商品房預售合同“調減違約金”糾紛監督辦案審視

摘 要：房地產開發公司與購房者簽訂商品房預售合同，明確約定在房地產開發公司出現逾期交房、逾期辦證等違約情況下按標準向購房者支付違約金的義務，系雙方真實意思表示，具有約束力，依法應當遵守。人民法院可根據申請，以嚴格審慎態度合理、適當調減違約金。檢察機關在辦理人民法院違法調減違約金案件時，應依法落實“保交樓、保民生、保穩定”工作要求，通過“監督+和解”方式，最大限度實現案件辦理政治效果、社會效果和法律效果的有機統一。

關鍵詞：商品房預售合同糾紛 調減違約金 檢察監督 檢察和解

一、基本案情及辦案過程

2015年6月30日，張某與貴州安順某房地產開發有限責任公司（以下簡稱“某房開公司”）簽訂商品房預售合同，購買該公司開發的商品房。合同約定，出賣人承諾于2015年12月31日前，取得該商品房所有權初始登記，并將辦理商品房轉移登記有關文書交付買受人，逾期不能交付的，出賣人按已付房價款的日萬分之一向買受人承擔違約責任。合同簽訂后，張某依約支付了購房款336757元，某房開公司于2016年8月1日交付房屋，但一直未辦理產權登記。2018年12月25日，張某訴至人民法院，請求判令某房開公司交付辦理商品房轉移登記有關文書，配合其辦理房屋所有權證，并以購房款為基數，按日萬分之一的標準支付2016年1月1日至2018年12月25日期間的逾期辦證違約金共計36706.51元，此后繼續以購房款為基數按照上述標準支付違約金，直至辦妥房屋所有權證之日止。

該案經一審、二審，人民法院于2019年5月29日作出終審判決，以案涉房屋尚未申請辦理商品房現房備案手續，達不到辦理不動產權證書為由，對辦理不動產權證書的訴求未予支持。并酌情調減判令某房開公司支付2016年1月1日至2019年1月7日期間的逾期辦證違約金3980元。張某不服，向高級人民法院申請再審，該院指令中級人民法院再審。再審認為，張某不能舉證證實逾期辦證對其造成的損失，結合某房開公司違約的過錯程度、合同實際履行情況等因素，綜合轄區經濟發展、物價及收入水平等，酌情判令某房開公司按日萬分之零點一五的標準，支付2016年1月1日至2018年12月25日期間的逾期辦證違約金共計5500.93元（336757元×0.000015×1089天）；2018年12月26日起至辦妥并交付案涉房屋不動產權證之日期間的違約金，以張某已交付購房款為基數，亦按日萬分之零點一五計付。同期，70戶業主也對該公司提起相同的訴訟要求，人民法院均按照相同裁判尺度作出判決。

張某等71戶業主不服再審判決，向檢察機關申請監督。檢察機關經審查認為，本案再審判決適用法律確有錯誤，違約金調減幅度不當。綜合考量監督效果、執行保障等有關情況，為有效解決當事人實際問題，化解矛盾，檢察機關采取“監督+和解”的思路辦理此案，將本系列案提請上級院抗訴后，兩級檢察機關圍繞“和解”開展了相關工作。一方面，積極協調住建、不動產登記等部門為71戶業主辦理了產權證，解決張某等人最關心、最擔憂的產權問題，為和解奠定基礎。另一方面，經調查了解到某房開公司尚有其他債務糾紛，且存在經營困難，不具備即時按照約定標準違約金的能力，但其在某商業銀行繳存的工程質量保證金尚余50萬元，且有車位租賃費收益，實際承受能力高于生效判決確認標準，檢察機關協調有關銀行對50萬元工程質量保證金解除查封，為支付違約金提供條件，進一步消減和解障礙。再一方面，對張某等人及時釋法析理，耐心解釋介紹當前經濟形勢和房開企業經營困難情況，分析違約金增加后可能面臨的難以執行到位問題，張某等71戶業主最終同意按照日萬分之零點三支付違約金。在檢、法、行政機關多方共同努力下，雙方當事人最終達成和解，由某房開公司用工程質量保證金50萬元支付逾期辦證違約金，不足部分用車位租賃費抵扣。

二、商品房預售合同“調減違約金”糾紛裁判的分析與處理

在民事訴訟領域，精準監督作為一項重要原則，應當堅持法定性標準與必要性標準相結合［1］，實踐中，商品房預售合同“調減違約金”糾紛民事監督案件常見、多發，人民法院調減違約金是否合法適當，以及是否具有監督必要性是案件審查的重點，妥善處理促進矛盾糾紛化解是辦案的關鍵。

（一）是否符合法律層面監督條件的剖析

根據《民法典》、原《合同法》及原最高法《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》（以下簡稱“原《合同法解釋（二）》”），調整違約金主要依據“實際損失情況”，并綜合考量有關因素。本案中，人民法院調減違約金依據不足，調減幅度明顯不當，在法律層面符合檢察監督條件。

第一，根據“誰主張，誰舉證”的民事訴訟規則，申請調減違約金的，應舉證證實違約金過高。［2］本案中，違約方系某房開公司，也是申請調減違約金的主體，能否調減的舉證責任應由某房開公司承擔，再審法院認為張某不能證實因遭受違約造成的實際損失并判決其承擔不利后果，屬舉證責任分配不當。

第二，結合《民法典》第143條、第533條第1款規定，案涉商品房預售合同依法成立并受法律保護。本案中，某房開公司和普通購房者系基于平等、自愿訂立商品房預售合同，某房開公司作為市場經濟活動的民商事主體，對其交易行為的預期利益、風險等均有更為理性的預判，足以排除購房者在交易中獲取不公平暴利的因素，且逾期辦證并非情勢變更等導致，因此人民法院不能徑行以“利益平衡”作為裁判理據。

第三，違約金的主要目的在于填補守約方因違約方的違約行為而遭受的損失，并兼具一定的懲罰性督促履約。本案中，作為普通購房者，違約金的核心目的在于避免工程“爛尾”等風險，更突顯督促履行義務功能。因一旦出“爛尾”等情形，對房開公司實施懲罰于購房者并無實際意義，也加重了房開公司的負擔，購房者的權益亦難獲保障。

第四，原《合同法解釋（二）》規定了“超過造成損失的30%”可認定為原《合同法》第114條“過分高于造成的損失”的可調減基準。民事審判中，只有在法律沒有具體規定的情況下，為了實現個案正義，法院才可以適用法律的基本原則和基本精神進行裁判。［3］因此，申請調減的違約方須證明違約金“過高”，而并非申請即調減。如約定的違約金雖然高于造成的損失，但并未“過分”高于，就不應當適用司法酌減。［4］本案中，某房開公司未舉證證實違約金是否“高”及達到“過高”的標準，人民法院以平衡利益為由，僅籠統地以某房開公司違約的主客觀過錯、合同實際履行情況，以及轄區經濟發展、物價及收入水平等為參考因素調減，將“每日萬分之一”標準調整為“每日萬分之零點一五”，基于無證據、無法定事由、無權利人讓步的情況，這種“較大的調減”有失公平。

（二）對案件是否具有監督必要性的分析

辦理民事訴訟監督案件，需堅持“嚴肅、審慎”態度，審查是否符合“監督必要性”標準。檢察機關應當結合監督的社會效果、裁判作出時的司法政策和社會背景等因素對監督的必要性進行審查，對相關因素綜合考量后再作出是否予以監督的決定。［5］本案具有監督必要性。

第一，結合房開公司運行狀況，考察依法啟動監督的可行性。本案中，從檢察機關調查了解的情況看，一審、二審期間，某房開公司運轉正常，其違約行為并非因情勢變更、不可抗力等原因導致。案件進入檢察監督環節時，房開公司尚能運轉。另，房開公司在銀行存有50萬元保證金，有車位租賃費收入等，一定程度具備支付違約金的能力，檢察機關可以啟動監督。

第二，對辦案社會效果進行評價，考察開展法律監督的必要性。本系列案中，對于社會效果的把控，有三個因素須得考量。其一，通過訴訟程序維權的購房者雖為71戶，但尚有200余戶系相同情形，在符合監督條件下若不監督，矛盾糾紛極可能延伸；其二，若一味強調“保企”“保穩定”，則可能損害司法公正權威，不能很好的實現促進穩定和發展預期；其三，經對近年來轄區法院的類型案件裁判情況分析，人民法院存在“一刀切”式適用違約金調減規則的情形，有必要進行監督防范走偏，力爭促進解決一個領域、一個地方、一個時期司法理念、政策、導向的問題。

（三）對妥善處理案件促進矛盾糾紛化解的把握

本案中，維護購房者權益和保障某房開公司正常運轉是監督辦案需關注的問題，二者之間確實存在一定沖突對抗。一方面，如前所述，本案符合監督條件且有監督必要性，監督的直接目的是對人民法院裁判糾偏，但落腳點是維護購房者合法權益。另一方面，只單純考慮案件的監督改判，積聚增加某房開公司債務風險，極可能出現公司運轉困難和購房者權益實質上不能保障的尷尬局面。如此，監督仍是“就案辦案”，矛盾糾紛仍會持續存在。基于以上考量，檢察機關積極探索“監督+和解”促“化解”多元履職措施，通過“以抗訴促和解”的辦案方式，圍繞問題癥結為雙方當事人紓困解難，有效促成雙方當事人和解，一攬子解決了房開公司、購房者的實質性問題，徹底化解矛盾糾紛，實現“案結事了”的履職效果。

三、商品房預售合同“調減違約金”糾紛檢察監督辦案啟示

在商品房預售合同糾紛類型案件中，訴請給付違約金的案件較為常見，實務中人民法院多有調整。辦理此類案件，應注意三個方面的問題。

（一）始終堅持嚴格依法辦案，堅守公正司法底線

司法公正是社會公平的底線，維護公平正義是司法的核心價值。［6］司法機關應公平公正處理民事糾紛，適用法律的結果應當為一般社會觀念所接受。民商事合同中的違約金條款，屬于民商事法律關系主體之間平等協商的議定內容，是雙方的意思自治結果，按照平等、自愿、公平、誠實信用和公序良俗原則，依法應當遵守和履行，并受到法律保護和支持。法律確立了約定違約金的司法酌增規則和司法酌減規則。根據相關司法解釋，當事人主張約定的違約金過分高于違約造成的損失，請求予以適當減少的，人民法院應當以《民法典》第584條規定的損失為基礎，兼顧合同主體、交易類型、合同的履行情況、當事人的過錯程度、履約背景等因素，遵循公平原則和誠信原則進行衡量，并作出裁判。據此，違約金的國家干預在于實現公平，但不能隨意適用公平原則干預不違反法律法規的意思自治。在商品房預售合同調減違約金糾紛案件中，若非法定原因，動輒以平衡利益、實現公平為由減輕違約方房地產開發公司的責任，有悖于司法公正理念。檢察機關作為法律監督機關，必須堅持依法辦案和堅守司法公正，通過開展檢察監督，推動人民法院合理使用自由裁量權，保障當事人利益，守住公平正義底線，讓人民群眾在司法案件中切實感受到公平正義。

（二）準確把握“依法監督”與“化紛止爭”的關系

依法監督，是保障監督剛性的前提和基礎。民事檢察監督的剛性直觀體現為“敢監督”“善監督”，對符合監督條件的案件，應依法提出監督意見。同時，民事檢察辦案應當堅持把矛盾化解理念貫穿始終，將更多的矛盾糾紛“定、止”在檢察環節。［7］應當看到，維護社會和諧穩定和當事人權益，與敢于監督并非完全割裂，原因在于監督的最終目的是取得好的效果，而徹底化解矛盾糾紛正是最好的辦案效果。因此，民事檢察監督無須執著于能監督出去、監督意見得到采納、監督結果改變，而是可通過提出監督意見為手段，發揮監督的震懾性、約束性和預判性價值功效，推動糾紛解決，實現“案結事了”。如此，既讓人民法院清楚看到案件本身的裁判問題，還同步解決了保障各方利益的矛盾，二者具有統一性。因此，在辦理此類案件中，要準確把握“依法監督”與“化紛止爭”的關系，通過監督撬動“和解”等方式，有效化解矛盾糾紛，提升監督辦案效果。本案中，檢察機關重點對裁判依據是否正確、裁判結果是否適當，案件本身是否具有監督必要性，以及監督案件辦理效果等進行分析研判，對標依法、精準的高質效辦案要求，作出提請抗訴的處理決定。同時，堅決防止就案辦案，通過“以抗促和”促成案件和解，實現了較好的辦案效果。

（三）有效發揮“一體履職”優勢凝聚檢察監督合力

檢察機關“一體履職”有利于保障檢察權的統一行使，維護司法公正權威。通常表現為針對一個法律問題（案件），上下級檢察院、不同部門、不同地域檢察院等共同樹牢“一盤棋”思想，加強縱向、橫向和跨區域的協作協同。［8］檢察機關在開展檢察和解中，要充分運用法治思維和法治方式，通過上下一體、檢法聯調、府院聯動，形成多向發力、分層遞進、銜接配套解紛格局，積極推進一體履職，在促進行政審批、查找房企財產、加強釋法說理和風險防控等方面協作配合，提升檢察和解效果。本案的有效辦理，關鍵在于解決購房者最關心的“辦證”和“支付違約金”兩個焦點問題。一方面，檢察機關上下一體，積極協調住建等有關部門為購房者解決“辦證”問題，為全面和解奠定基礎；另一方面，檢察機關從依法監督、辦案預期、利益風險、權益保障等層面對雙方當事人深入開展釋法析理工作，促成張某等71戶業主與某房開公司達成一致意見，同意按照日萬分之零點三支付違約金，有效解決“支付違約金”問題，實現“監督”與“化解”辦案預期。