我國房地產市場深度調整期的挑戰與轉型

房地產在我國經濟結構中占有重要位置。2011-2020年，房地產投資約占全國固定資產投資 20% ，房地產及關聯產業占GDP的 15% 以上。2021年以來，房地產市場持續低迷，給整體經濟發展帶來負面影響。國家為促進房地產止跌回穩采取了多項措施，4月25日，中央政治局會議特別提出要“加快構建房地產發展新模式”“加力實施城市更新行動”“優化存量商品房收購政策”等重要政策方向。

2025年6月28日，聯合中國房地產報在京舉辦“鞏固房地產市場穩定態勢和擴大內需”研討會。研討會上，來自企業、金融機構、研究機構的二十余位資深專家，就當前房地產市場形勢和發展趨勢、如何優化房地產政策、緩解企業困境，以及探索行業發展新模式等議題進行探討。

當前房地產市場的形勢

（一）上半年房地產市場繼續下行，存量房問題突出

2024年，住房和城鄉建設部會同多個部門，打出“四個取消、四個降低、兩個增加”的政策組合拳①，為2024年年底和2025年年初樓市止跌回穩奠定了基礎。國家發行超長期特別國債推動“兩重”“兩新”建設，將城市舊城改造項目納入其中。今年5月7日，金融監管總局出臺了八項房地產融資增量政策。但目前穩定樓市政策的效應顯然在遞減，近期我國房地產市場仍處于下行通道，面臨存量增加、區域分化和結構差異等問題。

本文是中信改革發展研究基金會、中國房地產報2025年6月28日共同舉辦的“鞏固房地產市場穩定態勢和擴大內需”研討會會議綜述，由唐紫荷、高梁整理。

① 四個取消：1.取消限購，地方政府可自主調整或取消住房限購政策；2.取消限售，解除對住房轉讓年限的限制；3.取消限價，不再統一設定新建商品住宅價格上限；4.取消普通住宅與非普通住宅分類標準，簡化住宅交易稅費計算基礎。四個降低：1.降低住房公積金貸款利率，整體下調0.25個百分點；2.降低首付比例，統一首套二套房貸，最低首付比例至 15% ；3.降低存量商業性個人住房貸款利率；4.降低換購稅費，減免賣舊買新交易的增值稅、契稅等。兩個增加：1.新增100萬套城中村改造，通過貨幣化安置等方式推進危舊房改造；2.擴大白名單信貸規模，年底前房地產項目信貸支持額度增至4萬億元。

（1）房地產尚未擺脫總體下行 態勢。

張其光（中國房地產協會副會長兼秘書長）指出：近年來我國房地產業發生了根本性變化：一是供求關系逆轉，從供不應求轉為供大于求，投資性需求基本退出歷史舞臺；二是價格持續下行，目前跌幅收窄但仍未改變下跌趨勢；三是房價下跌嚴重影響市場信心；四是房企風險未解，企業普遍存在生存壓力。

國家統計局公布的5月份70個大中城市商品住宅銷售價格情況表明，行業、投資、銷售、資金各方面都承受著一定壓力。1-6月，商品房銷售面積和銷售額同比增速分別為 -3.5% ！ -5.5% ，一線城市成交明顯好于二、三線城市；同期房地產投資增速為， .11.2% 。房價指數（含新房和二手房）環比5-6月繼續下行。今年6月，全國商品房待售面積達7.69億 m² ，處于歷史高點。①

（2）房地產價格仍處于下行通道，尤其二手房市場表現明顯。到會專家反映：今年1月至4月上旬，全國房地產市場趨穩（北京房價小幅上漲），但5月份以來銷量和售價再次出現超出預期的下滑，六月中旬起降幅有所收窄。

鄒琳華（中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組長）：根據我們對90城市房價的監測，5月上半月，房價環比跌幅為 -0.72% ，下半月為 -0.57% ，6月上半月為 -0.38% ，下調趨緩。

多地國企積極收購存量房，以優化保障性住房的供應

一線城市房價跌幅：5月下半月為 -0.69% ，6月上半月為-0.38、下半月為 -0.53% （北京5月份降幅最大）。

二線城市房價跌幅：5月下半月 -0.6% 。6月上半月 -0.44% 。長三角、珠三角部分城市深度調整，合肥、南通、廈門跌幅較大，其余城市降幅收窄。

三線、四線城市房價跌幅稍高于二線。

對90個城市的市場信心指數的監測分析表明，市場信心持續悲觀（審慎），買賣雙方均持觀望心態，拋售壓力加大。悲觀情緒也突出表現在網絡輿情方面。

（3）房地產存量問題成為行業核心矛盾。

鄒琳華介紹，重點監測的90個城市中， 70% 城市（不分一二三線）存量房掛牌套數同比均顯著上升。當前房企手中存量資產為70萬億元，現房庫存占比升至 30% 以上。

二手住宅上市量增加，價格繼續下降。

李紅亮（保利發展北京公司總經理）：北京和幾個核心城市，二手房成交量已數倍于新房，成為市場交易主體，而頭部房企1-5月新房銷售同比降 12% 縮水。至2025年6月末，中國家庭債務總額達92.1萬億元，其中個人住房貸款余額占比超 60% 。①種種因素疊加，導致居民購房能力和意愿減弱。

以“科技 + 產業”作為兩大發展引擎的新型智能科技產業園開工

市場持續低迷和居民的悲觀預期相互影響和強化。“房地產市場基本被持續的下跌把信心跌沒了”。

（2）市場信心嚴重不足，但市場利空因素基本出盡。

僅 10% 項目表現尚可。

李偉（合碩機構董事長）：老舊小區配套缺失，二手房市場房源類型多樣（包括常規掛牌、法拍房、資本留置房等）供求關系的逆轉，促使前期部分居民出于投資目的所購置住宅加入拋售的行列。

（4）商業地產運營承壓較大。

李紅亮、胡峰（戴德梁行北區董事總經理）介紹：一線城市甲級寫字樓空置率從2019年的 15% 升至 22% （有專家認為北京商業寫字樓總體出租率不到五成，CBD八成左右），二線城市空置率約 30% 。租金水平深度回調，北京寫字樓租金從平均400元/m降低至220元 /m² ，對商業用房運營造成連帶壓力。新樓盤客戶到訪成交率下滑，多為持幣觀望，成交率降低。

對房地產市場發展趨勢的判斷

（1）房地產市場下行的根本原因是供求形勢的逆轉。存量房遞增、人口增長率下降、城鎮化率接近70% 閾值（已達 67% ），市場規模相應縮小；國際環境變動、國內經濟增速下調、就業市場波動、金融行業薪酬調整影響，以及房價下跌導致此前購房者資產

鄒琳華：結合前期市場利空因素逐步釋放、國內政策持續向“穩定預期、激活需求、優化供給、化解風險”方向發力，市場進一步深度下探的風險有所降低。

多位專家認為：一線城市市場韌性較強，在政策支持下可能率先企穩，少數綜合條件較好的二線城市有望溫和改善（如杭州房市借“六小龍\"品牌逆勢上揚）。

林竹（華晟科技董事長、華晟基金會董事長兼首席執行官）提出，以數字經濟（算力、芯片等）為核心的新型基礎設施建設，可能帶動部分城市產業園區及配套設施的開發需求，向“產業功能與空間服務融合”模式演進。但總體看，二線及以下城市供大于求的局面短期難以改變，部分城市還比較嚴重，這些地方樓市可能進入陰跌階段。

房企面臨的壓力和轉型努力

目前房企面臨的壓力

（1）目前普遍面臨現房庫存積壓、未開發土地積壓問題，企業資產負債表惡化。所有跟房地產相關的上下游的企業都在裁員。前期比較激進的企業紛紛爆雷，北京市場主要是幾家頭部央企在“玩”，現房庫存比例仍不斷擴大，只有降價一條出路。

遇繡峰（金地北方區域副總經理兼北京公司總經理）：金地是健康運營標桿企業，公開債已還清，2024年償還了300多億元，但短期利息壓力巨大，現金流非常緊張。現基本沒有新項目，都是消化存量；周圍爆雷企業增多，但可獲得的新增融資卻越來越少，繼續下去將面臨新的經營困難。希望去杠桿能有時間找到新增項目實現換倉，降低經營風險。

宋效軍（中國建設銀行研究院副院長）：現在全國房地產企業每年倒閉三五十個很正常。市場上大量出現法拍房，掛二手房的更多。銀行則采取保主體政策，差別對待，人口負增長的城市難以拿到房地產更新貸款或保交樓貸款。大城市高端改善住房的需求表現較好，剛需明顯疲軟，買房多為置換需求。年輕客戶多傾向租房，因租金回報率只有 1% 左右，比買房劃算。

（2）房企感到來自產業鏈的壓力。因建筑行業不景氣、企業退出較多，承接建筑項目投標條件提高（縮減墊資比例和回款周期）。來自買方的壓力：房企預收款（合同負債或期房）規模較2021年高點降低 30% 以上，部分房企降低了 70% ，顯示銷售端面臨壓力。

（3）企業轉經營模式的兩難。

龍雙雙（華潤置地華北大區副總經理）：華潤置地的經營策略，是用新項目資金掩護去舊庫存化，如果沒有新項目帶來現金流和利潤，企業就很困難。但現在上面要求企業轉經營模式（賣現房），如推行，則上項目拿地后資金至少要沉淀2年，且受到嚴格監管。這將使現金流問題無法緩解，也就不敢再投資上項目。公司前兩年發行了自有資產（長租公寓和商業地產）REITs，兩年來努力擴募，只是要求把更多自有資產裝進REITs范疇，但上報項目、提供企業底層資產的程序過于繁瑣，至今未能擴募。

（4）企業稅負問題。

新模式下房企轉型長租社區試點實踐

許立凡（中信城開副黨委書記、副董事長、總經理）：房企處置自身不良資產遇到的最大問題，是土地增值稅問題。土地增值稅是按土地溢價計算的，如深圳佳兆業資產包中樓面地價很低（1990年代買的），本想將該資產包拆開處理，但要交100億土地增值稅，而原來盈利的項自現在陷入虧損。以前地方稅務局允許預繳，現因財政緊張必須清繳。這些稅務問題使得房企下一步很難推進不良資產的處置工作。

遇繡峰：稅務稽查越來越嚴，通過稅務稽查補稅，對企業經營壓力很大。目前企業現金流吃緊，只好折價出售資產，形成惡性循環。口子不能扎得太緊，要放水養魚。

（5）建筑企業墊資比例較高。白亞東（中鐵一局經營中心副總經理）：地方專項債和超長期國債真正能用到解決企業化債問題的很少，主要還是解決之前的政府欠債。企業現金流吃緊，因為前期給政府墊資造成的應收款，約占到項目規模的 50% 。希望嚴控地方政府項目墊資比例（上限 30% ）。

房地產企業積極調整、探索轉型

陳聰（中信證券基礎設施和現代服務產業首席分析師）、林竹指出，目前房地產行業已呈現若干積極信號。

一是企業主動調整資產結構，實質性縮表。企業普遍采取更為審慎的經營策略，主動降低杠桿，聚焦核心能力建設，嚴控新上項目、優先去化存量，探索新的業務領域。今年1-5月，全行業總資產規模、存貨總量及新項目開發投入同比收縮（分別為 -7% ，-14% ， -25% ）。

二是發展模式向產品本質回歸，從過去的“三高”轉向更加注重產品品質、運營效率和滿足真實居住需求的方向轉型；企業從依賴“土地/融資驅動”轉向以“客戶需求洞察”為核心，“好房子”理念正從概念向實踐滲透，產品力成為關鍵競爭要素。

三是存量盤活通道價值初顯。REITs（不動產投資信托基金）和證券化市場等金融工具正在發展，目前規模尚有限，但已為部分優質存量資產（運營良好的經營性物業）提供了市場化退出路徑，有助于避免非理性拋售，促進資產有序流轉。

穩定房地產政策效應的分析評估

（1）政策應有系統治理的思路和分步實施的規劃。房地產政策要有針對性、有效性，結合實際情況出臺有針對性的措施，讓政策能在地方落到實處。

（2）政策制定需加強部門協同，統籌兼顧。如“好房子”體現了新房性能質量的迭代，但目前推出和強調宣傳新房、好房將導致庫存房價格下挫（新舊房得房率規則不同），金融政策應考慮行業規律和企業經營狀況現實情況，并與當前房地產調控政策緊密聯系、協同。

（3）穩定政策預期。調控政策要應出盡出，爭取一次性端出，擠牙膏的結果導致居民越來越觀望。要考慮到政策出臺的效應，關鍵政策的調整應設置合理過渡期，最好提前預告，讓企業有所準備。

首批保障性租賃住房封閉式基礎設施證券投資基金（REITs）上市

（4）個別不同區域情況分類施策。專家提出：救樓市是救項目還是救開發商主體（開發商全國各地布點）？是否先穩住標桿城市的樓市，帶動其他地方？如政府出資收儲庫存房改保障房，在三、四線城市是否可行（那里庫存壓力大、保障房需求有限）？另外，地區間經濟發展程度不同，是更多發展市場化還是更關注保障房的供給，需要研究。

（5）推行現房模式要照顧企業現狀。目前企業庫存占用資金過多，過快推進現房銷售將使企業流動性更為困難，宜循序漸進，避免“去金融化”等單一目標政策疊加，引發行業整體波動。

如何加快形成房地產業發展新模式

（1）要明確租賃和銷售的關系、市場和保障的關系。

張其光：上海北京等大城市，年輕人買房意愿不高，第一他沒錢，第二他不想買，因為相比買房，租房成本低流動性高。尤其現在市場租售比很低，租房更便宜。設計政策要適應群眾的消費觀念和消費心理。

我們通過發展房地產市場解決了多數城市居民的住房需求，但政府有責任保障買不起房子的居民的基本居住需求。要明確“住房保障”和“保障性住房”是兩個不同的概念，保障性住房只是住房保障的一部分，是住房保障的一種方式。現在應該強化住房保障（發展住房租賃市場）。

（2）開發商模式的轉型。

許立凡：房企要深耕專業，回歸產品領域。中長期看，“開發商”概念已逐漸過時，投資、建設、管理分離是大趨勢，即轉為“不動產基金 + 開發營建商”模式。新模式要求融資模式轉型，從開發企業為主要載體的債權型融資模式，轉為以項目為載體的私募股權基金投資模式。

融資以項目（而非企業）為載體，可使投資人不斷糾偏，降低風險，讓投資人對項目有信心，這樣才能解決高杠桿問題。解決了房企股權開放（投資來源）問題，就容易從期房轉向現房銷售模式。新模式也將帶動監管模式、消費者合同履約模式的全面轉變。

存量房資產如何消化

如何有效地消化現有巨大住房庫存，關系到經濟發展全局。如何消化存量房資產的思路，大體如下：

（1）政府出資收儲存量房轉為保障房用途。

資金來源基本是專項債或地方發債。羅志恒指出，地方財政普遍困難，土地財政支柱已垮（去年和今年上半年，地方土地出讓收入不足2020年同期的一半），而出資收儲存量房不現實，只能由中央政府發國債成立中央的房地產穩定基金。李紅亮：目前成本問題是地方專項債收購存量房的核心問題和主要困難。

楊凱生（中國工商銀行原行長）：當年由資產管理公司（AMC）出面處置國有銀行不良資產，銀行和負債方均為國有，損失由財政統一承擔。而現在銀行和開發商股權都已多元化，此模式已不具備操作基礎。技術操作也存在難題：（1）非國有背景下，AMC若按原價收購不符合市場原則；（2）不等值收購將使開發商暴露隱性損失，可能難以承受；（3）對海量房地產項目如逐一評估和交易，評估成本將會過高。

鼓勵重點領域基礎設施項目通過發行REITs或資產證券化 產品融資

如何依托中央政府信用消化和剝離房地產商存量資產，需要深入研究。宋效軍建議，可借鑒股市平準基金模式，引導保險資金等長期資本進入房地產市場。

（2）不動產投資機構收儲存量房。

專家們指出：REITs作為關鍵金融投資工具，為存量資產提供了重要退出路徑，可以避免房企盲自拋售資產，穩定市場、加速資產盤活。目前全國REITs規模約2000億元，政策的門開得不大，主要是不動產資產魚龍混雜，在一些區域或領域嚴重供過于求；在市場狀態較好的區域，優質資產正大量進入REITs市場掛牌。建議拓展REITs準入的資產類型，優化杠桿機制與擴募流程，適當放松監管，提升靈活性。

周以升（清華五道口金融學院不動產金融研究中心副主任，高和資本執行合伙人）：如果政府機構出面收儲，買賣價格很難體現真實供求情況，且難免有道德風險。應鼓勵發展市場化資產管理機構介入市場交易，形成新的投資主體和投資生態，才能重建周期（止跌）。這也是美國日本的經驗所證明的。也就是從單

LK 穩樓市

穩定房地產市場的政策建議

（一）努力激活市場需求

改善客戶端需求，減輕居民購房壓力，提高客戶購買的可能性。

松綁限制性政策，在北京和上海還有空間。一線城市擔心房價反彈，但實際上今天投資性購房需求已經是歷史了。

進一步清理交易稅費。打通二手房與新房交易稅收優惠：減免房屋交易增值稅、契稅；提高購房個稅抵扣額度并允許換房延續抵扣。

一開發商到新的金融生態的構建過程，在這過程中將實現周期的重塑。

從房屋租金回報率和（REITs）貸款利率看，銀行優惠利率一般 1.75% ，貸出時通常加一個點；市場上存量住宅及商業房的租金回報率，一般在 1%～2.5% 或 2.5%～3% ，依區域用途而有差別。顯然如無政策支持，市場化模式只能在部分地區和部分領域實施。周以升提出“政策支持的市場化大型REITs”方案：探索設立國家級的證券化REITs（注冊資本達千億，國家少量補貼，免契稅和增值稅，國家設立征信機構、提供政策性貸款）。基金將所購不動產資產用于租賃經營、并打包上市交易， 10～20 年后房價回升后可退市，并允許房產散售。

（3）政府專項基金收儲轉租賃住房。

張其光建議：中央政府應拿出一筆專項資金專用于存量房收儲，同時成立專門機構，統一負責該專項基金的管理和使用。具體收購業務由收儲機構實施，價格雙方談判商定。

收購的房產轉為租賃住房。特別是北上廣深的年輕人，即使房價再降，他們也買不起，但他們租得起。對實在租不起的人則提供保障房，這樣既有利于發展租賃市場，同時又能凸顯政府的作用。

（二）改善企業經營環境和提高供給質量

許立凡：稅收調整。建議改革土地增值稅規則，允許不良資產處置成本全額抵扣;

李紅亮：取消虧損項目預繳所得稅；

叫停倒查式稅務稽查，避免“殺雞取卵”。

鄒琳華、姬玲：提升存量房產質量。建議與舊城改造相結合，大力推進老舊住房的更新，促進二手房保值，通過電梯加裝、停車擴容、公園配套提升老舊小區居住體驗。

胡峰：建議推行香港式土地年租制，改一次性繳費為按年繳納，緩解現金流壓力。

（三）嚴格劃分保障房與商品房

建立“市場歸市場、保障歸保障”的雙軌制。政府出資收購存量房定向轉化為保障房的，必須與商品房體系嚴格切開。保障房就是保障，商品房就市場化，政府收購保障房不能進市場。 ①

（編輯碣石）