陜西高速公路基礎設施公募REITs在西部地區應用

基礎設施公募REITs的常態化發行是國家盤活存量資產、優化資源配置的重要舉措。研究發現，陜西省雖具備豐富的公路資產儲備，但受制于特許經營期限錯配、產權交易障礙及稅收政策不完善等問題，尚未實現高速公路REITs的突破。建議通過優化資產篩選機制、完善地方配套政策、強化專業人才培養等路徑，推動REITs在西部地區交通基建領域的落地，為區域經濟高質量發展提供金融支持。

一、引言

2023年，中國高速公路行業持續發展，交通固定資產方面的投資超3.9萬億元，新改擴建里程超7000公里，彰顯強大發展動能。全國綜合性交通運輸網絡的總覆蓋距離已突破600萬公里，公路總里程達544.1萬公里，其中高速公路網絡擴展至18.4萬公里，構成關鍵基礎設施網絡。

2023年內，高速公路車流量激增，總量達114.79億輛次，同比增長 30.1% ，表明社會經濟活動活躍。其中，9座及以下小客車流量尤為顯著，同比增長37.6% ，達到89.32億輛次，反映出私家車出行需求的強勁增長趨勢。

陜西省作為西部交通樞紐，2023年完成綜合交通投資939.3億元，同比增長 14.9% ，其中高速公路建設238.82億元，同比增長 7% 。據《陜西省“十四五”綜合交通運輸發展規劃》，陜西的發展目標是，到2025年，基本構建起交通運輸高質量發展新格局，全省公路總里程超越19萬公里，其中高速公路通車總里程突破7000公里，省際出口數量達到29處；到2035年，全面構建現代化綜合交通運輸體系，基本建成交通強省。

然而，資金籌措成為關鍵挑戰，盡管政府通過財政撥款、專項債券等方式努力籌集，但面對龐大建設需求仍顯不足。尤其是政府還貸高速公路項目，資金壓力巨大。同時，全國近五年來交通基礎設施專項債籌措資金雖穩步增長，但難以滿足所有地區需求。在此背景下，陜西省正積極探索多元化融資模式，包括引入基礎設施REITs等創新方式，以期緩解資金壓力，加速推進高速公路及其他關鍵交通基礎設施的建設與發展。

二、REITs概述

不動產投資信托（RealEstateInvestmentTrusts，簡稱“REITs”）是一種源自20世紀60年代美國的金融創新產品，其通過發行收益信托憑證或股份匯集資金，這些資金隨后由專業機構進行房地產投資、運營和管理，并將投資所得收益按比例分配給投資者。對于物業所有者，REITs成為優化資產結構、激活閑置資產的有效融資策略。對于投資者，REITs降低了市場準入門檻，使小額投資者亦能間接參與不動產投資，分享租金收益與資產增值，且無需直接持有物業，即可在證券市場上靈活交易，顯著提升了資產的流動性與市場的參與效率。

公募REITs，作為一種金融領域的創新工具，實現了不動產資產（涵蓋基礎設施、物流園區、租賃住宅、商業地產等）向高流動性上市證券的轉變。其融合了融資與投資雙重功能，既作為高效的融資渠道，又承載了重要的投資載體角色，具有不同于傳統金融產品的特性。

基礎設施REITs是公募REITs的一種。國家發展改革委正積極推廣的基礎設施試點領域涵蓋了交通、倉儲物流及生態環保等關鍵性行業。交通基礎設施領域含收費公路、鐵路、機場和港口等。基礎設施公募REITs的發展，在多重維度上展現出其深遠影響：其一，它有效盤活大量存量資產，顯著拓寬融資渠道，促進資金的高效配置與利用；其二，它極大激發有效投資的增長潛力，為實體經濟高質量發展提供強大驅動力。

三、高速公路基礎設施公募REITs市場情況

（一）高速公路基礎設施公募REITs新近發行情況

自2023年四季度至2024年二季度，我國高速公路基礎設施公募REITs市場呈現顯著擴容態勢。Wind數據顯示，截至2024年6月末，全市場累計發行3只高速公路REITs產品，募集資金總額逾107億元。其中，中金山東高速REIT（SH508027）作為首只產品于2023年10月登陸上交所，募集規模29.85億元，底層資產為全長43.15公里的高速公路路段，發行前估值達27.90億元；易方達深高速REITs（SZ180301）于2024年3月發行，募集20.48億元投資于73.08公里的核心路段，資產估值達21.02億元；至2024年6月，工銀河北高速REIT（SH508028）以56.98億元的募集規模成為當前市場最大單，其底層資產覆蓋97.07公里路段，發行前估值55.18億元。三單項目發行前估值均貼近募集規模（溢價率 ?3.5% ），反映定價機制趨穩。上述項目的密集落地，標志著基礎設施REITs在高速公路領域的資本運作模式漸趨成熟。

（二）2023年高速公路基礎設施公募REITs運營表現

截至2024年8月，高速公路公募REITs市場共有10個已上市項目，它們的上市時間分布不均。具體而言，平安廣州廣河REIT、浙商滬杭甬REIT及華夏越秀REIT先行，于2021年加入市場行列；隨后，在2022年，華夏中國交建REIT、國金中國鐵建REIT、華泰江蘇交控REIT及中金安徽交控REIT相繼上市，進一步豐富了市場選擇；中金山東高速REIT于2023年底上市；易方達深高速REIT和工銀河北高速REIT較新，分別于2024年3月和6月上市。后三個由于上市時間較短，其尚未經歷一個完整的年度運營周期。

基于Wind運營數據，2023年高速公路REITs項目呈現三重分化特征：一是收入增長極。區位優勢與車流結構主導增長差異。平安廣州廣河REIT（廣河高速廣州段）以8.17億元路費收入居首，同比增長 20.33% ，其單位里程收入達1154.66萬元，且客車占比 71.18% ，印證都市圈通勤需求韌性；浙商滬杭甬REIT（杭徽高速浙江段）收入7.62億元，同比增長 24.15% ，客車占比高達 85% ，凸顯旅游干線抗周期屬性。二是結構性問題暴露。中金安徽交控REIT（沿江高速）受貨車占比過高拖累（ 56.3% ），收入同比下滑 9.39% ，而華夏中國交建REIT（嘉通高速）因客車占比僅27.27% ，單位里程收入低至513.49萬元（樣本最低），反映貨運依賴型資產對宏觀經濟（尤其是工業生產）的強敏感性。三是集約化運營突破。華夏越秀REIT（漢孝高速）以676.59萬元/公里單位收益實現小規模高效益，國金中國鐵建REIT（渝遂高速）等中西部項目收入增幅超 20% ，預示路網加密與產業轉移帶來的結構性機遇。

進一步分析表明，車流構成差異顯著影響收益穩定性?？蛙嚵髁糠矫妫芤嬗谌丝诩叟c消費升級，需求剛性較強（如大灣區、長三角項目）；貨車流量方面，與工業景氣度高度相關，2023年恢復滯后導致貨運占比高于 50% 的項目收入承壓。此類分化驗證了“客貨結構 $$ 周期敏感性$$ 收益韌性”的作用路徑，為基礎設施REITs資產篩選提供風險定價依據。

四、陜西省REITs現狀

2023年2月19日，陜西省印發《陜西省高質量項目推進年行動方案》，指出“力爭發行基礎設施REITs項目3至5個，新增儲備REITs項目8個以上，盤活存量資產200億元以上”。

2023年3月10日，陜西省首單國企類REITs成功獲批。曲江文化產業投資（集團）有限公司作為原始權益人的“大唐盛世1-5期資產支持專項計劃”獲上交所批復，擬發行金額7.51億元，目標資產大唐不夜城商業物業。

然而，截止2023年底，陜西省公路總里程達18.8萬公里，高速公路里程達6739公里。2024年，陜西省全年目標完成綜合交通投資700億元，高速公路建設規模600公里。截止2024年7月，但尚未發行任何包括高速公路在內的交通基礎設施相關的REITs。

根據公開信息，陜西省目前已儲備的擬發行基礎設施公募REITs項目涵蓋多個領域，體現了陜西省在基礎設施領域推進公募REITs試點的多元化布局，具體包括：市安居建設管理集團有限公司與市高新區保障房投資建設發展有限公司在保租房領域的項目；高新區基礎設施配套建設開發有限責任公司負責的產業園區項目；陜西省石頭河水庫灌溉管理局開發的水利項目；陜西華山景區打造的旅游項目；以及陜西交控運營的高速公路項目。上述項目清單。其中高速公路領域僅有一個。

陜西交控擁有陜西省 90% 的高速公路，里程超5700公里。陜西省發改委相關人員也曾前往陜西交控調研交通領域基礎設施REITs試點工作。此外，交投集團作為市交通基礎設施建設投資“排頭兵”，是市交通領域國有資本投融資和運營公司。近年國家發展改革委、證監會支持基礎設施REITs措施持續落實、落地，包括陜西交控和交投在內的相關主體均可積極參與高速公路等交通基礎設施REITs項目，搶抓政策“窗口期”，篩選優質資產，認真評估包裝，做好項目儲備，推進基礎設施領域REITs試點項目的深化實施，拓寬融資渠道，盤活存量資產，促進企業提質增效高質量發展。

五、存在問題

（一）一般問題

一是經營期限。通常，收費公路分為兩種，其一是政府還貸高速公路，其二是經營性高速公路。REITs的主要底層資產是經營性收費公路，其收費權限東部最長25年，中西部30年。當前市場中的高速公路REITs普遍面臨特許經營期限與基金設計存續期（可能大于30年）不匹配的問題。隨著經營權到期，基金凈值預期遞減，若未能有效實施資產擴募以續接，既有的公募REITs或將面臨提前終止。二是產權交易問題。公募REITs在高速公路領域的國有產權交易方面面臨獨特挑戰，源于其公益屬性與國企控股的雙重背景。實踐中，盡管部分試點項目通過國資委豁免批復的方式豁免了通過產交所進場正式交易，部分采取投資者身份保留控制權的策略保障國有資產。但隨著REITs市場的不斷擴大，缺乏明確法律條文支持的現狀將加劇項目發起方與國資監管機構的溝通難度，提高REITs的發行門檻與成本。三是稅收問題。公募基礎設施REITs的架構設計通常較為復雜，其稅收環節易引發重復征稅及稅負過重現象，這成為制約產品收益提升的關鍵因素之一。目前政府在REITs設立階段對原始權益人出臺了相關稅收優惠，但在運營與分配等環節尚缺具體稅惠政策，導致投資者吸引力受限，影響了REITs市場的全面激活與長遠發展。

（二）額外約束

截止到2024年7月，西北地區尚未發行高速公路公募REITs。除了上述主要問題外，西北地區發行高速公路公募REITs還存在額外約束。首先，西北地區面臨經濟滯后挑戰，且人口密度相對較低，導致基礎設施項目回收期長、收益低、現金流不穩定。高質量底層資產稀缺，后續擴募資產不足，影響公募REITs的成長性和可持續性。其次，籌資結構僵化，西北區域基礎設施項目建設主要依賴政府投資、銀行貸款等傳統融資方式，負債水平高且結構單一，影響市場化運作，降低投資者信心，制約公募REITs發行。再其次，人才與治理機制欠缺，西北地區市場化程度低，現代企業制度建設滯后，專業人才匱乏，影響項目治理和資本運作能力，使得公募REITs的發行和管理面臨更多挑戰。最后，政策環境待完善，存在產權、手續、財政、稅收等多方面歷史遺留問題，政策支持體系不健全，使得公募REITs的發行過程充滿復雜性及不確定。

六、結論與建議

在雙循環新發展格局下，陜西基礎設施公募REITs成為推動新質生產力發展的關鍵力量。作為金融與基建創新的典范，公募REITs不僅促進了資本與實體的高效對接，還引領了資本市場結構的現代化轉型。陜西交控、交投等相關主體把握機遇，以高速公路項目為試點，探索公募REITs模式，推動企業向基礎設施專業投資運營轉型，助力地方政府債務風險防控與基礎設施建設可持續發展，服務陜西“一帶一路”核心區和內陸開放高地建設。

面對包括陜西在內的西北地區公募REITs發行的現實挑戰，國家層面需強化政策扶持并完善頂層設計，陜西地方層面則需細化配套措施，確保公募REITs順利落地。同時，陜西企業特別是國有企業，應發揮引領作用，嚴格把控底層資產，優化運營管理，確保收益穩定，通過高效治理與科學規劃加速公募REITs發行，為新質生產力的發展貢獻力量。

（作者單位：交投投資有限公司）