房地產企業全面預算管理研究 李蓉

摘 要：本研究聚焦于房地產企業在遭遇市場波動和政策調控的復雜環境中，如何通過高效的全面預算管理增強企業的競爭力和風險管理能力。借助對房地產市場全面預算管理的含義、重要性及現狀的深入分析，并基于經濟管理領域中全面預算的相關理論，梳理了目前房地產企業在實施全面預算管理過程中遇到的關鍵問題，并提出了一系列針對性的優化策略，旨在為房地產企業提供戰略指導，幫助它們在不斷變化的市場條件下維持競爭優勢，有效規避財務風險，從而推動企業的長期可持續發展。

關鍵詞：房地產企業;全面預算管理;問題及對策

引言

在房地產領域，全面預算編制至關重要。它為企業提供清晰的財務藍圖和決策依據，從項目前期的投資評估到施工建設中的成本控制，再到銷售階段的收入預測，全面預算貫穿房地產開發的各個環節，能有效優化資源分配，確保資金合理運用，助力企業在激烈的市場競爭中準確把握機遇、管控風險，實現項目的順利推進和企業的可持續發展。

一、房地產企業全面預算管理概述

（一）全面預算管理的概念

全面預算管理是指以企業總體經營目標為導向，將企業的所有經營活動都納入預算管理，即對企業全體人員、全部業務、全部過程實施基于預算的控制和管理。全面預算管理對于房地產企業而言是一個復雜而細致的戰略工具，旨在優化資源配置，實現戰略目標，并促進企業的持續發展。

（二）編制全面預算的重要性

編制預算程序在企業管理和運營中扮演著至關重要的角色，它不僅是企業規劃和決策的工具，也是控制和評估企業運營效果的重要手段。

第一，對企業提供決策依據。編制預算能讓企業管理層清楚了解項目的成本和收益預期，從而為投資決策、項目選擇等提供準確的數據支持。管理層在決定是否開發一個新的房地產項目時，通過預算可以評估項目的可行性和潛在回報率。第二，明確項目各個階段的成本支出。在項目實施過程中可以對照預算進行成本監控，及時發現和糾正成本超支的情況。在項目規劃階段，通過預算可以估算土地購置成本、規劃設計費用等，這有助于企業評估項目的可行性和潛在收益，為決策提供依據。在施工建設階段，有了明確的成本預算，企業可以加強對施工過程的成本控制，確保項目在預算范圍內順利進行。在銷售和運營階段，企業可以制定精準的營銷策略，為企業的長期發展奠定基礎。第三，方便項目進行工程進度管理。預算通常會與項目進度計劃相結合，通過對不同階段的資金安排，可以督促項目按計劃推進，確保項目按時完成。第四，預測現金流。通過編制預算，可以預測項目的現金流入和流出情況，幫助企業提前做好資金籌集和調配安排，避免出現資金鏈斷裂的風險。第五，優化資源分配。有助于合理分配資金、人力、物力等資源。企業可以根據預算，將資源優先投入回報率高、風險相對較低的項目中，提高資源利用效率[1]。

二、目前房地產企業全面預算管理中存在的主要問題

在實際操作中，許多企業的全面預算管理制度存在不完善的問題，這些問題的存在不僅影響了預算管理的有效性，也可能對企業的長遠發展產生不利影響。下面對全面預算管理制度不完善進行展開分析：

（一）預算控制存在局限性

一是價格波動。房地產市場價格受多種因素影響，如宏觀經濟形勢、政策調整、供需關系等。價格的不確定性使得預算難以準確預測實際支出。例如：在市場過熱時，房價可能快速上漲，導致購房預算不足;而在市場低迷時，開發商可能面臨銷售價格低于預期，影響項目收益。二是房地產開發成本中存在不可預見的費用。在房地產開發和建設過程中，可能會出現一些不可預見的情況，如地質條件變化、工程變更、配套增加等。這些情況會導致額外的費用支出，使預算失去控制。三是建設周期長。房地產項目的建設周期通常較長，在此期間，物價水平、人工成本等可能發生變化。這些變化會影響項目的成本，使預算與實際支出產生差異。第四，決策失誤。在房地產項目的決策過程中，如果決策失誤，可能會導致預算超支。例如，選擇不合適的開發地點、設計方案不合理等都可能增加項目成本。

（二）預算管理形式化

年初預算走過場。年初制定的預算可能只是為了滿足程序要求，而非真正作為管理工具，導致預算與實際運營脫節。年終核對成形式。年終核對預算差異可能只是例行公事，沒有深入分析和認真處理，使得預算失去指導意義。最終預算差異分析浮于表面，各部門在分析預算差異時大多指向外部環境變化，分析差異原因過于單一化。未增加和行業內標桿企業對標分析，未了解外部環境帶來的客觀影響。實際工作中，各部門在分析了預算差異后，并沒有給出有效補救措施，使得預算工作總是浮于表面[2]。

（三）預算實施過程存在障礙

在房地產行業中，預算執行往往并非一帆風順，而是會面臨諸多障礙。一方面，大約只有50%的員工可以理解預算真正的重要性;60%的管理人員可以積極按預算執行各項指標;70%的部門每月討論預算執行情況不足1小時;80%的公司沒有將公司長遠戰略和預算結合起來。另一方面，流程顛倒，大多數企業都是自下而上報年度預算指標，沒有使用兩上兩下的預算編制方法。編制類別也較單一，全面預算包含經營計劃-資本預算（籌資預算）、銷售預算（生產預算、存貨預算、采購預算）、期間費用預算（銷售費用、管理費用、財務費用）-預算資產負債表、損益表、現金流量表。

（四）預算考核指標設置不合理

預算考核指標設置不合理，過于注重財務指標，忽視了非財務指標的重要性等，導致考核結果不能全面反映企業的經營狀況。同時獎懲制度不明確，也是導致預算考核不合理的原因之一。一是考核指標單一。僅以財務指標作為考核依據，如利潤、成本控制率等，忽視了非財務指標，如客戶滿意度、工程質量等。不能真實反映部門和員工的工作績效。二是考核缺乏公正性。考核過程中存在主觀因素，影響考核結果的公正性和客觀性。三是獎懲力度不夠。對預算執行結果的獎罰，不能有效激勵員工積極執行預算[3]。

三、優化房地產企業全面預算管理的對策

預算不是一場數字游戲，而是圍繞戰略目標的設立而進行思考的過程。房地產全面預算是由一系列預算按其經濟內容及其相互關系有序組成，各部分預算前后的銜接、勾稽關系的合理化，使企業整個預算變得完整，具有可執行性。

（一）確定執行中的“剛性”和“彈性”控制項目

第一，預算目標的分解、責任指標的落實等都必須講究“剛性”控制。加強市場調研，密切關注房地產市場動態，了解價格走勢、利率變化等因素，提高預算的準確性。提高預算編制人員素質，加強對預算編制人員的培訓和學習，提高其專業水平和市場敏感度。建立科學的決策機制，在房地產項目的決策過程中，充分考慮各種因素，進行科學分析和評估，避免決策失誤。第二，日常經營相關的業務（如管理費用等）通過“彈性”控制處理，促使相關人員查找預算差異的原因，提高資源使用效率與效果。年初通常以項目運營責任書指標簽發，其中：項目拿地、開盤銷售、銷售去化率、現金流回作為主要考核指標;“彈性”控制主要從三費管理、市場占有率、客戶投訴率等指標進行考核。年初制定預算指標后，通常不再進行大幅度調整，那么對應的“彈性”是政策發生重大變化、經營條件發生改變、公司出現轉型等大事件，導致原預算確實無法完成，此時公司要進行“彈性”變更。

（二）結合KPI考核，落實項目責任制

為了提高公司運營效率、加強全面預算管理，落實項目責任制，做好獎罰激勵，公司將預算管理分為AB兩類進行管理，并進行了權重賦值。其中A類為里程碑節點及總控關注節點，B類為輔助A類的前導性及次要關注節點。

第一 ，全周期預算考核體系。對項目運營、預算考核實行全景式的公開，強調“抓一級、控一級、看一級”，對項目主要指標進行“逐級分解、分層監控”。在計劃和預算的執行階段，預算發揮著類似領導者的“大腦和眼睛”的關鍵角色。它不僅提供了持續的動態監控，確保各項行動按照既定的財務計劃進行，而且還充當了評估和考核的基礎。通過及時且動態地評價項目的運行狀況，預算能夠有效預警潛在的問題，并指引必要的糾偏措施，從而保障項目的健康運行。預算不能隨意進行更改，出現節點滯后或無法完成的情況，首先是從后續工作節奏中追趕、糾偏，而非調整預算。若已出現預算節點預警，但相關部門及責任人未及時采取有效補救措施，導致后續節點連續性預警，公司將結合獎罰制度，依次對影響后果進行考核，情節十分嚴重的，將更換負責人。

第二，預算考核與獎金直接關聯。根據職能在項目中的不同角色定位，將各部門分為一線業務部門和職能部門，并采用不同的考評方法，將獎金與預算完成成績掛鉤。首先，一線業務部門的月度考評采用一種計算模式，結合“預算實際完成率”與“過往月份的滾動預算完成率”來得出最終得分，并據此進行排名。表現最佳的前兩名將獲得獎勵，而后兩名則會受到相應的處罰。具體來說，獎金和績效系數將會根據排名結果上浮或下浮10%至20%。其次，職能部門的考評則基于季度來進行，其評分依據為“季度實際完成率”加上“關聯部門滿意度評分”。這一考核結果將直接與項目的整體發展相掛鉤，其目的不僅在于衡量職能部門的工作表現，同時也旨在營造一種積極的危機意識，以促使各部門不斷追求卓越。這樣的考評體系既體現了對業績的量化評估，又兼顧了組織內部協作與滿意度的軟性指標，從而確保了組織目標與員工個人發展的一致性。最后，為了引導中高管理層積極協調、督促各部門完成項目整體、年度、月度預算指標，除部門考核KPI指標外，對于管理層也有單獨考核指標。如果超過2個月各項預算指標仍未完成，將給予管理層降薪、停薪、調崗直至辭退的處罰。這體現了“能來也能走，能上也能下”的思想意識，營造管理層危機，督促其關注預算指標及協調各方關系完成考核。

第三，建立預算管理播報制度。以月為單位，在省級運營群通報當前各項目及部門預算完成情況，對比計劃，提示風險，使各項目負責人及各部門負責人時刻保持警惕，及時了解預算完成情況，及時糾偏。同時將月度預算考核情況公布在OA辦公系統、微信工作群及公司會議室等較顯眼的地方，達到預算指標明確、完成率公開、信息透明，從管理層到全體員工，大家上下齊心，互勉前行。

（三）調整預算實施過程流程和討論方式

在房地產行業中，預算實施流程的重要性不言而喻，它連接著企業的戰略規劃與實際運營，為企業的穩定發展和成功奠定基礎。房地產項目通常涉及巨大的資金投入、復雜的工程建設以及多變的市場環境，一個科學、規范、有效的預算實施流程能夠在這充滿挑戰的領域中發揮關鍵作用，因此預算的時效性日常溝通就顯得至關重要。

第一，明確預算討論重點。在預算討論會議前，明確會議的目的、議程和重點問題。在預算討論會議中，明確每個參會人員的職責和分工，避免重復發言和職責不清的情況。對預算討論的議程進行精簡，只保留關鍵問題和重要決策事項。

第二，調整預算討論頻率和方式。首先，靈活調整討論頻率。根據實際情況，靈活調整預算討論的頻率。如果每月討論時間不足，可以考慮改為每季度或每兩個月進行一次全面的預算討論，而在每月進行一些重點問題的專題討論。其次，采用多種討論方式。除了傳統的面對面會議討論方式外，可以采用多種方式進行預算討論，如郵件溝通、電話會議、在線討論等。這樣可以讓參會人員更加靈活地參與討論，節省時間和成本。

第三，加強預算管理的日常監控和溝通。建立日常監控機制。加強對預算執行情況的日常監控，及時發現問題并進行處理。這樣可以減少在每月預算討論會議上的問題數量和討論時間。加強日常溝通協調。在日常工作中，加強各部門之間的溝通協調，及時解決預算執行中出現的問題。這樣可以避免問題積累到每月預算討論會議上，提高討論的效率和質量。

（四）增加多維度預算指標考核

根據企業的發展戰略和市場變化，定期對考核指標進行調整和優化，確保考核指標的科學性和有效性。銷售收入完成率：衡量項目的銷售業績是否達到預期目標。較高的銷售收入完成率表明銷售策略有效，市場需求旺盛。成本控制率：監控項目的成本支出情況，確保成本在預算范圍內。其他指標：利潤完成率，資金回籠率、工程進度完成率、市場占有率、預算執行偏差率等。

結語

精準的預算管理能夠確保房地產企業在項目開發過程中合理控制成本，提高資金使用效率，實現利潤最大化。通過對土地成本、建安成本、營銷費用等各項開支的嚴格預算，企業可以避免不必要的浪費和超支，增強自身的經濟實力和抗風險能力。同時，合理的預算規劃也有助于企業在不同項目之間進行資源優化配置，提高整體經濟效益，為企業的可持續發展提供堅實的經濟基礎。

參考文獻：

[1]張瀛.房地產開發企業全面預算管理問題及解決方法[J]市場瞭望，2023（13）：41-43.

[2]王旋旋.房地產企業全面預算管理存在的問題及解決對策[J]會計師，2023（15）：31-33.

[3]謝偉琦.房地產企業全面預算管理的現狀及策略探討[J]活力，2023，41（20）：111-113.