論新時期物業企業如何加強會計核算與管理

摘" 要：物業行業屬于服務行業，為客戶提供更高質量的、專業性的服務。自改革開放后，國內房地產行業的迅速崛起為物業產業的快速發展帶來新的契機。從表面看物業產業和房地產產業是兩個獨立產業，但是其本質上物業產業的發展并不能完全脫離地產行業，這也標志著物業企業盈利同時具備公共性、綜合性，所以其內部財務管理、會計核算工作都較為復雜。基于此，本文主要研究物業企業會計核算中存在的問題，如會計核算不夠規范、缺乏完善會計核算基礎、會計核算方式較單一、信息系統建設投入經費不足等，并提出合理的會計核算管理對策，以供參照。

關鍵詞：會計核算；物業企業；對策

【DOI】10.12231/j.issn.1000-8772.2025.15.043

物業行業關聯企業基本都會選擇綜合性經營，業務分布較廣，可能涉及居民樓、辦公樓、酒樓、商場等區域的工程維修、衛生保潔、綠化等板塊。物業企業作為一類新興產業，要保障日常會計核算、財務管理工作的高效完成，才能為企業發展運營營造良好的環境，為企業提供充足的資金支持，助力企業強化經營環節成本管控，提升企業盈利空間。物業企業開展內部會計核算工作時，要同時兼顧所有客戶主體、經營主體，相較于常規企業，物業企業會計核算人員的日常工作更復雜，所以本文主要針對物業企業會計核算相關話題展開深入研究。

1 物業行業會計核算特征

物業行業運營中會計核算工作具有復雜性、多樣性、特殊性。復雜性體現在物業企業所提供服務具有多層次、持續性、全方位、全天候等特點。多樣性體現在企業同時為個體、團體、社會提供綜合性服務，各環節都與資金收支有一定關聯；特殊性體現在服務對象較特殊，所提供服務不局限于所規定的部分，還有區域周邊公共設施維修保養、綠化建設等，但是由于以提供服務為主，不涉及商品，會增加會計核算工作難度[1]。

2 新時期物業企業會計核算不足

2.1 會計核算不夠規范

物業企業屬于依附于房地產發展的一類新興產業，其內部會計核算工作較為復雜。物業企業會計核算工作的復雜性體現在：

（1）會計制度不夠完善。物業企業基本是依附于房地產行業發展而發展，所以受房地產整體發展前景趨勢影響較大。近幾年，房地產行業面臨著前所未有的挑戰，同樣物業企業也面臨著嚴峻的經營困境。部分物業企業并未依據外部市場變化及時調整內部財務管理、會計核算管理制度，導致現有制度與當前業務流程相違背，且物業企業內部缺乏統一的、完整的會計類信息，會造成記賬混亂，會計信息可信度較低的現象。

（2）物業企業會計核算工作較為籠統，不夠精細化，根本無法精準地展示每一個單獨項目、單獨業務對應的會計信息。通常情況下，物業企業會選用二級核算方式，即二級物業企業歸屬一級物業企業管理，要求各二級物業企業自行核算各項目相關數據。一級物業企業負責資產、收入的管控，二級物業企業則應用人工做賬方式提供更多會計類數據信息。但是這種管理方式的長期應用，會造成部分收支統計較籠統，無法實現精細化管理，所得到的業務板塊經營類數據、收支類數據也會有所失真。

（3）物業企業營收收入的會計核算不夠規范。目前市場中部分物業企業會選用收付實現制進行營收收入的確認，并沒有遵循權責發生制，這種收入確認方式的應用最終的成果并不客觀，根本無法精準、全面地展示企業會計期間內的真實營收收入[2]。

2.2 缺乏完善會計核算基礎

國內物業產業的發展僅有二十年左右，仍然屬于新興產業，成功經驗相對較缺乏，且現階段許多物業企業都存在著會計核算基礎較薄弱的問題。具體體現在：

（1）物業企業內部財務部門人員綜合技能有待提升，尤其會計核算管理崗位任職人員缺乏相關的受教育背景，也沒有豐富的會計核算實踐工作經驗，以至于實際操作中并不能快準狠地做出核算決策，不利于企業儲備完善的、精準的基礎類會計核算信息。

（2）企業當下設置的會計核算管理流程缺乏規范性，且稍微偏離實際需求。甚至部分關鍵會計核算環節人員會出現先斬后奏的情況，根本無法規范開展會計核算基礎工作，也會增加企業發展運營的財務風險。

2.3 會計核算方式較單一

營增改政策落地前，物業行業中多數企業在進行會計核算時，會選用較為單一的核算方式，這種方式不利于企業全面把控內部資源配置、資源利用、人員操作規范性等內容，可能會出現人員操作不規范、資源配置不合理、資金嚴重浪費等不良現象。部分物業企業內部人員對于會計核算工作的重要性認知不足，實際運營中，基本只有財務部門人員全面負責會計核算工作，其他職能部門人員并不會積極參與其中，再加上企業涉及的業務領域較廣，管理區域較大，每個區域適合的管理方式也不同，財務人員脫離業務板塊，從單一角度設定賬目，普遍較籠統，不利于企業實現精細化的會計核算。例如對于老舊小區的改造，物業企業收取的總服務費較低，但是實際在物業管理項目中所花費較多，由于會計核算方式的單一特征，二者之間的差異根本無法清楚地計算。還有近年來提及的三供一業分離政策，要明確劃分商用區域、住宅區域、老舊小區、新小區各自的運營狀況，物業企業內部的會計核算體系必然要發生變動，且會計核算方式也要隨之創新調整，否則根本無法計算出精準的項目核算數據，為管理者做決策參照。

2.4 信息系統建設投入經費不足

隨著互聯網技術的普及，越來越多企業開始借助信息系統輔助完成業務運營、財務管理、會計核算等工作。現階段物業企業正在向智慧物業轉型，實現一體化智能管控。但是功能齊全的信息系統建設需要巨大的投資成本，對中小規模物業企業而言，可能并不能負擔如此龐大的系統經費投入，所以仍然會選用傳統的人員手動經營管理，或者半自動經營管理。企業內部缺乏一體化信息管理系統，各個職能部門間也無法形成有效的信息傳輸通道，即跨部門間存在著嚴重的信息壁壘現象，不利于會計核算基礎數據信息的及時準確傳輸，也不利于會計核算人員快速做出精準決策，可能會降低企業會計核算管理質量、財務管理水平[3]。

3 新時期物業企業會計核算管理對策

3.1 規范開展會計核算

新時期背景下物業企業財務管理者更關心會計核算工作的規范開展，而且各物業企業內部會計核算制度體系會隨著營增改政策的落地而有所調整，當企業業務范疇增加時，內部財務管理、會計核算制度體系同樣要加以改善，以便順應企業轉型升級。無論如何，物業企業都要重視會計核算工作的規范落地，具體操作指引：其一規范化分類已有業務收入。物業企業要遵循國家、行業發布的會計管理要求，把原本的收付實現制營收確認方式轉變為權責發生制，加大各項業務涉及的應收賬款全過程管控力度，規范開展應收賬款前期客戶信用度調研、中后期催收等工作，全力保障企業應收賬款按期回收，減少賬款變壞賬、呆賬的風險。按照有關制度體系規定，規范化完成業主公告收益的核算工作，并且要定期形成紙質或電子報告，一邊將公告進行公示，一邊作為關鍵檔案資料加以存儲。其二，學習生產類型企業已有管理方式，對各板塊耗費成本進行精準歸集，準確計算每個板塊實際發生產生的成本。除了財務部門外，其他各職能部門人員要積極配合，確保所得到各區域歸集的人工成本結果較精準。物業企業內部人工成本能否科學分攤，與人員的劃分精細與否關聯較大，所以物業企業需要明確各崗位人員任職范圍、服務范圍，之后才能有效分攤相應的人工成本費用[4]。

3.2 完善會計核算基礎

物業企業會計核算基礎工作能否高質量完成直接關系著最終的核算管理水平，所以企業要做好會計核算基礎性工作，主要從會計核算人員和會計核算流程兩方面著手。其一，設置符合會計核算崗位職責的人員招聘條件，確保前期所聘用人員具有一定的發展潛力，后期加以培養后能夠高質量完成會計核算系列工作。物業企業為了挽留足夠優秀的會計核算人員，可以適當調整當前財務部門組織結構，制定更加精細化的人員薪酬福利待遇，以便引入更多行業內高端的核算人才。物業企業管理層人員需要從戰略層面重視財務管理人員、會計核算人員的在職技能提升，可以為其提供更多專業性的學術交流會，選拔優秀核算人員外派參觀學習，接觸行業內核算方面的先進理念、技能，并適當應用于自身核算工作中。其二，物業企業可以參照行業內龍頭企業經營管理狀況、會計核算流程，主動學習其優勢，不斷調整自身會計核算流程彌補制度漏洞，避免因制度的不完善造成核算人員操作失誤，影響會計核算基礎工作完成質量。

3.3 豐富會計核算方式

營增改政策的有序落地，使得物業企業紛紛成為一般納稅人，企業內部設計的稅收管理模式、會計核算體系基本都會發生變動，如此才能保障其順應政策發展。物業企業要清楚了解市場改革、政策變化趨勢及自身當前業務運營內容、規模擴大需求、核算業務內容、財務管理內容等需求，并在此基礎上針對不同業務類型、項目特點選擇合適的會計核算方式。具體路徑：

（1）收入需要按照主營業務和其他兩個類別劃分，其中主營業務包含的費用有停車費、物業管理費，其他業務涉及費用為水費、電費、燃氣費、供暖費、租金、維修收入等，并且每項收入都要同具體的項目名稱、樓棟號關聯，避免重復性收費或漏掉。

（2）物業企業需要全面梳理當前擁有的項目類型，同生產類型企業相似，將所有成本費用進行歸集處理，明確每個項目涉及的直接材料費、耗費資源費、人工成本等及其他相關費用。前期簽訂物業服務合同時，各主體就要明確各項費用收費標準、管理成本等，便于后續按照項目進行費用的分攤歸集。例如G物業企業人力成本基本占據總成本的50%以上，對企業而言，如何精準地分攤人工成本，需要精細化人員日常工作職責、工作內容、每個項目所耗用時間成本等，既要保障各環節會計核算結果的精準性，也要合理管控企業經營成本。

（3）三供一業分離管理政策的落地，需要保障老舊小區基本設施設備完善后的各類收費標準與市場相匹配。針對老舊小區的物業管理，企業需要靈活調整會計核算管理方式，建設強有力的會計核算管理系統，重視內部財務板塊管控。對于具體項目的核算管理首要任務是按照相關政策、法律法規、制度體系等要求制定合適的項目收費標準，既要保障收費標準的合法合規、合情合理，也要保障標準的精細化，便于后續核算工作的精準開展，如此才能夠助力企業提升整體的市場競爭優勢，實現可持續性發展[5]。

3.4 增加信息系統建設投入經費

信息技術快速發展的今天，各種功能性信息系統被廣泛應用于企業，物業企業作為新興產業，處于持續發展階段，同樣要重視信息技術的應用、普及。為了保障企業能夠成功建設會計核算信息系統，需要高層人員足夠認可自動化會計核算管理的必要性，并為其提供充足的資金資源。中小型物業企業要量力而行，如果無法加大會計核算信息系統建設的經費投入力度，可以考慮引入市場中成套的核算系統，減少自行建設系統前期籌備、中期試運行等環節的經費支出。有實力的物業企業想要建設符合自身發展現狀的會計核算管理系統，可選擇自行設計、外聘第三方軟件設計師等方式籌劃系統必需功能、輔助功能，與內部各職能部門人員深入溝通交流后了解更多系統便捷式功能，確保所建設核算系統符合人員操作習慣。當然企業當前建設的會計核算信息系統功能、操作板塊并非一成不變，隨著企業的實際發展壯大、業務板塊的增加，相應的核算系統部分功能也要隨之升級，切實保障該系統可減少崗位人員工作量，提高核算系列工作效率和質量。

4 結束語

總而言之，物業企業身處競爭如此激烈的大環境下，各企業要順應市場變化趨勢、城市建設方向，不斷探索集約化、特色化、高端的轉型發展方向，完善制度體系、工作流程等，強化會計核算管理，并切實保障會計核算工作的高效完成。前文中主要研究物業企業會計核算不足，后文則對應提出優化建議，具體建議有：規范開展會計核算、完善會計核算基礎、豐富會計核算方式、增加信息系統建設投入經費等。希望本文關于物業企業會計核算方面的研究能夠為更多類似屬性企業找到合理應對會計核算問題的路徑，充分發揮企業已有資源優勢，提升企業業務管理效率、豐富經營管理方式、提高財務管理及會計核算管理水平等，促進企業實現階段性戰略目標，可持續性地在市場中發展壯大。

參考文獻

[1]滕微.物業公司財務管理及會計核算問題[J].納稅，2023（14）：88-90.

[2]楊敏.物業企業會計核算存在的問題和改善措施[J].中國集體經濟，2021（33）：150-151.

[3]王和興.“營改增”對物業企業會計核算的影響及應對措施[J].財務管理研究，2020（03）：72-76.

[4]原培毓.物業公司會計科目設置與會計核算的相關思考[J].佳木斯職業學院學報，2019（08）：51-52.

[5]曹愛蘭.淺談物業企業會計核算存在的問題和改善措施[J].納稅，2019（16）：90+92.

作者簡介：劉長菊（1990-），女，漢族，山東鄒城人，本科，中級會計師，研究方向：會計核算。