房地產(chǎn)住宅商品房價格影響因素實證研究

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1004-4914（2025）08-235-03

均銷售價格隨之增長 0.937% ；此外，北京市土地成交價格每提高 1% ，住宅商品房的平均銷售價格增加 0.220%_° 并基于此，針對市場大環(huán)境改變后的房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，結(jié)合北京市政府房地產(chǎn)業(yè)土地出讓規(guī)劃，根據(jù)研究結(jié)論提出了四點建議。

一、引言

近年來，我國的房產(chǎn)交易領(lǐng)域?qū)τ谡w經(jīng)濟(jì)進(jìn)展起到了至關(guān)重要的作用，由此吸引了學(xué)術(shù)研究領(lǐng)域與政策制定層面的高度關(guān)注。在我國的政治、經(jīng)濟(jì)及文化核心地帶，北京市扮演著舉足輕重的角色，由此推動其房地產(chǎn)市場迅猛增長，并在該領(lǐng)域內(nèi)維持了房價的長期高位態(tài)勢。2003年，房地產(chǎn)業(yè)被國務(wù)院列為支柱產(chǎn)業(yè)之一，進(jìn)一步推動了其規(guī)模的快速擴(kuò)張。然而，隨著市場的過熱發(fā)展，房地產(chǎn)市場的金融風(fēng)險和民生問題逐漸凸顯。自2016年起，國家著手執(zhí)行一套嚴(yán)苛的房地產(chǎn)市場管理策略，提出“房子是用來住的，不是用來炒的”定位1，旨在穩(wěn)定房價、防范風(fēng)險，并構(gòu)建房地產(chǎn)市場的長期有效的調(diào)控機(jī)制。

近幾年關(guān)于房地產(chǎn)市場的相關(guān)研究從多個角度探討了地方政府行為、房地產(chǎn)市場與人口、土地出讓價格等因素之間的復(fù)雜關(guān)系，為理解和規(guī)范市場發(fā)展提供了重要參考。鄭毓敏指出地方政府的公共品供給行為顯著推高土地公開出讓價格，而競拍行為在我國中部地區(qū)與土地招拍掛價格有顯著負(fù)相關(guān)，表明地方政府通過低價出讓土地吸引投資的現(xiàn)象較為突出。陳思霞等的研究發(fā)現(xiàn)，政社合作模式下的產(chǎn)城融合開發(fā)大幅提升了新城片區(qū)的土地成交價格，尤其是住宅用地的價格，但這種模式并未帶來顯著的企業(yè)和人口流人，顯示出“以房養(yǎng)園\"的特征，對新城的可持續(xù)發(fā)展提出了挑戰(zhàn)[3]。吳弘瑾分析了濟(jì)南市房地產(chǎn)市場，發(fā)現(xiàn)影響房價的關(guān)鍵因素，有金融機(jī)構(gòu)的貸款余額、人口和房地產(chǎn)開發(fā)投資額三個因素，其中人口密度對房價的影響尤為顯著[4]。張研則從宏觀角度探討了房地產(chǎn)市場與其股票市場的相關(guān)性，發(fā)現(xiàn)兩者之間存在一定的聯(lián)動性，但這種聯(lián)動性并不穩(wěn)定，且現(xiàn)實土地市場成交情況對房地產(chǎn)股票市場具有一定的前置影響。也有研究人員認(rèn)為調(diào)控房價可以起到促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的作用。

鑒于當(dāng)前情況，深入探討影響北京市房地產(chǎn)市場價格的各種因素，具有迫切的現(xiàn)實重要性。本研究旨在通過對北京市房地產(chǎn)市場的深入分析，探討影響房價的關(guān)鍵因素及其作用機(jī)制，并結(jié)合當(dāng)前市場發(fā)展?fàn)顩r，提出針對性的政策建議，為房地產(chǎn)市場實現(xiàn)平穩(wěn)且健康的發(fā)展提供理論依據(jù)及決策層面的參考。

二、北京市房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析

依據(jù)對房地產(chǎn)價格影響因素的理論探討，本研究通過對六類關(guān)鍵指標(biāo)對北京市房地產(chǎn)市場進(jìn)行描述，展現(xiàn)各類因素在2005—2023年這19年間的變動趨勢。

從圖1，2005—2023年北京市住宅平均售價及其同比增速走勢中可以看出，北京市的房地產(chǎn)市場在這19年間平均銷售價格上漲了約7倍。在2023年以前，其同比增速經(jīng)歷過2011年的一次負(fù)增長，其余年份都是正增長，2007年同比增值甚至超過了 40% ，房地產(chǎn)也在這種行情下成為一代人財富增長的重要途徑。時至2023年，北京市房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了2011年后長達(dá)11年的增長后，再次呈現(xiàn)負(fù)增長，并呈現(xiàn)出進(jìn)一步下降的趨勢。

同理，本研究對2005至2023年間北京市金融機(jī)構(gòu)貸款余額、常住人口、GDP、人均可支配收入、住宅新開工房屋面積和土地成交平均價的動態(tài)變化進(jìn)行分析，由于版面要求，此處僅以文字描述。北京市金融機(jī)構(gòu)貸款余額在這長達(dá)19年的時間跨度內(nèi)，持續(xù)維持了較高的增長速度。甚至在2023年一改前十年的相對平穩(wěn)的增速（ 10% 左右），上漲至 14.7% 。2023年政府出臺了很多的刺激房地產(chǎn)市場的政策，便利居民貸款便是其中的一項，以期轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)市場低迷的狀況。在常住人口方面，北京在2016年左右達(dá)到峰值2195萬人，之后便開始將人□增長率長期管控在 0% 左右，甚至于負(fù)增長。實際上，北京市是在2015年11月的“十三五\"規(guī)劃建議中談到，要“嚴(yán)格控制人口規(guī)模”，并提出了2300萬的人口“天花板\"管控宗旨。也正是因此出現(xiàn)了不同于全國其他城市的、北京市獨有的人口增長情況。在GDP方面，北京曾有超過9年實現(xiàn)GDP超過10% 的同比增速，最高一年甚至實現(xiàn) 24.3% 的GDP增速。近幾年雖然因疫情影響，宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)調(diào)整，但2023年北京經(jīng)濟(jì)觸底后反彈，仍然實現(xiàn)了 5.3% 的經(jīng)濟(jì)增長，為房地產(chǎn)行業(yè)的增長提供了強(qiáng)力的支持。在人均可支配收入方面，北京市呈現(xiàn)出持續(xù)增長趨勢，有力地支撐了購房需求，同時也使得北京市民一直有著比較好的收入預(yù)期，更進(jìn)一步吸引人才赴京、留京工作，形成人才集聚效應(yīng)。但近幾年人均可支配收入同比增速一直處于較低水平（ 2.5%-8% ），在一定程度上降低了人們的購房意愿，也在一定程度上壓制了住宅商品房價格的上升態(tài)勢。在住宅新開工房屋面積方面，整體上呈現(xiàn)出下降趨勢，同比增速已經(jīng)連續(xù)3年負(fù)增長，最低達(dá)到 -40.2% （2021年），這與近幾年市場低迷、經(jīng)濟(jì)不景氣有很大的關(guān)系，銷售額的下降也使得房地產(chǎn)企業(yè)普遍收縮規(guī)模，通過降低新開工面積來減少資金投入，以緩解融資困難、資金緊張的局面。在土地成交平均價方面，2021年土地成交平均價達(dá)到歷史最高位54545元/m² ，隨后便開啟了連續(xù)兩年的雙位數(shù)下跌，2023年北京市土地成交平均價格又回到了2019年的水平，這也說明了房地產(chǎn)銷售市場的低迷境況已傳遞至上游土地出讓市場。

三、北京市房地產(chǎn)價格變動實證分析

（一）模型的基本假定

1.相關(guān)性原則。本研究篩選的諸因素與北京市房地產(chǎn)市場展現(xiàn)出顯著的相關(guān)關(guān)系。通過分析，這些因素均能作為研究分析的指標(biāo)，為后續(xù)研究提供可靠的依據(jù)。

2.可行性原則。所選取的影響因素均有對應(yīng)的可獲取且可量化的統(tǒng)計數(shù)據(jù)和指標(biāo)。研究者盡可能地收集了相關(guān)數(shù)據(jù)的面板數(shù)據(jù)，以確保研究的實證基礎(chǔ)，所有數(shù)據(jù)均可以通過官方統(tǒng)計渠道獲得。

3.簡化性原則。本研究假設(shè)各因素與房地產(chǎn)住宅商品房價格之間存在簡單的線性相關(guān)關(guān)系，而非復(fù)雜的非線性關(guān)系。在確保分析有效性的基礎(chǔ)上，對諸多影響因素執(zhí)行了簡化程序，旨在為后續(xù)的實證研究提供便利。

（二）變量選擇與數(shù)據(jù)收集

經(jīng)過對收集到的宏觀信息與數(shù)據(jù)集進(jìn)行深人剖析與系統(tǒng)評估，本項研究確定了六項關(guān)鍵性因素，并將其納入模型之中，作為影響因子的解釋變量構(gòu)建統(tǒng)計模型。

（三）北京市房價模型的構(gòu)建

根據(jù)變量及數(shù)據(jù)，構(gòu)建模型如下：

Y=β₀+β_Δ1X₁+β_Δ2X₂+β_Δ3X₃+β_Δ4X₄+β_Δ5X₅+β_Δ6X₆+μ

被解釋變量Y代表北京市住宅商品房平均銷售價格（單位：元 /m² ：

模型包含6個解釋變量，分別為：

X₁ 一北京市金融機(jī)構(gòu)貸款余額（單位：億元）

X₂ 一北京市常住人口（單位：萬人）

X₃ 一北京市地區(qū)生產(chǎn)總值GDP（單位：億元）

X₄ 一北京市人均可支配收入（單位：元）

X₅ 一北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅新開工房屋面積（單位：萬m² ）

X₆ 一北京市土地成交平均價格（單位：元 /m² ）

在本研究中， μ 代表除模型中已納入的解釋變量以及其他隨機(jī)因素之外的潛在影響因素，例如金融危機(jī)、消費者的心理預(yù)期等。

（四）價格模型的相關(guān)性及回歸分析

基于前述假定，構(gòu)建了統(tǒng)計分析模型。針對此模型，搜集了由國家統(tǒng)計局統(tǒng)計并公布，涵蓋2005—2023年間的北京市房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)。并借助E-views和STATA軟件進(jìn)行統(tǒng)計分析，以揭示各變量對房價的作用機(jī)制。

步驟1：繪制六組解釋變量X與響應(yīng)變量Y之間的散點分布圖。

根據(jù)圖2所示，可以看出北京市房地產(chǎn)住宅商品房平均銷售價格和北京市金融機(jī)構(gòu)貸款余額、北京市常住人口、GDP、人均可支配收入以及土地成交平均價等5個變量均展現(xiàn)出正向相關(guān)性，與房地產(chǎn)企業(yè)住宅新開工房屋面積展現(xiàn)出負(fù)向相關(guān)性。

步驟2：檢驗變量間多重共線性：簡單相關(guān)系數(shù)法。

根據(jù)結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)多個解釋變量間存在多重共線性，因此采取對原模型兩邊取對數(shù)的方法減輕多重共線性，同時采用逐步回歸法進(jìn)一步降低多重共線性。

步驟3：逐步回歸。

考慮到所有變量的聯(lián)合影響，本次選擇向后剔除法，先對整體自變量建模評估顯著性，再逐步剔除不顯著變量，結(jié)果如下：

因此，最終得到的擬合方程為：

LOGY=-0.9649^?LOGX₂+0.9373^?LOGX₃+0.2200^?LOGX₆ +5.8865

Prob.=（0.0397）（0.0000）（0.0057）（0.0292）

Adjusted R²=0.98458 n=19 Prob（F-statistic）=0.0000

經(jīng)過對前述模型的分析，可觀察到模型擬合優(yōu)良度高達(dá)98.46% ，此數(shù)據(jù)表明該模型具備解釋 98.46% 的住宅商品房平均售價波動的效能，反映出模型的整體效能較為理想。

表1逐步回歸模型系數(shù)及檢驗參數(shù)

（五）模型的F檢驗和VIF檢驗

回歸結(jié)果表明，在2005—2023年，L0GY變化的 98.46% 可由北京市常住人口、GDP及土地成交均價的變化來解釋。在5% 的顯著性水平下，F(xiàn)統(tǒng)計量的Prob（F-statistic）=O.0000，拒絕原假設(shè)，模型顯著。VIF均小于5，無多重共線性。

根據(jù)以上參數(shù)分析，可以得出北京市常住人口和GDP的變化對房地產(chǎn)銷售價格的變動，相較土地成交價格發(fā)揮了更大的作用。

四、結(jié)論及政策建議

（一）研究結(jié)論

1.在其它條件不變的情況下，北京市常住人口每下降 1% 住宅商品房平均銷售價格增長 0.965% 。北京市GDP每增長1% ，住宅商品房的平均售價增加 0.937% ；同時，北京市的土地成交價格每提升 1% ，住宅商品房的平均售價亦隨之上漲 0.220% ○

其中，關(guān)于北京市常住人口變化和房地產(chǎn)銷售價格變化的負(fù)相關(guān)關(guān)系不同于常規(guī)理解，主要有以下兩種原因：一是北京市人口是政策主動管控增長造成的總數(shù)上長期不變甚至微降的現(xiàn)象，但是這不能影響北京市持續(xù)增長的落戶需求，只有滿足北京市較高的落戶政策的優(yōu)秀人才才能落戶，進(jìn)而導(dǎo)致北京市人口內(nèi)部結(jié)構(gòu)中高素質(zhì)和高購買力人群占總?cè)丝诘谋戎卦絹碓礁撸欢侵鲃涌刂迫丝跀?shù)量，避免無序擴(kuò)大，降低人口密度反而會提高整體生活舒適性，這也是造成常住人口與北京住宅平均售價上漲之間負(fù)相關(guān)關(guān)系的原因。

2.在探究影響北京市住宅商品房平均售價的諸多要素中，按照關(guān)聯(lián)度的遞減順序排列，首要因素為北京市的常住人口規(guī)模，其次是地區(qū)GDP和土地成交平均價格。綜上可知，北京市住宅商品房價格變動主要屬于需求拉動型和土地政策推動型。

從需求拉動型角度來看，北京市常住人口的結(jié)構(gòu)調(diào)優(yōu)與地區(qū)生產(chǎn)總值的穩(wěn)步提升是推動房價上漲的重要因素。常住人口總數(shù)的穩(wěn)定以及落戶政策“掐尖\"效應(yīng)促進(jìn)了北京市人口結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，提高了高收入和高購買力人群比例；地區(qū)生產(chǎn)總值的提高提升了居民的支付能力和購房需求，這種需求的持續(xù)擴(kuò)張在有限的住房供給面前，推動了房價的上升。從土地政策推動型特征來看，土地出讓平均價格的上漲對房價產(chǎn)生了顯著的傳導(dǎo)效應(yīng)。作為房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)要素，土地成本的上漲直接增加了房地產(chǎn)開發(fā)成本。隨著土地市場的壟斷性增強(qiáng)，地方政府可通過調(diào)控土地上市規(guī)模和土地出讓金，進(jìn)而調(diào)控房地產(chǎn)商品房價格市場。

（二）政策建議

1.優(yōu)化人口政策與住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。鑒于北京市常住人口變動與房價之間的特殊的、主動管控的負(fù)相關(guān)關(guān)系，建議進(jìn)一步優(yōu)化人口政策，適度放寬對高素質(zhì)和高購買力人群的落戶限制。同時，增加保障性住房供應(yīng)，優(yōu)先向軌道交通站點周邊和就業(yè)密集地區(qū)供應(yīng)住宅用地，以緩解人口結(jié)構(gòu)變化對房價的潛在壓力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的供需平衡。

2.加強(qiáng)土地市場調(diào)控與監(jiān)管。土地成交價格對房價有顯著推動作用，建議加強(qiáng)土地市場的調(diào)控力度，合理控制土地出讓價格，避免土地價格過快上漲對房價的傳導(dǎo)效應(yīng)。同時，完善土地上市制度，加強(qiáng)土地市場監(jiān)管，防止囤地和炒地行為，確保土地資源的合理利用。

3.推動房地產(chǎn)市場多元化發(fā)展。積極推動住房市場多樣化進(jìn)程，倡導(dǎo)租賃住宅與共有產(chǎn)權(quán)住房的擴(kuò)展，打造融合“市場化運作與保障性措施”的住房供應(yīng)新模式。加速推進(jìn)城市中心老舊村落改造及陳舊住宅區(qū)的現(xiàn)代化進(jìn)程，優(yōu)化居住環(huán)境，提高住宅品質(zhì)，推動房地產(chǎn)市場長久健康發(fā)展。

4.建立房地產(chǎn)市場動態(tài)監(jiān)測與預(yù)警機(jī)制。通過整合多部門數(shù)據(jù)資源，實時監(jiān)測房價、土地出讓、人口流動等關(guān)鍵指標(biāo)，精準(zhǔn)分析市場供需變化趨勢。在此基礎(chǔ)上，利用大數(shù)據(jù)和人工智能技術(shù)構(gòu)建預(yù)警模型，提前識別潛在風(fēng)險，為政策調(diào)整提供科學(xué)依據(jù)。例如，當(dāng)監(jiān)測到土地出讓價格快速上漲或人口結(jié)構(gòu)變化對房價產(chǎn)生顯著影響時，及時通過調(diào)整土地供應(yīng)節(jié)奏、優(yōu)化人口政策或加強(qiáng)金融監(jiān)管等手段進(jìn)行干預(yù)，以實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的長久穩(wěn)定發(fā)展。

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（作者單位：北京珠江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京100083）

[作者簡介：李凱（1993—），男，漢族，天津人，碩士，董助，研究方向為房地產(chǎn)投資、項目評價與管理。」

（責(zé)編：若佳）