降本增效視域下房地產(chǎn)企業(yè)如何加強目標(biāo)成本管理

近些年，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)間競爭愈演愈烈，降本增效成為企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的核心手段。由于消費者需求日益削減，市場環(huán)境也發(fā)生了顯著改變，過去的成本管理方法適用性下降，滿足不了企業(yè)的需求。在此情形下，大量房地產(chǎn)企業(yè)開始使用精細(xì)化的成本管理方法，目標(biāo)成本管理是較為典型且深受房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)心的策略。房地產(chǎn)企業(yè)在使用該方法的過程中結(jié)合現(xiàn)實情況確定目標(biāo)成本并細(xì)化，同時予以適當(dāng)?shù)膭討B(tài)調(diào)整和改進(jìn)，進(jìn)而實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，控制成本的同時獲取更多經(jīng)濟效益，有助于房地產(chǎn)企業(yè)在競爭環(huán)境中穩(wěn)扎穩(wěn)打。可見，從降本增效視域出發(fā)探究房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理具有一定的必要性。

1房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)成本管理要點

房地產(chǎn)企業(yè)在目標(biāo)成本管理中應(yīng)重視以下幾方面內(nèi)容：

第一，形成目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)成本管理目標(biāo)順利實現(xiàn)的前提之一是全員參與，因此在設(shè)計目標(biāo)環(huán)節(jié)，各部門必須積極主動地配合。此外，目標(biāo)形成要覆蓋項目全生命周期，包括定位、策劃、設(shè)計、建設(shè)、交付等，各部門人員務(wù)必相互討論、共同分析并深入反復(fù)論證，確保制定的目標(biāo)合理且準(zhǔn)確。

第二，優(yōu)化成本。房地產(chǎn)企業(yè)的項目規(guī)模普遍較大、回款周期較長，不同階段成本優(yōu)化及管控的重點存在或多或少的差異，因此，在形成目標(biāo)后應(yīng)當(dāng)及時優(yōu)化和完善。該階段企業(yè)需要注重客戶價值，實現(xiàn)客戶價值和成本投入的最優(yōu)解。除此以外，參考房地產(chǎn)企業(yè)成本管理情況來看，成本優(yōu)化還不能忽略以下幾點：首先，重點控制投入敏感性成本，如公區(qū)裝修成本、小區(qū)園林景觀成本等，這部分成本是業(yè)主看得見且能直觀感受到的成本。其次，合理投入功能性成本，包括防水成本、外墻保溫成本等，對消費者的購買欲望具有直接影響。最后，嚴(yán)格控制結(jié)構(gòu)性成本，如混凝土量、項目主體結(jié)構(gòu)、含鋼成本等，這部分是成本管理中的基礎(chǔ)要素，必須控制在合理的范疇內(nèi)。

第三，分解目標(biāo)。目標(biāo)分解階段房地產(chǎn)企業(yè)常用的方式包括兩種，其中一種是縱向分解，在項目開發(fā)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)以項目實際情況為切入點，科學(xué)劃分成本科目，得到更多詳細(xì)的成本類型，包括主體建筑成本、景觀工程成本、土地成本等。另外一種是橫向分解，房地產(chǎn)企業(yè)需要以縱向分解的結(jié)果為指導(dǎo)，將成本管理職責(zé)落實到對應(yīng)的部門，各部門再依據(jù)各崗位實際情況進(jìn)一步細(xì)分崗位成本管理職責(zé)。通過以上方式強化全員的成本管理意識，促使各部門形成相互聯(lián)系、相互監(jiān)督、相輔相成的良好格局，助力成本管理自標(biāo)更快更好地實現(xiàn)。

第四，審批目標(biāo)。我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍發(fā)展時間較長，經(jīng)驗較為豐富，尤其是大型房地產(chǎn)企業(yè)，全國各地設(shè)置了分公司，管理范圍廣且內(nèi)容較復(fù)雜，這在一定程度上增加了成本管理的難度。一般來說，要實現(xiàn)成本管理目標(biāo)，在確定并分解目標(biāo)后，企業(yè)要及時展開審批。審批環(huán)節(jié)必須層層報送審核，促使各部門及各崗位職責(zé)與目標(biāo)等清晰合理地劃分。

第五，動態(tài)監(jiān)控。一些企業(yè)擅長成本計劃，但卻不太重視監(jiān)督或監(jiān)督能力不足。對自標(biāo)成本管理而言，動態(tài)回顧、檢查和優(yōu)化必不可少。在項目開發(fā)的不同時期，企業(yè)都應(yīng)當(dāng)動態(tài)實施成本控制，全面檢查項自運行情況，比如合同簽訂、設(shè)計變更、合同履行等。此外，還要進(jìn)行橫向?qū)Ρ龋粤私庹鎸嵉那闆r，掌握實際和預(yù)計之間的差異，再總結(jié)探究原因，在后續(xù)目標(biāo)成本管理中及時糾偏2]。

第六，考核。各部門的成本管理目標(biāo)各不相同，職能各有差異，房地產(chǎn)企業(yè)在目標(biāo)成本管理過程中需要加強考核，以充分調(diào)動各人員的成本管理積極性，全面提升自己的成本控制質(zhì)量及能力，進(jìn)而達(dá)到預(yù)期的成本控制目標(biāo)。

2目標(biāo)成本管理的優(yōu)勢

企業(yè)成本管理方式多種多樣，目標(biāo)成本管理之所以引起房地產(chǎn)企業(yè)的高度重視，主要得益于目標(biāo)成本管理的優(yōu)勢。

一方面，目標(biāo)成本管理相比傳統(tǒng)的成本管理而言更加全面，貫穿于成本管理的全過程。房地產(chǎn)項目從開發(fā)到竣工驗收可劃分成不同階段，各階段相互獨立又相互關(guān)聯(lián)，在傳統(tǒng)成本管理模式下，成本管理容易出現(xiàn)斷層問題。而目標(biāo)成本管理將各階段成本控制相銜接，實現(xiàn)從全局控制成本，助力企業(yè)降本增效。

另一方面，目標(biāo)成本管理是動態(tài)性的。它以企業(yè)預(yù)算為基礎(chǔ)，同時參考企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)，指引企業(yè)開展一系列成本管理活動，包括成本預(yù)測、成本決策、測定目標(biāo)成本、分解、控制分析、考核和評價等。它除了關(guān)注事前測定之外，也注重日常控制及事后考核，促使企業(yè)建立一個多方位、多層次且全過程的成本管理體系。

3房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理現(xiàn)存的問題

3.1目標(biāo)成本編制不夠科學(xué)

目前部分房地產(chǎn)企業(yè)存在目標(biāo)成本編制不合理的現(xiàn)象，致使成本管理效率低且效果不佳。房地產(chǎn)企業(yè)各部門需要收集經(jīng)營過程中的數(shù)據(jù)資料，助力目標(biāo)成本的編制。然而，由于項目規(guī)模大、周期長且涉及部門多，各部門的職責(zé)、目標(biāo)、利益等互不相同，加上部門之間相互獨立，尚未建立緊密的聯(lián)系，給信息的傳輸帶來了負(fù)面影響。如有的部門提供的信息相互重復(fù)，有時候卻存在信息遺漏等問題。即使及時整合，也存在空白，導(dǎo)致企業(yè)不能了解真實的情況，自標(biāo)編制缺少可靠依據(jù)。同時，隨著環(huán)保理念深入人心，環(huán)保政策管控力度不斷加大，國家也要求房地產(chǎn)企業(yè)推陳出新，智慧小區(qū)、綠柱小區(qū)等引起了高度重視，而這給企業(yè)成本管理帶來了更大的壓力。成本類型增多，總成本上升，但企業(yè)對成本增加預(yù)算不足，造成目標(biāo)編制偏差過大，無法指導(dǎo)成本管理執(zhí)行。此外，在編制過程中，有些房地產(chǎn)企業(yè)忽略了相關(guān)數(shù)據(jù)資料的審核和評估，致使部分?jǐn)?shù)據(jù)不精準(zhǔn)，編制結(jié)果存在誤差3]

3.2目標(biāo)成本管控人才不足

目標(biāo)成本管理對企業(yè)及人員的要求較高，工作人員必須正確認(rèn)識目標(biāo)成本管理，掌握專業(yè)知識并精通信息技術(shù)等。可是結(jié)合現(xiàn)實實際來看，房地產(chǎn)企業(yè)存在成本管控專業(yè)人才不足的問題。一方面，部分房地產(chǎn)企業(yè)為了減少成本支出，獲取更高經(jīng)濟效益，尚未組建專門的目標(biāo)成本管理隊伍，沒有引進(jìn)專業(yè)型的目標(biāo)成本管理人才。雖然建立了成本部門，由其負(fù)責(zé)目標(biāo)成本管控，但部分員工知識及經(jīng)驗等均有限，無法保證質(zhì)量。同時，其他相關(guān)部門成本管理認(rèn)知存在局限，沒有積極參與其中，甚至具有“事不關(guān)己、高高掛起\"的觀念，成本管理工作可想而知。此外，部分房地產(chǎn)企業(yè)并沒有針對自標(biāo)成本管理展開培訓(xùn)，造成內(nèi)部人員對相關(guān)專業(yè)理論缺少深刻的感悟，實踐經(jīng)驗又過于匱乏，工作過程中無法為企業(yè)提出行之有效的建議，遇到問題時更是顯得捉襟見肘，企業(yè)成本管理目標(biāo)無法實現(xiàn)。

3.3監(jiān)督考核機制有待完善

監(jiān)督考核是目標(biāo)成本管理過程中極其重要的一環(huán)，若監(jiān)督考核不到位，企業(yè)很難保證成本管理質(zhì)量。但根據(jù)具體情況來看，未配套專門監(jiān)督體系的房地產(chǎn)企業(yè)較多。例如房地產(chǎn)企業(yè)缺少獨立的目標(biāo)成本管理監(jiān)督部門，難以發(fā)現(xiàn)目標(biāo)成本管理中的問題并糾正。隨著問題長期積累，企業(yè)今后的經(jīng)營管理難度只會更大，不僅成本管理失效，其他方面也會受到影響。此外，部分房地產(chǎn)企業(yè)并未將成本管理和績效考核相互結(jié)合，考核體系中未納入有關(guān)成本管理的指標(biāo)，對成本管理有貢獻(xiàn)突出的人才得不到表揚與鼓勵，對待成本管理不積極或貢獻(xiàn)不突出的人員也未接受嚴(yán)格的懲罰。以上情形容易造成目標(biāo)成本管理流于形式，而如果目標(biāo)成本執(zhí)行偏離指定的軌道，企業(yè)運行過程中會埋下大量的風(fēng)險因素。

3.4信息化管理建設(shè)不到位

信息化建設(shè)是企業(yè)與時俱進(jìn)的體現(xiàn)，也是企業(yè)在新時期下實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的重要策略。對于房產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)成本管理來說，信息化建設(shè)十分重要，推進(jìn)信息化發(fā)展是企業(yè)提高內(nèi)部管理水平的重要任務(wù)。可是，一些房地產(chǎn)企業(yè)成本管理信息化建設(shè)仍不到位。例如在前期采集與處理數(shù)據(jù)環(huán)節(jié)，企業(yè)仍然依靠人工方式，無法保證數(shù)據(jù)質(zhì)量，還增加了工作人員的負(fù)擔(dān)。同時，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)能與時俱進(jìn)，在內(nèi)部建立信息化系統(tǒng)，例如財務(wù)系統(tǒng)、業(yè)務(wù)系統(tǒng)等，并基于信息技術(shù)完成對應(yīng)的工作。但從成本管理角度來看，信息化建設(shè)速度緩慢，如缺少專門的成本管理系統(tǒng)，成本信息的收集需要從各個系統(tǒng)一一采集，反倒使總成本上升，影響成本管理綜合效益。

4降本增效視域下房地產(chǎn)企業(yè)加強自標(biāo)成本管理的對策

4.1科學(xué)準(zhǔn)確編制目標(biāo)成本

要加強自標(biāo)成本管理，房地產(chǎn)企業(yè)必須科學(xué)準(zhǔn)確地編制目標(biāo)成本。

第一，精準(zhǔn)預(yù)測并設(shè)計目標(biāo)成本。房地產(chǎn)企業(yè)在該階段務(wù)必綜合考慮現(xiàn)實情況，全面調(diào)研市場，收集歷史數(shù)據(jù)再展開深入分析及專業(yè)評估，使項目成本結(jié)構(gòu)及總額預(yù)測精準(zhǔn)且合理。

第二，動態(tài)調(diào)整成本。房地產(chǎn)企業(yè)必須分析影響成本的關(guān)鍵要素，比如市場需求變化、國家政策的調(diào)整、原材料的價格變化等，完善動態(tài)成本管理制度，定期評估目標(biāo)的可執(zhí)行性，設(shè)計可行的改進(jìn)策略。

第三，使用先進(jìn)的工具。為了讓目標(biāo)成本設(shè)定更加有效，房地產(chǎn)企業(yè)要堅持與時俱進(jìn)，使用先進(jìn)的技術(shù)，例如人工智能、成本控制軟件及成本預(yù)測模型等。以其中的成本預(yù)測模型為例，企業(yè)使用該模型提前評估不同方案對成本帶來的影響，再優(yōu)化決策，使之更加具有可操作性。

4.2培養(yǎng)目標(biāo)成本管理人才

在新時期，企業(yè)要想在市場上立足，必須有優(yōu)秀的人才支持，房地產(chǎn)企業(yè)目標(biāo)成本管理同樣需要專業(yè)人才提供保障。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立一支精英成本管理隊伍。

第一，要提高員工的能力，首先要確保其具有正確的思想觀念。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)立足自標(biāo)成本思想，在內(nèi)部宣傳對應(yīng)的方法和概念等，督促所有員工正確認(rèn)識目標(biāo)成本管理，了解目標(biāo)成本管理的重要性。

第二，應(yīng)科學(xué)配置員工，要發(fā)揮人才的價值及提高其能力，必須做到人崗匹配。企業(yè)要堅持不相容崗位相分離的原則，根據(jù)工作人員的能力和需求等劃分崗位，以督促工作人員能在崗位上發(fā)光發(fā)熱，同時又能主動提升自己，學(xué)習(xí)專業(yè)知識與技能。

第三，完善培訓(xùn)制度，房地產(chǎn)企業(yè)需要將目標(biāo)成本管理相關(guān)內(nèi)容納入培訓(xùn)中，對外聘請專家或由內(nèi)部優(yōu)秀人才組成專業(yè)培訓(xùn)隊伍，由此增強內(nèi)部人員的成本管理能力。

第四，引進(jìn)專業(yè)的人才。房地產(chǎn)企業(yè)要從改進(jìn)招聘機制的角度出發(fā)，引進(jìn)復(fù)合型人才，保證招聘的人員具有豐富的實踐經(jīng)驗，又精通時代前沿的新技術(shù)和軟件等，為目標(biāo)成本管理增添動力。

4.3構(gòu)建完善的監(jiān)督考核制度

監(jiān)督及考核有利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)問題并改正，在目標(biāo)成本管理中構(gòu)建完善的企業(yè)考核制度非常重要，具體措施如下：

第一，優(yōu)化監(jiān)督制度。房地產(chǎn)企業(yè)成立獨立的成本管理監(jiān)督部門，引進(jìn)高素質(zhì)的監(jiān)督人才，由該部門實時監(jiān)控各環(huán)節(jié)成本管理情況，比如采購成本、設(shè)計變更成本、施工成本等，并制定監(jiān)督報告且反饋給管理層，由管理層分析與發(fā)現(xiàn)異常并提出改正方案。與此同時，在解決問題的過程中，企業(yè)還應(yīng)追究責(zé)任人，使目標(biāo)成本管理更加客觀、公開且高效，

第二，建立健全考核機制。房地產(chǎn)企業(yè)必須將目標(biāo)成本管理相關(guān)指標(biāo)納入績效考核體系中，并針對各崗位人員設(shè)計成本管理指標(biāo)，確保指標(biāo)和崗位的匹配度。定期開展績效考核工作，通過考核了解實際成本管理效果。務(wù)必將考核結(jié)果公開，便于各部門人員掌握自己的工作情況。企業(yè)要以考核結(jié)果為參照依據(jù)，表揚工作績效突出的員工，也要嚴(yán)懲考核不達(dá)標(biāo)的工作人員，促使內(nèi)部形成公平競爭的良好氛圍。同時，企業(yè)也要收集工作人員的意見，依據(jù)考核結(jié)果優(yōu)化成本控制策略。如建立專門的溝通平臺，定期采集并分析員工的意見，再結(jié)合考核結(jié)果加以分析，彌補當(dāng)下成本管理中的不足，使成本管理方法更合理，發(fā)揮自標(biāo)成本管理的最大化價值，幫助企業(yè)控制成本與增加效益。

4.4全面提升信息化建設(shè)水平

隨著信息技術(shù)在我國各行各業(yè)得以廣泛應(yīng)用且獲得了顯著的應(yīng)用成績，信息化建設(shè)引起了重視。房地產(chǎn)企業(yè)在目標(biāo)成本管理過程中也應(yīng)當(dāng)緊跟時代的發(fā)展腳步，全力提升信息化建設(shè)水平，促使目標(biāo)成本管理更加標(biāo)準(zhǔn)化、智能化、自動化。主要方法如下：

第一，建立適合自己的信息化管理系統(tǒng)。房地產(chǎn)企業(yè)要選擇市面上先進(jìn)的信息化管理軟件及技術(shù)，針對自標(biāo)成本管理搭建專門的信息化管理平臺。基于該平臺收集處理和分析有關(guān)成本的數(shù)據(jù)，幫助工作人員減輕壓力，同時又降低數(shù)據(jù)出錯的風(fēng)險。此外，使用該平臺24小時追蹤對應(yīng)的數(shù)據(jù)信息，將成本管理貫穿到各個環(huán)節(jié)，包括預(yù)算編制、合同簽訂、費用支付等，讓成本管理更全面，效率也更高。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)促進(jìn)各系統(tǒng)的銜接。鑒于過去不同系統(tǒng)之間數(shù)據(jù)接口不一致，增加了內(nèi)部數(shù)據(jù)傳輸難度、容易導(dǎo)致數(shù)據(jù)出錯的問題。企業(yè)必須打破系統(tǒng)之間的壁壘，制定標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)據(jù)要求，便于各部門共享數(shù)據(jù)，也減少不必要的工作內(nèi)容，保證收集的信息更加準(zhǔn)確，比如競爭對手信息、供應(yīng)商信息、市場政策需求信息等，為后期成本預(yù)測及分析等提供支持。

第三，企業(yè)要善于使用人工智能、大數(shù)據(jù)等技術(shù)，促進(jìn)成本管理現(xiàn)代化。目標(biāo)成本管理環(huán)節(jié)需要分析與收集海量數(shù)據(jù)，此時企業(yè)可以使用大數(shù)據(jù)技術(shù)，能節(jié)約大量時間，也能發(fā)現(xiàn)潛在風(fēng)險隱患。此外，要積極使用人工智能技術(shù)。例如利用該技術(shù)搭建成本預(yù)測模型，得到更精準(zhǔn)的預(yù)測結(jié)果，并實時響應(yīng)各種關(guān)鍵要素的變化。或應(yīng)用人工智能技術(shù)動態(tài)調(diào)整和更新成本控制方案，使控制效率上升。

5結(jié)束語

總之，加強目標(biāo)成本管理有利于促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理精細(xì)化發(fā)展，便于企業(yè)從源頭上控制成本及增加經(jīng)濟效益，為企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展保駕護航。因此，在后續(xù)經(jīng)營及發(fā)展過程中，房地產(chǎn)企業(yè)必須強化目標(biāo)成本管理思維，重視目標(biāo)成本管理編制與建立健全績效考核和監(jiān)督體系，并從人才和技術(shù)等方面做出優(yōu)化和升級，促使企業(yè)能在競爭中保持成本優(yōu)勢，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

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作者簡介：吳雙燕（1984-），女，漢族，浙江建德人，本科，中級會計師，研究方向：成本管理。