美國：市場機制與政府干預相結合

美國是典型的自由市場經濟國家，經濟實力雄厚，產業結構完整，生產規模巨大，國民生產總值長期居世界第一位。美國的住房建設發展始于二戰以后。1949年，美國國會通過了《全國可承受住房法》，提出了“讓每個美國家庭能夠承受得起一套環境適宜的體面的住房”的住房目標。自此，美國的建筑業（住宅建設約占55%）和鋼鐵工業、汽車制造并駕齊驅，成為經濟發展的三大支柱產業之一。經過幾十年的努力，新建住宅到20世紀80年代末約完成5000萬套，是1945年前40年建房總數的2.5倍。住房標準也相當高，據統計，1985年，戶均面積已經達到174平方米，到90年代初，人均居住面積達到了60平方米，3/4的住房設有兩個衛生間，96%以上的家庭配有先進的現代化設施，2/3的家庭擁有自己的獨立住宅。近年來的幾次降息使住房又成為人們投資的熱點。美國自有住房的比例已經從1990年的64%上升到了2001年底的68%，其中白人的自有住房率為74%（1995年為71%），黑人和拉美裔自有住房率為49%（1995年為42%）。

美國住房社會保障制度的建立大致經過以下過程。

美國經濟制度的特點及住房目標決定了美國住房政策的基本思路，即市場機制與政府干預相結合。一方面，住房是居民個人的財產，應當由市場來調節其供求；另一方面，住房的特殊性又使國家不能完全依賴于市場，在不同時期，國家采用了不同的手段對住房市場實施干預，以實現其住房目標。

美國對住房市場的干預始于1930年的經濟危機。當時，由于經濟的衰退，50%的購房者無力償還貸款，新建住房急速減少。鑒于此，同時也是為了完善住房融資體系，刺激經濟發展，緩解社會矛盾，美國政府出臺了兩個措施：一是在20世紀30年代初，頒布了《聯邦住宅貸款法》并于1934年設立“聯邦住宅管理局”，向普通公民開辦抵押貸款保險；二是在1938年由聯邦政府出資設立了“聯邦國民抵押協會”，建立了抵押貸款二級市場，為全國抵押貸款市場提供資金支持。這兩項舉措成為后來美國住房市場的兩大支柱，住房融資體系由此建立和發展。以后，美國進一步發展和完善了它的住房融資制度。完備的融資體系，為美國住房政策的實施起到了獨特的作用——既承擔了政府的一部分援助的責任，又使自由的住房市場得以順利運行。

美國的福利住房政策主要是通過補貼制度來實施。住房補貼可以分為兩大類：以項目為基礎的補貼和以租戶為基礎的補貼。

以項目為基礎的補貼是聯邦政府推行的住房補貼工程，對公共住房補貼和對私有住房的補貼同屬于這個范疇。公共住房補貼制度始于1937年，是最早的補貼形式。具體內容是，由聯邦政府負責撥付建造公共住房的所有資金，地方政府（或州政府）設置的財政歸中央的住房局負責監督公共住房的建造、分配和管理，產權歸地方政府住房局。公共住房的維修和管理營運的資金也由聯邦政府負擔。到1997年，公共住房有140多萬套。對私有住房的補貼始于1961年，包括兩種形式：一是政府幫助低收入者購買住房；二是政府幫助低收入者租賃指定的私有住房。在第一種形式下，購房者須通過抵押貸款獲得住房，并擁有住房的所有權，政府對抵押貸款提供部分補貼，如補貼一部分首期付款，或補貼全部抵押貸款的交易成本、或對抵押貸款提供擔保，或補貼一部分抵押貸款利息。這項措施極大地刺激了收入較低但有穩定工作的家庭購房。第二種形式是由政府選擇一部分合格的私人住房提供給貧困者。被選中的住房的房主可以得到政府提供的抵押貸款擔保和獲得穩定的租金收入。除外，聯邦政府還為這些住房提供部分營運和維修資金。1997年，這類住房共有170多萬套。

以租戶為基礎的補貼分為發放住房證和住房券兩種形式，但接受對象都是低收入家庭。具體操作是，聯邦政府按照住房市場一般租金水平確定補助金額，承租者自己尋找和選擇想要承租的住房，經過討價還價協商確定租金。選定住房的質量及承租者和房主之間的租約須經地方政府住房局的確認，之后，地方政府住房局直接以住房證或住房券的方式向房主支付一部分租金。政府補貼的標準是租戶按家庭收入的25%支付房租，其余部分由政府給房主補齊。住房證和住房券略有區別。住房證補貼始于1974年，90年代末約有110萬戶居民享受此種補貼。住房券始于1983年，受惠戶約40萬。享受住房證的住戶不能承租房租高于聯邦政府確定的租金水平的住房，而享受住房券的住戶則沒有這個限制。即如果選擇的住房房租高于政府的規定，由承租者負擔租金差價，如果承租者選擇的住房房租低于政府規定，租金差額歸承租者。

需要說明的是以租戶為基礎的補貼是補貼跟“人”（租戶）走，如果承租者搬遷，他們可以繼續享受補貼。而以項目為基礎的補貼則不同，住戶一旦離開公共住房即不再享受補貼。因此，此類補貼又稱之為跟“房”走的補貼。

在美國，低收入家庭的標準是由政府每年年初根據上年的人均GDP情況確定并予以公布，如1990年，4口之家的年收入在24000美元以下即為低收入家庭。美國的家庭中約18%屬于低收入家庭，能夠享受住房補貼的僅為其中的1/3。因此，在美國，不管政府建了多少公共住房都不夠用，在一些大城市，低收入家庭往往要排3年之久才能住得上房。