望聞問切：聚焦中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控

此前，國家宏觀調(diào)控一直以政府、銀行、開發(fā)商以及土地資源的調(diào)控為主導(dǎo)，而到目前階段，調(diào)控對象發(fā)生了轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)向?qū)ν顿Y者的限制，特別是短期投資，目的在于阻止“熱錢”進(jìn)入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資過快過熱以及將隨之出現(xiàn)的一系列不穩(wěn)定因素。

望 政策導(dǎo)向：規(guī)范投資，“熱錢”冷處理

七部委新政出臺，引發(fā)業(yè)界波瀾，可以理解新政之“題眼”在于“規(guī)范投資，抑制投機(jī)”，是為房價(jià)調(diào)控設(shè)立大限以期穩(wěn)定住宅價(jià)格、督促中低房價(jià)供應(yīng)。

調(diào)控的困難就在于房地產(chǎn)業(yè)對中國經(jīng)濟(jì)增長的影響太大，牽一發(fā)而動全局，包括經(jīng)濟(jì)局面以及連鎖產(chǎn)生的社會政治穩(wěn)定因素。國家決策層與房地產(chǎn)開發(fā)方（市場方）也是不斷尋找新的平衡點(diǎn)，科學(xué)擴(kuò)大內(nèi)需，建立長期穩(wěn)定發(fā)展平臺。

此前，國家宏觀調(diào)控一直以政府、銀行、開發(fā)商以及土地資源的調(diào)控為主導(dǎo)，而到目前階段，調(diào)控對象發(fā)生了轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)向?qū)ν顿Y者的限制，特別是短期投資，目的在于阻止“熱錢”進(jìn)入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資過快過熱以及將隨之出現(xiàn)的一系列不穩(wěn)定因素。參考國家政策規(guī)定，自6月1日起，對個(gè)人購房不足兩年即轉(zhuǎn)手交易的行為將加大稅收調(diào)控力度、兩年之內(nèi)出賣土地需要征收營業(yè)稅等等。這些政策的意圖很明顯，就是為了抑制乃至禁止今后“炒地”、轉(zhuǎn)讓“期房”等行為的發(fā)生，控制房市價(jià)格穩(wěn)定。

聞 房市走勢：新政當(dāng)前，西安“平常心”

據(jù)統(tǒng)計(jì)部門公布市場數(shù)據(jù)表明，從四、五月份“國八條”及中央一系列宏觀調(diào)控政策出臺后，多數(shù)城市住宅商品房日平均交易量出現(xiàn)了銷售萎縮等預(yù)料之中的變化，不少消費(fèi)者持幣觀望，而投資性購房短期內(nèi)更是回落！

但反映在西安這個(gè)內(nèi)陸城市卻別有意味，我們認(rèn)為，新政出臺，對西安房地產(chǎn)市場總體影響不大，具體如下：

觀點(diǎn)一，總體而言，西安房市穩(wěn)中求升，受沖擊不大。

分析原因有二：其一，西安作為內(nèi)陸型城市，經(jīng)濟(jì)活躍程度偏中，房地產(chǎn)市場一直是處于穩(wěn)步增長的狀態(tài)。購方市場以理性居多，普通消費(fèi)者仍持有“保值之中求升值”的求穩(wěn)心理，購房以自用為主。如此情勢之下，大規(guī)模的“炒房”行為有限，“暴漲暴跌”的市場投機(jī)現(xiàn)象不明顯，樓市泡沫保持在一個(gè)合理的范疇之內(nèi)。這些因素，有助于西安房市在新政之下的平穩(wěn)安全過渡。其二，西安范圍房地產(chǎn)開發(fā)過程中，建安成本占開發(fā)總成本比例不高，利于對房價(jià)進(jìn)行合理有效控制——占總比30%—50%，這與深圳、上海等發(fā)達(dá)城市形成了鮮明對比。即便就全國范圍而言，建安成本也都是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本中所占比重最大的支出，一般占到全部開發(fā)成本的60%左右。

觀點(diǎn)二，住宅穩(wěn)坐中軍，商業(yè)用房及寫字樓暫時(shí)受限。

對于住宅，新政的影響將是一個(gè)長期的、先抑后揚(yáng)的過程。而就西安而言總體影響不大，影響將小范圍表現(xiàn)在“交易量”而非“房價(jià)”，但西安購房大眾的需求是真實(shí)存在的，或觀望、或下定，都不至于對住宅交易產(chǎn)生太大沖擊。

所謂“一鋪養(yǎng)三代”，做商鋪投資的多為長線投資，是當(dāng)作一個(gè)或?yàn)轲B(yǎng)老、或保障子孫的長期產(chǎn)業(yè)來理解的。而國家政策調(diào)控的目的并非是要抑制市場發(fā)展，而是規(guī)范使之長期穩(wěn)步上升，整體層面是一個(gè)長遠(yuǎn)的上升的市場，這與消費(fèi)者期望相統(tǒng)一。另外，僅從首期投入相比，商鋪投資便較住宅高出兩倍多，市場資金雄厚，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。長遠(yuǎn)來看，商鋪投資會保持平穩(wěn)態(tài)勢，雖然短期內(nèi)不排除一些風(fēng)險(xiǎn)意識很強(qiáng)也相對保守的投資者會撤出投資。

觀點(diǎn)三，洗牌！開發(fā)商強(qiáng)者益強(qiáng)，行業(yè)進(jìn)入門檻提高。

自從2003年起國家土地及金融調(diào)整性政策不斷出臺，規(guī)范“拿地”、收緊銀根，開發(fā)商的反應(yīng)各不相同。實(shí)力較強(qiáng)者應(yīng)對自如，并適時(shí)著手調(diào)整經(jīng)營戰(zhàn)略，趁機(jī)攻城掠地；實(shí)力較弱的開發(fā)商則舉步維艱，不得不控制開發(fā)量，不少開發(fā)商為了減輕資金壓力，往往采取提前銷售或變相融資銷售，以避免被淘汰出局。

問 癥結(jié)解讀：標(biāo)本兼治，才是“硬道理”

5月11日出臺的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》及新“國八條”，比3月底出臺的“國八條”，在調(diào)控之“著力點(diǎn)”方面更加具體而細(xì)致，但是，冷靜分析，國內(nèi)房市癥結(jié)中重要的一點(diǎn)仍在于土地的產(chǎn)權(quán)歸屬上，這是根本之本。國人對于土地的所有情結(jié)根深蒂固，而目前僅能擁有土地的使用權(quán)而非產(chǎn)權(quán)，當(dāng)大家都沒有歸屬感的時(shí)候，從文化、從心理上產(chǎn)生的對地產(chǎn)的投機(jī)行為，就更易于理解了。

此外，要徹底消除目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的種種不良反應(yīng)，還有幾個(gè)能夠解決但尚未解決到位的“本”：

其一，東部沿江、沿海地區(qū)與廣大內(nèi)陸地區(qū)之間的巨大財(cái)富差異，消費(fèi)力量配比懸殊，對于土地市場的拉動作用和經(jīng)營水平也相距甚遠(yuǎn)。

其二，經(jīng)濟(jì)適用房尚未退出商品房區(qū)域，在“開發(fā)——銷售市場”運(yùn)作過程中“變味”。關(guān)于這一點(diǎn)，必須貫徹經(jīng)濟(jì)適用房“社會保障性住宅”的根本性質(zhì)，使之退出商品房區(qū)域，而通過補(bǔ)貼抵押貸款和利率來拉動開發(fā)。

其三，二手房市場不夠規(guī)范、不夠活躍，廉租房尚未普及，亦導(dǎo)致房市呆板。對此，可通過提高利率等手段抑制投資性購房，投資性購房的空置率越高，進(jìn)入房市二級市場的數(shù)量就越多，房租就越便宜，有利于擠掉有些地區(qū)的樓市泡沫。

其四，“三農(nóng)”問題沒有徹底解決，就無法實(shí)現(xiàn)真正的城市化發(fā)展。城市化發(fā)展是一個(gè)綜合的、復(fù)雜的系統(tǒng)工程，而非單純地放大城市版圖。須知，農(nóng)民不能樂業(yè)，便無法安居，大量原農(nóng)業(yè)人口無目的地涌入城市，必然導(dǎo)致工商業(yè)、服務(wù)業(yè)的畸形飛速發(fā)展，土地增值、物業(yè)增值便開始產(chǎn)生。這是非良性的增值。

針對以上關(guān)于土地、經(jīng)濟(jì)、城市以及房地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)作環(huán)節(jié)等有待改善之處，短期治標(biāo)，長期治本，才是促進(jìn)目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場良性發(fā)展的“硬道理”！

切 解決之道：因地制宜，求同存異

中國的房地產(chǎn)發(fā)展不同于任何其他國家，也不能照搬別國經(jīng)驗(yàn)。我們認(rèn)為，“因地制宜、求同存異”方為根本解決之道。

解決之道一，國家的土地政策、開發(fā)管理政策必須根據(jù)地方差異來區(qū)別制定。

中國幅員遼闊，東部與西部、城市與農(nóng)村、一線城市與二、三線城市，在土地經(jīng)營與城市經(jīng)營層面存在太多差異。在實(shí)行土地公開“招、拍、掛”之后，土地的一次性成本和付款條件隨之發(fā)生變化，不同地域在投資成本與開發(fā)管理的彈性空間較大。所以國家制定政策不能“一刀切”，有所區(qū)別、靈活管理，才能確保政策實(shí)施效果。

解決之道二，金融與土地調(diào)控并進(jìn)，軟硬兼施。

所謂“軟硬兼施”，“軟”即金融政策的“軟著陸”，“硬”即土地政策的“硬執(zhí)行”！目前中國只有房地產(chǎn)信貸，而無房地產(chǎn)金融，風(fēng)險(xiǎn)集中于國家金融機(jī)構(gòu)，處于一種畸形發(fā)展的狀態(tài)中。必須要大膽實(shí)施“金融放開”，積極引導(dǎo)及放寬非國家資本進(jìn)入地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，使之進(jìn)入科學(xué)的自由競爭狀態(tài)。

關(guān)于土地，國家政策制定都有其深刻道理所在，將資源配置納入經(jīng)營層面，乃科學(xué)決策，但更為關(guān)鍵的是政策能否執(zhí)行到位！不可否認(rèn)，目前國內(nèi)土地“招、拍、掛”過程中暗箱操作仍然存在，不乏有授意轉(zhuǎn)讓、人為縮小土地招投標(biāo)公告范圍等情況發(fā)生，而廣大中小城市的土地配置則更加自由化，人為操作空間極大。故將政策轉(zhuǎn)變?yōu)檗k法，確保執(zhí)行環(huán)節(jié)，方能真正體現(xiàn)政策的價(jià)值與調(diào)控作用，實(shí)現(xiàn)長治久安的繁榮局面。