房地產開發企業稅收風險識別與防控機制的構建

近年來，房地產行業取得了令人矚目的成就，其市場規模不斷擴大、經濟效益穩步上升，但在稅收風險管理的實踐中，仍然面臨著諸多挑戰和顯著的不足之處。在如此背景下，房地產開發企業的稅收風險防控機制尚處在初級建設階段，各個環節仍需提升和完善，以確保企業在追求經濟效益的同時，有效規避與稅收合規相關的風險，從而維護良好的市場聲譽和法律地位。

研究案例簡介

隨著Z市基礎設施不斷完善，有關方面在進行城市規劃時愈發關注居民幸福感問題。在此背景下，H房地產開發企業（以下簡稱H企業）憑借大型國有企業的地位，在房地產開發與銷售領域深耕細作，其推出的產品基本涵蓋客戶的基本需求。

2020年，H企業成功完成業務清算。由于H企業在房地產行業內的顯著地位及其對地方經濟貢獻的重大影響，稅務機關格外重視和關注其稅收事務。為確保稅收體系的公平性、正當性、高效率，稅務機關啟動針對H企業的專項稽查行動。

H企業稅款繳納情況分析

筆者在深入分析H企業在2022年至2023年度的納稅狀況時，觀察到一系列顯著的變化與趨勢。各分項稅務數據不僅反映企業運營狀況的波動，同時也揭示了稅收政策調整對其財務狀況的深刻影響。在這一時期內，H企業的納稅總額從2022年的5768.94萬元下降至2023年的4738.49萬元，降幅為1030.45萬元，同比減少21.75%。

值得注意的是，H企業的“T城項目”于2022年實現階段性竣工。這一里程碑不僅增強消費者對企業的信心，更激發購房熱潮，直接促進當年銷售收入的快速增長。然而，進入2023年，隨著項目的全面竣工并進入銷售清盤階段，市場熱度有所減退，導致銷售收入及其相應的稅收貢獻出現回落現象。

H企業稅收風險的識別與等級評定

風險識別職務部門在對H企業的稅務合規狀況進行評估時，依托先進的“金稅四期”系統，充分利用其云綜合管理平臺的強大數據分析能力，全面搜集、仔細掃描企業的各項財務數據和業務資料。在綜合財務指標的風險識別框架下，職務部門識別出包括風險點1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12在內的多個潛在風險區域，這些風險點合力構成對H企業稅務健康狀況的全面審視，分別為：

風險點1：增值稅及其附加稅潛在風險。通過對2022至2023年度稅收政策框架的深入分析，結合H企業的財務記錄與工商、稅務等官方登記信息進行交叉驗證，可以發現H企業作為增值稅的一般納稅人，不符合享受附加稅減免等稅收優惠政策的條件。

風險點2：企業所得稅稅負異常波動風險。在進一步觀察H企業的稅務數據后，發現其企業所得稅的稅負增減率高達59.63%。

風險點3：主營業務收入顯著下滑。主營業務收入的變化值顯示為-54.18%，其變動率顯著低于1，明確指出了其收入水平相較于上一期的大幅下降。

風險點4：銷售成本與收入變動不匹配。H企業的銷售成本變動率高達119.16%，遠超其主營業務收入的變動率。

風險點5：財務費用異常波動風險。在進行財務健康狀況的評估時，財務費用的變動率可以被視為衡量企業財務狀況穩定性的重要參考指標。然而，H企業的財務費用實際變動率高達71.14%。

風險點6：銷售費用異常增長風險。稅務審查中，銷售費用的變動率同樣是一個不可忽視的重要考量因素。H企業的銷售費用的變動率實際值達到51.87%，這遠超稅務機關設定的警報值（10%）。

風險點7：營業外支出異常飆升風險。通常情況下，對于房地產開發企業而言，營業外支出包括捐贈支出、非正常損失等偶發性項目，這類支出的波動幅度較小。然而，H企業的營業外支出增減變動率卻高達142.55%。

風險點8：預收賬款確認延遲風險。在進行財務合規性審查時，預收賬款的變化情況被廣泛用作評估企業銷售收入確認及時性的關鍵指標。

風險點9：收入與利潤變動不匹配風險。銷售收入與利潤是企業財務健康的核心指標，其變動趨勢理應保持一致。

風險點10：收入與成本變動嚴重失衡風險。銷售收入與銷售成本之間的變動關系直接反映企業的運營效率與盈利能力。H企業在這方面的表現出現顯著異常，其銷售收入增減率與銷售成本增減率之間的差異率高達-173.34%。

風險點11：增值稅計繳異常風險。增值稅作為重要的流轉稅，其增減變動與銷售收入之間理應保持一定的相關性。H企業展示出相對不尋常的現象，其銷售收入增減率與增值稅增減率之間的差異為-65.68%。

風險點12：企業所得稅稅負異常風險。通常情況下，企業所得稅的增減率應與銷售收入變化趨勢呈正相關關系。然而，H企業銷售收入增減率與企業所得稅增減率之間存在5.45%的差異。

等級評定通過深入剖析和量化評估，各風險點被劃分為不同的風險等級（高等、中等、低等）。其中，風險點1、2、4被劃分為高等風險，風險點3、5、7、10、11被劃分為中等風險，風險點6、8、9、12被劃分為低等風險。

稅收風險管理措施

詢問盤查第一，針對風險點4，H企業明確表示，要嚴格遵循企業會計準則，及時對已實現銷售的商品進行成本結轉，從而確保會計與稅務處理之間的一致性。

第二，關于與損益關系密切的風險點5和6，H企業詳細闡釋其廣告支出及財務費用變動的合理性。例如，為提升二期樓盤的市場知名度，加大宣傳力度是十分必要的，相關廣告支出均基于實際市場需求，且處于合理范圍內。

第三，關于風險點7，即營業外支出的顯著增長，H企業逐一解釋導致該情況的原因：一是因未及時繳納稅款而產生的滯納金；二是向某單位的捐贈未滿足特定條件，未能獲得預期的稅收減免；三是由于違規行為需要支付的罰款。

第四，對于涉及稅金的風險點1、2、8、11、12，H企業進一步指出，企業始終遵循規定，與業主簽訂商品房預售合同，并依據此合同預收部分款項。

稅務稽查第一，經過稅務稽查的細致審查，H企業向其關聯企業出售房產的定價顯著低于市場公允水平。為糾正此類不當行為，確保稅務的公平性與準確性，決定對該企業實施納稅調增，具體調整金額為698萬元，旨在彌補因低價銷售造成的稅收流失，從而有效維護稅收的正當性與法律的嚴肅性。

第二，在對H企業“T城項目”進行土地增值稅清算時，發現其成本確認方式存在諸多不當之處。例如，盡管該項目為分期開發，企業在核算土地成本時錯誤地采用了平均分攤的方式，將整塊土地的成本分配至各期項目，造成土地成本的重復計算及虛高。

第三，稅務稽查發現H企業對利息扣除的稅收政策的理解不夠透徹，致使其全額扣除應計利息，這顯然與《中華人民共和國企業所得稅法》的相關規定存在沖突。為糾正該違規行為，并確保稅收政策的正確執行，稅務機關決定對H企業已經扣除的利息進行適當調減，調減總額達到587萬元。

房地產開發企業稅收風險防控機制的構建策略

完善預警系統房地產開發企業需要根據其組織架構的具體情況，從跨部門和多維度的角度出發，系統性審視和評估各業務環節的稅收風險。基于此分析結果，企業應設計并實施一套定制化的部門稅收風險評分和評級體系。

提高稅收統籌水平稅收統籌是房地產開發企業進行策略性財務規劃的重要手段，其根本目的在于通過精心設計的稅收籌劃方案，實施一系列精細化的稅收措施，從而以合法合規手段減輕稅收負擔。為保證稅收統籌能夠高效實施，企業首先應依照國家稅法的相關規定，構建一套全面而合規的會計管理體系。在此基礎上，企業應對每個實施項目開展深入而細致的稅收研判工作。這就要求企業不僅要全面掌握涉及項目的稅收總額、納稅環節及每個環節的具體稅收比例，還應密切關注稅收政策的變化趨勢，并及時對稅收籌劃策略進行適度調整。

革新納稅理念對于房地產開發企業而言，其在社會經濟系統中的重要角色決定其應當主動承擔重點稅源的責任。例如，企業可以設計一個富有創新性的納稅口號。這個口號不僅要簡潔明了、易于傳播，還應深刻表達企業對依法納稅的堅定承諾。

在當前競爭激烈的市場環境中，房地產開發企業必須充分認識到稅收風險防控的重要性和緊迫性。為此，企業應積極采取行動，制訂并實施切實有效的應對方案。在持續的努力與探索中，房地產開發企業有望在復雜多變的經營環境中保持穩健發展，進而為我國市場經濟的持續健康發展貢獻更大力量。

作者單位：成都未來智造空間建設項目管理有限公司