房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展及其壟斷的實(shí)證分析

摘 要：隨著居民住房飽和度不斷提升，房地產(chǎn)開發(fā)投資逐步減少，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在從增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的過渡時(shí)期，無論是供應(yīng)量，還是成交量，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸以二手房交易為主。而隨著房地產(chǎn)中介行業(yè)的集中度不斷提升，房地產(chǎn)交易模式和中介費(fèi)用出現(xiàn)扭曲，房地產(chǎn)中介的壟斷行為已造成不利影響。房地產(chǎn)中介行業(yè)的規(guī)范有序發(fā)展，有助于推動(dòng)房屋高效流通，直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)資源的有效配置。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng);房地產(chǎn)中介行業(yè);價(jià)格壟斷;二手房交易

中圖分類號(hào)：F275文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1005-6432（2025） 26-0053-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2025.26.014

1 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

在城鎮(zhèn)化速度放緩、居民收入預(yù)期轉(zhuǎn)弱、人口老齡化加速等多重因素的影響下，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于轉(zhuǎn)型調(diào)整期，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將處在低位震蕩、底部修復(fù)、邊際改善的企穩(wěn)階段。

1.1 房地產(chǎn)銷售持續(xù)下降，待售面積增長(zhǎng)明顯

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年全國(guó)商品房銷售額11.66萬億元，同比下降6.5%[1]，降幅較2022年收窄3.5%，其中住宅銷售額下降6%；商品房銷售面積11.2億平方米，同比下降8.5%，其中住宅銷售面積下降8.2%。兩項(xiàng)數(shù)據(jù)與2021年的峰值相比，銷售金額下降31%、銷售面積下降30%，銷售金額已降回到2017年水平，銷售面積已降回到2015年水平。截至2023年年末，商品房待售面積6.7億平方米，比上年增長(zhǎng)19%，其中住宅待售面積增長(zhǎng)22.2%。

1.2 新開工面積降二成，開工規(guī)模十年最低

2023年商品房新開工面積9.5億平方米，同比下降21%[1]，降幅較2022年收窄18.6%，新開工規(guī)模為2013年以來的最低值，同比2019年峰值下降近60%。2022—2023年新開工面積呈現(xiàn)斷崖式下跌，主要是受到新冠肺炎疫情、房地產(chǎn)銷售疲軟以及房企“爆雷”等諸多因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力巨大，多數(shù)房企銷售回款的重心轉(zhuǎn)向“保交樓”項(xiàng)目。

1.3 開發(fā)投資持續(xù)下降，房企拿地更趨謹(jǐn)慎

2023年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資11.1萬億元，同比上年下降9.6%[1]，開發(fā)投資規(guī)模連續(xù)兩年下降，投資金額降回到2018年水平，降幅較2022年收窄0.5%；其中住宅投資8.4萬億元，下降9.3%。商品房新開工項(xiàng)目持續(xù)低迷，各地房地產(chǎn)企業(yè)拿地更趨謹(jǐn)慎，房地產(chǎn)開發(fā)投資將持續(xù)承壓。

1.4 一二手房總量降幅明顯，二手超一手成市場(chǎng)主力

2023年全國(guó)重點(diǎn)30城一二手房成交總量為3.43億平方米，同比增長(zhǎng)13%；其中新建商品房（即一手房）成交1.61億平方米，同比下降3.3%；存量房（即二手房）交易1.81億平方米，同比增長(zhǎng)33%[2]，總量創(chuàng)歷史新高，成交規(guī)模超過新建商品房。對(duì)比2021年重點(diǎn)30城一二手房成交總量4.3億平方米的峰值數(shù)據(jù)，成交總量仍處低位。存量房憑借交易風(fēng)險(xiǎn)較小、部分城市以價(jià)換量等因素，成交情況整體好于新建商品房，存量房交易占比首次超過了新建商品房交易占比。

1.5 蘭州房地產(chǎn)走勢(shì)趨同，二手房市場(chǎng)增幅明顯

2023年，蘭州新房成交面積320.27萬平方米、成交套數(shù)2.8萬套[3]，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)略高于2022年，但相較蘭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)峰值2021年的650萬平方米、5.8萬套，市場(chǎng)下行趨勢(shì)明顯。目前蘭州房地產(chǎn)市場(chǎng)上新增項(xiàng)目較少，有效顯性庫存為200多萬平方米，去化周期大于12個(gè)月，基本處于持續(xù)去庫存的階段，蘭州房企普遍主動(dòng)降價(jià)，以價(jià)換量的成交競(jìng)爭(zhēng)激烈。同時(shí)，蘭州房企也在收緊投資，降低開工量，經(jīng)營(yíng)重心偏向保交樓和減少現(xiàn)有的庫存積壓。與新房市場(chǎng)形成對(duì)比的是，2023年蘭州市二手房成交面積為83.3萬平方米、成交套數(shù)0.9萬套，兩項(xiàng)數(shù)據(jù)均創(chuàng)新高，二手房成交量占比提升至24.3%，同比增長(zhǎng)119%。

雖然房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)數(shù)據(jù)繼續(xù)下滑，但降幅較2022年收窄，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體維持筑底格局，市場(chǎng)信心還在持續(xù)修復(fù)過程中。由增量開發(fā)主導(dǎo)的新房市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，而基于二手房流通和房屋資產(chǎn)管理的存量房時(shí)代逐步來臨[4]。

2 房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

2.1 行業(yè)下行提升頭部企業(yè)市占率，行業(yè)集中度不斷提高

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，各地房管部門備案的中介機(jī)構(gòu)數(shù)量持續(xù)減少，大量中小中介機(jī)構(gòu)要么倒閉，要么加盟頭部企業(yè)。貝殼經(jīng)營(yíng)管理主要采用加盟模式，旗下?lián)碛墟溂?、德佑、我愛我家、安居客、樂有家等多個(gè)門店品牌。據(jù)貝殼官方信息，貝殼在全國(guó)二手房市場(chǎng)占有率高達(dá)30.4%，新房市場(chǎng)占有率約為7.2%，遠(yuǎn)超其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。截至2023年年底，貝殼全國(guó)門店數(shù)量為4.4萬家，較上年增長(zhǎng)8.1%；貝殼經(jīng)紀(jì)人數(shù)量為42.8萬，較上年增長(zhǎng)8.5%[5]。

2.2 中介業(yè)績(jī)遠(yuǎn)超房企，存量房為中介主業(yè)

2023年，貝殼總交易額為3.14萬億元，同比增加20.4%，全年凈利潤(rùn)97.98億元，同比增加244.7%[5]。其中存量房交易額約占總交易額的2/3，達(dá)到2.03萬億元，同比增加28.6%；新房交易額為1萬億元，同比增加6.7%。貝殼存量房業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)利潤(rùn)率高達(dá)47.2%，而新房貢獻(xiàn)利潤(rùn)率僅為26.6%，存量房業(yè)務(wù)量遠(yuǎn)大于新房業(yè)務(wù)量。同比2022年的兩項(xiàng)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)利潤(rùn)率39.8%和23.6%，這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率上的貢獻(xiàn)差距進(jìn)一步擴(kuò)大，二手房站到了房地產(chǎn)交易的C位。2023年保利、中海、萬科、華潤(rùn)四大房企合計(jì)銷售額剛突破1萬億元，而貝殼僅以一己之力就做到了四大房企銷售額總和的3倍。

2.3 蘭州房地產(chǎn)中介兩強(qiáng)并立，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一固定

蘭州貝殼作為本地規(guī)模最大的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，在蘭州共計(jì)擁有217家直營(yíng)及加盟門店，是市場(chǎng)占有率最高的房地產(chǎn)中介企業(yè)；起步于蘭州的宏輝房地產(chǎn)中介，是目前西北地區(qū)最大的直營(yíng)中介公司之一，在相關(guān)宣傳報(bào)道中，其市場(chǎng)占有率高達(dá)50%，這兩家中介在蘭州的市場(chǎng)占有率合計(jì)超過90%。同時(shí)，蘭州房地產(chǎn)中介的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基本一致，都是以房屋價(jià)格為基準(zhǔn)按照統(tǒng)一的固定費(fèi)率收費(fèi)。在二手房交易中，房地產(chǎn)中介要收取房地產(chǎn)成交價(jià)3%的中介服務(wù)費(fèi)（賣方交2%，買方交1%）；商貸、公積金貸款、組合貸款等不同貸款方式下，貸款總金額2%的貸款服務(wù)費(fèi)（宏輝）或每筆貸款4000元的貸款服務(wù)費(fèi)（貝殼）；每次500元的房地產(chǎn)評(píng)估費(fèi)（買方交）；沒有通過中介機(jī)構(gòu)購(gòu)房，買賣雙方直接成交，但需要中介幫助辦理過戶手續(xù)時(shí)，收取每次1000元的過戶服務(wù)費(fèi)（買賣雙方各交）。蘭州的其他中介，以行業(yè)統(tǒng)一規(guī)則為由，也按照上述標(biāo)準(zhǔn)收取中介費(fèi)用。

雖然房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行，但“貝殼”作為全國(guó)最大的房地產(chǎn)中介平臺(tái)，反而業(yè)務(wù)快速攀升，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)逆向增長(zhǎng)，其業(yè)績(jī)表現(xiàn)也是全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)開啟了淘汰周期，而房地產(chǎn)中介卻進(jìn)入了大魚吃小魚的擴(kuò)張期，房地產(chǎn)中介的行業(yè)集中度進(jìn)一步提高。

3 房地產(chǎn)中介行業(yè)存在的問題

3.1 濫用市場(chǎng)支配地位，壟斷存量房源信息

房地產(chǎn)中介行業(yè)的本質(zhì)就是信息中介，房源信息是房地產(chǎn)中介企業(yè)的重要資本。當(dāng)某一中介企業(yè)在市場(chǎng)上占據(jù)較大的份額時(shí)，依仗信息平臺(tái)的強(qiáng)勢(shì)地位，讓賣方在房源信息登記時(shí)簽訂類似“二選一”獨(dú)家代理合同，獨(dú)家委托出售房屋，賣方不得獨(dú)自成交或委托他人同時(shí)代理出售。消費(fèi)者通過中介平臺(tái)看中的二手房，無法通過其他途徑獲取房源信息，買賣雙方與中介機(jī)構(gòu)之間的信息不對(duì)稱，買賣雙方也無法直接溝通，消費(fèi)者只能通過中介完成交易，被動(dòng)接受高額中介費(fèi)，交易的自由選擇權(quán)、公平交易權(quán)受到侵害。獨(dú)家代理方式有利于搶占市場(chǎng)房源、壟斷市場(chǎng)份額、限制其他競(jìng)爭(zhēng)者準(zhǔn)入，卻嚴(yán)重降低了房地產(chǎn)流通效率，架空交易雙方自然的價(jià)格博弈過程，讓中介企業(yè)既是運(yùn)動(dòng)員又是裁判員，擁有了中介費(fèi)的最終定價(jià)權(quán)。

3.2 中介費(fèi)超過法定稅費(fèi)，讓減稅降費(fèi)的效果減弱

二手房交易繳稅時(shí)，計(jì)稅基礎(chǔ)是稅務(wù)機(jī)構(gòu)核定的房?jī)r(jià)、存量房合同中填寫的成交價(jià)，兩價(jià)取其高。因?yàn)槎悇?wù)核定價(jià)一般為房地產(chǎn)市價(jià)的90%左右，二手房交易時(shí)，交易雙方為了少繳稅，存量房合同中房?jī)r(jià)都會(huì)有意少寫，這就導(dǎo)致稅務(wù)機(jī)構(gòu)的計(jì)稅基礎(chǔ)會(huì)低于中介費(fèi)計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)。蘭州市二手房交易，賣方需要承擔(dān)的稅費(fèi)：一是增值稅，房產(chǎn)持有時(shí)間小于2年，按核定價(jià)的5%征收；大于等于2年轉(zhuǎn)讓，免征。二是附加稅，按實(shí)繳增值稅的12%征收。三是所得稅，唯一住房且持有時(shí)間超過5年，免征；能提供相應(yīng)憑證且不超過5年，按增值額的20%征收；不能提供相應(yīng)憑證且不超過5年，按核定價(jià)的1%征收。買方需要承擔(dān)的只有契稅，個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房且面積小于90平方米，減按核定價(jià)的1%征收；面積大于90平方米，減按1.5%征收。對(duì)第二套住房且面積小于90平方米，減按1%征收；面積大于90平方米，減按2%征收。以成交價(jià)100萬元的一套房屋為例，買賣雙方需要承擔(dān)的中介費(fèi)固定為3萬元（不包含貸款服務(wù)費(fèi)、房地產(chǎn)評(píng)估費(fèi)等費(fèi)用）；稅務(wù)核定價(jià)按90萬元來算，買賣雙方需要承擔(dān)的稅額最低僅為0.9萬元，稅費(fèi)不到中介費(fèi)的1/3。當(dāng)前各地政府為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)，持續(xù)出臺(tái)減稅降費(fèi)相關(guān)優(yōu)惠政策，但較高的中介費(fèi)讓政府減稅降費(fèi)優(yōu)惠政策的實(shí)際效果大打折扣。

3.3 中介費(fèi)等比掛鉤房?jī)r(jià)，中介服務(wù)質(zhì)低價(jià)高不匹配

目前房地產(chǎn)中介行業(yè)都是以房屋成交價(jià)格為基準(zhǔn)，再乘以固定百分比的費(fèi)率，來計(jì)算中介經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)。但從中介提供的服務(wù)與中介費(fèi)的對(duì)應(yīng)關(guān)系而言，房屋價(jià)值與中介服務(wù)并不呈正比關(guān)系，交易房?jī)r(jià)50萬元、100萬元、200萬元的房屋，中介提供的服務(wù)并不是等比例翻倍增長(zhǎng)。房屋的交易周期更是受市場(chǎng)行情、地段戶型、周邊配套等多重因素的共同影響，與中介提供服務(wù)的多少并不存在線性比例關(guān)系。房地產(chǎn)作為一種高價(jià)值的特殊商品，以固定百分比的收費(fèi)模式來收取中介費(fèi)，只會(huì)提高中介企業(yè)利潤(rùn)率，與中介的服務(wù)成本和服務(wù)質(zhì)量并不匹配。

3.4 固定百分比收費(fèi)模式，讓中介費(fèi)成房?jī)r(jià)漲跌擴(kuò)張器

在房地產(chǎn)行業(yè)的上行期，隨著房?jī)r(jià)的上漲，固定比例的中介費(fèi)也水漲船高，二者相加擴(kuò)大了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的上漲幅度。此時(shí)，中介費(fèi)的負(fù)擔(dān)雖然讓交易雙方不滿，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)的上漲預(yù)期中，也就忍受了中介的抽成。在房地產(chǎn)行業(yè)的下行期，固定比例中介費(fèi)已經(jīng)成為房地產(chǎn)交易成本中的一塊巨石。尤其是在各地房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫存的大背景下，高昂的中介費(fèi)成為減緩新房、二手房流通速度的影響因素。對(duì)于急于回款的開發(fā)商和二手房主，只能不斷降價(jià)促銷，形成價(jià)格踩踏，加速房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的整體下滑。高昂中介費(fèi)讓房?jī)r(jià)曲線大開大合，上漲和下跌幅度都被擴(kuò)大，影響房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。

3.5 以行業(yè)規(guī)則為名，掩蓋橫向價(jià)格壟斷之實(shí)

在充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中，同樣的商品必然有激烈的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。但在當(dāng)前的房地產(chǎn)中介行業(yè)，同一地區(qū)的不同房地產(chǎn)中介企業(yè)都是按統(tǒng)一的固定百分比收取中介費(fèi)，并統(tǒng)一口徑對(duì)買賣雙方解釋，這是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介行業(yè)內(nèi)部默認(rèn)的規(guī)則，單個(gè)中介企業(yè)無法突破行業(yè)規(guī)則，每個(gè)顧客只能按照中介的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)，中介服務(wù)作為一項(xiàng)商品，不同企業(yè)之間沒有絲毫的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。這種不論房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的漲跌趨勢(shì)，中介服務(wù)費(fèi)統(tǒng)一剛性定價(jià)，背后的實(shí)質(zhì)就是行業(yè)壟斷。由于房地產(chǎn)中介行業(yè)交易的特殊性，房屋單價(jià)高、成交復(fù)雜，房地產(chǎn)中介與買賣雙方的交易不具有可持續(xù)性，因此具有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的房地產(chǎn)中介更容易簽訂橫向壟斷協(xié)議來操控市場(chǎng)，獲取高額壟斷利潤(rùn)。2014年天津三家大品牌房地產(chǎn)中介“串通”后，將二手房中介費(fèi)率從房款總價(jià)的2%提高到3%，經(jīng)價(jià)格主管部門進(jìn)行反壟斷調(diào)查認(rèn)定構(gòu)成價(jià)格壟斷的橫向壟斷協(xié)議，罰款數(shù)額達(dá)531萬元[6]。

3.6 對(duì)公共免費(fèi)服務(wù)收費(fèi)，虛增購(gòu)房非必要成本

房地產(chǎn)中介通過各種壟斷行為，在攫取高額中介費(fèi)的同時(shí)，還在政府公共服務(wù)、銀行免費(fèi)服務(wù)與消費(fèi)者之間，私設(shè)藩籬，在二手房交易過程中虛增各種非必要成本。一是雙向虛開貸款服務(wù)費(fèi)。一方面，不論是住房公積金貸款還是銀行商貸，借款人必須親自到場(chǎng)辦理資料審核、身份核驗(yàn)、簽署合同等手續(xù)，所需資料和花費(fèi)的時(shí)間與通過中介辦理沒有明顯差別。公積金中心和銀行業(yè)務(wù)大廳還設(shè)有專人協(xié)助借款人辦理相關(guān)手續(xù)，不會(huì)收取任何形式的貸款服務(wù)費(fèi)。中介服務(wù)本來就是包括找房、簽約、貸款、過戶等購(gòu)房全流程的服務(wù)，按成交價(jià)3%收取的中介費(fèi)中就包含貸款相關(guān)的信息咨詢、跑腿等服務(wù)費(fèi)用，但中介另外收取高額貸款服務(wù)費(fèi)。另一方面，當(dāng)前的二手房貸款市場(chǎng)中，90%以上的銀行二手房貸款業(yè)務(wù)來源于中介。中介主導(dǎo)借款人選擇銀行，以此向銀行收取貸款金額4‰左右的渠道費(fèi)或業(yè)務(wù)營(yíng)銷費(fèi)；二是房地產(chǎn)評(píng)估費(fèi)中飽私囊。在辦理二手房商貸或公積金貸款時(shí)，必須通過第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估，用以確定貸款金額。但房地產(chǎn)評(píng)估費(fèi)并不是由借款人承擔(dān)，而是由商業(yè)銀行或公積金中心承擔(dān)，借款人交給中介的房地產(chǎn)評(píng)估費(fèi)，其實(shí)進(jìn)了中介自己的腰包；三是無中生有的過戶服務(wù)費(fèi)。房地產(chǎn)過戶是由不動(dòng)產(chǎn)中心提供的公共服務(wù)，沒有任何額外費(fèi)用。中介收取的過戶服務(wù)費(fèi)其實(shí)是利用消費(fèi)者的信息差，將政府提供的免費(fèi)公共資源當(dāng)作自己的牟利工具。

房地產(chǎn)中介原本是為房地產(chǎn)行業(yè)提供居間服務(wù)的衍生行業(yè)，伴隨房地產(chǎn)行業(yè)的起伏而波動(dòng)，但當(dāng)前在房地產(chǎn)行業(yè)下行期間，中介業(yè)績(jī)卻逆勢(shì)上揚(yáng)，這種現(xiàn)象并不正常。我國(guó)房屋中介企業(yè)的利潤(rùn)來源不是其所提供的與信息相關(guān)的專業(yè)服務(wù)，而是通過不擇手段的非正常方式來牟利，因此需要制定完備的相關(guān)制度來嚴(yán)格規(guī)制房屋中介平臺(tái)企業(yè)的行為[7]。

4 房地產(chǎn)中介行業(yè)價(jià)格壟斷的應(yīng)對(duì)辦法

房地產(chǎn)中介行業(yè)價(jià)格壟斷、濫用市場(chǎng)支配地位等違規(guī)違法行為，不僅會(huì)損害交易雙方的合法權(quán)益，還會(huì)致使房地產(chǎn)中介行業(yè)生態(tài)的日益惡化。房地產(chǎn)中介行業(yè)的整頓迫在眉睫，對(duì)癥下藥是關(guān)鍵。

4.1 增加處罰種類，提高處罰金額，提升反壟斷法律威懾

目前對(duì)壟斷行為都是采取經(jīng)濟(jì)處罰，并且處罰金額較低，部分企業(yè)、個(gè)人守法意識(shí)淡薄，違法成本較低，壟斷現(xiàn)象加劇。針對(duì)這種情況，一是增加處罰種類，不僅處罰房地產(chǎn)中介企業(yè)，而且處罰負(fù)有相關(guān)責(zé)任的中介企業(yè)高管；二是大幅提高處罰金額，增加違法成本，加強(qiáng)對(duì)濫用市場(chǎng)支配地位、價(jià)格壟斷等行為的監(jiān)管執(zhí)法；三是探索《刑法》與《反壟斷法》的結(jié)合，追究實(shí)施具有嚴(yán)重后果和惡劣影響的房地產(chǎn)中介行業(yè)壟斷行為的個(gè)人的刑事責(zé)任。

4.2 行政權(quán)力介入，加大日常監(jiān)督力度

市場(chǎng)監(jiān)督管理部門在對(duì)房地產(chǎn)中介平臺(tái)進(jìn)行監(jiān)督的過程中，發(fā)現(xiàn)其存在違法違規(guī)行為應(yīng)堅(jiān)決予以整治。一是制定行業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，打破固定百分比收費(fèi)的畸形模式，合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。二是加強(qiáng)資質(zhì)管理，嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店的備案管理和經(jīng)紀(jì)人的資格管理，對(duì)未經(jīng)備案從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、涉嫌變相從事存量房交易資金監(jiān)（存）管業(yè)務(wù)等的行為嚴(yán)厲查處。三是堅(jiān)守合規(guī)底線，杜絕出現(xiàn)中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員偽造資質(zhì)、炒作房?jī)r(jià)、虛假宣傳、套用經(jīng)營(yíng)貸等違法違規(guī)行為。

4.3 破除房源信息壟斷，創(chuàng)建開源信息平臺(tái)

房源信息被中介公司掌握得越多，其壟斷性就越強(qiáng)，買家和賣家的議價(jià)能力也就越弱，建立開源信息平臺(tái)是破除壟斷最根本的解決辦法。一是借鑒美國(guó)MLS模式，建立公共開源信息平臺(tái)，打破平臺(tái)企業(yè)對(duì)房源信息的壟斷。MLS是指多重上市服務(wù)，它是美國(guó)房屋中介行業(yè)現(xiàn)行的管理模式。通過將不同品牌的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司納入同一個(gè)開源加盟體系，這個(gè)體系中所有成員擁有的房源和購(gòu)買者信息都集合在一個(gè)網(wǎng)站的共享數(shù)據(jù)庫中，最終實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的高效便捷成交。MLS系統(tǒng)受政府監(jiān)管，設(shè)定傭金最高上限，降低了經(jīng)紀(jì)人與客戶雙方的信息搜尋成本與交易成本，提高了交易效率 [8]。二是加強(qiáng)對(duì)公共開源信息平臺(tái)的監(jiān)管，交易價(jià)格、中介費(fèi)用等信息受政府部門實(shí)時(shí)監(jiān)管，既降低了虛報(bào)房地產(chǎn)交易價(jià)格導(dǎo)致稅款流失的風(fēng)險(xiǎn)，又能有效監(jiān)管中介機(jī)構(gòu)高收費(fèi)、亂收費(fèi)的情況，使房地產(chǎn)中介行業(yè)發(fā)展成線上線下高度融合、競(jìng)爭(zhēng)激烈、深度信息化的行業(yè)。

5 結(jié)論

當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存變多、客戶變少、成交周期變長(zhǎng)，消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)敏感度更高。有效降低中介費(fèi)等購(gòu)房過程中不合理的交易成本，可以讓購(gòu)房交易更加順暢，推動(dòng)市場(chǎng)上二手房的成交，進(jìn)而滿足“賣一買一”的改善性換房需求，疏通新房和二手房、剛需和改善的良性循環(huán)，降低存量房跌價(jià)預(yù)期，以期帶動(dòng)增量房銷售回暖，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)有序平穩(wěn)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]國(guó)家統(tǒng)計(jì)局. 2023年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況[EB/OL].[2024-01-17].https：//www.stats.gov.cn/sj/zxfb/202401/t20240116_1946623.html.

[2]樂居網(wǎng)沈陽.2023年住房總需求同比回升二手房成交規(guī)模創(chuàng)新高[EB/OL].[2024-01-02].https：//www.sohu.com/a/748898398_715721.

[3]蘭州市統(tǒng)計(jì)局.2023年蘭州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況[EB/OL].[2024-02-06].http：//tjj.lanzhou.gov.cn/art/2024/2/6/art_4851_1318063.html.

[4]姚冬琴，銀昕.“存量房”時(shí)代來臨，房產(chǎn)中介將取代開發(fā)商成為市場(chǎng)主角[J].中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊，2017（24）：17-25.

[5]王澤紅.貝殼2023年總交易3.14萬億，凈收入增三成至778億，中介增至42.77萬人[EB/OL].[2024-03-14].https：//business.sohu.com/a/764158962_100001551.

[6]房天下.天津上調(diào)中介費(fèi)達(dá)3.5%惹眾怒，主管部門介入調(diào)查——天津房產(chǎn)中介費(fèi)調(diào)查：買賣雙方都稱有負(fù)擔(dān)[EB/OL].[2014-08-09].https：//sz.esf.fang.com/newsecond/news/13487141.htm.

[7]廖俊平.違法違規(guī)行為的成本和收益[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2016（31）：8.

[8]汪偉倫.我國(guó)房產(chǎn)中介壟斷行為、趨勢(shì)和規(guī)制措施初探[J].上海房地，2023（9）：58-62.

［作者簡(jiǎn)介］高家祥（1976—），男，甘肅秦安人，碩士研究生，隴東學(xué)院馬克思主義學(xué)院，副教授，研究方向：思想政治教育和西方政治理論；高永?。?969—），男，甘肅秦安人，本科，會(huì)計(jì)師，中國(guó)人民政治協(xié)商會(huì)議蘭州市委員會(huì)，研究方向：財(cái)經(jīng)金融和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)；通訊作者：楊博（1979—），男，甘肅蘭州人，碩士研究生，中級(jí)會(huì)計(jì)師，蘭州住房公積金管理中心，研究方向：財(cái)會(huì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。