房地產中介行業發展及其壟斷的實證分析

摘 要：隨著居民住房飽和度不斷提升，房地產開發投資逐步減少，我國房地產市場正處在從增量市場向存量市場轉變的過渡時期，無論是供應量，還是成交量，房地產市場逐漸以二手房交易為主。而隨著房地產中介行業的集中度不斷提升，房地產交易模式和中介費用出現扭曲，房地產中介的壟斷行為已造成不利影響。房地產中介行業的規范有序發展，有助于推動房屋高效流通，直接影響房地產市場資源的有效配置。

關鍵詞：房地產市場;房地產中介行業;價格壟斷;二手房交易

中圖分類號：F275文獻標識碼：A文章編號：1005-6432（2025） 26-0053-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2025.26.014

1 房地產市場發展現狀

在城鎮化速度放緩、居民收入預期轉弱、人口老齡化加速等多重因素的影響下，全國房地產市場正處于轉型調整期，短期內房地產市場將處在低位震蕩、底部修復、邊際改善的企穩階段。

1.1 房地產銷售持續下降，待售面積增長明顯

根據國家統計局數據，2023年全國商品房銷售額11.66萬億元，同比下降6.5%[1]，降幅較2022年收窄3.5%，其中住宅銷售額下降6%；商品房銷售面積11.2億平方米，同比下降8.5%，其中住宅銷售面積下降8.2%。兩項數據與2021年的峰值相比，銷售金額下降31%、銷售面積下降30%，銷售金額已降回到2017年水平，銷售面積已降回到2015年水平。截至2023年年末，商品房待售面積6.7億平方米，比上年增長19%，其中住宅待售面積增長22.2%。

1.2 新開工面積降二成，開工規模十年最低

2023年商品房新開工面積9.5億平方米，同比下降21%[1]，降幅較2022年收窄18.6%，新開工規模為2013年以來的最低值，同比2019年峰值下降近60%。2022—2023年新開工面積呈現斷崖式下跌，主要是受到新冠肺炎疫情、房地產銷售疲軟以及房企“爆雷”等諸多因素影響，房地產開發企業資金壓力巨大，多數房企銷售回款的重心轉向“保交樓”項目。

1.3 開發投資持續下降，房企拿地更趨謹慎

2023年全國房地產開發投資11.1萬億元，同比上年下降9.6%[1]，開發投資規模連續兩年下降，投資金額降回到2018年水平，降幅較2022年收窄0.5%；其中住宅投資8.4萬億元，下降9.3%。商品房新開工項目持續低迷，各地房地產企業拿地更趨謹慎，房地產開發投資將持續承壓。

1.4 一二手房總量降幅明顯，二手超一手成市場主力

2023年全國重點30城一二手房成交總量為3.43億平方米，同比增長13%；其中新建商品房（即一手房）成交1.61億平方米，同比下降3.3%；存量房（即二手房）交易1.81億平方米，同比增長33%[2]，總量創歷史新高，成交規模超過新建商品房。對比2021年重點30城一二手房成交總量4.3億平方米的峰值數據，成交總量仍處低位。存量房憑借交易風險較小、部分城市以價換量等因素，成交情況整體好于新建商品房，存量房交易占比首次超過了新建商品房交易占比。

1.5 蘭州房地產走勢趨同，二手房市場增幅明顯

2023年，蘭州新房成交面積320.27萬平方米、成交套數2.8萬套[3]，兩項數據略高于2022年，但相較蘭州市房地產市場峰值2021年的650萬平方米、5.8萬套，市場下行趨勢明顯。目前蘭州房地產市場上新增項目較少，有效顯性庫存為200多萬平方米，去化周期大于12個月，基本處于持續去庫存的階段，蘭州房企普遍主動降價，以價換量的成交競爭激烈。同時，蘭州房企也在收緊投資，降低開工量，經營重心偏向保交樓和減少現有的庫存積壓。與新房市場形成對比的是，2023年蘭州市二手房成交面積為83.3萬平方米、成交套數0.9萬套，兩項數據均創新高，二手房成交量占比提升至24.3%，同比增長119%。

雖然房地產行業的各項數據繼續下滑，但降幅較2022年收窄，房地產市場整體維持筑底格局，市場信心還在持續修復過程中。由增量開發主導的新房市場趨于穩定，而基于二手房流通和房屋資產管理的存量房時代逐步來臨[4]。

2 房地產中介行業發展現狀

2.1 行業下行提升頭部企業市占率，行業集中度不斷提高

隨著房地產市場進入調整期，各地房管部門備案的中介機構數量持續減少，大量中小中介機構要么倒閉，要么加盟頭部企業。貝殼經營管理主要采用加盟模式，旗下擁有鏈家、德佑、我愛我家、安居客、樂有家等多個門店品牌。據貝殼官方信息，貝殼在全國二手房市場占有率高達30.4%，新房市場占有率約為7.2%，遠超其他競爭對手。截至2023年年底，貝殼全國門店數量為4.4萬家，較上年增長8.1%；貝殼經紀人數量為42.8萬，較上年增長8.5%[5]。

2.2 中介業績遠超房企，存量房為中介主業

2023年，貝殼總交易額為3.14萬億元，同比增加20.4%，全年凈利潤97.98億元，同比增加244.7%[5]。其中存量房交易額約占總交易額的2/3，達到2.03萬億元，同比增加28.6%；新房交易額為1萬億元，同比增加6.7%。貝殼存量房業務貢獻利潤率高達47.2%，而新房貢獻利潤率僅為26.6%，存量房業務量遠大于新房業務量。同比2022年的兩項業務貢獻利潤率39.8%和23.6%，這兩項業務利潤率上的貢獻差距進一步擴大，二手房站到了房地產交易的C位。2023年保利、中海、萬科、華潤四大房企合計銷售額剛突破1萬億元，而貝殼僅以一己之力就做到了四大房企銷售額總和的3倍。

2.3 蘭州房地產中介兩強并立，收費標準統一固定

蘭州貝殼作為本地規模最大的房地產經紀公司，在蘭州共計擁有217家直營及加盟門店，是市場占有率最高的房地產中介企業；起步于蘭州的宏輝房地產中介，是目前西北地區最大的直營中介公司之一，在相關宣傳報道中，其市場占有率高達50%，這兩家中介在蘭州的市場占有率合計超過90%。同時，蘭州房地產中介的收費標準基本一致，都是以房屋價格為基準按照統一的固定費率收費。在二手房交易中，房地產中介要收取房地產成交價3%的中介服務費（賣方交2%，買方交1%）；商貸、公積金貸款、組合貸款等不同貸款方式下，貸款總金額2%的貸款服務費（宏輝）或每筆貸款4000元的貸款服務費（貝殼）；每次500元的房地產評估費（買方交）；沒有通過中介機構購房，買賣雙方直接成交，但需要中介幫助辦理過戶手續時，收取每次1000元的過戶服務費（買賣雙方各交）。蘭州的其他中介，以行業統一規則為由，也按照上述標準收取中介費用。

雖然房地產行業持續下行，但“貝殼”作為全國最大的房地產中介平臺，反而業務快速攀升，經營業績逆向增長，其業績表現也是全國樓市的風向標。房地產企業開啟了淘汰周期，而房地產中介卻進入了大魚吃小魚的擴張期，房地產中介的行業集中度進一步提高。

3 房地產中介行業存在的問題

3.1 濫用市場支配地位，壟斷存量房源信息

房地產中介行業的本質就是信息中介，房源信息是房地產中介企業的重要資本。當某一中介企業在市場上占據較大的份額時，依仗信息平臺的強勢地位，讓賣方在房源信息登記時簽訂類似“二選一”獨家代理合同，獨家委托出售房屋，賣方不得獨自成交或委托他人同時代理出售。消費者通過中介平臺看中的二手房，無法通過其他途徑獲取房源信息，買賣雙方與中介機構之間的信息不對稱，買賣雙方也無法直接溝通，消費者只能通過中介完成交易，被動接受高額中介費，交易的自由選擇權、公平交易權受到侵害。獨家代理方式有利于搶占市場房源、壟斷市場份額、限制其他競爭者準入，卻嚴重降低了房地產流通效率，架空交易雙方自然的價格博弈過程，讓中介企業既是運動員又是裁判員，擁有了中介費的最終定價權。

3.2 中介費超過法定稅費，讓減稅降費的效果減弱

二手房交易繳稅時，計稅基礎是稅務機構核定的房價、存量房合同中填寫的成交價，兩價取其高。因為稅務核定價一般為房地產市價的90%左右，二手房交易時，交易雙方為了少繳稅，存量房合同中房價都會有意少寫，這就導致稅務機構的計稅基礎會低于中介費計費基礎。蘭州市二手房交易，賣方需要承擔的稅費：一是增值稅，房產持有時間小于2年，按核定價的5%征收；大于等于2年轉讓，免征。二是附加稅，按實繳增值稅的12%征收。三是所得稅，唯一住房且持有時間超過5年，免征；能提供相應憑證且不超過5年，按增值額的20%征收；不能提供相應憑證且不超過5年，按核定價的1%征收。買方需要承擔的只有契稅，個人購買家庭唯一住房且面積小于90平方米，減按核定價的1%征收；面積大于90平方米，減按1.5%征收。對第二套住房且面積小于90平方米，減按1%征收；面積大于90平方米，減按2%征收。以成交價100萬元的一套房屋為例，買賣雙方需要承擔的中介費固定為3萬元（不包含貸款服務費、房地產評估費等費用）；稅務核定價按90萬元來算，買賣雙方需要承擔的稅額最低僅為0.9萬元，稅費不到中介費的1/3。當前各地政府為促進房地產市場良性循環，持續出臺減稅降費相關優惠政策，但較高的中介費讓政府減稅降費優惠政策的實際效果大打折扣。

3.3 中介費等比掛鉤房價，中介服務質低價高不匹配

目前房地產中介行業都是以房屋成交價格為基準，再乘以固定百分比的費率，來計算中介經紀服務費。但從中介提供的服務與中介費的對應關系而言，房屋價值與中介服務并不呈正比關系，交易房價50萬元、100萬元、200萬元的房屋，中介提供的服務并不是等比例翻倍增長。房屋的交易周期更是受市場行情、地段戶型、周邊配套等多重因素的共同影響，與中介提供服務的多少并不存在線性比例關系。房地產作為一種高價值的特殊商品，以固定百分比的收費模式來收取中介費，只會提高中介企業利潤率，與中介的服務成本和服務質量并不匹配。

3.4 固定百分比收費模式，讓中介費成房價漲跌擴張器

在房地產行業的上行期，隨著房價的上漲，固定比例的中介費也水漲船高，二者相加擴大了整個房地產市場的上漲幅度。此時，中介費的負擔雖然讓交易雙方不滿，但在房地產市場的上漲預期中，也就忍受了中介的抽成。在房地產行業的下行期，固定比例中介費已經成為房地產交易成本中的一塊巨石。尤其是在各地房地產市場去庫存的大背景下，高昂的中介費成為減緩新房、二手房流通速度的影響因素。對于急于回款的開發商和二手房主，只能不斷降價促銷，形成價格踩踏，加速房地產市場價格的整體下滑。高昂中介費讓房價曲線大開大合，上漲和下跌幅度都被擴大，影響房地產行業的平穩發展。

3.5 以行業規則為名，掩蓋橫向價格壟斷之實

在充分競爭的市場中，同樣的商品必然有激烈的價格競爭。但在當前的房地產中介行業，同一地區的不同房地產中介企業都是按統一的固定百分比收取中介費，并統一口徑對買賣雙方解釋，這是當地房地產中介行業內部默認的規則，單個中介企業無法突破行業規則，每個顧客只能按照中介的統一標準交費，中介服務作為一項商品，不同企業之間沒有絲毫的價格競爭。這種不論房地產市場整體的漲跌趨勢，中介服務費統一剛性定價，背后的實質就是行業壟斷。由于房地產中介行業交易的特殊性，房屋單價高、成交復雜，房地產中介與買賣雙方的交易不具有可持續性，因此具有競爭關系的房地產中介更容易簽訂橫向壟斷協議來操控市場，獲取高額壟斷利潤。2014年天津三家大品牌房地產中介“串通”后，將二手房中介費率從房款總價的2%提高到3%，經價格主管部門進行反壟斷調查認定構成價格壟斷的橫向壟斷協議，罰款數額達531萬元[6]。

3.6 對公共免費服務收費，虛增購房非必要成本

房地產中介通過各種壟斷行為，在攫取高額中介費的同時，還在政府公共服務、銀行免費服務與消費者之間，私設藩籬，在二手房交易過程中虛增各種非必要成本。一是雙向虛開貸款服務費。一方面，不論是住房公積金貸款還是銀行商貸，借款人必須親自到場辦理資料審核、身份核驗、簽署合同等手續，所需資料和花費的時間與通過中介辦理沒有明顯差別。公積金中心和銀行業務大廳還設有專人協助借款人辦理相關手續，不會收取任何形式的貸款服務費。中介服務本來就是包括找房、簽約、貸款、過戶等購房全流程的服務，按成交價3%收取的中介費中就包含貸款相關的信息咨詢、跑腿等服務費用，但中介另外收取高額貸款服務費。另一方面，當前的二手房貸款市場中，90%以上的銀行二手房貸款業務來源于中介。中介主導借款人選擇銀行，以此向銀行收取貸款金額4‰左右的渠道費或業務營銷費；二是房地產評估費中飽私囊。在辦理二手房商貸或公積金貸款時，必須通過第三方評估機構進行房地產評估，用以確定貸款金額。但房地產評估費并不是由借款人承擔，而是由商業銀行或公積金中心承擔，借款人交給中介的房地產評估費，其實進了中介自己的腰包；三是無中生有的過戶服務費。房地產過戶是由不動產中心提供的公共服務，沒有任何額外費用。中介收取的過戶服務費其實是利用消費者的信息差，將政府提供的免費公共資源當作自己的牟利工具。

房地產中介原本是為房地產行業提供居間服務的衍生行業，伴隨房地產行業的起伏而波動，但當前在房地產行業下行期間，中介業績卻逆勢上揚，這種現象并不正常。我國房屋中介企業的利潤來源不是其所提供的與信息相關的專業服務，而是通過不擇手段的非正常方式來牟利，因此需要制定完備的相關制度來嚴格規制房屋中介平臺企業的行為[7]。

4 房地產中介行業價格壟斷的應對辦法

房地產中介行業價格壟斷、濫用市場支配地位等違規違法行為，不僅會損害交易雙方的合法權益，還會致使房地產中介行業生態的日益惡化。房地產中介行業的整頓迫在眉睫，對癥下藥是關鍵。

4.1 增加處罰種類，提高處罰金額，提升反壟斷法律威懾

目前對壟斷行為都是采取經濟處罰，并且處罰金額較低，部分企業、個人守法意識淡薄，違法成本較低，壟斷現象加劇。針對這種情況，一是增加處罰種類，不僅處罰房地產中介企業，而且處罰負有相關責任的中介企業高管；二是大幅提高處罰金額，增加違法成本，加強對濫用市場支配地位、價格壟斷等行為的監管執法；三是探索《刑法》與《反壟斷法》的結合，追究實施具有嚴重后果和惡劣影響的房地產中介行業壟斷行為的個人的刑事責任。

4.2 行政權力介入，加大日常監督力度

市場監督管理部門在對房地產中介平臺進行監督的過程中，發現其存在違法違規行為應堅決予以整治。一是制定行業收費標準，打破固定百分比收費的畸形模式，合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用。二是加強資質管理，嚴格實施房地產經紀門店的備案管理和經紀人的資格管理，對未經備案從事房地產經紀業務、涉嫌變相從事存量房交易資金監（存）管業務等的行為嚴厲查處。三是堅守合規底線，杜絕出現中介機構及其從業人員偽造資質、炒作房價、虛假宣傳、套用經營貸等違法違規行為。

4.3 破除房源信息壟斷，創建開源信息平臺

房源信息被中介公司掌握得越多，其壟斷性就越強，買家和賣家的議價能力也就越弱，建立開源信息平臺是破除壟斷最根本的解決辦法。一是借鑒美國MLS模式，建立公共開源信息平臺，打破平臺企業對房源信息的壟斷。MLS是指多重上市服務，它是美國房屋中介行業現行的管理模式。通過將不同品牌的房產經紀公司納入同一個開源加盟體系，這個體系中所有成員擁有的房源和購買者信息都集合在一個網站的共享數據庫中，最終實現房產的高效便捷成交。MLS系統受政府監管，設定傭金最高上限，降低了經紀人與客戶雙方的信息搜尋成本與交易成本，提高了交易效率 [8]。二是加強對公共開源信息平臺的監管，交易價格、中介費用等信息受政府部門實時監管，既降低了虛報房地產交易價格導致稅款流失的風險，又能有效監管中介機構高收費、亂收費的情況，使房地產中介行業發展成線上線下高度融合、競爭激烈、深度信息化的行業。

5 結論

當前房地產市場庫存變多、客戶變少、成交周期變長，消費者對房價敏感度更高。有效降低中介費等購房過程中不合理的交易成本，可以讓購房交易更加順暢，推動市場上二手房的成交，進而滿足“賣一買一”的改善性換房需求，疏通新房和二手房、剛需和改善的良性循環，降低存量房跌價預期，以期帶動增量房銷售回暖，促進房地產行業有序平穩發展。

參考文獻：

[1]國家統計局. 2023年全國房地產市場基本情況[EB/OL].[2024-01-17].https：//www.stats.gov.cn/sj/zxfb/202401/t20240116_1946623.html.

[2]樂居網沈陽.2023年住房總需求同比回升二手房成交規模創新高[EB/OL].[2024-01-02].https：//www.sohu.com/a/748898398_715721.

[3]蘭州市統計局.2023年蘭州市國民經濟運行情況[EB/OL].[2024-02-06].http：//tjj.lanzhou.gov.cn/art/2024/2/6/art_4851_1318063.html.

[4]姚冬琴，銀昕.“存量房”時代來臨，房產中介將取代開發商成為市場主角[J].中國經濟周刊，2017（24）：17-25.

[5]王澤紅.貝殼2023年總交易3.14萬億，凈收入增三成至778億，中介增至42.77萬人[EB/OL].[2024-03-14].https：//business.sohu.com/a/764158962_100001551.

[6]房天下.天津上調中介費達3.5%惹眾怒，主管部門介入調查——天津房產中介費調查：買賣雙方都稱有負擔[EB/OL].[2014-08-09].https：//sz.esf.fang.com/newsecond/news/13487141.htm.

[7]廖俊平.違法違規行為的成本和收益[J].中國房地產，2016（31）：8.

[8]汪偉倫.我國房產中介壟斷行為、趨勢和規制措施初探[J].上海房地，2023（9）：58-62.

［作者簡介］高家祥（1976—），男，甘肅秦安人，碩士研究生，隴東學院馬克思主義學院，副教授，研究方向：思想政治教育和西方政治理論；高永健（1969—），男，甘肅秦安人，本科，會計師，中國人民政治協商會議蘭州市委員會，研究方向：財經金融和現代農業產業；通訊作者：楊博（1979—），男，甘肅蘭州人，碩士研究生，中級會計師，蘭州住房公積金管理中心，研究方向：財會和房地產市場發展。