淺談房地產項目可行性研究中存在的問題及對策

[中圖分類號]F27 文獻標志碼：A

當前，我國經濟雖面臨外部壓力和內部困難，但總體平穩，穩中有進。房地產經濟作為國民經濟發展的重要支撐，如果每一個建設項目都能帶動行業經濟且不會影響國民經濟的平衡，就能夠發揮房地產在市場經濟中作用，進而推動市場經濟向高質量階段發展。有關專家認為，房地產發展問題更多地源于供給端，因此房地產項目可行性研究十分必要，不僅能為房地產項目開發決策提供有效的理論支撐，還能助力房地產行業研究綠色環保建設項目，以響應新時代國家發展號召。如今，房地產行業“遍地是黃金”的時代已經過去，只有通過可行性研究分析，合理分配內部資源，在實現盈利的同時，保障國民經濟穩定發展，才能實現房地產企業健康發展。事實上，房地產項目可行性研究分析過程中存在一些問題，使得可行性分析無法為項目投資決策提供有力支撐，本文即針對此問題展開討論。

1房地產項目可行性研究相關分析

1.1 可行性研究的內涵

房地產可行性研究是目前項目開發建設的必要措施，有利于保障項目投資決策的科學性、合理性?？尚行匝芯恐饕侵阜康禺a項目建設前期，有關人員結合項目定位，從建設環境、市場需求、地理位置、資金、風險、建設技術等方面綜合判斷，收集和整理相關數據信息，并利用科學的分析方法判斷項目投資的可行性，進而形成一份完整的分析報告為管理人員提供決策資料?？尚行匝芯堪ㄊ袌稣{查、設計方案、項目開發進度安排、投資評估、籌資融資方案、成本估算、項目資金風險分析、可行性分析結果等方面[1]。

1.2 可行性研究的意義

首先，有利于降低投資風險。房地產項目開發與建設對資金的需求量較大，如果沒有投資可行性分析報告，開發單位與建設單位就無法及時發現項目中存在的風險。有關單位針對房地產項目實施可行性分析，通過分析投資及融資成本，充分掌握項目開發期間資金使用情況，確保在項目開發前制訂出投資及資金使用規劃，進而降低項目開發的財務風險。

其次，有利于提升決策準確性。部分企業在房地產項目開發方面的投資比較盲目，甚至存在炒房行為，因盲目投資對項目資金以及其他風險了解不足，容易造成資金鏈斷裂或者爛尾現象，這些問題的發生不僅影響企業自身的經濟效益，還會損害消費者的利益。例如爛尾樓無法交付，貸款購買房產的消費者既要償還貸款，又無法拿到房產。編制科學合理的可行性分析報告，能為投資者提供全面的決策資料，從而提升決策的準確性。

最后，有利于提升貸款效率。對于需要貸款融資的房地產項目，金融機構需要分析貸款項目的可行性及風險系數等，在確定貸款項目以及負責人具有償還能力后，才會通過貸款申請。貸款方出具的項目投資可行性分析報告是最有力的證明，以此快速通過金融機構的貸款申請，保障房地產項目快速推進。

1.3 可行性研究的特點

首先，科學性。房地產可行性研究是通過專業人員的評估，從制定可行性研究計劃到可行性研究結論，有一套完整的流程與科學的測算辦法，充分證明房地產項目是否具有可行性，進而降低房地產項目投資風險。其次，客觀性?？尚行苑治鰣蟾娼⒃谌?、完整的數據信息技術上，從各個角度出發客觀分析項目可行性，以得到客觀分析報告。最后，復雜性。房地產項目本身具有一定的復雜性，而可行性研究是對項目復雜的內容進行剖析，如市場政策、區域環境、消費者需求、投資風險、建設技術、建設周期、成本等，每一點都需要大量的資料，盡可能對項目進行充分研究，這一過程的復雜性不言而喻，只有這樣才能保證可行性研究結論的準確性。

2房地產項目可行性研究中存在的問題

2.1缺乏系統理論指導

目前房地產項目可行性研究存在系統理論指導不足的問題。例如，某發房地產二期項目的可行性研究報告中大部分內容按照財務管理政策以及法律法規進行分析，缺乏敏感性分析、盈虧分析以及消費者動機分析方面的指導內容，導致分析報告的理論支撐不強[2]

2.2評價指標不夠完善

房地產項目不僅關乎企業的經濟發展，還會影響消費者對美好生活的追求以及社會發展的穩定性，有的房地產項目建立的評價指標不夠完整，無法通過評價指標反映社會效益以及環境效益等方面的可行性，容易造成評價結果不全面，不客觀等問題。例如，評價指標沒有對建筑材料安全環保方面的評估，一旦使用非環保材料，不僅會影響生態環境，還會對消費者健康造成影響，進而降低項目的社會效益以及最終的經濟效益。

2.3缺乏準確數據支撐

可行性研究需要依靠大量的數據信息作為支撐，由于數據來源廣泛、信息量大、測算內容多，利用手工分析或者人工整理數據信息的難度較大，導致數據不完整、不真實。有的房地產項目可行性分析缺乏準確的數據支撐，影響了報告結論的有效性。

2.4缺乏有效監督約束

房地產項目可行性研究會直接或間接地影響經濟效益，應該由權威的管理機構出具相應的報告并評估報告的真實性，目前市場上沒有權威性機構對可行性研究報告進行監督，難以規范可行性研究報告，不僅會影響房地產企業的規范管理，還會限制房地產項目的健康發展。

2.5研究人員專業能力不足

由于可行性報告涉及范圍廣泛，參與報告研究以及編制的人員復雜，有的研究人員專業能力不足，在該領域缺乏正確的認知，在研究過程中東拼西湊，憑借自己主觀認知判斷研究內容并提出片面結論，使得研究報告失去研究意義［3]。

3房地產項目可行性研究應對策略

3.1加強可行性理論研究創新

首先，敏感性分析。這種分析方法是建立在完整的數據指標上，如凈利潤、LRR、NPV等，在分析過程中將數據信息與開發項目相結合，對指定的某個因素展開相應的分析，以便及時發現敏感因素變化過程中引發其他條件的變化，實際研究期間主要分析銷售定價、相關成本、交付日期等。比如，以交付日期為分析點，如果交付日期變化對項目經濟指標造成影響，即可認定交付日期為敏感性因素，反之則為非敏感性因素。項目開發過程中應強化對這一敏感因素的控制。事實上，建設期間敏感性因素眾多，需要綜合性分析全面控制。

其次，盈虧分析。為企業找到盈虧平衡點（計算公式：盈虧平衡點 總投資額/銷售總額），結合各項數據信息計算平衡點，作為企業判斷投資風險的一項依據。

最后，消費者動機分析。消費者對于商品房的需求動機分為自用和投資。自用是指消費者購買房產自己或者家人居住，對于項目的需求包括舒適度、商圈環境、生活及健康保障設施等。按照房地產定位以及地域環境分析可行性，并作出相關說明，以便滿足消費者的需求動機，激發消費欲望。投資是指消費者的基本住房需求得到滿足后，將資金投入房地產項目購實相應的房產作為投資項目，通過租賃或買賣的方式賺取中間的差價。進行消費者動機分析需要關注當地購房政策以及消費水平等，并作出相應的評估，實現房地產項目可行性分析結論的創新性突破。

3.2建立可行性研究指標體系

項目投資可行性研究除了關注經濟效益相關指標，還應增加社會效益以及環境效益方面的評價指標，充分發揮房地產行業對社會發展以及綠色健康發展方面的作用。一方面，社會效益類指標需要反映項目對社會發展帶來的影響以及推動社會發展方面的貢獻；另一方面，環境效益類指標需要反映項目對生態環境以及消費者生活健康方面的影響，避免房地產項目對社會及環境造成的危害，具體指標內容見表1[4]。

表1社會及環境效益類指標設置內容參考表

3.3建立可行性研究數據平臺

首先，建立數據庫。數字化時代，可行性分析數據來源應該更加科學嚴謹，以保證研究結果的科學性。房地產企業可以建立自己的數據庫，管理者聯合技術人員開發相應的數據平臺，將企業以往的項目建設數據信息統一管理，作為日后其他項目可行性分析報告的數據來源依據之一。

其次，當地政府應出面建立房地產項目可行性研究數據信息管理平臺，將當地有關的房地產項目以及相關數據在平臺公開，保障當地房地產項目可行性報告的客觀性，逐步增強當地房地產可行性研究報告的規范性。

最后，推進房地產可行性研究，建立信息化平臺分類管理機制，并搭建官方數據平臺的訪問接口，提升可行分析數據信息的權威性［5］。

3.4建立監督管理機制

首先，有關部門應完善相關法規?？尚行匝芯繄蟾嫘枰揽繃覍用娴姆煞ㄒ幖s束，形成標準的法律法規內容。

其次，建立可行性研究報告責任制。對參與報告數據分析、資料收集、數據測算等有關人員劃分相應的責任，可行性報告一經權威機構蓋章確認即可產生相應的法律責任，后續房地產項目建設出現問題，相關人員以及機構應承擔連帶責任。

最后，建立社會監督機制。房地產項目管理單位，在安全合理的范圍內將可行性研究報告向社會及監督管理機構公開展示，主動接受行業內部監督管理機構以及消費者的監督，從而發揮社會輿論對房地產項目可行性研究報告的監督作用。

3.5提升項目研究人員專業素質

首先，制訂研究人員的培訓計劃。有關單位開展可行性研究報告編制，前期需要制定相應的培訓內容，包括可行性報告大綱制定、數據收集、測算要求、報告標準等，確保參與人員掌握基礎的編制流程。

其次，案例對比分析。邀請相關行業專家就自身領域有關案例進行講解，并剖析案例亮點以及不足之處，為參訓人員提供豐富的實際案例，以便在后期編制過程中規避問題，提升結論科學性。

最后，制定考核機制。培訓負責人聯合專家針對培訓內容制定相應的考核評價標準，按照考核內容劃分研究人員的崗位以及薪資，提高可行性研究報告質量，進而提升房地產項目投資決策水平[6]。

4結語

房地產項目可行性研究應立足實際，以市場為導向，對項目涉及的政策環境、經濟環境、消費者環境、技術環境等進行全方位的科學評估，以便得出準確的研究結論。其研究結論將會對房地產項目定位、成本、最終收益產生直接影響。在實際分析過程中需要加強可行性理論研究創新，建立可行性研究指標體系，建立可行性研究數據平臺，制定可行性監督管理機制，提升項目研究人員專業素質，最大限度優化方案，提升分析報告的準確性，發揮可行性研究的實際作用，為房地產項目開發與建設工作提供充分的依據。

參考文獻

[1]沈子敬.F公司房地產項目投資決策優化研究［D].上海：華東師范大學，2022.

[2]涂友瑞.合肥市H房地產項目投資開發研究[D].南寧：廣西大學，2022.

[3]華穎.A市X房地產項目投資開發研究[D].杭州：浙江工業大學，2020.

[4]顏安輝.房地產項目可行性研究存在的問題及對策［J].住宅與房地產，2018（19）：14，46.

[5]何俊軍.天元置業公司XR房地產開發項目可行性研究[D].湘潭：湘潭大學，2014.

[6]巫世峰.完善房地產項目可行性分析的應用研究[D].武漢：武漢理工大學，2007.