“巨川”打造商業地產靈魂

渤海之濱的巨川唐人街將成為天津濱海新區商業性新地標。在打造城市藝術，滿足消費者多種需求，實現商用功能及利潤最大化諸多方面，它都將成為一面旗幟。開發者說：商業地產比民用地產回報高，風險也高；而文化，則是商業地產的靈魂。

采訪札記：

作為巨川置業這家“天津市百強私營企業”的掌舵人，總經理耿長和給記者的印象并非成功者的疏狂或攝人的霸氣，而是商人鮮有的深邃與謙遜。耿總面對媒體一向低調，但記者收錄的有限語匯，卻映射出他特有的睿智、干練和卓爾不群的經營思想。有關企業經營、項目開發理念、招商合作模式，業態引進、商業投資前景等各類問題，他的分析精辟入里，觀點鮮明，點睛之句頗多。當談及巨川置業即將開發建設的濱海新區商業地標性建筑——巨川唐人街時，記者則更能感覺到他獨到的商業視覺和操盤功力。

《中國經貿》：請您簡要介紹一下巨川置業公司的基本情況。

耿長和：巨川置業是以商業、娛樂發展起家的，在幾年時間里，逐步實現了由單一化經營向多元化經營的跨越式發展歷程，并取得了比較理想的發展業績。公司現在已經成長為一家以商業地產開發為主，房屋銷售、租賃為輔的天津市大型民營企業。旗下有巨川家飾廣場、巨川服飾廣場、巨川音樂休閑廣場、巨川桌球俱樂部、巨川酒店等多家經濟實體。去年巨川金海岸和巨川太陽城的成功開發和經營，在區域內樹起了響亮的“巨川”品牌。

《中國經貿》：您是如何從商業和娛樂行業轉而涉足地產開發這一領域的呢？

耿長和：作為一個商業經營者，以前的商業建筑模式已經不能充分為現代商業模式服務了。事實上，一個商業地產項目從選址、設計方案都應該是非常人性化的，在開發前還應該考慮到諸如城市規劃、人文景觀等綜合因素。只有這樣，商業建筑才會具有持久的生命力，正是因為這種商業地產在建成后具有更改性，所以我們必須要慎之又慎。我認為未來商業項目應該從美化城市景觀、現代消費者心理，經營者贏利等角度去開發建設，使商業、文化、建筑完美結合成一種城市藝術。今年我們的工作重點內容就是巨川唐人街的開發建設，我們就是要把上述建筑模式變成現實。

《中國經貿》：巨川唐人街的概念性設計一經公開，就引起了業內外眾多的關注，您能否從開發商的角度給我們介紹一下這個項目的相關情況。

耿長和：巨川唐人街選址在塘沽區津塘公路上中心北路以東的區域內，處于名聞三北地區的洋貨市場的黃金位置上。其占地近4萬平方米，總體投資額不會低于5個億。今年年初投入建設，明年年初全部建成，工程歷時近一年的時間。巨川唐人街整體上采用西方現代建筑風格，大致有三層。建筑內部會采用木質的材料進行裝飾，并依照顧客的行走習慣和科學方法，設計成蜿蜒迂回的休閑長廊，顧客游遍建筑內各處都會覺得舒適，而不會產生迷亂的感覺。總之，是用最自然的東西給人最自然的感覺，因為只有自然的才是舒適的，也是最美的。

《中國經貿》：巨川唐人街最初的開發設計理念及市場定位是怎樣的？

耿長和：巨川唐人街的興建并非跟風，而是在深入的市場調研、準確的形勢分析、科學的發展定位的基礎上開發的項目。一方面它符合濱海新區開發建設的總體目標。濱海新區“十五”的發展目標就是要努力成為中國北方經濟發展的龍頭，國際先進的綜合性經濟區域，其中一個緊要的環節就是加快城市服務功能的整體提升。目前濱海新區的大型多功能商業場所相對較少，巨川唐人街的出現必然會帶動濱海新區的經濟發展，提高人們的生活質量，成為消費者購物、娛樂、休閑的樂園。另一方面，巨川唐人街處于洋貨市場的黃金地段，占據著優越的地理位置。洋貨市場覆蓋“三北”、輻射全國、北方最大的洋貨集散地，全國各地特別是“三北”的客商都是這里的常客，日客流量達4萬多人，而周末和節假日多達6～8萬余人，其旺盛的人氣也必將帶動巨川唐人街的發展，為其帶來巨大的商機。巨川唐人街主要能發揮兩種優勢，一是其小商品市場不僅在質量和檔次上要成為洋貨市場的一枝獨秀，同時優越的購物環境、更趨人性化的服務功能也使游客留連忘返；二是洋貨市場的顧客大多是外地游客，除購物外還有餐飲娛樂等其他需求，而以前他們只能在購物后開著車滿處找餐飲和娛樂的場所，巨川唐人街建成后，他們就可以擺脫到處找餐館的處境，輕松地在一個區域內享受全套優質的服務。

《中國經貿》：目前國家出臺的許多政策限制商業地產投資，但塘沽地區的商業地產仍如火如荼，這是否有些“反其道而行之”的味道？

耿長和：國家對于商業地產的限制是分到具體項目中的，例如，在國家限制的商業項目中，對大型綜合商場實行限制，但對于超市卻采取鼓勵政策，對酒店，國家政策也是持一種鼓勵態度。

《中國經貿》：您對巨川唐人街項目的投資前景怎么看？依據是什么？

耿長和：從發展大環境上來看，濱海新區的陸、海、空巨大交通優勢無與倫比，經濟發展日新月異。塘沽區的海洋資源豐富，航運、造船、制鹽、海洋化工、海洋石油等傳統產業相當發達，已成為天津濱海新區經濟發展的中流砥柱。目前，天津市開發區、保稅區和海洋高新技術產業園區都在塘沽，另外有90多個國家和地區的外商在塘沽區進行項目投資。其中以交通運輸、商貿和旅游服務為重點的第三產業迅猛發展，比重已占塘沽區外資總額的71.71%。旅游發展方面，長25500米的海岸線，大沽口炮臺遺址、驢駒河趕海、北塘漁村旅游區等各類旅游景點構成了塘沽區的特色人文資源、吸引了高層次的客戶群體。作為塘沽區的重點工程，獨特旅游資源無疑會對項目的商業發展起到堅實保障作用。而巨川唐人街的項目位置得天獨厚，周邊商業氛圍成熟。根據以上的幾點，我認為項目的商業發展前景將會非常看好！

《中國經貿》：這么多的地產商加入到商業地產這一領域，塘沽區能消化下數量龐大的商業地產嗎？

耿長和：在我看來，不僅消化的下，而且還不夠。在未來，我相信塘沽區還會有很大的商業地產發展空間，具備很大的商業空間，這源自于塘沽區的定位。與市區相比，塘沽區是一個移民數量相當大的城區，有許多的外來人口，這是決定一個地區商業地產和商業繁榮的一個重要因素。同時，塘沽區是一個港口城市，有很好的地理位置，從有塘沽區的那天開始，它就被定義為物流集散地，而且這種定位越來越明顯。以上兩個因素決定了商業地產還存在很大的空間。比如說，前年塘沽區總住宅面積約100萬平方米，而當時塘沽區人口只有56萬，我與朋友打賭，塘沽區肯定賣不了那么多房子，但100萬平方米的房子不僅全賣了，而且還供不應求。事后分析才知道，原來買房的不僅有塘沽人，還有不少北京人，他們把在這里買房當成了投資，因為塘沽房價便宜，具備投資潛力，特別是目前塘沽還致力于建成旅游區。這個例子不難說明塘沽已不僅僅屬于塘沽人，它的輻射面很大。濱海新區未來的經濟地位絕對不容忽視。

《中國經貿》：這個空間有多大？有一個具體的估算嗎？

耿長和：依我對沿海地區商業地產狀況的了解，價格上升的空間很大。在上海的黃海路上，商業地產不會低于30萬元，前年，最新開盤的一個商業地產起步價格為33800美金，而且還買不到，在沿海中，最低的商業地產是大連，但也要每平方米6萬多元。說到塘沽區，目前，我所經營的商業地產均價只有1萬多元。由此看來，塘沽區的商業地產價格還有很大的上升空間。

《中國經貿》：塘沽的商業地產的市場空間有多大？

耿長和：商業地產經營者最常用的參照標準是人均可支配收入。據我了解，去年塘沽的人均可支配收入為12735元，居于國內領先水平，這說明塘沽具有一定的消費能力。但另一方面，塘沽的商業并沒有很好地滿足這里居民的消費能力，很多居民甚至跑到北京去消費。因此，塘沽的商業市場并不成熟，具備了比較大的市場空間。

《中國經貿》：投資商業地產與民用地產有區別嗎？

耿長和：最大的區別在于商業地產風險高，但回報也高。

《中國經貿》：這個觀點似乎與其他專家學者的觀點有區別？

耿長和：所謂的高回報是相對于目前塘沽地區而言的，因為目前塘沽區的商業地產還遠未達到飽和的程度，而且，許多外來的“和尚”還未認識到這里所具有的“金礦”。從我了解的情況上看，單獨獲利最大的還是商業項目。

《中國經貿》：您認為商業地產的靈魂是什么？

耿長和：文化，我認為是商業地產的靈魂。文化的氣氛越濃，它的生命力就越強。

采訪后記：也許是因為商人的敏銳與生俱來，耿長和總是能走在時代的最前沿。但他本人并不這么認為，還半開玩笑地說自己更像個“出土文物”。探求商業奧秘的所在，耿長和意味深長地說：“關鍵要‘用心’！”。他說自己并不是特別聰明，也沒有先知先覺的本領，只是用心去觀察，去體會，去學習，在日常的工作中用心地總結，在平時的社會磨練中深刻地體驗，再加上勤奮的思考，才會創造出如今巨川的品牌形象。

耿長和平和的語氣透露著他的堅定和自信。他領導的巨川在用心打造著商業地產的靈魂，讓我們仿佛看到巨川唐人街屹立在面前，屹立在渤海之濱的陽光土地上再造濱海新區的輝煌！