構成，它既包括了本地原住民和外村安置過來的本地居民，也包括了外地來此買地買房的居民，居民管理起來更加復雜一些。

房屋的產權性質也是不一樣的，原住居民的房屋產權與原本農村宅基地建房的房產性質是一致的，土地歸村集體所有，房屋歸農民所有；從外村安置過來的本地村民，由于是政府規劃行為，所以外村的戶籍地址和宅基地也隨之發生了調整，所以跟原住居民的房屋產權無異；而第三類外來人“購買”的宅基地則是個人行為，并不能做變更，僅有修建房屋的所有權或者使用權。前兩類人是在城鎮化進程中催生的小產權房，這類房產證件不齊，簽訂的購房買賣合同也會被認為無效，不能在房管局系統上登記合同備案[5]，外村人沒有辦法購買，僅能在同村人內部流通，而第三類人群所擁有的房屋正是外村人通過個人購地買房行為而產生的，他們的房屋產權實際并不受法律保護，更無法進行流通。

筆者在分析綿陽市X社區最終形成這一“混合”城中村的過程中發現，綿陽市這類城中村的構成較其他常見的城中村更為復雜，在社會群體構成上，他們不僅有本地居民和外來居民，還有拆遷安置的本地外村人且這部分群體占大多數，各村之間股份獨立管理，村集體經濟相互獨立，雖同屬于X社區，但村民之間“人和心不合”，造成社區管理壓力巨大；在產權構成上，除了傳統城中村中的本地居民自行修建的小產權房外，還有外來村民購地買房的個人行為產生的、產權不受法律保護的房屋。這類人群在社區管理上的難度不大，但是房屋的產權是該類人群的“安全隱患”，宅基地轉讓的禁止，進一步將外來人口排斥為本地土地資源的“他者”[6]，一旦觸及其房產利益，社區的管理也將面臨挑戰。因此，村股份如何合一和解決外來購房者的產權歸屬是綿陽市這類“混合”城中村的兩個突出矛盾，要使這類城中村問題和矛盾有必要從這個問題入手。

筆者基于綿陽X社區的質性訪談與田野分析，得出了以上關于其形成和產權的相關結論。但同時也承認，這類“混合”社區的突出矛盾的解決也不是一蹴而就的。村內的經濟問題涉及村民的集體利益和個人利益，找到平衡點和方法是需要時間的。外來購地買房者的房屋產權問題本身也是個人行為，這類個人行為如何規范化，也需要不斷地嘗試和改變，慢慢尋找各方利益的平衡點來解決。因此，唯有繼續長期對這類“混合”社區進行追蹤研究，才能更加全面地了解各方訴求，最終從根本上慢慢解決這類城中村問題。

參考文獻：

[1]仝德，馮長春，鄧金杰.城中村空間形態的演化特征及原因—以深圳特區為例[J].地理研究，2011，30（03）：437-446.

[2]成立，魏凌.城鄉融合視角下城中村違法建筑綜合治理機制研究—以深圳龍崗區為例[J].現代管理科學，2019（11）：69-71.

[3]楊芬，余雪標，劉志平.深圳市的城中村可持續改造探究[J].安徽農業科學，2013，41（14）：6371-6373+6415.

[4]曾學龍，胡佩佩，邱婧彬，等.南方都市郊區城中村宅基地使用管理中權利關系邏輯與破解問題之策—以廣州市白云區城中村H村為例[J].農林經濟管理學報，2014，13（04）：429-437.

[5]黃麗艷，王琪瑤.城鎮化進程中農村小產權房問題對策研究[J].陰山學刊（自然科學版），2017，31（03）：73-76+79.

[6]李鳳章.開發權視角下的小產權房及其處理—以深圳經驗為例[J].交大法學，2016（02）：90-107.

四川文化藝術學院校級課題“‘混合’城中村的形成、產權及其社會結構：基于綿陽X城中村社區的經驗”（項目編號：CWYB202211）。