中國都市住宅斷代小史

在中國人關于住宅的記憶里，“家”的外部形態從未停止過演變。從遮風擋雨的茅草屋、平房，到鋼筋水泥的摩天大樓，再到當下建設得如火如荼的第四代住宅，甚至已出現的第五代住宅概念……每一代住宅都有著屬于那個時代的烙印。

這場“人居革命”的背后，不僅是建筑材料和技術的躍遷，更是一場自然與人、城市與生活的深刻對話。每當一代住宅興起，新開樓盤就會在同事鄰里的口口相傳中成為話題，似乎住進新一代住宅，就一定能夠擺脫之前住宅的局限與對它的不滿，迎來最理想的“人居革命”。

可問題是，是誰決定了每一代間的分野？“第X代住宅”這個說法是來自建筑界的權威認定，還是基于學術依據？是營銷語言，還是一場生活方式的轉型？為了理解這些，我們或許要從頭說起，看看這幾十年間，中國都市住宅到底經歷了什么。

都市住宅的“代際”從何而來？

1949年，杭州，人均居住面積為4.15平方米，此后三四十年里，即便居住條件得到改善，三代同堂擠在十幾平方米的“筒子樓”里也是常態。被國人稱為“筒子樓”的這種集體式住宅源自蘇聯。1954年，蘇聯修建了大批這種從法國“廉價社會住宅”的樣板樓學來的簡易住宅，解決了大量莫斯科普通居民的居住問題，讓他們從地下室、工棚、危房和過度擁擠的合住房中走了出來。而在筒子樓里，長長的走廊串聯著多戶單間，公用廚房飄著混雜的飯菜香，如廁排隊的尷尬和焦慮，成為一代國人的集體記憶。這就是第一代住宅（1949年—1978年）。在當時的社會框架下，第一代住宅作為福利分配機制的一部分，功能基本限于“有得住”。以筒子樓為主的第一代住宅總體特征為低層磚混結構，戶型極小，沒有電梯，共用廚房、廁所，喪失了很大一部分私密性。

在改革開放的春風吹來時，第二代住宅（1978年—1998年）應運而生。從集體式住宅到家庭居所，第二代住宅開始注重功能分區，但建筑風格仍以實用為主。此類建筑多為五六層磚混樓，同樣沒有電梯——談論此事依然為時過早——戶型多為兩室一廳。那時，在深圳，“握手樓”的單元房就已配備了獨立廚衛，但在30～60平方米的空間里，一下子將客廳、臥室、衛生間、廚房等功能區分開，似乎仍顯得局促。

1994年，國家啟動了住房制度改革試點，住房從福利品向商品過渡。廣州淘金小區的出現，標志著住宅的居住功能開始從“生存”向“生活”轉型。

1998年，福利分房政策被取消，自此，也徹底打開了商品房市場的閘門。第三代住宅（1998年—2010年）以社區化、精裝修為特征，北京星河灣的園林式社區、上海湯臣一品的江景豪宅……它們成為“城市精英”的身份標簽。這些高層住宅以框架結構為主，帶給人“上上下下的享受”的電梯也成為其標準配置。第三代住宅強調功能合理性和生活便利性，并出現封閉小區、地下停車、集中供暖等配套設施。但同時，第三代住宅也因高密度而犧牲了一定的采光與通風，人與自然的聯系被鋼筋水泥和玻璃幕墻割裂，因而被人們戲稱為“鳥籠式住宅”。但住在其中的“金絲雀”或許并不認為自己少了與自然親昵的機會，甚至會為能夠更加貼近天空而欣喜。這是屬于都市人的“特權”。

第三代住宅的繁榮與城市化狂飆幾乎同步進行。開發商追求容積率最大化，審批拿地，設計出圖，施工蓋房，預售回籠資金，再到下一輪的審批拿地，設計出圖……野心勃勃的房地產開發商或快或慢地在一座座城市中施展抱負。2003年，國務院“18號文件”確立房地產的支柱地位后，在昂揚時代中積蓄了一定個人財富的勞動者，終于找到了一種能夠將提高生活品質和有益投資合而為一的最好方式——買房。

2010年后，第四代住宅（2010年至今）帶著“立體生態”的理念重磅登場。2017年，成都七一城市森林花園，在這個令所有看房者都眼前一亮的新穎小區里，每戶自帶不同面積的空中花園，綠色植物幾乎覆蓋了整棟樓。而錯層設計既保證了業主的隱私，也讓綠色有序地從地面蔓延到高空。第四代住宅強調舒適、綠化和更具綜合性和多元化的社區功能。大面積的陽臺、客廳，中央空調、地暖等成為升級版住宅標配。

作為“改善型住宅”的主力，第四代住宅很重要的一個特征，是它試圖縫合第三代住宅中被切斷的人與自然的紐帶：每戶都擁有私家花園式的露臺，建筑外墻爬滿綠植，甚至在一些小區中，車輛可以直抵樓層入口。清華大學建筑設計研究院的設計者稱其為“垂直四合院”——它不僅是對居住者渴望擁有更大空間的人性關懷，也是對都市人追求更高的消費性價比的回應；它的設計理念不僅呼應了“雙碳”目標，更讓都市居住回歸“詩意棲居”的東方哲學。

或許你會對類似以上的話感到熟悉——它們頻頻亮相于近些年全國各地第四代住宅的廣告語中。毋庸置疑，它們的的確確擊中了許多看房者的需求痛點，也可以說它們是此前20年房地產大發展中，幾乎所有都市人選擇住宅時的心聲。

材料與技術的迭變

都市住宅的代際演變，不只是戶型的優化和裝修的升級，還包括建筑技術、建筑材料、施工方式和城市規劃理念的巨大躍進。

在浙江余姚的河姆渡遺址，形態各異的帶榫卯木構件，是迄今中國最早的人工建筑材料，已有7000年歷史。誕生于新石器時代的夯土技術，讓河南洛陽二里頭遺址上萬平方米的夯土臺成為華夏文明的基石。及至北宋，官方頒布《營造法式》，規范了琉璃瓦、石刻等材料的使用，彰顯著建筑的工程管理、材料科學以及藝術審美達到的新高度。

及至千百年后，這樣的迭變依然在持續。第一代住宅基本是磚木或磚混結構，施工依賴人工，周期長。第二代住宅到第三代住宅過渡期間，從20世紀80年代的單元樓，紅磚與預制板搭建起城市的骨架，到之后鋼筋混凝土成為主流，如上海金茂大廈的88層鋼結構，標志著建筑高度不斷被突破，工業化程度大大提升。到了第四代住宅，預制構件、疊合板技術從科研室到工廠再進入建筑工地，建筑開始具備“裝配式”的雛形。

如今第四代住宅的創新，很大程度上在于將綠色建材與智能技術相融合。武漢某住宅項目，使用秸稈復合材料建造墻體，既環保又抗震；空中造樓機與3D打印機器人的應用，讓施工效率提升30%以上。這些技術革新，不僅降低了能耗，更讓“負公攤”成為可能——重慶某小區的得房率高達130%，給每戶贈送了40平方米的“空中花園”。

然而，伴隨每一次創新與突破而來的，必然是同等量級甚至更大程度的困難。第四代住宅引入垂直綠化系統，也就是所謂的“空中造園”，外墻植物須耐受本地城市的氣候，土壤層須兼顧重量與防水，下沉式樓板設計須確保庭院承重……這些細節的每一項都在探索材料科學的邊界，考驗著科研和技術人員的智慧。

而在建造方式上，第四代住宅也從人海戰術向裝配式建筑步步轉型，尤其在“綠色建筑”“碳達峰”的理念逐漸深入人心，裝配式施工、綠色建材、BIM（建筑信息模型）被推上臺面。

前三代住宅解決的是“從無到有”的問題，第四代則瞄準“從有到優”的升級。當中國人均GDP突破1.2萬美元，中產階層或已不再滿足于“住得寬敞”，轉而追求能在自家種菜或露營的“都市田園夢”。曾有已入住第四代住宅的業主感嘆：“推開窗摘銀杏，陽臺上種番茄，雨天聽雨打芭蕉?！边@是鋼筋混凝土叢林里的奢侈生活。

居住體驗的演進，還體現在越來越多非住宅本身的配套設計：立體車庫、共享健身房、下沉式庭院、兒童活動樂園，乃至社交廚房與寵物陽臺……這些或許存在于第三代住宅業主想象中的設施，在經過十幾年的住宅發展后，竟然真的成為現實了。

《第四代住宅之歌》的AB面

2014年，意大利米蘭的“垂直森林”雙塔震驚世界。112米高的建筑立面上，生長著1000多種植物，每套房都有私家花園，將城市的喧囂與污染阻擋在露臺之外。當這一住宅理念傳入中國后，迅速落地生根、開枝散葉。成都、重慶成為頭兩個“吃螃蟹的人”——這或許得益于川渝地區的人們，自古于資源富庶之地滋養出的安逸精神。飲著香茶擺龍門陣的開發商一致決定，將“空中花園”與成渝城市景觀相結合，讓臨空而立的高層住宅在接地氣的同時，更能享受四川盆地最為稀缺的陽光資源。

2023年，重慶出臺《中心城區立體綠化住宅試點工作細則》，明確“空中花園”不計入容積率，開發商因此獲得了更大的設計空間來吸引購房者的目光。這直接刺激了市場：2024年，重慶第四代住宅項目平均去化率（一定時間段內的銷售率）達89%，而傳統住宅（包括第三代住宅）僅為17%。第四代住宅項目被寫入多地政府工作報告，在政策紅利的加持下，全國已有超70座城市啟動了相關試點。

購房者的熱情印證了市場的選擇。2025年年初，山東濟南某第四代住宅開盤當日即售罄，雖均價高出周邊傳統住宅30%，卻依然擋不住恨不得看房當日便交全款的購房者。在南寧，廣西首個第四代住宅項目推出時，40平方米、6.2米挑高的“空中花園”，讓購房者甚至有了“買樹苗在陽臺種樹”的沖動。被打上“第四代住宅”“火爆銷售”等標簽的新聞層出不窮，改善型需求仿佛一夜之間在沉寂數年的房地產市場中爆發了。

可問題是，當下的年輕人未必認同這套邏輯。

根據2024年發布的房地產相關調研，超過67%的“90后”購房者在意“交互式智能體驗”，只有32%的“90后”購房者關注傳統意義上的“房型是否合理”。這也解釋了，為什么在一些已公布的第五代住宅概念中，強調“空間參與感”和“智能協作”：它在試圖滿足一個對生活有更高要求，同時不再把“擁有”房產作為唯一目標的群體。

拋開動輒兩三百萬的價格，以及至少成倍于同等面積第三代住宅的裝修費用不談，我們或許可以將第四代住宅分為理想與現實的“AB面”，以此剖析一下當下年輕人這份“未必認同”的來源。

A面歌單“理想”：

得房率超100%

利用“‘空中花園’不計容”政策，一套100平方米的戶型實際可用面積最高可達150平方米，相當于白送一大間陽光房。

生態烏托邦

成都某第四代住宅項目的外墻年固碳量相當于3個標準足球場大小的森林，PM2.5濃度比周邊低15%。

社區再造

北京某第四代住宅項目將每層的公共院落設計成共享菜園，業主可以互相交換收獲的蔬菜，意外復興了四合院的鄰里文化。

B面歌單“現實”：

蚊蟲之家

已入住的廣州某第四代住宅業主抱怨“空中花園簡直是給蚊子買的家”。這個問題或許有一定的地域區別：在干燥涼爽的北方城市，這并非無法解決的難題，一頂滅蚊燈或一瓶驅蚊劑就能解決；但相應的，鮮艷繁茂的熱帶植物也無法棲息于此。

大眼瞪小眼

錯層且暴露在外的“空中花園”設計，讓上層住戶對下層住戶的戶外活動一覽無余?；蛟S有人認為此事無傷大雅，但若產生了噪音、光污染等問題，大概率會因為這部分空間的“使用方法”產生不少摩擦。

維護成本

成都某第四代住宅小區物業費達每平方米3元（高于第三代住宅物業費用最高標準），還需額外支付“高空植物修剪費”。即便遠不及意大利米蘭“垂直森林”每年每戶7000歐元的物業費，但在中國，本就甚囂塵上的“取消物業”肯定會成為其對立面。

政策風險

部分城市為鼓勵創新，當下放寬了相關政策，可一旦容積率計算等規則收緊，開發商恐面臨土地款補繳，從而影響房價，以及后續開發和市場發展。

當聽完這張名為《第四代住宅之歌》的“專輯”，閣下對于第四代住宅作何感想，又將如何選擇？

還有多少代？

你會不會認為，第四代住宅就是現今人們對都市住宅的“終極理解”？大概率不會。那你會不會這樣說，“肯定還有第五代、第六代、第七代住宅，不過那也是十幾年后的事兒了吧”。

然而事實是第五代住宅已經來了。

綠城“未來社區”項目主打“九大場景”建設：鄰里、健康、教育、創業、建筑、交通、能源、治理和服務，試圖構建一個“可運營的社區系統”；華潤置地的“潤系”產品線強調“全生命周期居住體系”，包括兒童成長空間、老年康養支持等。在國外，日本的“被動式住宅”（PassiveHouse），強調超低能耗、全密閉隔熱；德國等國家提出住宅智能節能標準，也成為國內開發商參考的對象。

所謂第五代住宅，從現有概念上理解，本質是一種試圖整合智能科技、綠色節能和秉持共享理念的新型住宅。它并非學術界或官方主導定義的“標準”，而是一種市場主導、開發商推動的新嘗試。但在第四代住宅尚未完全替代第三代住宅之時，更新一代的住宅的嘗試帶給未來開發商的問題可不少：智能化的成本意味著這類住宅售價定然高昂；對大多數人來說，大量“噱頭型”技術（如全屋智能、語音管家）并沒有得到真正使用；所謂“綠色建筑”的標準尚未統一，因而難以監管，變成開發商自說自話，各說各話……

在一線城市限購放松、二手房價格下探的當下，第五代住宅的概念還僅存在于開發商的營銷手冊里。當下購房者更關心的，依舊是學區、交通、貸款利率，以及首付比例。

如此看來，過度解析還未真正落地的第五代住宅并無太多實際意義。況且，除了被“一二三四五”劃分代際的都市住宅，中國城市還存在大量“主流”之外的住宅形態，它們無法用“第幾代”來概括，但穿插于各個小區，與之一起構成城市生活的重要剖面。

城中村改造房，外表像“握手樓”，內部五臟俱全，它是“城漂”青年的第一居所，也是都市生活的真實側影；自建房與宅基地住宅，大量存在于城鄉接合部，有的是“小別墅”，有的是鋼筋鐵皮“混搭”；合租公寓如集中式長租公寓，為奔走在城市中的年輕人提供了一種“偽家庭感”——曾經火爆一時的室內輕喜劇《愛情公寓》，不知是多少都市青年的“電子榨菜”，而其能牽動青年人的情緒波動，自是因為他們從中看到了自己。

除以上這些，一些創業公司嘗試社區化運營公寓的“共居實驗”，針對大城市青年短租的膠囊旅社、青年公寓，以及老舊小區改造后的種種“類新房”，它們雖未被冠以“第幾代”稱號，卻真實存在，增添了住房體系的多樣性，也反映了社會階層與居住權之間的博弈。

我們試圖給中國都市住宅一個清晰的解析和斷代，但到這里，以上這些都不足以完成這一想法。住宅，終究是人的容器，只能也必須服務于人。我們想要的不只是住房，也不是某一代條件設施更好的，抑或價值更高的，能夠傳給兒孫的建筑體，而是一個讓我們感到安全、有尊嚴、可寄托的未來之地。而這些，往往不靠智能面板、新風系統和綠地率的堆砌來實現。

或許，真正的“人居革命”，從來不是“第五代”“第六代”抑或“第X代ProMax版”，而是讓每一個熱愛生活的人都擁有好好生活的權利。