房地產(chǎn)項目成本審計中常見問題與防范策略全解讀

在房地產(chǎn)行業(yè)中，企業(yè)要在市場中立足并實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，成本控制是核心要點。本文以房地產(chǎn)項目成本審計為核心，解析審計中常見的問題，諸如成本核算偏差、成本管控乏力、合同管理紊亂、資料管理無序等，進而提出健全成本核算機制、強化成本管控效能、規(guī)范合同執(zhí)行流程、完善資料管理方式等預(yù)防手段，借此提升審計質(zhì)量層次，輔助企業(yè)恰當控本、規(guī)范財務(wù)活動，增強市場競爭實力，助力實現(xiàn)可持續(xù)成長。

房地產(chǎn)項目成本審計的重要性

從項目管理的角度來看，房地產(chǎn)項目涉及多個環(huán)節(jié)，包括土地取得、規(guī)劃設(shè)計、工程實施、營銷宣傳推廣等，每個環(huán)節(jié)皆可能產(chǎn)生大量的成本消耗。成本審計可以對這些環(huán)節(jié)進行全面梳理整合，保障每一筆成本開支都具備合理依據(jù)與清晰去向。在工程施工階段，開展審計可查明是否存在工程變更不合理、施工進度滯緩導(dǎo)致成本增加等現(xiàn)象；在營銷推廣階段，審計可評估廣告費用、銷售人員薪酬等支出是否恰當，是否存在浪費現(xiàn)象。依靠對這些細節(jié)的妥善把控，成本審計能協(xié)助企業(yè)對資源配置進行優(yōu)化，提高資金運用效率。

從企業(yè)管理的層面審視，成本審計堪稱規(guī)范財務(wù)管理、提高運營效率的有效手段。在實際運營過程中，企業(yè)可能面臨各類管理漏洞，如費用報銷未達規(guī)范、合同管理嚴謹性不足、資金使用計劃不合理等。成本審計可借助對財務(wù)數(shù)據(jù)的深度剖析，發(fā)現(xiàn)這些問題并提出改進辦法。例如，審計可能發(fā)現(xiàn)一些部門的費用開支超出了預(yù)算范疇，或者部分合同條款存在法律隱患。對這些問題進行及時查糾，不僅能避開潛在的經(jīng)濟損失，還可實現(xiàn)企業(yè)管理流程的優(yōu)化，推動企業(yè)整體運營效率提升。

成本審計還可為企業(yè)管理層提供核心的決策支撐。經(jīng)過對成本數(shù)據(jù)的梳理，管理層可清楚把握項目的成本框架和盈利態(tài)勢，以便做出更科學合理的決策。在項目開發(fā)進程中，倘若審計察覺某一環(huán)節(jié)成本偏高，管理層可依據(jù)審計建議對開發(fā)策略予以調(diào)整，如優(yōu)化設(shè)計方案或修正施工計劃，以實現(xiàn)成本降低。項目完工之后，成本審計還可針對項目整體成本和效益進行總結(jié)核算，為企業(yè)后續(xù)項目提供經(jīng)驗及參考范例。

房地產(chǎn)項目成本審計中存在的問題

成本核算不準確在實際審計工作中，房地產(chǎn)項目成本核算誤差大問題較為突出，部分項目暴露出以下問題：

費用歸集錯誤：錯誤地將不應(yīng)計入開發(fā)成本的費用納入核算，也將本應(yīng)納入核算的費用遺漏，引發(fā)成本核算偏差。

成本分攤不合理：部分項目成本分攤未按合理的受益原則進行分配，造成成本分攤不合理。

核算范圍模糊：部分項目對成本核算范圍的界定尚不明晰，如將非開發(fā)直接關(guān)聯(lián)的管理費用、營銷費用等計入開發(fā)成本。

成本控制不力經(jīng)審計察覺，有部分房地產(chǎn)項目在成本控制上存在明顯漏洞，主要體現(xiàn)在以下若干方面：

工程變更管理不規(guī)范：未嚴格按照既定程序?qū)徟瑢?dǎo)致工程變更頻次高且費用上揚。有部分項目在施工過程中，受設(shè)計變更、材料替換等因素影響，引發(fā)成本大幅超額。

采購環(huán)節(jié)管理不嚴：未進行有效的供應(yīng)商篩選比選，采購價格高于市場合理范疇。

有部分項目在材料采購環(huán)節(jié)未進行充分市場詢價，致使采購成本超出合理范圍。

資金管理不合理：資金運用規(guī)劃不合理，引發(fā)資金閑置以及過度舉債，造成資金成本上升。某些項目在資金安排上缺少科學規(guī)劃，導(dǎo)致資金利用效率欠佳。

合同管理不規(guī)范審計期間還發(fā)現(xiàn)，某些房地產(chǎn)項目存在合同管理不規(guī)范現(xiàn)象，主要表現(xiàn)為：

合同條款不清晰：對工程范圍、質(zhì)量標準、付款方式等重點內(nèi)容約定存在模糊，造成后期執(zhí)行階段出現(xiàn)分歧。合同變更手續(xù)不完善：合同變更后未及時辦理手續(xù)，提高了企業(yè)的法律風險和成本風險水平。

合同執(zhí)行不嚴格：部分合同執(zhí)行期間未嚴格按照合同條款去落實，造成項目進度滯后以及成本上升。

資料管理混亂在房地產(chǎn)項目成本審計相關(guān)工作中，資料的完備性與精確性極為關(guān)鍵。于實際工作中，頻繁發(fā)現(xiàn)資料管理混亂現(xiàn)象，集中表現(xiàn)為：

資料缺失嚴重：部分項目出現(xiàn)嚴重的資料缺失情形，諸如項目成本明細、費用發(fā)生時間以及相關(guān)責任人等關(guān)鍵信息記錄含混不清，造成審計人員難以還原項目成本的真實模樣。

資料記錄不規(guī)范：工程變更資料對變更原因、變更量及對應(yīng)費用調(diào)整的記錄模糊不清，導(dǎo)致審計人員無法確切判斷成本變動是否合理。

資料存儲分散：部分企業(yè)欠缺統(tǒng)一的資料管理體系，造成資料放置分散、查找困難，進一步提高了審計工作的難度。

現(xiàn)場管理問題在房地產(chǎn)項目現(xiàn)場管理階段，審計找出了下面這些問題：

施工管理不規(guī)范：有部分施工單位未嚴格按照圖紙施工操作，導(dǎo)致施工質(zhì)量與工程進度不符合合同要求。

材料管理不嚴：對建筑用料的管理未合規(guī)范，尤其針對特殊、貴重以及需求量大的材料，未開展重點審查工作，存在抬高價格和材料浪費的情況。

簽證管理混亂：工程簽證管理未達規(guī)范水平，簽證的流轉(zhuǎn)未符合規(guī)定標準，有部分簽證未獲監(jiān)理單位及相關(guān)部門確認。

竣工決算環(huán)節(jié)問題在房地產(chǎn)項目竣工決算階段，審計過程中察覺到如下問題：

決算編制依據(jù)不充分：竣工決算編制依據(jù)未與國家相關(guān)規(guī)定相符，相關(guān)工程資料未齊全到位，審批手續(xù)完善度不足。

變更工程管理不規(guī)范：變更工程簽證狀況未明晰，未對變更工程進行周全的核查，造成重復(fù)計算、漏算的現(xiàn)象。

材料價格管理不嚴：未著重留意特殊與重要材料的價格差，造成材料成本核算存在誤差。

房地產(chǎn)項目成本審計流程優(yōu)化

完善成本核算制度企業(yè)須按照國家管理法規(guī)及行業(yè)規(guī)范，依照自身實際情形，制定全面的房地產(chǎn)項目成本核算機制，厘清各類成本核算的范圍界限。就土地成本而言，清楚劃定含有土地出讓金、土地拆遷補償費、土地平整費等各項費用的核算手段和分攤原則；就建筑安裝工程費相關(guān)內(nèi)容，清晰羅列各項工程費用的核算范疇，避免將和建筑安裝工程不相關(guān)聯(lián)的費用算入此處。企業(yè)要對成本核算制度定期開展評估與修訂，結(jié)合市場變化與企業(yè)發(fā)展期望，及時調(diào)整成本核算的范圍和標準，讓其始終體現(xiàn)出科學與合理之處。

加強成本控制管理針對成本控制效率低下的問題，企業(yè)應(yīng)組建完備的成本控制體系，從項目立項、設(shè)計、施工一直到竣工驗收的各個階段，界定成本控制的責任及目標。具體應(yīng)對措施包含：

工程變更管理：采用嚴苛的審批程序，保證每一項變更具備充分根據(jù)與合理的費用更改。在實施審計工作之際，著重審查變更的必要性與費用的合理性，阻止隨意變更而引起成本超支現(xiàn)象。

采購環(huán)節(jié)管理：設(shè)立完備供應(yīng)商篩選制度，保障采購價格合理、質(zhì)量堅實可靠。對采購合同、發(fā)票及驗收單據(jù)等開展細致審核，保證采購流程合規(guī)合理，采購價格在合理范疇內(nèi)。

資金管理：擬定科學的資金運用計劃，恰當規(guī)劃資金出處，壓降資金相關(guān)成本。審視資金使用計劃的執(zhí)行態(tài)勢，保證資金使用既合理又高效，防止資金閑置與過度借貸現(xiàn)象發(fā)生。

規(guī)范合同管理流程為處理合同管理不規(guī)范這一問題，企業(yè)應(yīng)打造健全的合同管理制度體系，清晰界定合同簽訂、執(zhí)行、變更及終止的流程與要求。具體采用的措施有：

合同簽訂前審核：嚴格把關(guān)審核合同條款，保障合同內(nèi)容清晰直白、精準無差。針對工程范圍、質(zhì)量標準、付款方式等核心事項做詳細約定，著重留意合同條款的完備性與合理性，杜絕條款模糊化造成后期爭端。

合同執(zhí)行跟蹤：定時跟進合同履行情形，迅速察覺并處理合同執(zhí)行過程中的問題。當進行審計工作期間，查看合同落實情形，保證各方按合同約定完成義務(wù)，杜絕執(zhí)行欠缺力度引起成本增加。

合同變更管理：嚴格按照規(guī)范程序辦理合同變更事宜，保障合同變更達到合法有效標準。審視變更手續(xù)是否周全，變更內(nèi)容是否在合理范疇，避免變更管理不規(guī)范造成法律與成本相關(guān)風險。

強化資料管理鑒于資料管理混亂的狀況，企業(yè)需明確各部門在資料管理中的責任范圍，要求其按照時間節(jié)點和質(zhì)量標準準確提供資料。具體措施包含：

資料收集：工程部門應(yīng)及時報送施工過程中的各項記錄，財務(wù)部門須精準呈送資金收支明細等情況，確保資料既及時又完整。

要檢視資料的完整性與精確程度，保障資料能切實反映項目成本狀況。

資料審核：采用多輪交叉審核辦法，先由資料提供部門內(nèi)部進行初步審核，檢查數(shù)據(jù)邏輯及完整性；再由審計部門專業(yè)人員進行二次核查，主要核對關(guān)鍵數(shù)據(jù)與實際業(yè)務(wù)的一致性。對于存有疑惑的數(shù)據(jù)，要及時與相關(guān)部門聯(lián)系核實。

資料保管：采用現(xiàn)代化信息技術(shù)手段，創(chuàng)建電子與紙質(zhì)雙重檔案庫，對資料進行分類存放。定期對檔案開展備份及維護工作，保證資料的安全性與可追溯性。要審視資料的保管情況，保障資料隨時能夠完成查閱與追溯。

優(yōu)化現(xiàn)場管理規(guī)范施工管理：夯實對施工單位的管理基礎(chǔ)，要求其嚴格依據(jù)圖紙進行施工，定期檢驗施工質(zhì)量與工程進度，保證符合合同既定標準。要著重留意施工過程的質(zhì)量把控與進度監(jiān)管，杜絕因施工質(zhì)量問題造成成本上升。

嚴格材料管理：實施對建筑用料的嚴格管控，尤其是對特殊、貴重、需求量大的材料實施重點審查，杜絕價格虛抬與材料浪費情況。要查看材料采購合同、入庫單、出庫單等相關(guān)資料，保證材料使用既合理又合規(guī)。

規(guī)范簽證管理：實現(xiàn)工程簽證管理規(guī)范化，保證簽證流轉(zhuǎn)符合規(guī)定，全部簽證都要經(jīng)過監(jiān)理單位與相關(guān)部門確認。要核實簽證的真實性、合理性與完整性，避免因簽證管理不規(guī)范而造成成本上升。

加強竣工決算管理規(guī)范決算編制：保證竣工決算編制依據(jù)與國家規(guī)定相契合，相關(guān)工程資料齊全，審批流程無缺漏。要查看決算編制的合規(guī)性與完整性，保證決算數(shù)據(jù)精準可靠。

核查變更工程：對變更工程展開細致核查，使變更工程的簽證情況清晰明確，防范重復(fù)計算和漏算現(xiàn)象產(chǎn)生。要重點審視變更工程的必要性及費用合理性，保證變更工程費用精準無誤。

審核材料價格：重點關(guān)注特殊和重要材料的價格差，使材料成本核算精準可靠。要檢查材料價格是否合理合規(guī)，防范因材料價格問題造成成本核算偏差。

依靠以上策略，企業(yè)可有效處理房地產(chǎn)項目成本審計中查出的問題，提升成本審計質(zhì)量與企業(yè)整體管理的綜合水平，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展添加強勁動力。

房地產(chǎn)項目成本審計對企業(yè)發(fā)展十分關(guān)鍵，準確審計可有效調(diào)控成本、提高運營水平。開展審計能發(fā)現(xiàn)成本核算有誤差、成本控制不力、合同管理不規(guī)范及資料管理混亂等問題。采用完善成本核算規(guī)則、加強成本控制力度、規(guī)范合同管理流程以及強化資料管理等預(yù)防手段，能成功解決上述難題。這將推動企業(yè)精準控制成本，在激烈的市場競爭中搶占先機，促進企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)成長，為房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展打下堅實基石。

作者單位：中鐵置業(yè)集團有限公司