中國地價誰是龍頭？

欣　文

隨著可供開發的土地資源日益減少，土地價格牽扯著各方神經，政府、開發商、購房人都將從它的變化中，考慮參與市場的程度。近日，國土資源部公布的一份題為《2004年度我國重點地區和主要城市地價動態監測報告》，吸引了人們的眼球，它詳盡的監測分析表明，我國地價水平的變動趨勢，但也有業內人士認為這份報告沒有真實地反映出地價水平，對此存有質疑——

◆京津地價仍處高位

國土資源部的這份監測報告顯示，目前我國地價水平不存在泡沫成分，去年，全國重點地區和主要城市的綜合地價水平為1198元／平方米，比上年增長6.8％。這一數據是在對全國51個大中城市的地價監測基礎上得出的。

從區域監測結果來看，東南區域的地價水平最高，為1621元/平方米，西北區域的地價水平最低，只有777元/平方米。中南、西南、東北區域地價增長率高于全國平均水平，分別為9.24％、10.56%、7.25％。三大重點地區中，京津兩市地價繼續處于高位，地價為2009元/平方米，長江三角洲地區地價上漲幅度較大，增長率達到6.9%，珠江三角洲地價增幅不大，增長率只有1.84%。

大部分城市尤其是經濟較發達城市的地價增長相對比較平穩，如北京、上海、杭州、深圳、廣州的地價增長率多在2%左右，遠低于全國平均6.8%的增長率；部分中西部城市地價增幅較大，如成都、貴陽、西安、呼和浩特，地價增長率分別為13.51％、13.73％、14.76％、13.17％。

監測報告認為，在去年宏觀經濟調控中，土地政策發揮了重要作用。國土資源部門通過采取從嚴從緊的土地供應政策，對制止部分行業盲目投資，產生了明顯的釜底抽薪作用。

國土資源部自去年初開始在全國開展了以清理整頓開發區為重點的土地市場治理整頓工作以來，共清查違法占用土地的項目17000多個，涉及面積34000多公頃。到目前為止共清理出各類開發區6866個，面積達3.86萬平方公里。經過清理整頓，開發區的數量和規模分別壓縮了70.1%和64.5%。截止到去年11月底，全國共清理出拖欠的征地補償費175.46億元，已經償還160.45億元，占拖欠總額的91.4%。

◆住宅用地地價增長最快

這份新鮮出爐的地價動態監測報告顯示，全國各大城市的住宅用地平均地價為每平方米1166元，與2003年相比增長8.94%；商業用地平均地價為每平方米1988元，與2003年相比增長6.67%；工業用地平均地價為每平方米481元，與2003年相比增長1.92%。顯然，在住宅、商業、工業3類用地中，住宅用地平均價格整體呈上升趨勢，增長幅度最大。

按區域來看，在長江三角洲、珠江三角洲、京津兩市這三大重點區域，長江三角洲住宅用地地價的增幅最高，為12.16%；其次是京津兩市，為10.47%，其中天津增長率最高，為17.56%，北京為3.37%；珠江三角洲住宅用地地價增幅不大，增長率只有2.31%。而在東南、中南、西南、華北、西北、東北六區中，對于住宅用地，增長幅度最大的是西南地區，增長率為16.98%，其次是中南地區，為11.23%；對于商業用地，東北地區的增長率最高，為10.22%，其次是中南和西南，皆為8.61%；對于工業用地，增長率最大的是中南和東北地區，分別為4.08%和3.74%，其次是西南和西北地區，分別為2.58%和2.15%。

另外值得注意的是，前幾年地價漲幅較大的城市在2004年地價漲幅減緩，如杭州商業、住宅用地地價增長率分別為3%、1%。而部分中西部城市地價則增幅較大，如成都、貴陽、西安、呼和浩特，綜合地價增長率均在13%以上。

◆地價是房價上漲的前奏

從具體監測分析來看，一向被視作我國房地產市場“晴雨表”的北京、上海等部分重點城市，由于經濟持續走好、需求強勁，房價上漲較快。2004年北京市全年商品房平均售價為5053元/平方米，比上年提高316元/平方米，增長6.25％；其中，商品住宅平均售價4747元/平方米，提高291元/平方米，增長6.13％；而全年平均地價為2384元/平方米，比上年增長2.26％，住宅用地平均地價為2127元/平方米，比上年增長3.37％。上海市2004年商品房銷售面積3488.75萬平方米，全年商品房銷售額2263.84億元，其中商品住宅平均銷售為6385元/平方米，比上年上漲14.6%；而全年平均地價為2223元/平方米，比上年增長2.73％，住宅用地平均地價為2078元/平方米，比上年增長12.31％。由以上數據可以分析得出，這些經濟發達城市地價的起伏基本上都隨著房價的變化而變化。

2004年，國家嚴把信貸和土地兩道閘門，對宏觀經濟進行調控，使固定資產投資過快增長的勢頭得到遏制，防止了地價的大起大落，同時通過對土地市場的清理整頓，遏制了虛假需求，并通過大力推行招拍掛制度，初步形成了公開、透明的土地市場，土地市場調控機制和地價形成機制逐步成熟，為促進地價的平穩上漲提供了良好的政策環境和市場環境。而分析城市地價不斷上漲的原因，房地產市場需求強勁，房價漲幅較大成為重要的帶動因素。

雖然地價與房價均呈上升趨勢，但地價變化上漲幅度仍小于房價上漲幅度。2004年1至11月，全國商品房平均銷售價格為每平方米2759元，同比上漲12.5%；其中，商品住宅平均銷售價格為每平方米2580元，同比上漲11.6%。2004年全國平均地價為每平方米1183元，同比增長4.78%；其中，住宅用地平均價格為每平方米1128元，同比上漲5.4%。總體來看，2004年的各大城市地價水平及變化趨勢與房地產市場供需變化規律相吻合，大多數城市的地價水平和房價水平總體上均呈上漲趨勢，但地價增長幅度普遍低于房價增長幅度。

◆監測樣點有點過時

一位開發商稱，此次政府公布的地價監測報告，宏觀地反映出全國城市地價水平的變動趨勢，但并沒客觀地反映出各地段、各區域地塊的真實價值，因為土地招標競價，使新推出市場的一級土地價格拉得很高。北京、上海等城市區域地價明顯高于全年平均地價。北京商業地王48089元/平方米，位于王府井；住宅地王55930元/平方米，位于阜外大街。

針對這份檢測報告，重慶市國土房管局副局長彭正鈞說，“重慶地價監測樣點過時了，分布不均衡，已不能真實反映重慶的地價水平。”據了解，城市土地價格動態監測是國土資源部為了加強宏觀調控，采取的一項技術管理措施。在全國主要城市抽樣選取地價監測樣點，對樣點地價進行監測。彭正鈞透露，2000年我市共選取了215個樣點，這些樣點主要選擇當時地塊交易較為頻繁、交易資料較全的渝中區，其中渝中區監測樣點51個，約占總樣點的1/4。

據統計，215個監測點中，地價每平方米超過1萬元的有30個，其中渝中區就占了25個。最高地價甚至達到了2.65萬元/平方米。而渝中區土地面積僅占目前主城區2616平方公里土地面積的0.9%%。實際上，2003年渝中區土地交易量僅占主城區土地交易量的1%%。因此，所選樣點監測出的平均地價水平更多的是體現了渝中區的地價水平，不能完全反映出主城區的地價水平。

◆2005年全國地價預測

此次監測報告認為，全國經濟持續向好、需求強勁，仍是部分城市地價上漲較快的主要原因。同時，在宏觀調控下，土地市場的清理整頓等因素也促使地價平穩增長，但地價上漲幅度小于房價上漲幅度。監測報告預測，2005年，全國城市地價將繼續保持穩中有升的態勢，但房地產增長過快的勢頭將有所緩解。

首先，2005年我國GDP增長預計達到8.5%以上，房地產投資與需求都將會有新的增長，對土地的需求會持續增加。在土地供應方面，《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》及國土資源部相關配套制度的貫徹落實，土地調控力度進一步加大，農用地轉為建設用地仍嚴格受到控制，2005年土地供應與需求之間的矛盾仍將存在，這在客觀上會帶動土地價格的上漲。但是，從歷年地價動態監測的情況來看，我國主要城市的土地市場調控機制和地價的形成機制已逐步成熟，地價將繼續呈現平穩上升的勢頭，不會出現大起大落的現象。

另外，2004年以前我國房價漲幅一直保持在10％以上，2005年隨著國家宏觀經濟調控成果的不斷顯現，房價增速將會減緩，主要是由于：人民幣加息和控制房地產信貸帶來的金融環境的變化，將會使得房地產投資的增幅減小，房價上漲勢頭放緩；通過幾年來全國房地產市場的大規模投資與開發，我國住房自有率和人均住房面積大幅度提高，已逐步擺脫房屋短缺的困境；房價過高使得房屋的有效需求增幅減緩；隨著市場機制的不斷健全，公開透明的市場環境使高收益與高風險并存，投資更趨理性。房地產市場的穩步發展也為地價平穩上漲創造了條件。

背景資料：城市地價白皮書

國土資源部公布的《我國重點地區和主要城市2004年度地價動態監測報告》是中國對外公布的第二份關于城市地價信息的監測報告，被市場稱為“中國城市地價的白皮書”，主要目的是使地價信息進一步社會化和公開化，對土地市場、房屋市場及宏觀經濟發展起到積極的引導作用。

城市地價指數分為綜合地價指數、商業地價指數、住宅地價指數和工業地價指數四大類。商業地價指數反映城市商業用途土地價格的變化情況，住宅地價指數反映城市住宅用途土地價格的變化情況，工業地價指數反映城市工業用途土地價格的變化情況。綜合地價指數是商業地價指數、住宅地價指數和工業地價指數的綜合值。