我國房地產信貸風險的成因及其化解思路

董佳慧　肖大偉

摘要：房地產業作為資金密集型行業，其發展必然離不開信貸的大力支持。二者的高度相關性決定了房地產業的非健康發展必然影響到商業銀行的資產質量。本文著重從商業銀行角度剖析房地產信貸風險的成因，并提出了相應的解決策略。

關鍵詞：房地產；信貸風險；商業銀行

中圖分類號：F832．45文獻標識碼：A文章編號：1009—2234(2005)06—0153—02

近年來，我國的房地產業表現出強勁的增長勢頭，并帶動相關產業迅猛發展，已經成為擴大內需、促進我國經濟增長的重要原動力。然而，2002年下半年以來，我國部分地區的房地產市場逐漸顯現出諸多問題：房地產投資規模、市場價格居高不下，房地產投資普遍存在過熱傾向，這不但嚴重阻礙了我國房地產業的健康發展，而且積累了一定的金融風險。房地產業作為資金密集型行業，其發展必然離不開金融的大力支持，房貸風險若不能及時防范，極易形成房地產泡沫，對恐怕會對我國經濟造成難以想象的后果。因此，為了避免重蹈日本、泰國等國家的覆轍，我們應加強房地產信貸風險的防范，避免歷史悲劇重演。

一、房貸業務中暴露的主要風險

我國目前房地產企業融資渠道單一的特點決定了銀行信貸幾乎參與了房地產開發、建設、經營、銷售的全過程，這種高負債的經營模式必然使信貸風險過分集中于銀行業，商業銀行不僅要承擔來自消費個人、開發企業等多方面的風險，而且還要面對房地產市場風險、政策法規風險等諸多系統性風險。這些風險歸納起來主要包括以下幾個方面：

(一)非系統性風險

1.流動性風險——來自消費個人。流動性風險，即由于銀行資金過度集中投放于期限長達幾十年的個人住房貸款業務中，而目前我國商業銀行負債基本上都是5年以下的儲蓄存款，這種“短存長貸”的經營模式極易導致抵押資產難以變現，從而使商業銀行陷入流動性危機。

2．道德信用風險——來自消費個人、開發企業兩方面。在金融體制不健全的情況下，信息不對稱會給銀行帶來逆向選擇問題，使那些冒險精神強、信譽差、最有可能造成不利(逆向)結果的借款人獲得貸款但無法按期足額償還貸款，甚至出現惡意的“虛假按揭”，詐騙銀行上億元的資金，從而給銀行帶來信貸風險，導致不良資產的形成。

3．操作風險——來自銀行內部。根據巴塞爾委員會的定義，操作風險是指由于不完善或失靈的內部程序、人員、系統或外部事件導致損失的風險。由于我國房貸業務起步較晚，經辦此項業務的信貸人員尚未熟練掌握其操作流程，操作流程亦不規范。另外，繁榮的房地產市場使得商業銀行放松警惕，疏于貸前審查、貸后跟蹤，缺乏風險防范意識。

(二)系統性風險

1.市場風險。房地產業的發展具有很強的周期性，有漲必有跌，一旦房地產市場大幅下滑，房價驟降，房地產作為抵押品的市場價值也隨之下降，違約率上升，銀行資本縮水，房地產泡沫一旦破滅，損失的最終承擔者主要是商業銀行。

2．法律風險。今年1月1日起施行的《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》出臺之后引起了社會上強烈的反響，尤其引起了銀行業的恐慌。因為銀行已發放了為數巨大的個人住房貸款，如果按“規定”的第六條和第七條的解釋：“對被執行人及其所撫養家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。”這意味著如果只有一套住房的房貸客戶失去還款能力，銀行只能要求法院查封，而無法變現房產以收回貸款，高法的這一新規，無疑加大了商業銀行房貸業務的系統性風險。

3．政策風險。由于有關房地產市場或房貸業務相關政策的出臺而使商業銀行的房貸業務受到影響，例如，投資政策、金融政策、產業政策、房地產管理政策和稅收政策等。2003年以來，國家為了抑制房地產投資過快上漲、房價居高不下的勢頭，先后出臺了一系列嚴厲的政策措施，對商業銀行房貸業務產生了深遠的影響。

二、房貸風險的成因分析

房地產業的發展與銀行信貸密切相關，是房貸風險形成的最根本的原因。具體分析如下：

首先，高度繁榮的房地產市場令銀行放松警惕，過度放貸。房地產商品供求兩旺的背后是銀行信貸對房地產業各個環節的全面介入和大幅擴張。然而“優質資產”并不是“零風險”資產，這種貸款只能抵抗非系統性風險，但不能對抗系統性風險。一方面，由于房地產開發商的實力良莠不齊，絕大多數的資金鏈條及其脆弱，開發的項目也未必適銷對路；另一方面，根據國際經驗，在發放個人房貸后的3—8年是發生斷供風險的高危區，而我國個人房貸決大部分是在2000年后發放的，對其風險程度缺乏數據分析，不應草率做出論斷。

其次，房地產開發企業高負債經營，并且主要依靠銀行貸款。近年來，我國房地產開發企業盡管融資渠道表現出多元化發展的趨勢，但自籌資金的比例始終偏低，雖然政府多次進行宏觀調控，其自籌資金的比例仍然低于35％，而且這部分資金中只有一小部分是房地產開發企業的自有資金，另外，其它資金來源主要包括房地產預售款，即銀行發放的個人住房抵押貸款。因此，房地產開發企業大約有80％的資金來源于銀行貸款，這種高負債的經營模式必然導致房貸風險集中于銀行體系。

再次，房地產業發展的速度與規模和房貸業務高度相關。無論是房地產業發展的速度，還是其規模均與房地產貸款業務高度相關，以房地產開發貸款余額和房地產投資完成額及其年度增長率為例，房地產開發貸款余額與房地產投資完成額的相關系數高達0．994074；而二者增長率的相關系數為0．821549。對于商品房銷售額與個人住房貸款亦有相似的結論。

最后，地方政府行為間接導致銀行過度放貸。房地產業具有很強的區域性，對帶動地方經濟增長具有舉足輕重的作用。部分地方政府不顧當地經濟發展水平和實際需要，熱忠于“形象工程”、“政績工程”的建設，致使各地重復、低水平建設現象嚴重。為了使一些未必符合貸款要求的房地產開發項目順利上馬，地方政府往往會出面干預，一旦開發項目出現問題，地方政府是不會承擔還款責任的，這部分貸款就演變成商業銀行新的不良資產。

三、地產信貸風險的規避途徑

(一)規避非系統性風險的途徑

1.增強風險防范意識，樹立科學發展觀。近幾年來不斷查處的“虛假按揭”為銀行的房貸業務敲響了警鐘。房貸業務迅猛發展的背后除了我國城市化進程加快、居民可支配收入大幅提高等合理因素形成支撐外，由于惡意炒作、虛假詐騙等手段形成的信貸風險正在不斷積累，而且顯現出擴張的勢頭。對此，商業銀行必須要有足夠的認識。

2．加強房貸管理，加大監管力度。對于沒有同時具備“四證”的房地產開發企業的貸款堅決不于受理；針對個人住房抵押貸款應采取差別策略；利率和貸款成數的差別應體現風險的大小；實行“誰審批，誰負責”的原則，將貸款責任落實到人頭；加強貸后跟蹤調查，確保專款專用。

(二)規避系統性風險的途徑

1．開辟多種融資渠道，鼓勵金融創新。加強資本市場建設，為房地產開發企業的股權融資開辟道路；加快個人住房抵押貸款證券化的步伐；大力發展房地產信托業務；鼓勵具備條件的房地產開發企業發行公司債券；引進外資，加強與國外資本的項目開發合作。

2．建立全國性個人征信體系，健全相關法規。全國性個人征信體系的建立，可以有效抑制惡意借款人的騙貸行為，避免信息不對稱所帶來的金融風險；市場經濟也是法制經濟，商業銀行的財產抵押權應該得到相應的保護，居民生存權應該由類似社會保障法予以保護，但同時也不應侵犯商業銀行的財產抵押權。

3．加強對房地產信貸的宏觀調控。2003年以來，政府從未停止過對房地產業的宏觀調控，特別是從今年3月份開始，實施了一輪頗為嚴厲的包括房地產信貸在內的宏觀調控，這是十分必要的。房貸風險的遏制需要各種政策的密切配合，而且應該保證宏觀調控的一致性。

目前，我國商業銀行的改革正處于攻堅階段，房貸風險的嚴重程度直接關乎商業銀行的資產質量，關于商業銀行的改革進程，關于整個國民經濟能否持續、快速發展的大問題。只有真正從源頭遏制房地產信貸風險，才能有效阻止房地產泡沫的進一步擴大，避免其危及整個銀行業，乃至國民經濟。

編輯／金風平