房地產(chǎn)業(yè)的稅收籌劃

張　立　魏麗穎

房地產(chǎn)業(yè)進行稅收籌劃的途徑主要包括：

(一)籌劃“臨界點”，確定適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)價格

納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經(jīng)營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔(dān)較重的稅負(fù)。目前利用該方法最多的就是房地產(chǎn)開發(fā)中籌劃土地增值稅。稅收政策規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。起征點的規(guī)定決定著存在著稅收籌劃的空間。上述房地產(chǎn)公司的遺憾即屬沒考慮到該臨界點。所以該公司應(yīng)采用方法1的銷售方式進行銷售。

(二)設(shè)立銷售公司以減輕稅負(fù)

一些房地產(chǎn)公司也可以根據(jù)自身情況采用此法。下面我將通過一簡化案例來說明。在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，如果開發(fā)商采用的價格有兩種。1、可供銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為116696萬元，增值率為19．97％，免征土地增值稅。凈賺23304萬元。2、若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1167．5萬元，增值率為28．48％，應(yīng)納99．75萬元的土地增值稅，凈賺232．75萬元。如果開發(fā)商將銷售部門獨立出來，設(shè)立一個房屋銷售公司，房屋開發(fā)公司將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當(dāng)開發(fā)公司賣給銷售公司時，由于其增值率為19．97％，小于20％免納土地增值稅。當(dāng)銷售公司以1500萬元售出時，扣除營業(yè)稅、城建稅、教育費附加合計：1500*5％*(1+7%+3%)=82．5萬元，從利益集團看，可獲得250萬元的利潤，比籌劃前增加1725萬元。

(三)利用借款利息，確定合適的利息扣除方式

1．房地產(chǎn)開發(fā)完工前。按企業(yè)會計制度規(guī)定，此時發(fā)生的為開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)生的借款，可計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，并作為計算房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除基數(shù)，特別是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可加計20％的扣除，加大了扣除項目金額，從而增加企業(yè)凈收益。

2．房地產(chǎn)開發(fā)完工后。財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)的成本）*5％以內(nèi)；納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)項目為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*10％以內(nèi)。據(jù)此，若企業(yè)主要依靠負(fù)債籌資，利息費用占的比例較大，應(yīng)提供金融機構(gòu)貸款證明，將利息費計入房地產(chǎn)開發(fā)費用，反之，若主要依靠權(quán)益資本籌資，則不必，可利用另外一種方法。

(四)利用建房方式進行籌劃

1貝建房屋的籌劃點。若房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)之初就能確定最終用戶，符合代建房的條件，其收入可按“服務(wù)業(yè)——代理業(yè)”稅目繳營業(yè)稅，而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅；同時，若企業(yè)不符合代建房條件，不論雙方如何簽定協(xié)議，也不論其財務(wù)會計帳務(wù)如何核算，應(yīng)全額按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。如：全部結(jié)算收入為1000萬元，代建手續(xù)費330萬元，不能符合“代建房”要求則應(yīng)納營業(yè)稅1000*5%=50萬元；若符合則應(yīng)納營業(yè)稅330*5%=165萬元

2焙獻鶻ǚ康某锘點。稅法規(guī)定，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收。企業(yè)應(yīng)用足用好這一優(yōu)惠政策。

五、銷售與裝修分開，分散經(jīng)營收入。

隨著裝修費在房款中所占比重逐年遞增，若企業(yè)與購房者簽定合同時稍加交通則可取得意想不到的效果。若房地產(chǎn)公司事先設(shè)立一家裝修公司，同時與客戶簽定兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用交納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負(fù)。

(五)土地使用權(quán)的稅收籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)，需要擁有土地使用權(quán)，獲取、使用土地使用權(quán)主要涉及房產(chǎn)稅（涉外企業(yè)是房地產(chǎn)稅）、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅等，都有進行籌劃的必要性和可能性。僅以營業(yè)稅為例，用足用好稅收傾斜政策便可以起到稅收籌劃的作用。如將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、將農(nóng)業(yè)土地出租給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)免征營業(yè)稅。

(六)促銷方式的稅收籌劃

變“購房屋、送空調(diào)”為“銷售帶空調(diào)的房屋”。因為銷售房屋要按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅，贈送的空調(diào)視同銷售繳納增值稅。而銷售帶空調(diào)的房屋把空調(diào)價值加到了房屋價值里面，看似簡單的文字游戲，對納稅卻有很大的差別，由于房屋和空調(diào)不可分割只需要按房屋價格繳納營業(yè)稅，因此在簽訂購房合同時，不要約定空調(diào)是贈送的，但是可以約定房屋包括空調(diào)等附屬設(shè)施。